私が運営するコインランドリーの売上は4月に入り2割近くダウン。
確実にコロナの影響が出てきましたが、不動産と太陽光は今の所影響がないので、まだまだ余裕をぶちかましております。

コロナのせいで、飲食店は軒並み開店休業状態。
建物は無事だが客が来ない状態ですね。
家賃などの固定費がかかる一方で収入が無いという非常に厳しい状態です。
また、店舗休業保険の類もコロナは対象外。
営業自体はできる状態であり、休業についてはあくまで「自粛」ですから保険の対象になりません。

結局、「コロナ」はあくまでも原因に過ぎず、近所にライバル店ができて売り上げが減ったのと同じ扱いなんですよね。

だから、事前にコロナのような感染症リスクに備える方法は「キャッシュを厚めに用意しておく」しかありません。
せめて半年売上ゼロでも乗り切れるようなキャッシュを用意しましょうという事ですね。

「そんなの当たり前じゃん」

と思いますが・・・。
稀に起こるような事を想定し、それに対して準備を行う事は難しいのでしょうね。

と、若干上から目線で語っていますが、最近思うんですよ。
大地震が来て建物が潰れたら俺は大丈夫なのか?って。

大地震は稀に起こる大規模災害の代表選手です。
今回のコロナは建物への物理的影響がありませんから、多くの大家は余裕をかましています。
でも大地震は別です。

建物が潰れれば収入はゼロ。
借金は残りますが毎月の支払いは続きます。
ちょうど今の飲食店オーナー達のような状態ですね。

ただ、一つ大きな違いがあります。
それは、そのままでは復活ができないという事。

コロナの場合は、治療薬やワクチンの開発、あるいは人々の意識変化(少々罹患しても仕方ない)など、社会状況が変われば営業再開可能です。
耐え忍んでいれば、そのうち状況は好転するでしょう。

一方、地震で建物が物理的に破壊されてしまった場合は、建て直さない限り収入を得る方法はありません。
もしくは新規物件を購入するか。
耐え忍ぶだけではダメで、攻めなければ収入は得られないのです。
そして、攻めるためには守る以上のキャッシュが必要です。

新規物件を購入するにしろ、建て直すにしろキャッシュが必要ですが、果たして収入がない大家に金を貸す金融機関があるのか?
二束三文で土地を売却してキャッシュを作るのか?

一体どうやってキャッシュを作るんだ!!

考えただけでも絶望的な気持ちになりますね。


地震保険に入っていれば保険金は出ますが、所詮は最大でも火災保険の50%。
この金額で残債を消せればまだラッキーな方でしょう。
それでも、「収入が無い」という状況は変わりませんが・・・。

収入と資産を同時に失うって、とんでもない事です。

そんな状況に対し、私が思いつく対策は以下の4つ。

1.物件を複数持ちリスク分散(全物件崩壊を避ける)
2.残債以上の手元キャッシュを準備
3.大家業以外の別事業を持つ(地震に強そうなやつ)
4.地震保険を上乗せし100%にする

自分の現状を考えるとこんな感じです。

1はおそらくクリア。
でも最近はドミナント化も考えていたので、エリアとして近づくのは危ないのだろうか?

2は家計全体の資産をどう判断するかですね。
将来のための資産に手を付けるのはNGなので、私の場合現時点ではOUTです。

3はコインランドリーや太陽光がありますが、コインランドリーはエリアが近くむしろ傷口を広げるだけかもしれません。
建物倒壊or設備が使えない状態なら債務だけが残ります。
ただ、我が家の場合は妻が会社員であるので救いがあります。
ダブルインカムはやっぱり強い。

4は未対応。
やっぱり保険料高いよなぁ・・・。


「想定外だった」
「こんな筈じゃなかった」

コロナの影響でこう思う方は多いでしょう。

でも、私はそんな泣き言は口が裂けても言いたくない。
だから最近、改めてリスク管理を考え直しています。

短期的には地震保険上乗せが簡単ですが、やっぱり物件数を増やすとか、全く別の事業を行うとか、そういう前向きの方策を行いたいですよね。

あとはいかに妻に気持ち良く、そして長く働いて頂けるよう家庭環境の充実を図るか。
実は最も現実的なリスクヘッジなのかもしれません(笑)。


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