川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2020年06月

コロナの影響もアリ、最近はすっかりお任せ退去立会い&お任せ募集に味をしめております。
5月以降バタバタと3件の退去がありましたが現場への出動はゼロ。
言われるがまま清掃だけお願いし、終了しています。

でも、入居付けはこれまでになく好調です。
このブログでもお話しましたが、GW明け退去だった部屋は退去前にお客様決定。
入居付けにやや苦戦する物件なのに、奇跡のような展開でした。

そして昨日。
別の物件ですが、「退去翌日にご案内したところ即決定」とのご報告がありました。
しかも、順番待ちが3人もいらっしゃったそうです。

こちらの物件は入居付けにそれほど苦戦する物件ではありませんが、それでも退去の翌日決定は7年間で初めての快挙。
ありがたいやら、びっくりするやら。

偶然かもしれませんが、これらの物件達にはいくつかの共通点があります。


【1.退去時の状態が良かった】

とても綺麗に部屋をお使い頂いたので修繕の必要もなく、ハウスクリーニング前にも関わらず内見に耐えられる状態でした。
幸運にも前入居者様に恵まれたようです。

【2.インターネット無料】

どちらの物件もインターネット無料です。
入居者はお勤めの方ですが、テレワークを行われているのか否かはわかりません。
まぁ、インターネット無料が決め手になったと聞いたわけでもありませんし、たまたまかもしれませんね。

【3.近隣からのお引越し】

どちらも5km以内の近場からのお引越でした。
引っ越しの理由はわかりません。
ただ、元の家が線路の近くの方がいらっしゃいました。
コロナで家に居る事が増え、線路の音が気になったとか?

もう一方は実家からの独立。
コロナで家に居る時間が多くなり、家族と顔を合わせる時間が増えたたのが嫌だった?
あくまでも私の勝手な想像です。

まぁ、共通点の1番は兎も角、2と3は偶然なのでしょうね。
ほんと、たまたまなんだと思います。


それにしてもこうポンポン決まるとは一体何が起きてるんだ??

今まで退去の都度物件を確認し、手間をかけていたのは何だったのでしょう。
丸投げの方が良く決まるなら、私が行ってきたことはむしろマイナスだったのではないかと少し怖くなります。

現場の人にしてみれば、鬱陶しかった?
めんどくさかった?

でも、自分で言うのもなんですが、退去の都度確認し手間をかけて来たからこそ、立地がイマイチの築30年超え木造であっても、なんとか競争力を保っているのだと思います。

そんな今までの行いを見ていた不動産の神様が、コロナ禍で不憫に思いご褒美をくれたのかもしれませんね。


さて、残る空室はあと1室。
先日ブログで書いた担当がイマイチ部屋です。

週末も少し離れた別の店から空室照会が来たので期待しましたが、残念ながら成約には至らず。
というか、鍵を持っているお店が物件とは反対方向であり、取りに行くのが面倒なのでおそらく案内を行ってないと思います。

いつもなら私が現地にキーボックスに置くので、内見時に鍵を取りに行く手間は発生しないのですが・・・。

この部屋だけうまく回っていませんね。


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退去の際にハウスクリーニングは行うと思いますが、エアコン清掃はされているでしょうか?
私は必ずエアコン清掃を行うようにしています。

きっかけは自宅のエアコン。
なんとなくかび臭いなと思ってはいましたが、一度プロの業者さんにエアコン内部清掃を行って頂いた所、まぁ汚い汚い。

特に居間のエアコンは最悪でした。

いくら換気扇をまわしても、料理の際に空中へと飛び散る油は浮遊して、どうしても居間へと流れてしまいます。
それをエアコンがホコリと一緒に吸い込むので、油分を含んだホコリがフィルタや熱交換器に付着します。

