川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

火災保険

二股のススメ

先日、これまでお世話になっていた
イケイケの火災保険代理店から
突如代理店閉鎖のお知らせが届きました。


しかも、閉鎖は一週間後。

申請中の保険があったので、進捗状況を
問い合わせるも音沙汰無し。

残念ながら、もう会社として末期状態
なのかもしれませんね。



保険代理店が閉鎖しても、本来大きな
問題はありません。

火災保険事体は保険会社との直接契約の形
になりますが、契約は有効です。



でもね・・・。
申請などで助けを頂く事は多い訳で、
やっぱり代理店がいないのは心細いですね。



幸い私は、もう一社別の代理店との付き合
いがありましたので、そちらに保険を移管
して事なきを得ました。



今回のケースで学んだ事。
それは・・・

「集中、特定の人への依存は危ない」

という事。


その人、会社がなくなると大きな影響がで
ます。



元のイケイケ代理店も、優秀な営業マン
がいたからこそお願いをしていました。

実際かなりお世話になりました。


しかし時は流れ、その方は独立。
イケイケ代理店も徐々に傾き・・・。


世の中変わらない物はありません。

まして、小さな会社ならなおさらです。
あっという間に状況は変わります。

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保険代理店に限らず、職人、管理会社
にも同じことが言えます。


・管理会社の担当が変わったら空室激増
・職人が体調を崩し作業できない


あるあるですね。



優秀な会社、優秀な担当者は心強いですが、
いつまでも同じ状況が続くとは限りません。

零細企業が特定の取引先に集中した結果
連鎖倒産に巻き込まれるのは良くある
話です。


やはり、複数の会社。
出来れば2社以上とお付き合いをするのが
必要ですね。

2社を見ていれば、片方の異変にも気が付き
やすいかもしれません。


・保険代理店
・リフォーム職人
・ガス会社
・銀行
etc


複数の会社と付き合っていますか?


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施設賠償責任保険

物件を所有される方は、施設賠償責任
保険に加入した方が良いと言われます。


施設賠償責任保険とは、

1.施設の安全性の維持・管理の不備や、
  構造上の欠陥

2.施設の用法に伴う仕事の遂行


が原因で、他人にケガもしくは他人の物
を破損した際に支払われる保険です。


具体的には、
「外壁が落下して通行人がケガをした」
「店の看板が外れてケガをした」
等が考えられます。


もしもに備え私は、所有する物件はもち
ろん、経営するコインランドリー店舗
にも保険をかけております。



ただ、施設賠償責任保険の支払い条件に
は、一つ大きなポイントがあります。


それは「法的な賠償責任の有無」。


逆に言えば、法的な責任がなければ
施設賠償責任保険は適用対象外と
なります。


例えば、こんな事象があったとします。


「雪で軒先が落ちて通行人がケガ」



原因が下記のような所有者の過失の場合、


・軒先がグラグラで壊れかけていた
・可動式の軒先を降雪前に閉じ忘れた


法的賠償責任が求められるので保険の
支払いが行われます。



一方、原因が下記の場合

・観測史上最高の大雪で崩れた
・雨予報で軒先を閉じなかったが、突然
 雪になった


危険を予見する事は難しく、
所有者の過失にはならないので、法的
責任もなく保険金の支払いはありません。


このあたり、とってもグレーです。



先日保険の代理店さんと話になったので
すが、施設賠償責任保険もなかなか
一筋縄では行かないそうです。


法的責任について裁判で白黒つける場合
もありますが、実際にはグレーな事も多い
とか。


また、

「法的責任がないから一切関係ない」

では済まされない場合もあるそうです。


保険はあくまでも「金銭面のリスクヘッ
ジ」のツールです。

でも、事が起こればそれだけじゃありま
せん。



たとえ法的責任はなくても、お見舞いに
行く等、被害者のフォローが重要だとか。


「人対人の付き合い」ですね。

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なんだか、わかる気がします。

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思い込みって怖い

自分が「知らない」と認識している事は
「知ろう」とするので大丈夫です。


しかし、「知っている」と思いこんでい
る所に落とし穴が潜んでいます。


今回は火災保険のお話です。

私の経営するコインランドリーに
火災保険を掛けておりますが、
危うく保険金が出ない所でした。



アパート等の所有物件に火災保険を
掛ける場合、対象は建物全体に
なりますね。



一方、賃貸店舗で経営を行っている
コインランドリーの火災保険は
対象が少し異なります。


基本的には「部屋」と「物」に
保険を掛けます。



「部屋」とは、借主である私の過失で
法的に賠償責任が発生した際に、部屋の
破損、汚損、滅失の修繕費用に対する
保険になります。


オーナーの資産に対する保険とも
言えます。



一方「物」とは借主である私の所有物
に対する保険です。


実は、ここに落とし穴がありました。



私の所有物にも厳密には2種類あります。


一つは、洗濯機、乾燥機、等、
店舗内に備え付けてある物。


もう一つは「造作」です。

具体的には、開業にあたり私が設置した
造作物。

壁、扉、自動ドア。
クロスや床のCFも対象です。



火災保険の項目も、「設備・什器」と
「造作」が別項目となっておりますが、
私はここを理解しておりませんでした。


すべて「設備・什器」として加入してい
たのです。

これでは、造作物については一切保険金
は出ません。


具体的に言えば、店に車が突っ込んで
入口の自動ドアを破損した場合、
一円も保険金が出ない状態でした。


「物体の衝突」自体は保険対象ですが、
「自動ドア」が保険対象外だったのです。



なぜこんな事に気が付いたのか?

