川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

融資

銀行様から投資信託営業

銀行様よりご融資を頂く際には、
普段の「お付き合い」も重要と
いう話は良く聞きます。


お付き合いとは具体的に何か?

例えば以下のような商品や取引を
通じて、銀行様に収益をもたらす
事です。


・預金
・定期預金
・積立預金
・各種口座引き落とし
・クレジットカード
・保険
 etc


銀行様も昨今の低金利で収益機会が
失われ経営も大変なご様子。

また、各担当レベルには厳しい
ノルマも課されている事でしょう。



「海老で鯛を釣る」


と言っては露骨ですが、普段からのご協力
を行う事で、担当の心象面にも若干の
違いもあるでしょう。

稟議書のネタにも使ってもらい
「当行の重要顧客である」
なんて書いてもらえれば・・・。

そんなスケベ心を持ってしまいます。


ちょっと前置きが長くなりましたね。


実は最近、銀行様より投資信託の
営業を受けました。

営業を受けたからには答えるのが
仁義だろうと思い、対面での
商品説明を受けてきました。



商品説明は元証券マンのおじ様。
まぁ、しゃべるしゃべる。

ドル円相場は今後●●。
原油は●●円あたりが居心地よい。
アメリカのリートは今安い。


自らの分析を織り交ぜながら、
今後の市況をポンポンぶっこんで
きます。



「だから私はこの商品をお勧めします」

という力強い言葉と共に出てきたのが

「毎月分配型のUSリート」

これを毎月一定額購入し、毎月の分配金は
そのまま再投資に回して、口数を増やす事
がお勧めだとか。



思わず椅子から落ちそうになりました(笑)。

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・手数料が高い
・信託報酬も高い
・そもそも毎月分配で効率悪い


もうねぇ・・・。
複利効果で資産を増やす気ないでしょ?
毎月税金払いたいの??



そりゃね、ノーロードのインデックス型の
投信では手数料収入は微々たるものですか
ら手数料の高いアクティブ投信を売りたい
のは良くわかります。

毎月分配型が売りやすいのもわかります。



でもね・・・。

どう見ても俺向きじゃない!!




思えば、今回初めて証券マンから
商品の対面営業を受けました。

池上彰さんかと思うような明快?な
経済動向を絡めつつ、怒涛の口激を受ける
とお客さんはその気になるのかな?



そもそも投資信託は「長期的な資産形成」
が目的では無いのでしょうか?

ブル/ベアファンドとか、マニアックなも
のは別ですが、短期の上げ下げ気にする
なら、株でも債券でも、直接買った方が
イイでしょう。

せめてETFですよね。


それに対し、目先1~2年の相場動向を
語り「今安いから買いましょう」という
方向に持って行くのは違和感を感じました。


まぁ、「目先の下落」に銀行さんはすごく
敏感になっている様子は見て取れましたし、
実際顧客からのクレームも多いのでしょう。

その点は同情します。



その他にも、

定期預金では儲からない⇒だから投資

という短絡的なトークもねぇ・・・。



そもそも投資に回すべきなのか?
回すならどの程度か?
どのアセットクラスに回すべきか?



全体を考えないとダメだと思いますが、
そんな面倒な事、銀行さんも顧客も
望んじゃいないのでしょうね。


顧客のレベルに合わせた結果、
それに応じた売り方のスタイルに
なっちゃうのかもしれませんね。


やっぱり、小さなころからの
お金の教育って、ある程度必要じゃ
ないのかなぁ・・・。



少々文書が長くなりましたね。


銀行の投信販売について、イロイロと
思う所を書いてきましたが、今回の私の
目的は少し違います。

資産形成も重要ですが、主な目的は
「お・付・き・合・い」。



投資信託積み立てるから、今度は俺様ファ
ンドの「不動産賃貸業に融資してね」って
事です。



正直、お勧め頂いた投資信託は
普通なら絶対買わない代物です。

毎月3%近い売買手数料払うのは嫌ですが、
交際費と思って割り切るか?

そもそも、毎月1万円程度の積み立てでは
お付き合いとしての意味すらないのか?