これ、中々取れないんですよね。

また、エアコン内部のカビは稼働時間に比例して付きやすくなるそうです。
だから最も稼働時間の長い居間のエアコンが一番汚い。

我が家でも居間と寝室ではエアコンの汚れの差は歴然。
5年放置した寝室のエアコンより、2年放置の居間の方が圧倒的に汚かったです。

キッチンと居間が多少離れている自宅でもこんな有様ですから、キッチンとの仕切りがほぼ無いアパートならどうなっているか・・・?
想像したくない感じです。

「やっぱりエアコン清掃もやってあげた方が良いかも」

という考えに至り、以来退去後には必ずエアコン清掃を行うようにしています。

「新居に引っ越ししてエアコン付けたら、かび臭い空気がブワ~~」

だと、折角の気持ちも萎えるじゃないですか。
せめて最初位はフレッシュな空気にしてあげたいと思っています。

ただ、エアコンの内部洗浄は、素人が手を出すと危険な代物です。

ドラッグストアなどで、スプレータイプのお手軽なエアコン清掃剤を売っていますが、そもそも洗浄効果は気休め程度のようです。

「泡で熱交換器のフィンに溜まったカビを落とす」

という触れ込みですが、そもそもカビの以前に埃が落ちないので効果は限定的でしょう。
以前は私も自分でスプレー洗浄を行っていましたが、スプレーの香りでなんとなく誤魔化されるものの、イマイチ効果を実感できませんでした。

プロの清掃を見ればわかりますが、熱交換器の清掃にはコンプレッサーを使用します。
かなりの水圧をかけて念入りに内部を清掃すると、ホコリカスと共に黒い液体がドボドボ出てきます。
逆に言えばそれくらいやらないと汚れは落ちないのです。

また、洗浄液を金属部分に吹きかけてしまうとエアコンが故障します。
故障だけならまだマシですが、最悪の場合火災につながる恐れもあります。
火災は怖いですよね。

もう一つエアコン清掃を行う理由は、水漏れの防止です。

エアコン故障の内、エアコンが付かないとか冷えないと言った事象よりも、水漏れがすると言われる事の方が多くありませんか?

水漏れの原因は殆どの場合ドレンホースの詰まりか結露であり、直す事が出来る障害です。

結露については、フィルタの掃除をしていない場合に良く発生するので、普通にフィルタ清掃をすればOK。

ドレンホースの詰まりについては、ホースの出口、内部、エアコン室内機側の何れかで詰まりが発生しているので、それを取り除きさえすればOK。

業者さんに清掃をお願いすると内部はもちろん、ドレンホースについても清掃(といってもドレンホースクリーナーで引っ張るだけですが)を行うので水漏れの予防にもなります。

入居者さんによっては、軽い水漏れなら報告しない人もいらっしゃいます。
そして、次の方が入居して発覚なんて事もしばしば。

せめて入居時点では、エアコンは空気も排水も完全な状態にしておきたいなと考え、業者さんの清掃を入れる事にしています。
エアコンって、生活の質に大きく関係しますからね。

自宅も一昨日エアコン清掃を行いました。
お陰様でフレッシュな空気で夏を迎えられそうです。

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タイプじゃない人が担当についた場合、どのタイミングでチェンジをお願いしますか?

イカガワシイお店のお話ではありません。
仲介会社さんのお話です。

現在募集中のお部屋があるのですが、久々に担当がハズレ気味。
相手は50代のベテランおじ様。

実は「50代」という年齢に、最初から嫌な予感がしていました。
以下、私の経験上の独断と偏見に満ちた内容なので、気分を害された場合はご了承ください。


ある程度規模の大きな仲介会社の場合、50代にもなって賃貸客付けの現場に出ているのは、かなり怪しいと思っています。
売買仲介だと多少シニアな方はいらっしゃいますが、賃貸の場合は20~30代が中心。
若いうちに実績を上げる「できる営業マン」は出世して店長になり、その後本部の事業へと移り、徐々に現場の第一線からは退きます。
あるいは独立して、自分の会社を起業する人も多いです。

