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業者さんと別れた後は、お約束の「地元業者さんインタビュー」です。



早速最寄り駅前の業者さんに突撃です。

「物件の管理と、近隣の賃貸動向についてお教え頂きたいのですが~」

と、いつもの調子でトーク開始。


30代半ばと思われる、ギラギラした感じの店長さんが相手をしてくれまし

た。



物件の場所を見るなり

「あぁ、あそこですか」

と物件を知っているご様子。


しかし・・・


「この物件は、価格しか勝負ができないネェ」

とのお言葉を頂きました。



家賃を下げれば入るようで、以前は店長さんもこの物件にお客さんを

付けていたそうです。



相場が3万円ならば、2.5万円なら入ると言った感じだそうです。


う~ん、やっぱり立地が悪すぎだなぁ・・・。



駐車場が戸数分無いことは、大きなマイナスポイントではあるが、結局

それも家賃次第だそうです。



「佐倉市最低価格を目指さないと厳しいですね」


との見解でした。



ちなみに、ライバル(1K)物件の傾向としてはこんな感じだそうです。



 ・平均家賃は3万台前半

 ・駐車場は1台5千円程度

 ・駐車場が無い物件は苦戦(大きく家賃を下げる必要あり)

 ・敷金0、礼金1程度が多い

 ・広告費は1カ月

 ・工業団地に勤める人はJR佐倉周辺にしか住まない


なお、管理費は5%でした。


やっぱり東松山よりはましな地域のようですね。




いよいよ最終判断です。


「佐倉市最低価格でも利益が出る」価格で指値を入れて、業者さんに

買い付けを出しました。


結果は・・・?



玉砕



そりゃそうでしょう。

そこまで買いたい物件でもなかったですし納得の結果です。

 

後日、担当の業者さんにお会いする機会があり、この物件が売れたとの

お話をお聞きしました。



私の指値よりも450万円も高い金額で・・・。


佐倉市最低価格を目指すと、表面利回り12%程度何だけどなぁ・・・。


路線化ベースの土地値も、はるかに下なんだけどなぁ・・・。



私はその値段では買えません。



きっと、私なんかよりも大家力のある方なのでしょう。


がんばってほしいですね。




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