「物件売却物語」と題して、売却活動について書いてきましたが、そもそもなぜ私が売却を行おうと思ったのかについて書いていませんでした。

今回は、「売却を思い立った理由」について書きたいと思います。


理由はいくつかありますが、最大の理由は「資産性が低いので壊れる前に売ろう」と決めていたという事でしょうか。


売却物語の中でも少し触れましたが、この物件はいわゆる「キャッシュマシーン」です。
キャッシュを生み出す能力はありますが資産性に乏しいのです。


実は売却活動の際に「土地として売る場合」の査定も出してもらっていました。

10年前の買値は680万円でした。
実際に売れた金額は1100万円です。

さて、建物を壊して土地として売却する場合の査定額は、いくらだと思いますか?



なんと「300万円」。

激安の殿堂ドン・キホーテもビックリな驚きの安さです。


私も物件購入の際に、資産性が無い事は承知していました。
路線価がめちゃめちゃ低く、固定資産税も年間3.5万円ほどでしたから・・・。
あの、三井住友トラストL&Fさんに、「共担として使えない」とまで言われた物件です。


建物付きの収益物件として売却すれば1100万円。
更地にしたら300万円。

つまり、「壊したら負け」であり、「壊す前に売る」が正解です。


ココが資産性の低い物件の弱みですね。
壊したら何も残りません。
キャッシュマシンとして機能するうちに売らなきゃいけない。

しかし、アパートなので買う人も投資家です。
マシンの性能をシビアに見られてしまいます。

私が購入した10年前より下がった現在の家賃で投下資本を取り返せるか?
10年分建物は古くなって出口はさらに厳しいが大丈夫か?

購入した投資家も、そのうち誰かに売ろうと思って購入するでしょう。
だって、資産価値が低いのですから。

どんどんマシンの状態は悪くなり、誰が最後にババを掴むのか?


戸建や区分の場合には「実需が買う」という事もありますが、アパートの場合はそうもいきませんよね。
まぁ最後は、激安の土地として利用する能力を持つ賢者が買うのかもしれませんが・・・。



では、朽ち果てるまで使って新築を立て直してもう一回転するのはどうか?


立地が良ければそれもアリですが、新築を建てるのは流石に躊躇するような立地です。
越生町はただでさえ過疎化がガンガン進行中です。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口」によると、2015年を100とした場合、2035年の推計は69.1。
埼玉県全体では2035年の推計が95.1ですから、人口減少の割合が激しいエリアである事がわかります。


ただ、過疎化が進む地方でも、その地域の一等地は必ずあり、戦える場所はあるはずです。
残念ながら私の物件は、越生町の中でもそれほど立地が良いとは言えない場所です。
ここで収益物件を新築するのは自殺行為だと私は思っています。


そのため購入時から、売却時期について下記の様なざっくりとした考えを持っていました。

・所有期間5年目以降
・次の外壁塗装の前(所有期間10年程度)
・満室の時


売却を決意した2018年末時点で、上記3つを満たしていました。
だからこそ売却を行ったわけです。


本当は2016年頃から売却を考えていましたが「とりあえず満室だし・・・」と
現状維持バイアスがかかってズルズルと売却せずにいました。

そのうちに空室が発生。
ちょっと苦戦してうめるのに一年近くかかりました。
その間に大きな出費のかかる工事が発生するわ、投資物件相場はピークを打って値下がりするわ・・・。

幸い物件は入居率3/4で回っていたので家賃収入はありましたが、売り時を1~2年間違えたかもしれません。
まぁ、結果論なので仕方がありませんね。



家電やパソコンは「買おうと思った時が買い時」なんて言われたりします。

不動産は「売ろうと思った時が売り時」なのかもしれませんね。
でも、長年所有していると、変な「情」が出てしまい、なかなか割り切りも難しいです。


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