つまり、50代にもなって現場に残っている人は、それなりの人である可能性がかなり高い。

例外としては町の小さな不動産屋さん。
ファミリー経営の小さな不動産屋さんの場合は、敏腕社長や古参の幹部がシニアになってもバリバリ現場で働いている事もあります。
見極めがちょっと難しかったりしますが・・・。


で、今回の担当さん。
残念ながら大手系のベテランさんです。

メールを打っても反応ない。
引継ぎが雑。
条件変更をお願いしてもやらない。
やっても仕事が雑でポータルサイトの検索条件漏れまくり。

コロナのせいで忙しいのかな?
私の伝え方が悪いのかな?

私に改善点があるのかもと考えてみました。
でも、これまで10年間色々な担当さんと相対してきたのと同様の対応を行っており、
特に変な事や分かりにくい事は言っていないはず。

実は今までの担当さんが全員超優秀で、私の意図を酌んでよろしくやって頂いていただけだったとか?
そうだとすると「私が面倒でダメな奴」という事であり、今頃突き付けられたようで相当怖いですが・・・。


もしかしたら、ネットなんかに頼らないスゴイ営業マンなのかも。

「ポータルの詳細条件登録なんて無駄だからやらないよ」
「俺が客を付けてやるからガタガタ言うんじゃねぇよ」

みたいな。
だったら頼もしいですが、このまま待つのはちょっと怖い。

これまで相性が合わない担当で入居がサクッと決まった試しがなく、このまま待つのはかなりリスクがある気がします。


依頼メールを送付。
イライラしながら一週間内容更新があるか確認する。
「届いていないかもしれないので・・・」みたいなフォローを入れつつ同じ内容のメールを再送。
また一週間待つ。
忘れた頃に「もう更新しているよ」と返信あり。
確認すると更新内容がテキトー。
またメール・・・。

みたいなエンドレスループはもうヤダな。
なんだか「私がメンドクサイ奴なんじゃないか?」という気分になってきます。
実際そう思われているのかもしれませんが。

でもね、言ってることは「エアコンあり」とか「ドアホンあり」の条件を追加してくれという程度なんですけどね。


シニアな方はやたら電話好きな気がします。
もしかしたらメールが嫌いで、電話で話せば反応が変わるのかな?

でも、同じお店のこれまでの別の担当さん達とはメール中心だったしなぁ。
電話はログが残らないので、個人的には嫌いです。

というわけで、別の担当にそれとなく聞いてみて、チェンジの方向で動いてみたいと思っています。

相性の合わないまま仕事をしてもうまくいきません。
可能であれば早めのチェンジを行う方がお互いのためだと思っています。
ましてや50代であれば、すぐに何かが変わるとは思えませんし。


「シニア使えねぇ」みたいなトーンの話をつらつら書いてしまいましたが、もちろんそんな事はありません。
ただ、年を取るほど2極化が激しくなるのと、相手から求められるものも高くなるので、余計に粗が目立ちやすいのかなと思っています。

私もそろそろシニアなお年頃。
「使えねぇ」とか「融通が利かない」とか。
そんな事を言われないよう、自己研鑽を重ねつつ、今まで以上に柔軟性を意識しないといけないなと感じる、45歳の今日この頃です。

「柔軟性を意識するなら、まずは電話など連絡手段を変える等、方法を変えてみれば?」
「メールに固執するお前が一番ダメなんじゃないの?」

そんな声も聞こえてきそうです。
仰る通りかもしれません、でも・・・。

メンドクセー!!


