川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 融資

今日は不動産以外のお話を。
資金調達って思惑が絡むなぁというお話。


今年は新規事業に乗り出そうと、幾つか検討を行いました。
その中でかなり真面目に動いたのが「児童発達支援事業」です。

児童発達支援事業とは、児童支援福祉法に基づく国の認可事業です。

具体的には、発達障害を持つ未就学児に対して適切な教育や指導を行い、日常生活を円滑に行えるようになることが目的です。
運動をメインとしたり、能力開発をメインとしたり、色々な形態の施設がありますね。


似たような事業に「放課後デイサービス」と言うのがありますが、あれは小学生以上向けであり内容が異なります。
放課後デイサービスは、既に沢山の事業者が参入しており過当競争状態。

ただ、未就学児向けの施設は非常に少なく、国としても普及を後押ししています。
実際、今年の10月より利用料金は無料となっており、対象の未就学児をお持ちの方の金銭的負担は一切ありません。


私にもちょうど同じくらいの子どもがおり、保育園や小学校の同級生にも発達障害のお子さんがいるので、身近に感じる問題でした。
社会的意義が大きく、かつ収益も得られる事業と思い参入を検討したわけです。

今回は、FCを使っての事業スタートを考え、「コペルプラス」への加入を行う事にしました。

FCの契約内容につきましては割愛しますが、参入に必要な総額はおよそ2000万円。ただ、赤字補償やスタッフ雇用などサポート体制については手厚い物であり、収益予測もまぁまぁ。
最悪失敗しても被害額は何とかなるかと思い参入を決意しました。
少なくても、コインランドリーよりは魅力的かと思います。


事業開始にあたり最も高いハードルが「資金調達」でした。
残念ながら融資を使う必要があったのです。

ただ、不動産と違い、この事業事体では何の資産調達も発生しません。
担保になるような物は一切なく、「無担保融資」が基本となります。
しかも、児童発達支援事業に対して全くの素人である私(法人)への融資となれば、おのずと融資先は絞られます。

公庫が最も有力で、次に付き合いのある信金で保証協会付融資。

こんな所が現実的でしょう。



私は、1店目のコインランドリーを開業した際に、公庫から融資を受けました。
ちなみに2店目は保証協会付融資です。

なかでも1店目の融資については返済実績が5年以上あり、この時点で残債は900万円程度でした。

俗に言われる無担保枠2000万円のうち残債900万円なので、1000万円程度は枠が空いている計算ですね。


しかし、融資審査結果は全くの門前払い。
流石に2000万円のフル融資は厳しいと思い、1000万円だけでもと食い下がってもダメ。
本当に橋にも棒にもかからないという冷たい仕打ちを受けました。

そういえば公庫さん、数年前に太陽光の融資を持ち込んだ時も全く取りつく島もない感じでした。

全く身に覚えはありませんが、私何か悪いことでもしたかなぁ・・・。


返済実績があろうが、3期連続黒字法人だろうが、FCの保障があろうがそんなものは関係なく、無担保融資の壁は高く険しい物でした。

結局コペルの案件はどこからも融資を受ける事が出来ず終了。
ズブの素人の新規事業はリスクが高いと映るようです。

そりゃそうだけどさぁ・・・。
それを言っちゃおしまいよ。
新規事業なんてできないじゃん。



ここで一つ疑問が沸き上がりました。

5年前、ズブの素人である私が初めてコインランドリーを始める際、びっくりするほどあっけなく公庫から融資が引けたのです。

何故??

答えは簡単、「FCと公庫担当者がつながっていた」からです。
結局、担当と繋がっていれば、ズブの素人だろうが何だろうが、融資は通ってしまいます。

一方私は今回単身乗り込みあえなく討死。


いったい審査って何よ?

