築43年戸建 400万円。


横須賀あたりでも、時々このような物件が
出てきます。

少々傷みはありますが、リフォームすれば
十分使えそうな家。

リフォーム費用はざっくり
150~200万円と言った
ところでしょうか。

賃貸に出せば6万円程度は取れるので、
リフォーム代込みでも利回り12%。

現金で購入する分には、悪くない投資かも
しれませんね。



私も戸建賃貸をやりたいと思っており、
実際に物件を漁っています。



ただ、問題なのは「築40年」。

横須賀とは言え、住める家が400万円で
売りに出されるにはそれ相応の理由があり
ます。

何か?


「階段物件」

はい、これが多いです。


主要道路から前面道路までの間に
階段を通らなければならない物件です。

車が入れないのです。

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築40年戸建は、表層リフォームで頑張っ
ても寿命はあと10年程度でしょう。

もちろん、お金をかけて新築そっくり
リフォームをすれば大きく延命できますが、
投資の観点からは見合いません。


そのままでも住める人か、あるいは更地に
して売却が現実的でしょう。



では、階段物件の土地を購入する
次の人がいるのか?


これ、かなり問題です。



横須賀は空き家が問題になっていますが、
その多くは階段物件です。


実際、坂の上でも車が入れる場所は
新築が立ち、所有者の新陳代謝が
続いています。



しかし、上町など、横須賀中央駅から
徒歩圏にも関わらず階段しかないような
場所は朽ち果てた家が目立ちます。

ほんと、極端です。

擁壁の上は車が入れるので新築が並び、
すぐ下は階段アクセスで廃墟が並ぶ。

こんな感じ。



賃貸目線のエリアとしては全く一緒でも、
土地の価値は大きく異なります。




階段物件の築40年でも駅から徒歩圏で
あれば、今なら何とか客付けできると
思います。

でも、建物はいつか朽ち、売却をすべき
時が来ます。



その時その土地は売れるのか?
価値はあるのか?

残念ながら厳しい想像しか
私にはできません。


「安けりゃ売れる」


なら、あんなに廃墟が残っているわけ
ないと思います。




「築40年だからダメ」

とは言いません。

実際私も買い付け出してます。


でも、築古を購入するなら、せめて
車が入る道路に面した物件でなければ
購入したくありません。


現況駐車場がなくてもOKです。
更地にすれば後から駐車場は作れます。


でも、道路は後から作れません。



たかが12%程度の利回りで、
目先賃貸が回るからと言って、
安易に始めてしまうのは怖いと
思っています。


3年で資金回収できるほどの高利回り
なら、また話は別ですが・・・。




利回りはリスクの裏返しとも言われます。
でも、その利回りとて、どんなリスクを
反映しているのかは考える必要があります。


対処可能なリスクか否か?

土地は変えられませんからね。



客付けを行う際の「立地」は重要ですが、
資産価値、将来性としての立地も重要だな
と最近思っています。


当たり前ですが、
「今後いくらで売れるのか?」
という観点は必要ですね。



横須賀なんて、階段物件以外にも
住むところ沢山ありますし、
坂道がブランド化されていませんからね。


これが、尾道とか神戸とか長崎なら
また話は別なのかもしれませんね。



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