ごめんなさい、もう嫌なんです。
私のこう言う所がダメなのか、それとも正しいのか。

ムズカシイですね。

ただ、決めるのは私なので、やりたいようにやりたいと思います。



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私の運営しているコインランドリーで、窃盗事件が発生しました。
まぁ、事件とは言っても被害額は500円というショボい額であり、大した話ではないのですが、今回は初めて警察に被害届を出しました。

私の店では、ランドリーグッズの無人販売を行っており、料金徴収用に鍵付きの貯金箱を置いています。
その貯金箱がこじ開けられ、中の売上金が盗まれてしまいました。

犯行の一部始終は、防犯カメラにバッチリ録画されています。

フルフェイスのヘルメットにマスクという怪しい姿で深夜に入店。
店内を物色し一旦退店。
再び入店し犯行に及び退店。
タオルを持って再び入店し、指紋をふき取り退店。

この間5分程。
手慣れた手つきから常習犯ではないかと思われます。

実は私の店では、半年の間に3回同様の窃盗事件が発生しています。
被害額も少額ですし、わざわざ警察を呼ぶのも面倒なので放置していましたが、今回ばかりは頭にきました。

たった500円を盗むのに、わざわざ指紋までふき取るかねぇ?

なので、初めて警察に被害届を出す事にしました。

通報すると2人の警察官が来てくれて、現場検証をしたり、指紋を取ったり。
店内防犯カメラ映像はもちろん、周囲の店の防犯カメラ映像も確認して頂きました。
最後に被害届を作成し終了。
所用時間約2時間。

被害額がたった500円であるのが申し訳ないくらいの熱心なお仕事ぶりに、恐縮しきりでした。

これまでも、酔っ払いの追い出し等、くだらない理由で何度かお世話になっておりますが改めて警察官の皆様に感謝です。


そして、最後に警察官の方から言われた事。

「可能であれば無人販売は辞めて頂きたい」

もちろん、お金を盗む犯人が100%悪いのは当然です。
でも、「犯罪を誘発する環境」を作っているのは私です。
無人の店舗にお金がある事が分かれば、盗む人が出てくるのは当然の流れですね。
犯罪予備軍を犯罪者にしてしまうキッカケを作っているとも言えます。

結果として犯罪者は増え、警察官の仕事も増えます。
地域防犯という観点からは、あまり好ましくない施設というわけです。

言われてみれば確かにそうです。
私は単純に「顧客サービス」として無人販売を行っており、ある程度盗みが発生するかもしれないなとは思っていました。
しかし、地域防犯までは考えてもいませんでした。

これって、アパートも同じなのでしょうね。
外灯が暗い、敷地内の荷物が多い、ごみが散乱等々。
暗がりでは痴漢被害がでるかもしれませんし、外に物が置かれていれば放火のターゲットにもなりかねません。

管理がイマイチのアパートは、入居率低下以外にも、地域防犯の観点からも良くないですね。

コインランドリーもアパートも、地域とのつながりが無縁ではありません。
お金の問題だけでは無く、地域の中でいかに迷惑をかけないかという点も大事です。

そんな事を改めて考えさせられました。


ちなみに今後の無人販売についてですが・・・。

申し訳ありませんが、続行させて頂きます。

私も商売でやっているので、顧客サービスは大事です。
だからこそ、ご好評頂いている無人販売を簡単に辞める訳にはいきません。

「何も反省してないじゃないか!、結局金か!!」

とお叱りを受けそうですが、もちろん対策を強化した上での継続です。

犯罪を抑止するためには2つのポイントが重要であると、警察官の方にアドバイスを頂きました。

ポイントは、「残さない、その気にさせない」

【対策1:こまめな売上回収】
お金さえ残っていなければ、そもそも犯罪は発生しようもありません。
料金箱にお金をなるべく残さないよう、まめな回収を行います。

【対策2:めんどくさそうな料金箱】
壁付けにするとか、鍵を複数付けるとか、現状よりも「めんどくさそうな料金箱」に変更します。

これで何とか歯止めをかけたいです。


「地域防犯のため無人販売は辞めて欲しいけど、そこまでの強制力はない警察」と「売上や顧客サービスのために無人販売を続けたい私」

「コロナ感染予防の観点から夜のお店の営業は辞めて欲しいけど、そこまでの強制力はない都道府県」と「雇用や自らの生活のため営業を続けたいオーナー」


少し構図は似ているのかも。
可能な限りの対策を行い、折り合いを付けながらやって行くのが重要なのでしょうね。


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収入が増えるのはうれしいですよね。
それが年間6万円であってもやっぱり嬉しい。