コインランドリーに比べれば、児童発達支援事業や太陽光発電の方がよっぽど安定度が高い事業の様に思いますが・・・。

業者とズブズブなんじゃねえの??
現に赤字のランドリーで四苦八苦しているオーナーが沢山いるじゃん。

と、負け犬の遠吠えをしても仕方がありませんが、こんな風に毒を吐きたくもなります。

逆に言えば、FCと融資先がセットになっているからこそ、コインランドリーが雨後の筍のようにボコボコできてしまうのでしょう。

融資とセット。
新参者にはありがたいですが、修羅の道へと続く甘い罠かもしれませんね。

既存オーナーにとっても迷惑な話です。

まぁ、融資焦げ付きが酷くなればどこかで規制がかかるかもしれませんが・・・。
いつか来た道です。



途中からなんだか愚痴みたいになってしまいましたね。
申し訳ございません。


あ~あ、やっぱり担保が使える不動産だなぁ。

来年は頑張ります。


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銀行様よりご融資を頂く際には、
普段の「お付き合い」も重要と
いう話は良く聞きます。


お付き合いとは具体的に何か?

例えば以下のような商品や取引を
通じて、銀行様に収益をもたらす
事です。


・預金
・定期預金
・積立預金
・各種口座引き落とし
・クレジットカード
・保険
 etc


銀行様も昨今の低金利で収益機会が
失われ経営も大変なご様子。

また、各担当レベルには厳しい
ノルマも課されている事でしょう。



「海老で鯛を釣る」


と言っては露骨ですが、普段からのご協力
を行う事で、担当の心象面にも若干の
違いもあるでしょう。

稟議書のネタにも使ってもらい
「当行の重要顧客である」
なんて書いてもらえれば・・・。

そんなスケベ心を持ってしまいます。


ちょっと前置きが長くなりましたね。


実は最近、銀行様より投資信託の
営業を受けました。

営業を受けたからには答えるのが
仁義だろうと思い、対面での
商品説明を受けてきました。



商品説明は元証券マンのおじ様。
まぁ、しゃべるしゃべる。

ドル円相場は今後●●。
原油は●●円あたりが居心地よい。
アメリカのリートは今安い。


自らの分析を織り交ぜながら、
今後の市況をポンポンぶっこんで
きます。



「だから私はこの商品をお勧めします」

という力強い言葉と共に出てきたのが

「毎月分配型のUSリート」

これを毎月一定額購入し、毎月の分配金は
そのまま再投資に回して、口数を増やす事
がお勧めだとか。



思わず椅子から落ちそうになりました(笑)。

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・手数料が高い
・信託報酬も高い
・そもそも毎月分配で効率悪い


もうねぇ・・・。
複利効果で資産を増やす気ないでしょ?
毎月税金払いたいの??



そりゃね、ノーロードのインデックス型の
投信では手数料収入は微々たるものですか
ら手数料の高いアクティブ投信を売りたい
のは良くわかります。

毎月分配型が売りやすいのもわかります。



でもね・・・。

どう見ても俺向きじゃない!!




思えば、今回初めて証券マンから
商品の対面営業を受けました。

池上彰さんかと思うような明快?な
経済動向を絡めつつ、怒涛の口激を受ける
とお客さんはその気になるのかな?



そもそも投資信託は「長期的な資産形成」
が目的では無いのでしょうか?

ブル/ベアファンドとか、マニアックなも
のは別ですが、短期の上げ下げ気にする
なら、株でも債券でも、直接買った方が
イイでしょう。

せめてETFですよね。


それに対し、目先1~2年の相場動向を
語り「今安いから買いましょう」という
方向に持って行くのは違和感を感じました。


まぁ、「目先の下落」に銀行さんはすごく
敏感になっている様子は見て取れましたし、
実際顧客からのクレームも多いのでしょう。

その点は同情します。



その他にも、

定期預金では儲からない⇒だから投資

という短絡的なトークもねぇ・・・。



そもそも投資に回すべきなのか?
回すならどの程度か?
どのアセットクラスに回すべきか?



全体を考えないとダメだと思いますが、
そんな面倒な事、銀行さんも顧客も
望んじゃいないのでしょうね。


顧客のレベルに合わせた結果、
それに応じた売り方のスタイルに
なっちゃうのかもしれませんね。


やっぱり、小さなころからの
お金の教育って、ある程度必要じゃ
ないのかなぁ・・・。



少々文書が長くなりましたね。


銀行の投信販売について、イロイロと
思う所を書いてきましたが、今回の私の
目的は少し違います。

資産形成も重要ですが、主な目的は
「お・付・き・合・い」。



投資信託積み立てるから、今度は俺様ファ
ンドの「不動産賃貸業に融資してね」って
事です。



正直、お勧め頂いた投資信託は
普通なら絶対買わない代物です。

毎月3%近い売買手数料払うのは嫌ですが、
交際費と思って割り切るか?