でも、やらないよりやった方が
よさそうだし・・・。


気が弱いので、結局買うんだろうなぁ・・・。



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融資の3回転ジャンプ

先日、同じ物件で3回目の借り換え
を行いました。

ノンバンク⇒ス○ガ⇒信金への
華麗な3回転ジャンプ。

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同一物件で、3回も融資先を変える人は
中々いないと思います。

都度登記費用やら手数料やらかかるので
はっきり言って効率が悪い。


デキる投資家なら一発で決めるのかも
知れませんが、私には知識もスキルも実績
も乏しかったので、少々遠回りをしました。



思い起こせば最初はノンバンク。
共同担保まで入れて金利4.3%。
それでも私は購入することを優先しました。
おかげで今日の私があると思います。


次はス○ガ銀行に借り換え。
主な目的は共同担保を外す事。
しかし金利は4.5%に上昇。

借り換えて金利が上がるなんてアホかと
思われますが、当時ス○ガさんは一年程度
で金利交渉ができる事で有名。

実際1年後には金利3.8%に
下がりました。


そして今回。
ス○ガ銀行での借入から5年が過ぎ、
繰り上げ返済への2%ペナルティが
無くなりました。

このタイミングで信金への借り換えを実行。

もちろん金利引き下げが目的ですが、
新規融資先開拓という事も同じくらい
大きな目的でした。


サラリーマンを卒業した私にとって
ス○ガさんは相性がイマイチ。
おまけに、築古木造にも相性イマイチ。

これ以上お付き合いを深めても、お互い
良い事はあまりないのかなと考えました。


まぁ、融資姿勢は随時変わるので、
今回のス○ガさんとの「別れ」が
吉と出るか凶と出るかはわかりません。


ただ、零細社長の味方は
やっぱり信金さんだと思います。

じっくり付き合えば、数年後不動産向け
融資がしぼみ、ブームがひと段落した頃に
実績を見て融資してくれないかなぁ
と皮算用をしています。



3回も借り換えを行い、都度手数料が
かかってきましたが、支払い総額を考えれ
ば十分得をしています。


ただ、借り換えは「離婚」にも例えられ、
借り換えを行った銀行とは今後の付き合い
は出来ないと考えた方が良いです。

目先のちょっとした金利差に踊らされず、
よく考えてから行うべきですね。


なお、ノンバンクの場合はまったく
関係ないので、積極的に借り換えを
行った方が良いでしょう。


借り換えで一旦離れても、いつでも暖かく
迎え入れてくれます。



最後に少し告知を、

3月12日(日)14時より、
私が登壇するセミナーがあります。

今回は、経験事例を中心にお話を
する予定です。

私の他、自衛隊大家さん、楽待コラムニスト
としてご活躍の、不惑のラガーマン仙台の
良さんも登壇します。


詳しくはコチラをご覧ください。


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融資の壁は行動で破る

金利1.7%。
融資額1500万円。
融資期間15年。
無担保、連帯保証人なし。


最近こんな融資を受けました。

さて、これは何の融資でしょう?



正解は「太陽光発電」。



私、太陽光発電にも手を出しており、
1月から1号機が連携開始。

微力ながら、日本の電力供給に貢献を
しております(笑)。



上述の融資は、3号機の購入にあたり
出た融資です。



太陽光発電も不動産投資と同様、
「融資との戦い」でもあります。

銀行様の壁は厚く、融資付けには大変
苦労します。


そんな中、やっぱり手を出しやすいのは
ノンバンク。

不動産と同じですね(笑)。



太陽光向けのノンバンクとしては、
アプラス、ジャックス、イオン、オリコ
等々いくつかあります。

ただ、各社融資の絶対額は少なく、
総額4000万円がリミットとか、
お一人様発電所は一カ所のみとか
いろいろな縛りがあります。


中でも、一番融資が出易いのは
「アプラス」とされており、
私も2本融資を引きました。


ただ、次が問題。


その他のノンバンクは、他社融資の金額も
カウントするので、アプラスから2本引い
た時点で終了。

だから、アプラスは最後にして、まずは
ジャックスやオリコなどから引きましょう
何て話があります。


おそらくこの話は正しいのでしょう。

私もすっかり信じ込んでいましたし、
事実3機目の融資はなかなか進まず
諦めかけていました。



しかし・・・。


とある業者さん経由でジャックスに
審査を持ち込んだ所、一度差し戻し後
逆転で融資が通ってしまいました。

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これには2つ理由がありそうです。


1つはジャックス側の変化。
最近太陽光融資に、より力を
入れる姿勢に変わったようです。


もう一つは業者さんの力。
太陽光と言えども、業者さんにより力や
熱意に差があり、融資の通りやすさも
異なります。



今回は2つのラッキーがあったからこそ
融資につなげる事ができました。


でも、ネットや一部の知り合いの情報を
鵜呑みにし諦めていたら、融資は引けず
3機目は流れていたでしょう。


「わかったつもり」になっちゃいけない。

諦めずに行動してこそ果実がある。


やっぱり何事もやってみなくちゃわからな
いですね。




と、さも自分で必死に業者さんを探した風
ですが実は太陽光の師匠からのご紹介が
縁でした(笑)。

ありがたい事です。



縁だろうが何だろうが、できる事はすべて
やってみればよいのです。


今回は太陽光の融資でしたが、
不動産でも同じこと。

ネットや本の情報で分かったつもりになら
ないで、自分の行動や体験者の生の情報も
重要です。


不動産を買ってもいないのに、
「私の属性では融資が・・・」
みたいなことを言う人が良くいます。


確かに難しい属性の方はいらっしゃいます。
でも、やる前からあきらめては進みません。

ダメかもしれないけど、5%くらいは望み
がある物です。



無駄足覚悟で頑張らなきゃ!!



