先日大阪で大きな地震がありましたね。
被害に遭われた方には心よりお見舞い申し
上げます。


私が住む関東地方でも地震は他人事では無
く、いつか必ずやって来る物と思っていま
す。


不動産賃貸業にとって地震は大きなリスク
であり何らかの対策が必要です。


耐震補強や免振化を行い、被害を減らす事
も一つですが、やはり地震保険への加入が
オーソドックスな方法かと思っています。


「頻度は少ないが発生したら被害が甚大」


このようなリスクに対しては、保険で備え
るのがセオリーです。

もちろん私も地震保険に加入しています。

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当然皆さん入っているかと思いきや、そう
でもないようですね。


6年時点の地震保険世帯加入数および火災
保険の付帯率を確認してみました。

すると、私の住む神奈川県の地震保険加入
率は35.1%。
火災保険への付帯率は59.3%でした。


ちなみに、火災保険への付帯率とは、火災
保険に入っている人が特約で地震保険を付
けた割合です。

上記の付帯率59.3%とは、火災保険に
入っている人の約6割が地震保険も付けて
いるという意味になります。


逆に言えば、火災保険に加入しているが地
震保険を付けていない人が4割程度いて、
そもそも火災保険にも入っていない人が4
割程度いる計算になります。



全く保険に加入していない人が4割以上も
いるという事実に私はビックリしました。



確かに火災保険の保険料は高いです。
地震保険はさらに高額です。


そもそも地震保険は、火災保険金額の半分
までしか加入できず、被害の完全復旧とい
うよりは、高額な御見舞金という目的の商
品になります。


だからアホらしくて入らない人も多いのだ
と思います。



借入が全くなく、自己資金が豊富な方であ
れば、それも良いかもしれません。
リスクを受容できる下地があれば、保険は
不要でしょう。


でも、私を含め殆どの方は「借入」を抱え
ているはずです。

地震で建物に損害があれば、復旧までの間
家賃収入は止まる可能性が高いでしょう。
3か月か、半年か?
建て替えになれば、それこそ1年スパンに
なります。


その間も借り入れの返済は続きます。
おまけに建物の復旧費用がのしかかります。
耐えられますか?


そのような、当座の緊急事態に対して対応
するのが地震保険の役割です。


本来なら、地震も対象となるような、休業
補償保険にも入った方が良いのかもしれま
せんね。

これであれば、復旧までの家賃収入減をヘ
ッジできますし、地震保険を復旧の原資と
して丸々使う事が出来ます。



でも、何でもかんでも保険で対応すると、
今度は保険料の支払いでキャッシュフロー
が悪化してしまいます。


実際私の場合、地震保険に加入しています
が、休業補償までは加入しておりません。



ではどのようにリスクヘッジを行うか?


建物を小口にして、地域を分散しています。
一棟、二棟壊滅しても、他の物件でガンバ
ロー作戦です。



このブログでも常々申し上げておりますが、
一棟大きな物件を持っている状態は極めて
危険だと思っています。


「RCなら地震なんて大丈夫」


と言う人がいますが、直下に活断層が無い
と言いきれますか?

震源の真上に当たったら、RCであっても
無事では済まないと思います。

万に一つの確率かもしれませんが、決して
非現実的な話では無いでしょう。



私は保険会社の回し者ではありませんが、
地震保険は維持管理料だと考えてしっかり
入っておいた方が良いと思います。

特に、首都圏にお住いの方はなおさら。



そして、できれば物件を複数持つ。


頑張ってギリギリ一杯の融資で一棟買った
けど・・・。
という状態は、色々な意味で大変危険です。


今後も不動産賃貸業を行うのであれば、早
いうちに複数物件体制を築く事は、収益増
大だけではなく、地震などの大きな天災へ
のリスクヘッジの観点からも極めて重要と
考えています。



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