そもそも、毎月1万円程度の積み立てでは
お付き合いとしての意味すらないのか?

でも、やらないよりやった方が
よさそうだし・・・。


気が弱いので、結局買うんだろうなぁ・・・。



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先日、同じ物件で3回目の借り換え
を行いました。

ノンバンク⇒ス○ガ⇒信金への
華麗な3回転ジャンプ。

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同一物件で、3回も融資先を変える人は
中々いないと思います。

都度登記費用やら手数料やらかかるので
はっきり言って効率が悪い。


デキる投資家なら一発で決めるのかも
知れませんが、私には知識もスキルも実績
も乏しかったので、少々遠回りをしました。



思い起こせば最初はノンバンク。
共同担保まで入れて金利4.3%。
それでも私は購入することを優先しました。
おかげで今日の私があると思います。


次はス○ガ銀行に借り換え。
主な目的は共同担保を外す事。
しかし金利は4.5%に上昇。

借り換えて金利が上がるなんてアホかと
思われますが、当時ス○ガさんは一年程度
で金利交渉ができる事で有名。

実際1年後には金利3.8%に
下がりました。


そして今回。
ス○ガ銀行での借入から5年が過ぎ、
繰り上げ返済への2%ペナルティが
無くなりました。

このタイミングで信金への借り換えを実行。

もちろん金利引き下げが目的ですが、
新規融資先開拓という事も同じくらい
大きな目的でした。


サラリーマンを卒業した私にとって
ス○ガさんは相性がイマイチ。
おまけに、築古木造にも相性イマイチ。

これ以上お付き合いを深めても、お互い
良い事はあまりないのかなと考えました。


まぁ、融資姿勢は随時変わるので、
今回のス○ガさんとの「別れ」が
吉と出るか凶と出るかはわかりません。


ただ、零細社長の味方は
やっぱり信金さんだと思います。

じっくり付き合えば、数年後不動産向け
融資がしぼみ、ブームがひと段落した頃に
実績を見て融資してくれないかなぁ
と皮算用をしています。



3回も借り換えを行い、都度手数料が
かかってきましたが、支払い総額を考えれ
ば十分得をしています。


ただ、借り換えは「離婚」にも例えられ、
借り換えを行った銀行とは今後の付き合い
は出来ないと考えた方が良いです。

目先のちょっとした金利差に踊らされず、
よく考えてから行うべきですね。


なお、ノンバンクの場合はまったく
関係ないので、積極的に借り換えを
行った方が良いでしょう。


借り換えで一旦離れても、いつでも暖かく
迎え入れてくれます。



最後に少し告知を、

3月12日(日)14時より、
私が登壇するセミナーがあります。

今回は、経験事例を中心にお話を
する予定です。

私の他、自衛隊大家さん、楽待コラムニスト
としてご活躍の、不惑のラガーマン仙台の
良さんも登壇します。


詳しくはコチラをご覧ください。


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金利1.7%。
融資額1500万円。
融資期間15年。
無担保、連帯保証人なし。


最近こんな融資を受けました。

さて、これは何の融資でしょう?



