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前回の記事で、賃貸併用住宅には、自己資金を

大きく入れるべきではないというお話をしました。


例を挙げて考えています。


2000万円の自己資金があったとします。

そして住宅ローンの限度額が5000万円であると

します。

住宅ローンは、利率2%の35年払いとします。


話を簡単にするため、諸経費を考慮しない事としま

す。



【賃貸併用住宅を建てた場合】

自己資金+住宅ローンをフルに使い

合計7000万円の賃貸併用住宅を

建築したとします。


新築の収益物件の場合、東京近郊なら

8%程度の利回りが期待できるはずです。


しかし、賃貸併用の場合にはオーナーの自宅を

兼ねるため建築費用が割高になります。

また、賃貸として使える面積も半分です。

そのため、表面利回りは3%程度となります。


7000万円の物件の3%として

月間の家賃収入は21万円程度。


5000万円の住宅ローンに対する月の

支払いは18万円。


差額は3万円となります。



【中古住宅+収益物件の場合】

マイホームは中古でも良いですね。

東京近郊であれば、4000万円程度で

3LDKの中古マンションが購入可能

でしょう。


そして、自己資金として用意していた

2000万円を使って、収益物件を購入

したらどうなるでしょう?



2000万円もののキャッシュがあれば、

利回り15%程度の物件を購入する事は

簡単です。

この場合、月の家賃収入は約25万円。


4000万円の住宅ローンに対する月の

支払いは15万円。


住宅ローンと家賃収入の差額は10万円。


収益性を考えれば、こちらの方が効率的ですね。



このように、投資の面から考えれば、

自己資金を大きく入れてまで賃貸併用住宅を

建てる事は効率が悪いです。



もちろん、収益物件を購入する事が

誰にでもできるとは思っておりません。


普通の人がいきなり収益物件を購入することは、

心理的なハードルが高く難しいでしょう。


しかし、既に収益物件を所有している人であれば

あえて効率の悪い方法を選ぶ必要も無いと思います。


それよりも、「もう一棟」物件を購入した

方が儲かりますよね(笑)。


というわけでは、我が家では収益物件の

購入はやめる事になりました。


住宅ローンで購入可能なエリアと、実際に

住みたい場所がマッチしなかったためです。


大きく自己資金を入れなければ

購入ができませんでした。


そこまで無理をして賃貸併用住宅にこだわるよりも、

普通の住宅+収益物件のパターンを選択する

事になりました。



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