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これまでの試算では、5億円相当の物件を

表面利回り13%で運用すれば、下記の項目を同時に

満たすことができる事がわかりました。


・年収1000万円(生活費)

・修繕費用

・5年に一度1億円の物件入替え用自己資金の準備

(1800万円)



では、利回りが17%の物件であれば、

どの程度の資産規模が必要になるでしょうか?

実は、2.4億円規模で達成可能です。



表面利回り17%ですから、実質利回りは10%程

度とします。

稼働率は8割とします。

2.4億円規模の物件の年間家賃収入は

1920万円ですね。


次に、修繕積立金を考えます。

これまでの試算と同様に、1億円で1000平米の

物件を基準とすると、修繕積立金は年間576万円

となります。


(国土交通省のガイドラインより、平米×200円想定)

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf



1920万円-576万円=1344万円

生活費相当の1000万円を差し引くと344万円。


5年間の貯蓄で1720万円になりますので、

物件入替えの自己資金も、ほぼまかなえる計算です。



5年に一度、資産規模の半分近くの物件を

入れ替える事が可能ですから、家賃の下落や、

物件の劣化に対しても、強い運営ができますね。



いかがでしょうか?

2.4億円規模なら、現実味がありませんか?



ただ、



表面利回り17%のRCを、2.4億円分

購入することができるのか?



という、大きな問題が残っています。

しかし、決して不可能な値ではないはずです。



それを達成する一つの方法としては、

コチラがありますね。





次回に続きます。


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