川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 地震保険

先日大阪で大きな地震がありましたね。
被害に遭われた方には心よりお見舞い申し
上げます。


私が住む関東地方でも地震は他人事では無
く、いつか必ずやって来る物と思っていま
す。


不動産賃貸業にとって地震は大きなリスク
であり何らかの対策が必要です。


耐震補強や免振化を行い、被害を減らす事
も一つですが、やはり地震保険への加入が
オーソドックスな方法かと思っています。


「頻度は少ないが発生したら被害が甚大」


このようなリスクに対しては、保険で備え
るのがセオリーです。

もちろん私も地震保険に加入しています。

80bc715931a7e4a93be80b96f0c553fa_s









当然皆さん入っているかと思いきや、そう
でもないようですね。


6年時点の地震保険世帯加入数および火災
保険の付帯率を確認してみました。

すると、私の住む神奈川県の地震保険加入
率は35.1%。
火災保険への付帯率は59.3%でした。


ちなみに、火災保険への付帯率とは、火災
保険に入っている人が特約で地震保険を付
けた割合です。

上記の付帯率59.3%とは、火災保険に
入っている人の約6割が地震保険も付けて
いるという意味になります。


逆に言えば、火災保険に加入しているが地
震保険を付けていない人が4割程度いて、
そもそも火災保険にも入っていない人が4
割程度いる計算になります。



全く保険に加入していない人が4割以上も
いるという事実に私はビックリしました。



確かに火災保険の保険料は高いです。
地震保険はさらに高額です。


そもそも地震保険は、火災保険金額の半分
までしか加入できず、被害の完全復旧とい
うよりは、高額な御見舞金という目的の商
品になります。


だからアホらしくて入らない人も多いのだ
と思います。



借入が全くなく、自己資金が豊富な方であ
れば、それも良いかもしれません。
リスクを受容できる下地があれば、保険は
不要でしょう。


でも、私を含め殆どの方は「借入」を抱え
ているはずです。

地震で建物に損害があれば、復旧までの間
家賃収入は止まる可能性が高いでしょう。
3か月か、半年か?
建て替えになれば、それこそ1年スパンに
なります。


その間も借り入れの返済は続きます。
おまけに建物の復旧費用がのしかかります。
耐えられますか?


そのような、当座の緊急事態に対して対応
するのが地震保険の役割です。


本来なら、地震も対象となるような、休業
補償保険にも入った方が良いのかもしれま
せんね。

これであれば、復旧までの家賃収入減をヘ
ッジできますし、地震保険を復旧の原資と
して丸々使う事が出来ます。



でも、何でもかんでも保険で対応すると、
今度は保険料の支払いでキャッシュフロー
が悪化してしまいます。


実際私の場合、地震保険に加入しています
が、休業補償までは加入しておりません。



ではどのようにリスクヘッジを行うか?


建物を小口にして、地域を分散しています。
一棟、二棟壊滅しても、他の物件でガンバ
ロー作戦です。



このブログでも常々申し上げておりますが、
一棟大きな物件を持っている状態は極めて
危険だと思っています。


「RCなら地震なんて大丈夫」


と言う人がいますが、直下に活断層が無い
と言いきれますか?

震源の真上に当たったら、RCであっても
無事では済まないと思います。

万に一つの確率かもしれませんが、決して
非現実的な話では無いでしょう。



私は保険会社の回し者ではありませんが、
地震保険は維持管理料だと考えてしっかり
入っておいた方が良いと思います。

特に、首都圏にお住いの方はなおさら。



そして、できれば物件を複数持つ。


頑張ってギリギリ一杯の融資で一棟買った
けど・・・。
という状態は、色々な意味で大変危険です。


今後も不動産賃貸業を行うのであれば、早
いうちに複数物件体制を築く事は、収益増
大だけではなく、地震などの大きな天災へ
のリスクヘッジの観点からも極めて重要と
考えています。



今回のお話が少しでもお役に立てたなら
ポチっとお願いします。人気ブログランキングへ

先日、諸事情により地震保険の申請を
行おうとしました。


しかし・・・。

結論から言うと「申請不可」。

なぜこんな事になったのか?



今回は私の事例を交えつつ、地震保険や
物件購入時の注意点を書いてみたいと
思います。



地震保険は「地震」を原因とした損害に
ついて保険申請を行います。

申請には必ず審査官による現地調査
が入る等、火災保険に比べ審査基準は
シビアです。


地震保険の申請期間は「発生から3年」
です。

3年以上前の地震で発生したクラックは、
時効となり申請ができません。


申請事案で良くあるのが
「基礎のクラック」。

地震保険の審査の際、下記がポイントと
なります。


・クラックがいつできたのか
・地震によってできたのか
・自然にできた物か



古い家なら、多少のクラックは
ありますよね。

でも、クラックのすべてが地震で出来た
ものか否か?

