川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2020年07月

大家をやっていると、管理会社さんからのお金にまつわる送付物が結構あります。

入退去にかかる契約書や計算書、更新時の契約書や計算書、毎月の家賃表等々。
いろいろな書類が送られてきますが、それらに目を通し、ちゃんと確認していますか?

特に契約書等は、「署名捺印をお願いします」という付箋が必要カ所に張られている場合が多いので、そこにポンポンとハンコ押して返信用封筒に入れておしまいという方も多いのでは。

新規物件や管理会社が変わったときは念入りに確認しますが、同じ物件で何度も賃貸契約を行っていると、だんだんと確認が適当になってきます。

私自身も、相手の名前と契約期間をサラッと確認する程度で返信してしまう事が多く、後で見返して「ガスコンロは設備じゃなくて残置物なのに!」なんて間違いに気づき慌てることもあります。

空室があるのに管理費が満室相当で計算されているなんてこともありました。

書類はちゃんと確認しましょうねという話です。

実は先日もこんな事がありました。
私の知り合いの大家さんのお話です。

アパートの1室を、社宅として法人に貸出をしていました。
あるとき、法人の合併により社名が変更となったので、新法人名義で賃貸契約書のまき直しをすることに。

単なる名義変更なので、契約書の内容はそのまま。
入居者自体もそのまま引き続き住み続けるので、入退去の発生もなし。
何の問題もなく契約書のまき直しは完了しました。

しかし、後日送られてきた家賃表を確認したところ、なんだか入金額が少ない事に気が付きます。
それも、ちょうど一か月分の家賃相当額。
明細書には明確な項目がないそうで、なぜ一か月分少ないのかわかりませんでした。

相談を受けた私は、理由をいくつか考えてみました。

名義変更と共に入退去があったのなら、広告費名目での請求があるのもまだわかりますが、今回入退去は無いので違うでしょう。

法人側の都合で、切り替え時期の家賃支払いが翌月にずれ込んでいるのかもしれません。

更新時の手数料を大家側に負担させているのでは?
一番可能性が高そうな気がします。
でも、賃借人側の理由による契約書変更に対し、大家に負担があるのはオカシイですよね。
そんなアホな間違いするかなぁ・・・。

いずれにせよオカシイ状態なので、すぐに管理会社へ抗議することを進言しました。

後でわかったのですが、「そんなアホな・・・」が正解でした。
前述の法人の名義変更にかかる手数料が、なぜか大家側に請求されていたのです。

もちろんこれは管理会社の完全な手違い。
担当者は平謝りで、お金もすぐに振り込まれました。

ただ、「指摘されなければわかりませんでした」とも言われたそうです。
怖いですね。
管理会社も後からわざわざ確認なんてしないのでしょう。

今回は、しっかりと家賃表を確認していた大家さんのファインプレーでした。

当たり前の事ですが、送られてきた書類はちゃんと確認しないとダメですね。
しかも、「ハイハイ、きっと正しいよね」ではなく、疑ってかかるくらいがちょうどよいのかもしれません。

あと、疑問点があれば調べるなり誰かに問い合わせるなりする事も重要。
この大家さんも異変に気が付いたものの確信が持てなかったので、私に相談をしてきました。

まぁ、人間だれしもミスはあるわけで、今回の一件も故意ではないのでしょう。
やはり頼れるものは己であり、常に緊張感を持たないとダメだなと感じさせられる一件でした。


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微妙な黒字の大阪にあるコインパーキング。
投下資本を取り戻すために、現状の売り上げと経費をキープしてもまだ10年以上かかる計算です。
ただ、昨今の管理費など固定費の上昇、経年劣化により発生するであろう機器の修理費用を考えると、果たしてダラダラと10年持っていてよいものかと悩みます。
そもそも借り土地なわけで、10年間使える保証はどこにもありません。

今後急激な収益の改善も見込めないので、少々安くても撤退を行い、戻ってきた資金を別の所に振り向けた方が良いのではないかと考えております。

撤退の方法としてまず思いつくのが、フランチャイズへの売却。
過去にオーナーチェンジの現場が売買されていることもあったので、売却ができるのではないかと思い確認してみました。
しかし、結果はNO。

