「最近物件買えなくて・・・」

先日行った某大家の会での話です。
何処に行ってもよく聞く話で、私自身もそうです。

ただ、会話を進めると、一口に「物件が買えない」と言っても、大きく二つのタイプに分かれる事がわかります。


【タイプ1:融資がキツイ】

2年ほど前から融資は引き締め基調と言われ、自己資金を2割3割入れないと購入できず、公庫で5割でも買えないなんて話も。
まぁ、私に言わせれば正常な状態に戻りつつあるだけのように思いますが・・・。

ただ、「融資がキツイ」という事が理由なのであれば、「融資が出るなら購入したい」と思える物件はあるという事ですね。

単に資金調達が問題というだけです。

少しお金を貯めて自己資金を増やせば良いわけで、購入物件の対象(利回り、価格等)についての見直しはしなくても大丈夫とも言えます。

折角の成功パターンは、できるだけ変えない方が良いと私は思っています。
資金を多く貯める分資産拡大スピードは鈍りますが、逆に安全性は高まるので個人的にはあまり問題はないかなと思っています。

まぁ、投資目的は人それぞれなので、あくまでも個人的見解ですが。


【タイプ2:昔の基準を引きずっていて物件が無い】

リーマンショックの頃から不動産を始めた人。
今から考えれば割安な優良物件が多く、うまい事運営して成功されている大家さんは多くいらっしゃいます。
すでに大家歴も10年を超え、ある程度の経験を積んでいると思います。
逆に、経験を積んでいるからこそ過去の成功体験から逃げられず、昔の基準で物件を探してしまう。

しかし、当然今の市場にそんな物件はなかなかないわけで・・・。
結果として買えない。


そんな会話をしていると、とある大家さんに言われました。

「私は過去の成功体験を綺麗さっぱり捨てました」

その方は、購入物件の対象を変え、利回り重視から積算重視、地方から自宅近くへと
投資対象を変えていらっしゃいます。
その際、どうしても過去の成功体験が邪魔になったそうです。


例えば、私は物件の収支シミュレーションをする際に、こんな仮定をしています。

空室率20%、毎年1%の家賃下落、金利3%で15年、返済比率40%で・・・。


築古木造で良くありそうなシミュレーション条件だと思います。
こんな条件だと利回り15%程度無いと、キャッシュフローも出ずアホらしくて購入できなくなってしまいます。

また、キャピタルゲインの考えはさらさらなく、キャピタルロスが前提。
極端な話「家賃収入総額=購入価格」になるまで持てば、いくらで売却しても損はしない。

こんな考えが根底にあるので、とにかく高利回りでリスクヘッジをしようと考えます。

キャピタルロスを織り込んで、それでも負けない投資にしようとする事は、保守的であり堅いやり方であるとも言えます。
やり方としてはアリですし、私自身も心掛けてきたことです。
そしてここまではうまくやってきました。
おかげで会社員も卒業できました。

だからこそ、「うまくいった物件」と同じような物件に固執してしまい、今時の相場環境でなかなか良い物件が無いとぼやく・・・。

5年前までは、横須賀あたりでも上記を満たすお手頃物件があったのですけどねぇ。


以前から、私自身モヤモヤしていたことがあります。

川崎市に住む私にはそれに適した投資手法があるのではないか?
無理に郊外の高利回り物件を狙い、強引な融資付けをする必要がるのか?
都市部には都市部のやり方があるのでは?

ちょうど良い機会ですし、今までの成功体験から少し外れた物件も狙ってみたいと思います。

利回りの絶対値に縛られない。
積算重視。
エリア内で割安な価格ならOK。

まぁ、そんな物件もめったにないとは思いますが、心がけとして探す対象は明確にしておかなければダメですよね。

不動産屋さんをまわって折角情報を頂いても、「う~ん、利回り11%じゃなぁ」と初見で思ってしまうと、どうしてもあら捜しが始まって買わない方向のバイアスがかかってしまいます。

他に所有物件はあるし、ランドリーや太陽光もあるわけで、少々毛色が違う物件にチャレンジするのも悪くないんじゃないだろうか?

だからと言って、利回り10%以下とか新築は怖くて手がでませんが・・・。


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