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私は利回り星人です(笑)。
表面利回り15%以上にこだわっています。
なぜ、利回り15%以上なのか?
利回り13%じゃダメなのか??
私が高利回りにこだわる理由は、
大きく2つあります。
一つはキャッシュフローの問題。
利回りが高ければ、キャッシュフローが潤沢になり
次の物件を購入するためのスピードアップにつなが
ります。
もう一つは「物件競争力」です。
高利回り物件は、家賃設定も低くすることが
可能です。
例をあげましょう。
ある地域では、利回り10%程度の売り出し価格が
相場になっているとします。
この地域で2DK×4戸の物件が2000万円で売
り出されていたとします。
利回り10%なら年収は200万円。
1室あたりの月収は、
200万円÷12か月÷4室=約4.2万円。
つまり、1室4.2万円で貸し出している物件と
いう事になります。
一方、この物件を利回り15%で購入できたと
します。
家賃は同じく4.2万円とすると、先ほどと同様に
年収は200万円。
利回り15%とすると、
200万円÷15%=1333万円となります。
ここで、地域の家賃相場について考えてみましょう。
売り出し価格の相場が、利回り10%相当という事
は、家賃相場もそれに見合った価格になっている
はずです。
(相場家賃を考えて売り出し価格を決めますよね)
周りの大家さんは、利回り10%程度の家賃を前提
に経営をしていると推測できます。
2DKの部屋なら、4.2万円程度取れる前提で
収支計画を立てているはずです。
家賃が4万円や3.5万円になると困るのです。
収支が回らなくなるかもしれません。
逆に言えば、家賃を下げる余力はそれほど無いと
考えられます。
ここで、利回り15%買った人はどうでしょう?
同じく4.2万円で貸し出しをしていると、
利回り15%です。
でも、実際は利回り10%水準であっても
キャッシュが回ります。
つまり、利回り10%になる家賃まで、値下げが可
能であると言えます。
利回り15%での購入金額は1333万円でしたね。
売値はそのままで利回りを10%に下げると、
年収は133万円です。
その場合の1戸当たりの家賃は以下の通り、
2.8万円となります。
133万円÷12か月÷4室=2.8万円
利回り10%で購入した人は、家賃4.2万円が
セーフティゾーン。
これより家賃が下がると経営は厳しくなる。
一方、利回り15%で購入した人は、
家賃2.8万円までセーフティ。
家賃値下げに対する体力差は歴然ですよね。
少し極端な例かもしれませんが、地域相場よりも
高利回りで物件を購入できれば、家賃相場の下落
にもある程度対抗できます。
だからこそ、私は高利回りにこだわって物件を
購入します。
では最後に、なぜ15%なのか?
それは、私が購入検討をするエリアの相場が、
概ね10~12%程度だからです。
どこでも、利回り15%以上なら良いわけでは
ありません。
売り出し価格の相場が20%の所で、利回り15%
の物件を購入してしまうと大変です。
先ほどの例と逆のパターンですね。
自分だけ家賃下落への体力が弱くなってしまいます。
こんな事を考えながら、私は利回りにこだわって
物件を探しています。
いろいろな人の意見、ノウハウを見たうえで
自分なりに導き出した答えです。
こんな資料もおすすめです。
今回のお話が少しでもお役に立てたなら、ポチッとお願いします。
私は利回り星人です(笑)。
表面利回り15%以上にこだわっています。
なぜ、利回り15%以上なのか?
利回り13%じゃダメなのか??
私が高利回りにこだわる理由は、
大きく2つあります。
一つはキャッシュフローの問題。
利回りが高ければ、キャッシュフローが潤沢になり
次の物件を購入するためのスピードアップにつなが
ります。
もう一つは「物件競争力」です。
高利回り物件は、家賃設定も低くすることが
可能です。
例をあげましょう。
ある地域では、利回り10%程度の売り出し価格が
相場になっているとします。
この地域で2DK×4戸の物件が2000万円で売
り出されていたとします。
利回り10%なら年収は200万円。
1室あたりの月収は、
200万円÷12か月÷4室=約4.2万円。
つまり、1室4.2万円で貸し出している物件と
いう事になります。
一方、この物件を利回り15%で購入できたと
します。
家賃は同じく4.2万円とすると、先ほどと同様に
年収は200万円。
利回り15%とすると、
200万円÷15%=1333万円となります。
ここで、地域の家賃相場について考えてみましょう。
売り出し価格の相場が、利回り10%相当という事
は、家賃相場もそれに見合った価格になっている
はずです。
(相場家賃を考えて売り出し価格を決めますよね)
周りの大家さんは、利回り10%程度の家賃を前提
に経営をしていると推測できます。
2DKの部屋なら、4.2万円程度取れる前提で
収支計画を立てているはずです。
家賃が4万円や3.5万円になると困るのです。
収支が回らなくなるかもしれません。
逆に言えば、家賃を下げる余力はそれほど無いと
考えられます。
ここで、利回り15%買った人はどうでしょう?
同じく4.2万円で貸し出しをしていると、
利回り15%です。
でも、実際は利回り10%水準であっても
キャッシュが回ります。
つまり、利回り10%になる家賃まで、値下げが可
能であると言えます。
利回り15%での購入金額は1333万円でしたね。
売値はそのままで利回りを10%に下げると、
年収は133万円です。
その場合の1戸当たりの家賃は以下の通り、
2.8万円となります。
133万円÷12か月÷4室=2.8万円
利回り10%で購入した人は、家賃4.2万円が
セーフティゾーン。
これより家賃が下がると経営は厳しくなる。
一方、利回り15%で購入した人は、
家賃2.8万円までセーフティ。
家賃値下げに対する体力差は歴然ですよね。
少し極端な例かもしれませんが、地域相場よりも
高利回りで物件を購入できれば、家賃相場の下落
にもある程度対抗できます。
だからこそ、私は高利回りにこだわって物件を
購入します。
では最後に、なぜ15%なのか?
それは、私が購入検討をするエリアの相場が、
概ね10~12%程度だからです。
どこでも、利回り15%以上なら良いわけでは
ありません。
売り出し価格の相場が20%の所で、利回り15%
の物件を購入してしまうと大変です。
先ほどの例と逆のパターンですね。
自分だけ家賃下落への体力が弱くなってしまいます。
こんな事を考えながら、私は利回りにこだわって
物件を探しています。
いろいろな人の意見、ノウハウを見たうえで
自分なりに導き出した答えです。
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