週末のセミナーに向けて
資料を作成しています。

これまでの不動産事業を振り返り
まとめる作業は以外と難しいですね。


あれもこれもと話したい事があって、
「自分のエッセンスはどこか?」
という事が分からなくなってしまいます。



ただ、改めて購入してきた物件を見直す
となかなか面白いです。


・一棟目は現金購入。
・二棟目は2/3融資。
・三棟目は9割融資。
・四棟目は低入居率を8割融資
・五棟目は低入居率を9割以上融資


最初の頃は怖々、高入居率物件を
現金大目に手堅く購入。

徐々に融資比率を上げつつ、
後半は全空に近い物件をノンバンクで
強引に購入。

昭和の物件や、既存不適格物件。


回を追うごとに、買っている物件の質が
悪くなっているようです(笑)。

より古く、よりボロく、より低入居率に。



ただ、そんな物件でも、今の所何とか経営
できています。


より難しい(であろう)物件を購入しつつ
そこから収益を上げられるようになった訳
ですから、スキルアップと言えるのかも
しれません。



一方で、近年の不動産市況の好況のため、
より条件の悪い物件に手を出さなければ
収益が上がらなくなったともいえます。



少なくても5~6年前は
アットホームや不動産ジャパンを見ていれ
ば、一都三県でも一ヶ月に数本程度
利回り15%を超える物件に巡り合え
ました。



所が今は皆無です。

たまにあるのは「再建築不可」。


再建築不可なんて、以前はめったに
見ませんでしたが・・・。


今は物件が無さ過ぎて、
こんなのでも売れてしまうのですかね。



今、自分が不動産に参入する立場なら
どう行動するのだろう?

こんな事を考えてしまいます。


私も最近は、利回りの条件を少し甘くして
検討をしています。

ただこれは、これまでの経験から
多少利回りを低くしても収益を得る自信が
付いたためでもあります。



しかし、今私が不動産を初めて購入する
立場にあったら、やはり怖くなって
利回り15%程度は欲しくなるのでしょう。



セミナーで、
「私は利回り15%以上を基準に
購入してきました」
と言ってみた所で、今現在そんな物件は
簡単にみつかりません。


でも買わなければ何も始まらないので、
少し基準を下げて、12~3%とかでも
早めに購入した方が良いと思います。



自分は15%基準で買ってきたくせに、
それより低くても買うべきだとは
なんとなく自己矛盾をしているような
いないような・・・。



まぁ、「●●だったら」と仮定の話をして
も仕方がありませんね。

自分と他人の考えも違いますし。


それに、私よりももう少し早く、
リーマンショック直後くらいに始めた方な
ら、利回り15%も低すぎてつまらないの
かもしれませんね。



何れにしても、その時々で購入できる
物件で収益を得て、生き残っていくしか
ありません。

スキルを磨きつつ、お金を貯めて
チャンスに飛びつく準備をする。

そんな事が重要かな。



と、偉そうに締めくくります(笑)。


私、スキルアップしているのかなぁ・・・。


【セミナー】
ビリオネアクラブセミナー 6月13日(土) 13:00~
今回は講師として参加いたします。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