判断は難しいですね。



そこで地震保険の申請に際し、代理店よ
り事前調査としてこんな事を聞かれます。



・過去の地震保険の申請履歴
・申請を行っている場合は修繕履歴
・2011年の震災以降の基礎写真


関東地方の場合、2011年の震災が
一つのポイントです。
7fa45d4dac9ac304f8ebe8cd95d17265_s


















この時のクラックと判断されると、
時効の3年間に引っかかり
申請は却下となります。



私の物件は地震保険の申請可能か?

前オーナーに過去の地震保険の
申請状況を確認すると・・・。



-2011年に地震保険申請履歴あり
-保険金を取得
-しかし修繕は未実施



や・ら・れ・たぁ~!!

最低の結果でした(涙)。


幸いクラックは軽微なもので、
躯体への大きな影響はありませんが、
現状では地震保険の申請はできませんね。


_| ̄|○




今回の経験を活かすべく、
今後の対応についてまとめます。


【1.売買時に保険、修繕履歴の確認】

基本中の基本ですが、売主にしっかり
確認をする必要があります。

売主の記憶が曖昧な可能性もあるので、
売買仲介さん経由で保険会社に
直接聞いてみるのが確実です。



【2.定期的に基礎部分の写真を撮る】

問題が無かった事の証明として、
定期的に基礎部分の写真を撮る事を
お勧めします。

スマホ片手にぐるっと一周。
動画の方が簡単でよいかもしれませんね。



【3.軽微なクラックも補修】

修繕後、地震により再びクラックが
発生しても、それは新たな障害として
保険対象となります。

軽微なクラックであっても、修繕を行い
修繕履歴を作っておく事が必要です。




さて、早速クラックの修繕を検討せねば。


地震はいつやってくるか
わかりませんからね。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ




よろしければ応援のためにポチッとお願いします  ⇒  人気ブログランキングへ


先日、新規取得する3号物件の火災保険について、お話をしました。

3号物件では、地震保険にももちろん加入しております。



横須賀市は、活断層があることで有名です。

横須賀市ホームページ


まぁ、公式発表が無い地域であっても、地震保険は入っていたほうが無難で

あると思います。

火災保険では、地震の被害にお金は出ませんからねぇ・・・



ただ、今回はちょっとした問題があります。

それは、地震保険の保険金額です。


地震保険の限度額は、火災保険金額の半額です(最大5000万円)。



現在所有している2物件は、築古ボロ物件であったため、新価で保険

金額を見積もると、買値を大きく超えておりました。


なぜか?

それは、ほぼ土地値のアパートだからです。



そのため、地震保険であっても、債務を全て返済する事が可能でした。


例えば、2号物件は、債務が1000万円以下です。

しかし、地震保険自体が1000万円であるため、仮に地震で建物が全壊し

ても、債務はチャラにする事ができます。


売値がほぼ土地値の物件であれば、このような事が可能ですね。



ところが、今回の物件は新しいため、建物の価値が高いです。

当然、火災保険での建物評価額と売値の差は少なくなります。


その結果、火災保険の半額が上限の地震保険では、債務の返済は出来なく

なってしまいました。



そもそも、地震保険は、『地震発生後の生活再建』の意味合いが強いもの

であり、物件の再調達が目的ではありません。

あくまでも、『お見舞金』程度として考えなければなりませんね。



じゃぁ、無駄なのか?

いいえ、そんな事はありません。


今回の場合でも、2000万円近い保険金が支払われます。

2000万円とゼロ円。


これは大きな違いですね。

地震保険は保険金が高いですが、もしもの事を考えれば、決して無駄では

ありません。


5年間で23万円も支払うのは、痛いですが必要経費だと思っています。

地震保険には、加入する事をお勧めします。



そういえば、最近のニュースで、2014年4月を目処に、地震保険の

保険料を15%~30%値上げなんて話がありますね。


朝日新聞デジタル



今回は、5年一括払いの地震保険に入りました。

地震保険は、なぜか5年以上の長期一括保険が無いんですよね。


大震災が起きると、都度見直しが必要となるため、長期一括保険は、

保険屋さんにはリスクが高すぎるのかもしれませんね。



5年後に地震保険に再加入する際には、さらに保険料が高くなっている

可能性がありますね。

5年間の保険料、23万円が3割上がったら・・・。


考えたくもありません。

まぁ、それでも入っておいた方が良いでしょう。



今回のお話が少しでもお役に立てたなら、ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ.




