良かったら押してやってください↓
人気ブログランキングへ 


最近は、確定申告書を持って取引銀行様に
挨拶まわりをしています。


さて、今回の訪問の中で、銀行員が考える
不動産の実績について気付きがあったので
記事にしてみました。



よく、「大家としての実績があるから融資
審査が有利になった」なんて話を聞いたり
します。


ここで言う「実績」とは何でしょうか?


・経験年数
・規模(棟数や部屋数)
・家賃収入額
・過去の返済履歴


色々な内容を含んでいますね。

経験年数が長く、規模が大きく家賃が沢山。
長期にわたり返済を行っていれば、一応実
績がある大家という事になります。

454d96e217b89deac7ad8b7d2d7b3503_s









では、同じ期間と規模の2人の大家がいた
とします。

方やサブリースで完全丸投げ大家。
もう一方は客付けから修繕まで自分で頑張
る大家。

銀行が考える実績はどちらが上でしょう?


これ、自力大家だそうです。
ちょっと意外な気もしませんか?



実績ゼロの場合、サブリース付の物件の方
が収入が安定しているとみなされ、有利に
働くと言われます。

しかし、実際に運営を始めた途端、サブリ
ースよりも自力運営(もちろん高入居率
キープの前提)の方が評価が高い。


これって何故??


銀行さんが言う所の「実績」を加味
しているからです。



不動産融資の際、審査の基本は担保価値で
す。
土地・建物をベースとした積算評価。
物件収益をベースとした収益還元評価。

評価方法に差はあれ、要するに担保価値が
基本です。

その他、その人の資産背景も評価基準にな
ります。


でも、担保評価と資産背景だけで機械的に
融資額が決まるわけでもありません。

個人の実績というものも加味されます。


実績がある=経営能力が高い

だから今度もうまく行く可能性が高いとい
う具合です。



銀行員の立場になってちょっと考えて欲し
いのですが、サブリース丸投げ大家と、自
力大家。
新規物件を購入した場合、どちらがうまく
行くと思いますか?


自力大家は経験の中で「必勝法」を確立し
ていて新規物件でもうまく行くような気が
します。
再現性を期待できそうですね。


一方丸投げ大家は経験値がなんとなく低そ
うで再現性にも疑問符が・・・。
そもそも丸投げを事業と言えるのか?


と、こんな思考をするそうです。



「事業と言えるのか?」

という部分は銀行にとってこだわりがある
ようで少々意外でした。


極端な話、丸投げ大家は株を買って配当を
もらっているだけの人と似ていて、それを
事業家と言わないのと同じです。

原則として投資には融資しないのが銀行で
すから・・・。



もちろん、サブリース大家を全く評価しな
いというわけではありませんし、サブリー
ス事体も立派な作戦の一つです。

問題は、銀行員に何らかのアピールをしな
いと「丸投げ無策大家」の烙印を押されか
ねないという事です。



もうひとつ実績として、メディア掲載事例
はかなり有効である事もわかりました。

雑誌やネット記事の取材、セミナー講師、
書籍の発行等です。


メディア掲載と言われると、ハードルが高
いように思われがちですが、そんなことは
ありません。

私のように、不動産に関するブログを書い
ていると、取材依頼やセミナー依頼が結構
来るものです。

失敗談とか経験談をありのままに書いてい
ると、共感し見てくれる人が必ずいます。

メディアの方も案外「普通の大家」を探し
ているものです。


何かのメディアに掲載されたら、それをコ
ピーして融資審査の補助資料として出しま
しょう。

これも立派な大家としての実績になり、銀
行へのアピールポイントになります。

稟議書にも書きやすいそうですよ。



もっとも、「大家の実績」という部分は定
量化し難く融資審査のホンの一部でしかな
いでしょう。

でも、担当者の熱意に対する訴求効果は高
いように感じます。


どんな大家さんもそれなりに経験を積んで
いるはずです。

それを銀行に伝えないのはモッタイナイ。


確定申告報告、積立の相談なんでも良いの
で、担当者と会う口実を作って、経験談を
どんどん話しましょう。

担当と顔を突き合わせて話をすると、色々
な話が聞けるものです。


ザイオンス効果をご存知ですか?
人は、接触回数が多いほど好感を抱くとい
う法則です。


中には、担当者が代わっている銀行さんも
あったりするので、最低でも1年に一度は
何か口実を作って、店舗訪問をした方が
良いですね。


今回のお話が少しでもお役に立てたなら
ポチっとお願いします。
人気ブログランキングへ