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5棟目物件の決済は、
来週あたりになりそうです。

いよいよ本格始動ですね。


この物件、築27年のボロです。
2DKですが、家賃は4~4.5万円程


しかし、部屋は全室荒れ気味。
おまけに和室あり。
全室キッチン交換必須。
今時瞬間湯沸かし器はどうよ?
全室エアコンなし。


コスト上昇の要素満載の物件。


こだわり始めると、リフォームコストは
どんどん増えてしまいます。


物件の家賃が安いので、ただでさえ
リフォームコストの回収には
時間がかかります。


そもそも、リフォームをしても
家賃を劇的にアップできるとは思えません。



安く買ってもリフォームコストがかかれば、
トータルでは全然お得な物件ではなくなり
ます。


そこを、いかに安く済ませるか?

大家力の見せ所ですね。



金をかけるべき所と、かけない所の見極め。
そして、金をかける所は、安くする努力を。


キレイにするだけなら簡単です。
だって、お金さえかければ良いのですから。


いかに、入居してもらえるギリギリの線で
リフォームを抑えるか。


自分のこだわりと、空室への恐怖心との
戦いですね。




今回のポイントはこんな感じを考えて
います。


・和室はそのまま
・ウォシュレットはつけない
・クロスと床はケチらず交換
・キッチン給湯工事は実施
・アクセントクロスの活用
・もちろん施主支給
・一部工事の分離発注
・エアコンはガス会社が無料設置


で、あとは相見積もりでコスト削減。



それでも、1室40万円コースかな(涙)。


がんばります。


リフォームの考え方については
こちらで学ぶことができます。



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