■お勧め有料商材

「本屋では手に入らない」石原博光の不動産投資最新ノウハウ集


http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=45174


先日私が購入した商材です。

私の中で、今年No1だったので是非ともご紹介をさせて頂きます。


この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


「2億の物件をフルローンで購入し来月からアーリーリタイア」といった

派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

化を図る亀のような投資方法です。


よろしければ如何でしょうか。

http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=45174



教材についての私の感想が聞きたい方は、ご質問をお待ちしております。

--------------------------------

■本文


前回、地震保険の改定についてお話しました。


現在は火災保険の50%を上限となっている補償額が上乗せの方向で検討され

ているそうで、保険としては意味のある改定だと思います。


しかし、補償額の上乗せや、半損と一部損の間に新たな被害カテゴリを追加

するため、保険料自体が値上がりしてしまうようです。


特に、大規模震災の発生が予想される関東・東海などの地域では、値上が検

討されています。


保険料の値上げは、私にとってはマイナスですね。



私は、築古の木造高利回り物件を主な投資対象にしています。

物件の価格は比較的安いのですが、イザ火災保険に入ろうと建物の再調達価

格を求めると、物件購入価格よりも高くなることが多いです。



物件購入価格よりも高い再調達価格に対して50%保障である現行の地震保険

でも、私にとっては十分な補償となるのです。


仮に全損した場合、ローンの大半を地震保険の保険金で支払う事が可能にな

ります。



だから、火災保険の50%を超えるような保障は、今の私にとっては過大な保

障であり不要です。



しかし、今後は違うかもしれません。



よりレバレッジを掛けて、大型の物件を購入した場合には、地震保険で

カバーできる範囲が広がることは、リスク回避の点から見て大きなメリット

です。



保障金額の上乗せは、人によってメリットにもデメリットにもなると思いま

す。



ちなみに、耐震性の高い建物については、保険料の優遇を合わせて検討して

いるそうです。



ますます、築古物件は分が悪くなってしまいますね。


「古い建物を壊して新築を建て、景気を良くしよう!!」という国からの

メッセージなのかもしれませんね。






もし、今回の記事があなたのお役に立てたなら。 ポチッと頂ければ幸いです。

人気ブログランキングへ

■お勧め有料商材

「本屋では手に入らない」石原博光の不動産投資最新ノウハウ集


http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=45174


先日私が購入した商材です。

私の中で、今年No1だったので是非ともご紹介をさせて頂きます。


この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


「2億の物件をフルローンで購入し来月からアーリーリタイア」といった

派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

化を図る亀のような投資方法です。


よろしければ如何でしょうか。

http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=45174



教材についての私の感想が聞きたい方は、ご質問をお待ちしております。

--------------------------------

■本文


先週の日本経済新聞の記事にありましたが、地震保険が見直されるようです。

地震保険は必ず火災保険とセットで加入する必要があり、保障の上限は火災

保険の50%まで。

被害の割合は3段階に分かれており、それに応じた保険金が支払われます。

建物の評価基準は以下の通りです。



【全損:全額保障】

基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の50%以上、または流失・焼失した
部分の床面積が70%以上の場合



【半損:半額保障】

基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の20%以上50%未満、または

流失・焼失した部分の床面積が20%以上70%未満の場合



【一部損:5%保障】

基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の3%以上20%未満、または床上

浸水の場合




ただ、今回の大震災によって被害の実態と実際の保障にギャップが指摘され、
見直しへの動きとなったそうです。



今回の見直しのポイントは下記の3点です。


1.火災保険料の50%という支払い上限の引き上げ

2.一部損と半損の間に、新たに「補償額20%~30%」のカテゴリを追加する。
3.震災危険地域の保険料値上げ



一番大きなポイントは、1の保障上限引き上げでしょうか。


そもそも地震保険は、被害にあった住宅の完全復旧が目的ではありません。

あくまでも、復旧のための補助でしかありません。


再調達価格で設定する火災保険に対して50%の保障では、当然再建築などで

きませんよね。


家を再建築する状態であれば、家財もろとも全てを失っているはずです。

それなのに、イザというとき家すら再建築できないなんて・・・。

ちょっと馬鹿らしくなりますね。


ちなみに、地震保険の世帯加入率は約23%。

火災保険の付帯加入率でみても、46.5%(平成21年)だそうです。



保険とは、「発生確率が低が発生したときの損害が非常に大きいリスク」に

対応するためのものです。



個人的には保険料上限金額の見直しは良いことのように思います。





もし、今回の記事があなたのお役に立てたなら。 ポチッと頂ければ幸いです。

人気ブログランキングへ

このページのトップヘ