行っているのは、機器を中古品として二束三文で買い取るだけだそうです。

次に考えたのは、オーナーチェンジ物件として第三者への売却。
フランチャイズにも確認しましたが、私が売り手を見つけて第三者への売却を行う事自体は問題ありません。
ただし、私とフランチャイズ間の契約を、そのまま次のオーナーが継承することが条件です。
自己管理したいオーナーへ売却することはできないわけです。

というか、そもそも私個人でコインパーキングを行いたい人を見つけることなど、かなり難易度が高く現実的ではありません。

ならば、いったんフランチャイズ契約を打ち切り、自主管理&土地賃貸契約を所有者との直接契約に変える事はどうか?
経費削減を行い利益率UPで、投下資本の回収を早めればよい話です。
しかし、これもNG。
フランチャイズ契約を抜ける事は認められません。

結局、土地の賃貸契約をフランチャイズ側に抑えられているので、一度フランチャイズ契約を結んだら、廃業するまで二度と抜け出すことができないのです。


さぁどうする?
投下資本を回収するまで10年以上待つのか?
二束三文で売却して損切りするのか?

と、ここで他の方法があることに気が付きました。
M&Aです。

最近は、数百万レベルの小規模なM&Aも盛んだそうで、実際にM&Aのマッチングで有名なトランビのサイトを見ても、コインパーキングの案件がちらほら。
中には、「大阪でフランチャイズ契約継続必須」という、どう見ても同じ業者なんじゃないかと思われる案件も。

現在私のコインパーキングは個人事業ですが、これを独立させて法人を作成し、法人ごと売却することでうまく出口を取ることができるかもしれません。
マッチングサービスを活用すれば、相手が見つかる可能性も大きく高まります。

そのために必要なコストは、新設法人(合同会社)設立費用として6万円。
ただ、今回は個人資産であるパーキングに関する諸々の資産を移すことになるので、税理士さんの仕事が少々発生します。
その他、実印など諸々の諸経費も考えると、ザックリ10万円前後で何とかなるかと。

また、個人資産を会社に売却するわけでそこには売却益が発生しますが、簿価での売却になるので20数万。
税金は殆どかからないはず。

法人に資産を移管したら、いよいよM&Aとなりますが、トランビの場合売り手側の
コストはゼロです。
M&Aが成立してもしなくてもコストはゼロ。
売り手にはありがたいですね。

M&Aが無事成立し売却となれば、売却益に対して税金がかかります。
会社の所有者(私個人)が会社の株式を売却したことで得た譲渡所得となりますので税率は20%で固定。
この場合の売却益とは、未上場企業なので(そもそも合同会社ですが)会社の資産価値と売却益との差になるわけですが・・・。

希望売却価格は、初期投下資本の250万円。
ザックリ簿価の倍程度になるので譲渡益は125万円と仮定。
税率20%なので25万円。

後は法人税が少々。
設立~売却までの間法人として利益も出ますし、赤字でも均等割りの7万円は発生します。
税務処理も必要なわけで、税理士さんに依頼すれば費用も発生します。
とはいえ、20万もかかることはないでしょう。

ここまでM&Aでの売却で必要な経費はザックリ50万円。

つまり、M&Aでもし250万円で売却できたら、掛けた経費を考えても200万円程度手元に残せる計算です(かなりアバウトですが)。
売却額が150万円になっても、120万円残ります。
これは素晴しい!

中古部品扱いとして数万円になるよりはるかにマシですね。

しかし、M&Aで買い手が現れなかった場合はまるまる損失。
ただの小さなコインパーキング法人ができて、余計な法人税やら税務処理の負担が増えるだけ。
う~ん、悩ましいですな。

