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横須賀市某所まで、非公開物件の
調査に行ってきました。


最寄り駅徒歩6分。
2DK。
昭和築の、大○ハウスの軽量鉄骨。
満室想定表面利回り14%半ば。


これだけ見るとつまらない物件ですね。

どうせいつもの「ボロ物件」だろうと、
期待しないで見に行きましたが・・・。


良い意味で、裏切られました。


もともとバランス窯でしたが、
壁掛け型の給湯器に変更済。

バスタブも新品に交換済。


最大にお金のかかる浴室が
すでにリフォームされていたのです。

空室2部屋もリフォーム済。
本当にきれいで、すぐに貸出可能な状態。


おまけに、外壁も数年前に塗装したそうで
塗り替えの必要なし。

入居率も4/6とそこそこ。



つまり、購入後お金がかからない物件で、
すぐに収益を生み出してくれるのです。


私の所有物件も近くにあり、
運営基盤も構築済。


思わず購入に前のめりになりましたが・・・。



この物件、唯一最大の欠点あります。


それは・・・。



「階段を100段上らなければならない」



物件にたどり着くまでに
100段以上の階段が待ち受けています。


もちろん、車、バイク、自転車侵入不能。



これねぇ・・・。

横須賀でも募集がかなりキツイです。



せめて、バイクの入れる坂道なら
戦えるのですけどねぇ。



地元の業者さんにヒアリングをして
みましたが、案の定空室が1年以上
続いているそうでした。


訳を聞いてみると、やはり階段が
ネックだとか。


リフォーム済で家賃も安いので、
反響はそれなりにあるそうです。


しかし現場に連れていくと、
階段を目にしただけでお客様戦意喪失。

物件にたどり着くころにはすでに終戦。

部屋を見てもノーリアクションだとか。



もう、家賃云々ではなく、


「絶対的な立地の悪さ」


という、変えられない問題があるそうです。




この悪条件を覆すには、


「圧倒的な家賃の安さ」


くらいしかないでしょう。



となると、今の買値では利回りがでません。



思い切った指値を提案しましたが、

「売り出したばかりなので・・・」

とつれないお返事。


深追いする物件ではありませんね。



というわけで、お断りをしておきました。


行動は素早く、でも頭は冷静に。


貴重な休日を半日無駄にしましたが
「物件購入は冷静に」ですね。


冷静さを失わないためにも、知識武装が必要です。



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