最近、不動産投資家以外の事業を行う方々と話をする機会が多くあったので、そこで感じた事を書きたいと思います。


一言で言って、不動産はかなり甘い事業だと感じさせられました。

不動産賃貸業は不動産を貸すだけ。
業務内容としては概ね下記の通りでしょう。

・入居付け
・家賃収納
・敷地内清掃等の日々の管理業務
・クレーム対応
・修繕

入居付け、家賃収納、クレーム対応（一次窓口）は管理会社。
その他は必要に応じて、自分や業者さんに委託している方が多いのでは？

ここで注目したいのが、直接の雇用が一切発生しない点です。
不動産賃貸業は、基本的に雇用が発生しない事業です。


他の事業を行われている方にお話を聞くと、問題の多くが「雇用」に行きつくようです。
まず、雇用自体にもお金と労力がかかります。

私も、コインランドリーの清掃スタッフを雇用していますが、採用に至るまでに面倒な思いをします。
ネットへの掲載や応募者とのやり取り。
面接の約束ができたとしても、音信不通やすっぽかしもあります。
それでも私の場合は採用人数は一人だけでしたし、お陰様で長く働いて頂いているので、労力はたかが知れています。

しかし、採用人数が多ければそうは行きません。
スタッフの入れ替わりがあればなおさらです。
しかも短期間で雇用をしなければなりませんから、必然的にお金をかけての雇用活動となります。

「10万かけてやっと雇用したのに、2週間の研修期間中に辞められた」

こんな事は日常茶飯事だそうです。


何とかスタッフが集まり運営が始まっても、そこは他人が集まる職場。
人間関係やら、給与体系の問題。
スタッフへの指導やモチベーションＵＰも必要です。

「オーナー様でござい」と金だけ出してりゃ良いわけもなく、「経営者」としての才覚が問われる場面も多く訪れます。


たとえ「フランチャイズ」という看板と仕組を使って開業しても、実際に動かすのは経営者と現場スタッフです。
立地はもちろん大事ですが、それよりも「対人スキル」という経営能力によって成功も失敗もあるそうです。

赤字店舗を引き取り同じスタッフを使ったとしても、能力が高い人はそれを黒字転換なんて事もよくあるとか。

私を含め大家さんは、この「対人スキル」が圧倒的に不足していると思います。
入居者様や各種業者さんとの「コミュニケーションスキル」はあったとしても、それは経営者と雇用者の関係とは別物です。


そして、もう一つの問題は「資産性の無さ」。
店舗を借りて、スタッフを雇っているだけなので、撤退時には赤字だけが残ります。
そもそも、撤退決断の判断時期も難しいそうです。

例えば、開業以来目標未達で毎月赤字の場合。
色々な要因があり、その方策も沢山あるでしょう。

もう少し待てば客がふえるのか？
広告を打って攻めに出るのか？
スタッフの問題なのか？
そもそも立地を外しているので改善余地なし、傷が浅い内に撤退か？

色々な要素があり、判断も難しいそうです。
対策ノウハウも少ないですし、そもそも個別要素が強すぎます。
判断が遅れる程運転資金がかさみ赤字額も増えます。

どこまで頑張るのか、辞めるのか。
判断を行うのも、重要な能力の一つですよね。


一方、不動産の場合は、何とか空室を埋めさえすれば収益はプラスになるはずです。
空室に対して一人のお客さんを見つけるだけで目標達成。
方策はリフォーム、業者回り、一時的に広告費投入？
対応は限られますし、そのためのノウハウもあふれています。

撤退するにしても、物件を適正な価格で購入していれば、購入価格近辺での売却が可能でしょうから、赤字幅は少なくなります。
まぁ、高値で購入していたのならば別ですが・・・。


不動産大家さんは、事業経験としては普通の会社員以上であると思います。
でも、雇用が発生する事業を行う方と比べると、事業経験は大きく劣ります。
にもかかわらずあるのは根拠なき自信。
それで飛び込んで痛い目を見る方が多いとか。

確かに不動産に比べれば小資本でも参入でき、成功すれば短期間に資金回収。
事業拡大も魅力的ですが、安易に踏み出すのは怖いですね。

経験者の生のお話を聞く事で、改めて気づかされました。
腹の括り方が違うように思います。


最後に。
そんな事業で成功している方々でも、意外な程不動産は怖いと思っている方が多いです。
物件選びがわからないとか、投入金額が高いとか。
他の事業で成功するほどの方であれば、不動産なんてチョロいと思うのですが・・・。

買って貸すだけ。
やりがいも儲けも少ない不動産には魅力を感じないようです。
関心がないから知らないだけなんでしょうね。

人それぞれ、向き不向きがあるという事でしょうか。

今の私はやっぱり不動産かなぁ。
それか、なるべく人がかかわらない事業。
人間関係は面倒で嫌いだし、ダメ人間なもので。

もう少し歳を取り、時間ができたら変わるかもしれませんが。


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