ただ、ここでM&Aを経験することは、私にとってプラスになるかもしれません。
なぜか?
それは、コインランドリーの存在です。

コインランドリーもフランチャイズ店なので、コインパーキングと構図はほぼ同じ。
店舗を売却したくなっても、フランチャイズ側は二束三文でしか買い取ってくれません。

将来的には手放す時が来るかもしれませんし、その際にはM&Aが現実的な方法になるでしょう。
機器の年式ではなく、顧客の数(売り上げ)が評価対象になりますから。

さて、どうしたものか・・・。

まずは税理士さんにM&Aを行った場合のコストについて確認することから検討を始めようかな。


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4月~6月で3件の退去が発生しましたが、残る空室は1室。
先日その空室にもお申込みを頂き、ようやく完全満室に復帰できそうです。

2室は何もせずにスパッと決まりましたが、残り一室はややもたつき気味。
担当者と息が合わない話や、その後自分で動いたお話は、以前のブログでもお話しましたね。

今回の対策は以下の通り。

・鍵を現地キーボックスにて設置
・ポータル登録内容漏れ修正
・ポータル掲載写真の見直し(室内写真充実)
・電気を使えるようにする(電力契約を実施)
・放置バイク撤去
・フリーレント一ヶ月
・AD2か月に倍増

たったこれだけ。
部屋自体はクリーニングのみ、今回は一切いじっていません。
何れも基本中の基本の対策であり、コロナでなければいつも行っている事です。

対策実施後、一ヶ月程度でお申込みを頂けた事になります。

で、結局誰がお客さんを付けてくれたかと言えば、物件に近いいつもの仲介さん。
対策前は30分かけて鍵を取りに行く必要がありましたので、それでは案内すら行かなかったでしょう。
やはり鍵は物件に置いておくに限ります。

しかも、家賃は4000円UP。
2年以上住んで頂ければフリーレントもADもチャラに出来る計算です。
この物件は更新をする方が多いので、おそらくは問題ないでしょう。

最近のライバル物件の動向、自分の物件の最近の決まり方から判断し、今回は家賃を上げても少し待てば必ず決まるという確信がありました。
もちろん、適切な募集活動を行う事が前提です。

実はこのお部屋、前回は2室同時に空いた時期で、おまけに当時の営業さんは打率が低く、中々決まらずに焦っていた所で値下げ交渉を受けました。
空室よりはマシと考え、他の部屋より少し低めの家賃ながら契約をした経緯があります。
当時としては、決して悪い判断では無かったでしょう。

ただ、今は少し状況が違います。
主担当は当時より優秀な方に変わり、客付け実績のある仲介業者さんの数も増えました。
物件自体はあまり変わっていませんが、体制はバージョンアップしています。
今こそ元の家賃に戻す時が来たのです!

そして今回、出だしはバタついたものの、自ら動き、適切な募集活動が行われる環境を整え、想定通りに決まりました。
こんなにうれしい事はありません。
思わず電話口でガッツポーズが出てしまいました。

まぁ、私の思惑がどの程度ハマったのかはわからず、運の要素の方が強いのかもしれません。
でも結果は結果です。
何もやらないよりはよかったはずと信じております。

コロナ禍でもお仕事を行って頂ける営業さんに感謝ですね。

あとは、無事審査に通る事を祈るばかりです。


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我が家の教育方針として、「食べず嫌いを認めない」と言うのがあります。
食べもしないうちから、見た目だけで好き嫌いはNG。
まずは一口試しに食べてみて、それで口に合わなければ「イヤ」を認めます。

試しもしないで辞めてしまうのは非常にモッタイナイですし、損だと思うからです。

でも、私にもいくつかの食べず嫌いがありました。
食べず嫌いと言っても、食べ物の話ではございません。
嫌だ・胡散臭い・メンドクサイと思っていた「事柄」についてです。

今回のブログは、最近私が初めて食べた(経験した)事についてお話したいと思います。

【1.初めてのカイロプラクティック】

今年の初めごろより、右肩の凝りと痛みに悩まされております。
運動をしたり、姿勢を意識しても一向に治らず。
たまたま人間ドックに行く機会がありましたが、そこでも異常は全くなし。
整形外科にも行ってみましたが、「ややストレートネック」との診断を受けましたが、大きな異常は無し。
牽引や低周波治療器によるリハビリにしばらく通うも効果は芳しくなく・・・。

う~ん、どうしよう。
まだ試していない事は何か?