正解は「太陽光発電」。



私、太陽光発電にも手を出しており、
1月から1号機が連携開始。

微力ながら、日本の電力供給に貢献を
しております(笑)。



上述の融資は、3号機の購入にあたり
出た融資です。



太陽光発電も不動産投資と同様、
「融資との戦い」でもあります。

銀行様の壁は厚く、融資付けには大変
苦労します。


そんな中、やっぱり手を出しやすいのは
ノンバンク。

不動産と同じですね(笑)。



太陽光向けのノンバンクとしては、
アプラス、ジャックス、イオン、オリコ
等々いくつかあります。

ただ、各社融資の絶対額は少なく、
総額4000万円がリミットとか、
お一人様発電所は一カ所のみとか
いろいろな縛りがあります。


中でも、一番融資が出易いのは
「アプラス」とされており、
私も2本融資を引きました。


ただ、次が問題。


その他のノンバンクは、他社融資の金額も
カウントするので、アプラスから2本引い
た時点で終了。

だから、アプラスは最後にして、まずは
ジャックスやオリコなどから引きましょう
何て話があります。


おそらくこの話は正しいのでしょう。

私もすっかり信じ込んでいましたし、
事実3機目の融資はなかなか進まず
諦めかけていました。



しかし・・・。


とある業者さん経由でジャックスに
審査を持ち込んだ所、一度差し戻し後
逆転で融資が通ってしまいました。

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これには2つ理由がありそうです。


1つはジャックス側の変化。
最近太陽光融資に、より力を
入れる姿勢に変わったようです。


もう一つは業者さんの力。
太陽光と言えども、業者さんにより力や
熱意に差があり、融資の通りやすさも
異なります。



今回は2つのラッキーがあったからこそ
融資につなげる事ができました。


でも、ネットや一部の知り合いの情報を
鵜呑みにし諦めていたら、融資は引けず
3機目は流れていたでしょう。


「わかったつもり」になっちゃいけない。

諦めずに行動してこそ果実がある。


やっぱり何事もやってみなくちゃわからな
いですね。




と、さも自分で必死に業者さんを探した風
ですが実は太陽光の師匠からのご紹介が
縁でした(笑)。

ありがたい事です。



縁だろうが何だろうが、できる事はすべて
やってみればよいのです。


今回は太陽光の融資でしたが、
不動産でも同じこと。

ネットや本の情報で分かったつもりになら
ないで、自分の行動や体験者の生の情報も
重要です。


不動産を買ってもいないのに、
「私の属性では融資が・・・」
みたいなことを言う人が良くいます。


確かに難しい属性の方はいらっしゃいます。
でも、やる前からあきらめては進みません。

ダメかもしれないけど、5%くらいは望み
がある物です。



無駄足覚悟で頑張らなきゃ!!



私も今回の太陽光融資で、改めて
それを感じました。

行動しなくちゃダメですね。



を行います。

一緒に生の情報をお話しながら、私も気づ
きを得られればと思っています。

行動できずにちょっと行き詰っている方。
参加してみるのも一つの行動ですよ!!



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一般的に借り換えは、

金利差1%以上
残債1000万円以上
残存期間10年以上


以上の場合に意味がある
なんて話を聞きます。
 
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実際、借り換えを行うと、
各種手数料や登記費用等の費用がかかるの
で、その分を加味して損得を考える必要が
あります。


ある程度まとまった残債、もしくは金利差
で行わなければ、費用をペイできないわけ
ですね。



借換をした場合、手数料以外にももう一つ
失うものがあります。


それは「付き合い」です。



借換はしばしば「離婚」に例えられます。


融資を頂き毎月コツコツ返済。

徐々に「信用」という名の絆を育ててきた
銀行さんに、別れを告げるわけです。


「君は高過ぎるからもう付き合えない」


こんな風に言われて急に出ていかれたら
どう思うでしょう?

次回融資の際は、親身になって相談に
乗ってくれると思いますか?


最悪「今後の出入り禁止」なんて
話も聞きます。



銀行間での借換の場合、目先のセコイ条件
で安易に行わない方が良いようです。


「○○銀行さんが熱心なのよねぇ」


と、思わせぶりな態度で金利引き下げを狙
う方が現実的かもしれません。



一方、公庫とノンバンクは、そのあたり
非常にドライです。

借換を行ってもほぼ問題無し。


「またのお越しを~!!」


と、笑顔で送り出してくれます。



逆に言えば、金利交渉ができないという
事でもありますが・・。



ノンバンクで借りて銀行に借り換え。
空いたノンバンクでまた借りて・・・。


こんなループが使えるのも、
金融機関によってスタンスに
差があるからですね。


私も何度かお世話になっています。



築古木造派にはありがたいループです。



無料セミナーやります

12月4日(日曜日)、13時より
東京国際フォーラムにて、無料セミナーを
させて頂く事になりました。

私の主戦場である「不動産賃貸業」に
ついてお話をさせて頂きます。


今回は、私が実践する満室経営の方法や
キャッシュフローを増やすための方策
について中心にお話をいたします。

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