最近は激安戸建も積極的に探しています。
アットホームや三井のリハウスのサイトと言ったメジャーどころはもちろん、地場業者さんのマイナーなサイトも覗いています。
「中古戸建」で出ている事もありますし、「古家付土地」で出る事もあるので、両方見なくちゃいけないのが少し面倒ですね。
条件は神奈川県内の山奥以外で価格は500万円前後。
築年数は不問。
理想を言えば、300万円代で買って100万円でリフォーム。
5万円で賃貸に出して、まずは実質利回り15%で運営。
しばらくしてから600万円で売却し、多少キャピタルを頂く。
昨今流行の、いわゆる「ゼロ円戸建」よりもう少し都会のライトな物件を購入するイメージです。
レバレッジもかけない非常に地味な投資ですが、堅い投資であるとも思っています。
こんな物件を複数持ちたいなぁ。
つい先日も、そんな物件を見に行く機会がありました。
場所は私の本拠地?である横須賀市。
とある地場業者さんのサイトに「古家付土地」として掲載されていた物件です。
掲載直後に私が発見し、一番で内見の予約が取れました。
詳細は割愛しますが、築ウン十年のいわゆる「崖の上のボロ」です。
横須賀市は空き家問題が深刻で、汐入や横須賀中央と言った主要駅でさえ、徒歩20分も行けば放置された空き家が沢山あります。
横須賀市は「谷戸」と呼ばれる谷が多く、そこに沿って戸建が並んでいます。
車も入れないような細い道が縦横無尽に張り巡らされ、そこにへばりつく様に家が建っています。
住人の多くはお年寄りで、家も築年数が経過した物ばかり。
「築古+坂+車が入れない=住みにくい」
そんな家は子供たちも住みたがらない。
築古なのでそのままでは売れないし、解体するにもお金がかかる。
そもそも更地にしても解体費用を上回る十分な価格で売れるのか微妙。
更地にすれば固定資産税の上昇は確実で、もし売れなければ税負担+解体費の2重苦。
というわけでなんとなく放置され、結局空き家になってしまうという流れです。
そんな悪い立地条件でも、家賃次第ではいくらでも賃貸需要はあります。
「横須賀中央駅徒歩16分、3LDK、家賃5万」
なら十分賃貸として需要はあります。
ただ、家までの道が「急な階段」だけでは流石に厳しく、「スロープ」がある事が望ましいでしょう。
まぁ、坂道の斜度にもよりますが、車がダメでもスロープさえあれば、バイクや自転車を押して登る事ができるので、何とかなります。
私が見に行った物件もまさに「スロープあり」物件。
築年数は私より年上で相応の傷みはありますが、手を加えれば何とかなりそうな感じ。
リフォーム費用はざっくり、150~200万円という所でしょうか。
賃料5万円なら何とかなりそうな感触。
気になる価格はなんと200万円台。
横須賀市ですが浦賀の山奥や武の外れではありません。
立地を考えれば安い部類でしょう。
ただ、最寄駅からの距離と道中の坂道はなかなかのレベル。
これでは最終的な売却先として実需には厳しく、オーナーチェンジとして投資家中心となりそうです。
そうなると、利回り15%は見られてしまう可能性が高く、キャピタルはほぼ出せない水準になってしまいそう・・・。
物件を見ながらこんな事を夢想します。
ここで、業者さんから思わぬ情報が。
「この物件、実需の人が購入を検討された事がありますよ」
なんと!
(失礼ながら)こんな物件を買ってまで住もうとする人がいたのです。
どんな方かと言うと、いわゆる「生活の厳しい人」です。
この物件は、ボロいながらも住もうと思えば住めなくもない状態でした。
(そのままで賃貸には到底出せませんが)
少し長い目で見れば、200万円台なら賃貸に住むよりも安上がりですし、
何より資産にもなります。
言われてみればその通りですが、戸建の場合はこんな需要もあるのですね。
このような「超激安物件」を求める「生活が厳しい人」は、私の将来の売却先とはなりません。
でも、リフォームして小奇麗になれば「激安」を求める「もう少し生活にゆとりのある人」が、相応の価格で購入するかもしれません。
また、崖の上という立地上、眺めがよく風通しはバッチリです。
ツボにハマる人がいるかもしれませんよね。
思わぬ価格がつく可能性もゼロではありません。
(まぁ可能性はかなり低いですが)
ここが、アパートにはない実需向けの出口がある戸建の奥深さと面白さであると感じます。
と、購入にちょっと前のめりになった私。
少し冷静になる時間が欲しいのと、市場調査やリフォームについて検討が必要と考え、一旦回答を保留して後日正式回答をする事で物件を後にしました。
それから数時間後、先ほどの業者さんから連絡が入ります。
「買い付け頂きました!!」
はい、終了。
あっさり売れちゃいました(涙)。
マイナーなサイトでも、見ている人は見てますね。
戸建もライバル多いです。
私がグズグズしている間に、決断力のある方がサッと買っていきました。
物件をどう料理するのか気になるので、来年コッソリ見に行こうかなぁ・・・。
今回は物件に対して「ビビッ」と来なかったからこそ一旦保留したわけで、残念ながら縁がなかったようです。
でも、瞬殺で売れるという事は、「何とかなるだろ」という自分の見立ても、まんざら間違っていなかったのかも?
アパートに比べ、戸建は見ている件数が少なく、まだまだ私の経験値が低い事が今回の決断の遅れに繋がりました。
もっともっと、物件見るぞ~。
よし、次行ってみよ~。
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