と考えた時、カイロプラクティクスに行く事を思い立ちました。

私、カイロ初体験。
正直言って、胡散臭いと思っていました。

「骨盤のゆがみ」とか「姿勢矯正」とか、そんなキーワードが良く出てきます。
そんなもん、体の外からチョット触っただけで治るの?
そもそも、骨や関節が歪むってホント?

一回の施術料金が6~7千円で、10回以上通ってようやく効果が出るとかでないとか。
それって、10万近くかかるって事じゃん。

しかも医療行為ではないし免許も不要。

怪しい、怪し過ぎる。
そんな思いから、私は食わず嫌いしていました。

でも、悩まされる続ける凝りと痛み。
背に腹は代えられません。
エイやと近所で評判の良いカイロプラクティクスに飛び込んでみました。

するとどうでしょう。
なんだかちょっとイイ感じ↑
改善するんですね。
まだ数回の施術ですが、もうしばらくお金を出して付き合ってみようと思っています。

まぁ、カイロもかなり玉石混合な業界であると想像しますが、選択肢の一つとして試してみる価値はあるのかなと言うのが率直な感想です。

そもそも本当に無価値の物であれば、とっくにカイロ業界は無くなっている事でしょう。
あれだけ店があるという事は、それなりに「玉」もあり、効果もあるのだと思います。

食べず嫌いを辞めて、とりあえず食べてみて良かったです。


【2.初めてのFX自動売買ツール】

FXのトレーダーは何らかのロジックに基づいて取引を行っているはずです。
熟練者は感覚的に指が動いているのかも知れませんが、本人が意識していないだけで何らかの判断ロジックがあるはず。
その判断ロジックをツールに落とし込めばかなり精度は高いはずですし、真っ当な儲かる道具になると思っていました。

ただ、巷にあふれる自動売買ツールはかなり胡散臭い。
札束の写真とド派手なランディングページは見ただけで拒絶反応がでてきます。
バックテストの偽装も可能であるとの話も聞きますし、何を根拠に選べばいいのか良くわかりません。

興味はあるものの、これまで食わず嫌いをしてきました。

ところが最近、知り合いの投資家さんにいくつかのツールを教えてもらいました。
信用できる方のご紹介だったので、物は試しと始めてみたら・・・。

一ヶ月で投下資本が倍になる大勝利!!
しかし、次の月には儲けの7割が吹き飛ぶという洗礼も(涙)。

勝ったり負けたりの波はありますが、トータルで見れば順調に資産は増えているようです。
投資にかける時間はほぼゼロ、それでいて収益はそれなり得られる。
これは十分「アリ」ですね。

ただ、収入源の中心に据えるような物では無くあくまでも脇役。
所詮は他人が作ったブラックボックスですから、過信は禁物でしょう。
なぜ儲かっているかわからない物にお金を突っ込み過ぎてはいけない。
泣ける金額で細々楽しむのが、ケガをしない付き合い方かなと感じています。

自動売買ツールも、玉石混合だと思っています。
今回は研究熱心な方からのご紹介だったので「玉」の方を頂けましたが、石の方が多いのかもしれません。

しかも、ツールの価格と信頼性や収益性は全く比例しない所が厄介です。
今回試したツールでも、無料なのに有料ツールを上回るパフォーマンスを出すものもありました。

ただ、初めて自動売買ツールを試した事で、収益はもちろん、様々な知見を得る事ができました。
ツールの付き合い方、ツールごとに違う特性、ツールの運用方法など。
「ツール=完全放置でOK」なほど甘くも無いのだなと。

食べず嫌いを辞めて、とりあえず食べてみて良かったです。

なお、私は一切ツールの紹介などは行いませんのであらかじめご了承ください。

思えば、ひと昔前の暗号通貨も胡散臭い事この上なかったですが、知り合いからの一言で試してみたらソコソコ収益を得る事ができました。

太陽光も、不動産も、コインランドリーもみなそうです。

いきなり大きくバクっと食べると腐っている可能性もありますが、だからと言って食べず嫌いは良くないと思います。

まずは小さく一口だけ。
口に合わなければそれ以上食べなければ良いだけです。

食べず嫌いをしないよう、これからもいろいろな物を食べて行きたいと思います。


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【投資】

1 利益を得る目的で、事業・不動産・証券などに資金を投下すること。転じて、その将来を見込んで金銭や力をつぎ込むこと。「土地に投資する」「若いピアニストに投資する」
2 経済学で、一定期間における実物資本の増加分。
(出典:goo辞典)

