復活後の初回を飾るネタは売却です。
しばらく引っ張りますので、お付き合いを頂ければ幸いです。

今年の夏、私は初めて所有物件を売却しました。
この物件は、私が不動産オーナーデビューを果たした思い出深い物件で、ほぼ10年連れ添った戦友です。
色々な経験を積むことができましたし、家賃収入も頂きました。
私にとって大きなステップ、そして会社員独立への足掛かりとなった物件です。


まずは物件の概要から。

【場所】埼玉県入間郡越生町
【構造】平成2年築木造、2K×4戸
【購入時期】2009年10月
【購入金額】680万円(現金購入)


田舎の築古でちっちゃな物件です。
でも、売却時点でも利回りは25%程度あった孝行息子です。


物件売却について素人だった私が初めに行った事、それは「相場」の確認です。
「建美家」や「楽街」等の有名どころのサイトを見て回り、今時の相場をチェック。
利回り15%を切ると、長期売れ残りがゴロゴロ。
18%を超えるとまぁ早めに売れそう。
どうやら利回り15%~18%程度であればなんとか売れそうな雰囲気である事がわかりました。


次に試したのが、楽街の一括見積。
必要事項を記入するだけで、複数の業者さんに一括で見積もりを出せるという便利なサービスです。
「田舎過ぎて無理」という屈辱的な回答もありましたが、5社程度から回答を得る事ができました。
利回り10%という「アホか?」と思える強気の見積もりもありましたが、概ね12%~14%程度と、私の見立てよりやや強気の見積もりが出てきました。
皆さん仕事を取りたいので、強気の見積もりが目立つのは仕方がないですね。


とは言えここまでの調査で、売却相場について一応の目安はつきました。


売却ターゲットゾーン:16%
チャレンジゾーン:14%

利回り15%を切る水準で売り出し、様子を見て価格を下げる。
ただし、利回り17%水準以上には下げない。
このようなザックリとした売却価格の戦略を立てました。


売却価格が決まったら次は実際の売買業者の選定です。
投資物件を専門に扱い、多くの顧客(投資家)を抱える業者さんが良いだろうと考え、F企画(仮名)さんに依頼をしようと決めていました。
関東では超有名な会社ですし、扱う物件の対象やエリアも広くまずはココかなと。
まぁ、書籍やフェア等で露出が激しい会社さんでもあり、私の脳裏に残っていた事も否めませんが・・・。

物件の売買価格の見積もりを依頼したところ現実的な価格が出てきたこともあり、そのままF企画さんにお世話になる事にしました。

担当営業マンに言われるがまま、「専任専属媒介」でまずは3ヶ月お任せする事に。


実はこれが間違いの始まりでした。


・大手は安心
・営業マンに言われるがまま流される


これって、不動産投資を行う上でのNG思考ですよね。
特に客付けの時には確実にダメな思考パターンです。
自分もセミナーで登壇させて頂いた時には偉そうに話をしていました。

そんな私でも、初めての売却では「コロッと」このパターンにハマってしまいました。
やっぱり経験が無いって駄目ですね。
自分まだまだっす。

私自身ヘタに購入&運営経験があったものだから、売却も大丈夫と過信しノウハウ収集がおろそかでした。
コントロールしているつもりが、コントロールされていたようです。


もちろん、F企画が悪いとか、専属専任媒介が悪いという話ではありません。
ただ、今回の私の物件には合わなかったなと、後になって思った次第です。
この辺のお話は、また別の機会にできればと思います。


さて、売却契約を結び、いよいよ本格的に売り出し開始!
ドキドキしながら経過を待っていると早速反響が。
でも、反響の報告を聞くたびに現実を思い知らされ、どんどん凹む結果に・・・。


長くなりましたので次回に続きます。





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