何の話かと言うと、私の物件の空き駐車場のお話です。

所有物件の中に、駐車場が1台だけある物件があります。
その駐車場が現在空いています。
空いているのでもちろん収入はゼロ。
全くお金を生み出さない空きスペースです。

この物件、時々ふと入居付けに苦労する事があります。
担当によって、成績に大きなブレがあるんですよね。
そんな時にこの駐車場が威力を発揮し、何度かピンチを救ってくれました。

この物件は横須賀市某所。
エリアとして駐車場が不足しており賃料がお高め。
屋根なしの砂利駐車場でも、1万円以上します。
横須賀は平地が少なく駐車場を作りにくいので、やたらと賃料が高いです。

ただでさえ貴重な駐車場が物件についていて、しかも安いとくれば、物件の競争力は一気に高まります。

家賃は下げずに、駐車場を相場半値の5000円に下げて募集をかける事で、
「なんかこの物件駐車場安くね?」
と、車をお持ちの方に刺さります。

もちろん車がいらない方で普通に部屋が決まる事もありますが、家賃は下げていないので問題無し。

このように、募集時の武器として使える駐車場です。


そして今回、入居中の方から空き駐車場を借りたいというオファーが来ました。
理由は、近所に住む親せきが借りたいとの事。

空いているし、周辺相場並みの賃料が取れるなら貸してもいいなぁと思いましたが。

「5000円でお願いします」

との事。

あれれ、値段がバレてる。
何故だ?

どうやら、別の入居者から駐車場の価格を聞いていたようです。
話好きなおばちゃんなので、他の入居者と世間話の一つもするでしょう。
そこから駐車場の賃料を知ったようです。

5000円はあくまでも「新規入居とセットの特別ご奉仕価格」なので、単体で
その価格で貸すのはチョット抵抗があります。

う~んどうしよう・・・。


駐車場を貸せばとりあえず収入が生まれます。
年間6万円とは言え、ゼロより良いです。

しかし、貸してしまった後に退去が出れば、駐車場を客付けの武器に使えなくなります。
コロナ禍のご時世、入居付けに苦労する可能性もあり、手持ちの武器は可能な限り温存しておきたいところです。

しかも今回は、借りる相手が問題です。
入居者が借りるのであれば、長期入居につながる可能性もありますが、借りるのは近所に住むご親戚の方。
物件の安定稼働を考えた場合のメリットが殆どありません。

単に安く第三者に駐車場を貸すだけの事になってしまいます。

この物件を売却する予定があるなら、それでも迷わず駐車場を貸して少しでも利回りを上げた事でしょう。
でも今の所売却の予定はありません。

しばし悩みましたが、「8000円ならOK」とのカウンターオファーを出してみました。

いつあるかわからない退去を恐れるのも、それはそれでバカみたいな話です。
目先確実な収入を得るのも悪くありません。
しかし、相場の半値はどうなのよ?という思いもありました。

なので、相場よりチョット安いけど、入居特別価格より高い金額をオファーしてみました。
その結果は・・・。

「交渉決裂」

結局駐車場のお話は流れてしまいました。


これで良かったのか悪かったのかはわかりません。
ただ、自分が納得する形の回答をした結果、契約に至らなかっただけです。

まぁ良いかなと。


でも、今回の一件で一つだけ怖かった事。
それは、「入居者間で賃料はバレる」という事実。

当たり前の事ですし、頭では分かっていましたが、改めて目の当たりにすると重みが違います。

客付けに困って安易にガツンと値下げすると、他の入居者にもバレる。
バレれば、「値下げ交渉」やら「何で私の部屋は高い?」と不満も増える。
不満が増えれば退去の動機づけにもなりかねない。

怖いなぁ。

「値下げは慎重に」ですね。

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