投資とは、利益を求めるために行う行為。
でも、利益を求めない投資があるそうです。

昨日夜の事、見知らぬ番号から携帯に着信。
独特のトーン。
軽い感じの若者の声。
出だしを聞いただけでわかります。

「あぁ、マンション投資の営業電話」だと。


聞けば、会社員向けに大阪の中古ワンルームマンションのご紹介をしているとか。

神奈川在住の私に何故大阪の物件?

そもそも私は6年も前に会社員を廃業しているし。
リストが古いんじゃない?

冒頭からいくつものツッコミどころがありましたが、暇だったので少しお相手する事に。

「いや~、不動産って怖いし」
と軽いジャブを入れた所。

「いえいえ、今回ご紹介するのは、収益を狙わない投資なんです」
とわけのわからない回答。

「収益を狙わない投資??」
純粋に気になったので聞いてみました。

経費を作れるので、その分節税ができます。
毎月僅かな手出しはありますが、将来の資産形成になります。
だから、収益が出なくてもトータルではお得な投資なんです!!

と、残念ながら非常につまらないご回答を頂戴してしまいました。


毎月赤字のマンションで節税と仰いますがホンマかいな?

年収5000万円の会社員なら、所得税の税率がMAXの45%になるでしょう。
毎月2万の手出しと、減価償却や管理費などの諸々経費で100万円。
合計124万円の経費を作ったとします。

所得税45%、住民税10%として税率55%。
単純化の為に控除額を考慮せず、経費に税率をかけて(124万円×55%)年間68.2万円の節税。

節税分を考えれば確かに黒字です。

でもね・・・。

普通の会社員なら所得税20%ラインでしょう
その程度の税率なら、そもそも節税の恩恵なんて殆ど無いですよね。
もしかして私、リスト上では超高収入の会社員と思われていたのでしょうか?
そんな事実(収入)は未だかつて無いはずですが・・・。

また、「僅かな手出し」は満室がず~っと続いた場合の話です。
空室になれば家賃の空白はもちろん、修繕費やら募集費などであっという間に節税分なんて吹き飛びます。

しかも、物件は大阪。
遠隔地でワンルームマンションを丸投げで満室キープ。
かなり難易度高いですね。
できるなら有料で結構なので、是非ともそのノウハウを教えて欲しいです。

将来の資産形成という側面もあるそうですが、20年後のワンルームボロマンションに資産価値がどの程度あるのでしょうか?
「梅田駅徒歩1分」なら将来に渡り安泰かもしれませんが・・・。


一方的に話を続ける若者の言葉を聞きながら、いくつもの疑問を思い浮かべずにはいられませんでした。

こんなアホ話に付き合うのも流石に3分が限界だったので、

「私、不動産には興味がないので~」
と大嘘をかまし、最後はガチャ切りしました。


それにしても、この手の電話営業で本当に1000万円以上もするマンションを購入する人がいるのでしょうか?
私には信じられません。

でも、そういう「カモ」がいるからこそ、各社電話営業を行っているのでしょう。
何で購入しようと思ったのか、一度購入者の声を聞いてみたいですね。

この程度のレベルの低い電話勧誘に乗る人がいるのなら、電話を使った特殊詐欺に引っかかる人が多いことも納得できます。
あちらの方が話がよく練られていて、レベルが高いでしょうから。

もう一つ思った事があります。
それは、自分の子供には将来こんな職について欲しくないという事。

職業選択は自由ですが、お客様の損が見えている商品を持ちかけるような事はして欲しくありませんね。

営業マン達はなぜその仕事をしているのか?
どんなモチベーションなのか?
本当にお客様のプラスになると思っているのか?
生活のためには、他に選択肢がなかったのか?
それとも、何も考えてないのか?

そのあたりも一度聞いてみたいと思いました。

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