先日、保険の更新手続きを行った際、
担当者との雑談の中で、偶然分かった事
です。

いや~、本当に偶然でした。


「先日の大雪で雪かきが大変でしたよ」
なんて話から、

「スリップして車が突っ込んだら?」

という話に。



私:「自動ドア壊れたら保険出ますよね?」

担:「貸主責任じゃないですか?」

私:「私が後から設置したのですが・・・」

担:「自分で付けた造作は保険対象外です」

私:「えっ?」

担:「えぇっ?」



と、ここで認識違いに気が付きました。

ホント、私アホですね。



こんな状態が開業からほぼ2年続いてお
りました(汗)。

今まで何もなくて良かったです。



下手にアパートで何度も保険契約を行っ
ていた分、火災保険を分かったつもりに
なっていたのでしょう。


店舗向けの火災保険は初めてであったに
も関わらず、認識が甘かったようです。


「どうせ同じだろう」
「似たようなものでしょ」
「わかっている」


こんな思い込みは怖いですね。

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それにしても今回は、大雪のおかげで助
かりました。

先日、関東に大雪が降っていなければ、
今でも認識間違いに気が付かなかったで
しょう。

大雪なんて、一年に一度あるかないかの
事です。


やはり今年はツキがあるのかも(笑)。


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保証金をGET

以前ご紹介をした、夜逃げ部屋の惨状。

トイレの補修だけでもかなりの費用が、
かかっておりました。


これは明らかに
「通常の使用を超える損耗」
にあたります。

本来ならば、入居者に損害賠償請求を
するところですが相手は既に所在不明。


ただ、保証会社に加入していたため、
現状回復費用を保証会社に申請する
事ができます。


・申請箇所の現況写真
・修復後の写真
・修復の見積もり


これら資料をそろえ、管理会社さんから
申請を行って頂きました。

その結果・・・。



敷金を合わせ、約16万円をGET!
やった~!!

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修復金額には少々足りませんが、
これでも十分です。


ありがたや、ありがたや。



これまで私は、保証会社に現状回復
費用の申請ができる事を知りません
でした。


教えてくれたのは、お世話になっている
火災保険の担当者さん。

保険では難しい案件であったため、
保証会社への申請を勧められました。

問題解決のため、保険だけに縛られない
アドバイス。

誠実さと能力の高さを感じましたね。



そして、保証会社への申請は管理会社の
担当者さん。

こちらもうまい事申請をして頂き、
無事保証金を獲得する事ができました。



今回の件で、このお二人には
大変お世話になりました。


不動産事業は、いろいろな方の支えが
あって初めて回る物ですね。

ありがたや、ありがたや。



ただ、一つ納得いかなかったのは
保証会社のトイレに対する査定。

15年使用のトイレだったので、
査定額は新品の10%。


このトイレが物理的に詰まり、
新品に交換しましたが、
評価金額は10%分のみ。


あくまでも「現状回復」に対する
保証であるため、新品価格の保証
にはならないとの事。



う~ん。
それしか修復方法がなかったのに、
この査定ってねぇ・・・。



トイレの価値って何?

エアコンや壁紙と違って、
15年だろうが30年だろうが
トイレは普通に使えると思いますが?


ちょっと厳しくないかい?




まぁ、今回は泣き寝入りせず
タダでは起きなかったので
良しとしましょう。


また一つ経験になりました。


なんでも聞いてみるものですね。



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保険代理店の力

また火災保険のお世話になりました。
今年3件目かな?

今回はエアコンの故障に関する事案で、
無事満額請求が通りました。

ありがたや、ありがたや。


最近は所有物件に事件が続き、
出金にラッシュだったので
本当に助かりました。



アパート経営をはじめた当初は保険
に対する知識がなく、思えば本当に
無駄な事をしていました。


「火災保険=火事で使う」


程度の認識しかなく、物件が壊滅的な
被害を受けなければ関係がないと
思っていました。

でも、そうじゃないんですね。

火災は当然ですが、自然災害もOK。
(地震原因の災害と噴火を除く)

もっと言えば、突発的に発生した事案
なら基本なんでもOKです。



「突発的」
意味:思いがけず起こるさま、突然。



火災保険にとって極めて重要な
キーワードだと思っています。



「強風で屋根が壊れた」
突発的な事故ですね。


「車が突っ込み外壁が壊れた」
やはり突発的ですね。


「浄化槽のブロアーが壊れた」
これはどうでしょう。
突発的ですよね?


「エアコンが壊れた」
これも突発的ですよね。



大抵物が壊れるときは「突発的」です。
ある日突然動かなくなります。

その点からすれば、火災保険の対象に
なる可能性があります。



しかし、20年使ったエアコンが壊れ
果たして「突発的」と言えるのか?

普通に考えれば「経年劣化」の可能性
が高いですね。



でも、もしかしたら落雷による
過電流が原因かもしれない。

落雷が原因なら、立派な「突発的」
事故であり保険の対象です。



では、その原因は誰が検証するかと
言うと・・・。



このあたりが、代理店の力だったり
するわけです。


同じ会社の保険で、同じような事故に
合っても代理店により保険の支払いに
差が出るのはここにあります。



申請に際し、クロをシロと嘘つくわけ
ではありません。

ただ、どうしてもグレーな部分は
出るわけで・・・。



いろいろな意味で、代理店の力の差が
出る場面がありますね。


代理店選びはとても重要です。

ご興味がありましたら、
お問い合わせください。


ちなみに、「長年の雨漏りでクロスが
傷んだ」みたいな事例は「突発的」
では無いので火災保険の対象外です。


でも、飛来物で外壁に傷がつき
雨漏りしてクロスが傷んだ場合には、
「突発的」ですので火災保険の対象と
なります。



異常を見つけたら、早めの申請が
必要ですね。


今回のお話が少しでも
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