私も今回の太陽光融資で、改めて
それを感じました。

行動しなくちゃダメですね。



を行います。

一緒に生の情報をお話しながら、私も気づ
きを得られればと思っています。

行動できずにちょっと行き詰っている方。
参加してみるのも一つの行動ですよ!!



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借り換えスタンス

一般的に借り換えは、

金利差1%以上
残債1000万円以上
残存期間10年以上


以上の場合に意味がある
なんて話を聞きます。
 
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実際、借り換えを行うと、
各種手数料や登記費用等の費用がかかるの
で、その分を加味して損得を考える必要が
あります。


ある程度まとまった残債、もしくは金利差
で行わなければ、費用をペイできないわけ
ですね。



借換をした場合、手数料以外にももう一つ
失うものがあります。


それは「付き合い」です。



借換はしばしば「離婚」に例えられます。


融資を頂き毎月コツコツ返済。

徐々に「信用」という名の絆を育ててきた
銀行さんに、別れを告げるわけです。


「君は高過ぎるからもう付き合えない」


こんな風に言われて急に出ていかれたら
どう思うでしょう?

次回融資の際は、親身になって相談に
乗ってくれると思いますか?


最悪「今後の出入り禁止」なんて
話も聞きます。



銀行間での借換の場合、目先のセコイ条件
で安易に行わない方が良いようです。


「○○銀行さんが熱心なのよねぇ」


と、思わせぶりな態度で金利引き下げを狙
う方が現実的かもしれません。



一方、公庫とノンバンクは、そのあたり
非常にドライです。

借換を行ってもほぼ問題無し。


「またのお越しを~!!」


と、笑顔で送り出してくれます。



逆に言えば、金利交渉ができないという
事でもありますが・・。



ノンバンクで借りて銀行に借り換え。
空いたノンバンクでまた借りて・・・。


こんなループが使えるのも、
金融機関によってスタンスに
差があるからですね。


私も何度かお世話になっています。



築古木造派にはありがたいループです。



無料セミナーやります

12月4日(日曜日)、13時より
東京国際フォーラムにて、無料セミナーを
させて頂く事になりました。

私の主戦場である「不動産賃貸業」に
ついてお話をさせて頂きます。


今回は、私が実践する満室経営の方法や
キャッシュフローを増やすための方策
について中心にお話をいたします。

詳細およびお申込みは下記リンク
をクリックしてください。




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金利が下がった

アパートの融資を受けている
セゾンファンデックス様から
突然のお知らせ。

恐る恐る封筒を開いてみると・・・。


金利が下がってました(笑)。



なんでも、金利見直しが発生したそうで、
0.2%の引き下げ。

やった~!!
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金利が下がったと言っても0.2%ですし、
借りてる額も少額なので、30万程度の
削減効果しかありません。


毎月の返済額は変わらず、
期間が短くなりました。


まぁ、それでも嬉しいですね!



勝手に金利が下がる事も
あるのですね。


融資を受けている他の金融機関は
一切下げないのに、ノンバンクだけが
言われなくても下げてきました。


ちょっとビックリ。



ノンバンクは、良くも悪くもドライな
会社だと思っていました。



例えば、融資期間の途中で
借り換えをする場合。

銀行であれば、一応の引き留め策が
あるものです。

それを振り払って出ていくと、
出入り禁止等のペナルティを受ける
事があります。

「離婚」みたいな感じですね。

出ていく客は、それ相応の報いを
覚悟する必要があるわけです。



一方、ノンバンクは中途借り換えを行って
も殆ど問題はありません。


「またおねがいしま~す」


と笑顔で送り出して頂けます。

「引っ越し」みたいな物ですね。


私も何度か笑顔で送り出して頂きましたが、
再び借りています。


だからこそノンバンクは、わざわざ金利を
引き下げてまで顧客を引き留める事なんて
しないのかと思っていました。

去る物を追わず・・・。



今回の金利引き下げは少し意外でした。

世の中の流れに合わせてくれる
ようですね。


でも、金利が上がった時も
一番初めにノンバンクが
上げてくるのかな?

それはちょっと怖いかも・・・。



とりあえず今は、ゼロ金利の恩恵を
頂いておきたいと思います。



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