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私のこれまでの主戦場は、築古木造です。


・低入居率
・築古
・地方～郊外

な３重苦な物件を安く買い、
リフォームして再生。

高利回り、高稼働率で回し、
キャッシュを一気に取り返す作戦です。


ここで一番の問題となるのは・・・。


「融資」



上記にあげた、３重苦物件に、
まともな金融機関は融資を行いません。


そこで登場するのが


「ノンバンク」


とてもお世話になっています（笑）。



ノンバンクは巷での評判が悪いです。

「信用棄損になる」
「銀行融資が受けられなくなる」

といった都市伝説が、まことしやかに
流されています。



私も気になっていたので、
決算報告の際に、銀行の担当者に
聞いてみました。


答えは


「関係ないですよ」


との事。




結局は、


「資産と負債のバランス」


であり、


「収入と支払のバランス」


だそうです。



借入が、ノンバンクだろうが、
公庫だろうがそんなの関係なし。


上記バランスが崩れていなければＯＫです。


逆に言えば、銀行で融資を受けていたとし
ても、バランスが崩れていればＮＧ。


土地値の物件を、ノンバンクで借りるより、
建物価格大のＲＣを、ス○ガ銀行で借りる
方がバランスは崩しやすいのかもしれません。

建物価格大の物件は、年月とともに資産が
大きく目減りしますから・・・。



だからと言って、ノンバンク万歳という
わけではありません。


やはり、金利が高すぎます。
ノンバンクは、あくまでも「購入用」。

融資期間満了まで支払いを続けるものとは
思っていません。


購入後早期に満室化し、早期に借り換えを
検討すべきです。



銀行の特徴として、「新規融資」よりも、
「借り換え」の方が、審査が緩くなります。


借り換えは、負債が増えるわけでは
ありません。


現況安定経営ができている人が、
負債が増えずに金利が下がれば、
さらに安定経営ができるはずです。


だからこそ、借り換えの審査は
新規借り入れよりも緩くなるようです。



「ノンバンクで購入⇒銀行で借り換え」


このサイクルを繰り返す事が重要であると
考えています。


ノンバンクの借入が減れば、
新規物件でまたノンバンクを
利用する事ができますしね。



ノンバンクで融資を受けた二宮の物件は
満室になりました。

借り換え先を探し始めようかな。



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