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私は利回り星人です（笑）。
表面利回り１５％以上にこだわっています。


なぜ、利回り１５％以上なのか？
利回り１３％じゃダメなのか？？


私が高利回りにこだわる理由は、
大きく２つあります。


一つはキャッシュフローの問題。

利回りが高ければ、キャッシュフローが潤沢になり
次の物件を購入するためのスピードアップにつなが
ります。



もう一つは「物件競争力」です。

高利回り物件は、家賃設定も低くすることが
可能です。


例をあげましょう。


ある地域では、利回り１０％程度の売り出し価格が
相場になっているとします。

この地域で２ＤＫ×４戸の物件が２０００万円で売
り出されていたとします。


利回り１０％なら年収は２００万円。
１室あたりの月収は、

２００万円÷１２か月÷４室＝約４．２万円。


つまり、１室４．２万円で貸し出している物件と
いう事になります。



一方、この物件を利回り１５％で購入できたと
します。

家賃は同じく４．２万円とすると、先ほどと同様に
年収は２００万円。

利回り１５％とすると、

２００万円÷１５％＝１３３３万円となります。



ここで、地域の家賃相場について考えてみましょう。

売り出し価格の相場が、利回り１０％相当という事
は、家賃相場もそれに見合った価格になっている
はずです。
（相場家賃を考えて売り出し価格を決めますよね）


周りの大家さんは、利回り１０％程度の家賃を前提
に経営をしていると推測できます。

２ＤＫの部屋なら、４．２万円程度取れる前提で
収支計画を立てているはずです。


家賃が４万円や３．５万円になると困るのです。
収支が回らなくなるかもしれません。


逆に言えば、家賃を下げる余力はそれほど無いと
考えられます。




ここで、利回り１５％買った人はどうでしょう？

同じく４．２万円で貸し出しをしていると、
利回り１５％です。


でも、実際は利回り１０％水準であっても
キャッシュが回ります。


つまり、利回り１０％になる家賃まで、値下げが可
能であると言えます。


利回り１５％での購入金額は１３３３万円でしたね。

売値はそのままで利回りを１０％に下げると、
年収は１３３万円です。


その場合の１戸当たりの家賃は以下の通り、
２．８万円となります。

１３３万円÷１２か月÷４室＝２．８万円




利回り１０％で購入した人は、家賃４．２万円が
セーフティゾーン。
これより家賃が下がると経営は厳しくなる。


一方、利回り１５％で購入した人は、
家賃２．８万円までセーフティ。



家賃値下げに対する体力差は歴然ですよね。



少し極端な例かもしれませんが、地域相場よりも
高利回りで物件を購入できれば、家賃相場の下落
にもある程度対抗できます。


だからこそ、私は高利回りにこだわって物件を
購入します。




では最後に、なぜ１５％なのか？


それは、私が購入検討をするエリアの相場が、
概ね１０～１２％程度だからです。


どこでも、利回り１５％以上なら良いわけでは
ありません。



売り出し価格の相場が２０％の所で、利回り１５％
の物件を購入してしまうと大変です。

先ほどの例と逆のパターンですね。

自分だけ家賃下落への体力が弱くなってしまいます。



こんな事を考えながら、私は利回りにこだわって
物件を探しています。

いろいろな人の意見、ノウハウを見たうえで
自分なりに導き出した答えです。


こんな資料もおすすめです。




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