今では有名な大家さん達も、初めての物件はとんでもない物を買ってる人が結構いらっしゃいます。

当時の目的や資金力が現在とは違う点はもちろんありますが、多くは「経験の無さ」に由来している事が多いでしょう。

このブログをお読みの方は如何でしょうか?
今、一棟目の物件が出てきたら買いますか?


ちなみに私の答えは「NO」です。
一棟目の物件情報を今もらっても、おそらく買わないと思います。
というか、怖くて買えないといった方が正確かもしれませんね。


私の場合、収益物件に求める事は10年前とあまり変わっていません。

・自宅から2時間以内
・キャッシュフローが出る
・今後10年程度は使える

おおよそこんな感じ。
築古木造アパートが主戦場で戸建もOK。
耐用年数超えという築年数と立地でリスクを取りつつ、高利回り物件を高稼働させるイメージですね。


ただ、10年間大家さんをやってみて、最近は下記項目もあわせて重視するようになりました。

・付き合いのある信金エリア
・客付けしやすい立地


やはり最も大きいのは「融資」でしょうか。
遠くの耐用年数超え物件は、どうしても融資がネックになります。
なので、私はノンバンクを使って強引に購入してきました。

ノンバンクの高金利でも、それをカバーしてしっかり儲けられる物件なら基本的には今でもOKだと思っています。

ただ、ノンバンクはそれほど多く借りられない。
借り換えをして借り入れ枠を広げればよいですが、遠隔地だと借り換えはほぼ無理です。耐用年数超えの築古物件の借り換えなんて、信用金庫や信用組合が主で、地銀で出来ればラッキーくらいな感じですからね。

私も神奈川県内の物件はノンバンクから脱しましたが、その他の地域は難しく売却するまでお付き合いは続くでしょう。


そのため、なるべくならノンバンクを使わない場所。
付き合いのある信用金庫のエリア内を中心に探すようシフトしてきました。


また、私の場合不動産だけでは無く、コインランドリー等別の事業で信用金庫のお世話になる機会が増えたという要因もあります。

エリア内の物件であれば担保としての評価にもつながりますが、遠隔地の物件はどうしても厳しい見方となってしまいます。

この10年で、私自身の金融機関との付き合い方にも変化がありました。



もう一点、面倒が嫌になったという事もあります。

特に、客付けに苦戦する物件は疲れますし面倒です。
距離が遠いとなおさらです。

また、物件が点在すると、地域ごとに管理会社さんもリフォーム業者さんも違うので、新たな拠点ができるたびにその地域の業者さん開拓が面倒です。
プロパンガス、清掃など関連する業者さんも色々ありますし。

いまから新たな拠点を作るのは、よほどの好物件でなければ嫌だなぁというのが正直な所ですね。

私は物件を買い進める中で、たまたま横須賀市に複数の物件を持つ事になりました。
ここで同じ業者さんを複数の物件で使える便利さを覚えてしまいましたね。
一度覚えてしまうとクセになります。


というわけで、「埼玉の奥地の利回り28%」という一棟目の物件情報を見ても、今なら積極的に買いに動かないだろうなと思います。

「面倒くさそうだし、担保にならないからチョットねぇ・・・」
という感じ。

これは、決して悪い物件と言っているわけではありません。
あくまでも、今の私にとって「合わない」というだけの話です。

だからこそ売却したわけでもあります。



大家さんを始めた10年前。

「未経験だからこその勢い」は今より確実にあったと思います。
「会社なんか辞めてやる」という「強い負の感情」も大きなモチベーションになっていたかもしれません。

だからこそ、苦労が目に見えていた一棟目の物件も、「ガッツと行動力で何とかなるさ」と果敢に購入へと踏み切れました。

結果としてその行動は成功に繋がり、現在の私があります。


あれから10年。

不動産以外の収入源が増え、会社を辞めて主夫に。
いまの境遇に安心してすっかり腑抜けになったのかも?
だからこそ、2014年以来収益物件が買えていないのかもしれませんね。

ヘタに経験を積んだからこそ、保守的になっている面も否めません。
「エイヤッ」と無鉄砲に飛び出す勇気も時には必要かな?

これはもう一回行動力のネジを巻きなおさなきゃだめかもね。


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