川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

地震保険

地震保険の申請できず

先日、諸事情により地震保険の申請を
行おうとしました。


しかし・・・。

結論から言うと「申請不可」。

なぜこんな事になったのか?



今回は私の事例を交えつつ、地震保険や
物件購入時の注意点を書いてみたいと
思います。



地震保険は「地震」を原因とした損害に
ついて保険申請を行います。

申請には必ず審査官による現地調査
が入る等、火災保険に比べ審査基準は
シビアです。


地震保険の申請期間は「発生から3年」
です。

3年以上前の地震で発生したクラックは、
時効となり申請ができません。


申請事案で良くあるのが
「基礎のクラック」。

地震保険の審査の際、下記がポイントと
なります。


・クラックがいつできたのか
・地震によってできたのか
・自然にできた物か



古い家なら、多少のクラックは
ありますよね。

でも、クラックのすべてが地震で出来た
ものか否か?

判断は難しいですね。



そこで地震保険の申請に際し、代理店よ
り事前調査としてこんな事を聞かれます。



・過去の地震保険の申請履歴
・申請を行っている場合は修繕履歴
・2011年の震災以降の基礎写真


関東地方の場合、2011年の震災が
一つのポイントです。
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この時のクラックと判断されると、
時効の3年間に引っかかり
申請は却下となります。



私の物件は地震保険の申請可能か?

前オーナーに過去の地震保険の
申請状況を確認すると・・・。



-2011年に地震保険申請履歴あり
-保険金を取得
-しかし修繕は未実施



や・ら・れ・たぁ~!!

最低の結果でした(涙)。


幸いクラックは軽微なもので、
躯体への大きな影響はありませんが、
現状では地震保険の申請はできませんね。


_| ̄|○




今回の経験を活かすべく、
今後の対応についてまとめます。


【1.売買時に保険、修繕履歴の確認】

基本中の基本ですが、売主にしっかり
確認をする必要があります。

売主の記憶が曖昧な可能性もあるので、
売買仲介さん経由で保険会社に
直接聞いてみるのが確実です。



【2.定期的に基礎部分の写真を撮る】

問題が無かった事の証明として、
定期的に基礎部分の写真を撮る事を
お勧めします。

スマホ片手にぐるっと一周。
動画の方が簡単でよいかもしれませんね。



【3.軽微なクラックも補修】

修繕後、地震により再びクラックが
発生しても、それは新たな障害として
保険対象となります。

軽微なクラックであっても、修繕を行い
修繕履歴を作っておく事が必要です。




さて、早速クラックの修繕を検討せねば。


地震はいつやってくるか
わかりませんからね。



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地震保険にも入りました

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先日、新規取得する3号物件の火災保険について、お話をしました。

3号物件では、地震保険にももちろん加入しております。



横須賀市は、活断層があることで有名です。

横須賀市ホームページ


まぁ、公式発表が無い地域であっても、地震保険は入っていたほうが無難で

あると思います。

火災保険では、地震の被害にお金は出ませんからねぇ・・・



ただ、今回はちょっとした問題があります。

それは、地震保険の保険金額です。


地震保険の限度額は、火災保険金額の半額です(最大5000万円)。



現在所有している2物件は、築古ボロ物件であったため、新価で保険

金額を見積もると、買値を大きく超えておりました。


なぜか?

それは、ほぼ土地値のアパートだからです。



そのため、地震保険であっても、債務を全て返済する事が可能でした。


例えば、2号物件は、債務が1000万円以下です。

しかし、地震保険自体が1000万円であるため、仮に地震で建物が全壊し

ても、債務はチャラにする事ができます。


売値がほぼ土地値の物件であれば、このような事が可能ですね。



ところが、今回の物件は新しいため、建物の価値が高いです。

当然、火災保険での建物評価額と売値の差は少なくなります。


その結果、火災保険の半額が上限の地震保険では、債務の返済は出来なく

なってしまいました。



そもそも、地震保険は、『地震発生後の生活再建』の意味合いが強いもの

であり、物件の再調達が目的ではありません。

あくまでも、『お見舞金』程度として考えなければなりませんね。



じゃぁ、無駄なのか?

いいえ、そんな事はありません。


今回の場合でも、2000万円近い保険金が支払われます。

2000万円とゼロ円。


これは大きな違いですね。

地震保険は保険金が高いですが、もしもの事を考えれば、決して無駄では

ありません。


5年間で23万円も支払うのは、痛いですが必要経費だと思っています。

地震保険には、加入する事をお勧めします。



そういえば、最近のニュースで、2014年4月を目処に、地震保険の

保険料を15%~30%値上げなんて話がありますね。


朝日新聞デジタル



今回は、5年一括払いの地震保険に入りました。

地震保険は、なぜか5年以上の長期一括保険が無いんですよね。


大震災が起きると、都度見直しが必要となるため、長期一括保険は、

保険屋さんにはリスクが高すぎるのかもしれませんね。



5年後に地震保険に再加入する際には、さらに保険料が高くなっている

可能性がありますね。

5年間の保険料、23万円が3割上がったら・・・。


考えたくもありません。

まぁ、それでも入っておいた方が良いでしょう。



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地震保険改定による賃貸経営への影響

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この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


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派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

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■本文


前回、地震保険の改定についてお話しました。


現在は火災保険の50%を上限となっている補償額が上乗せの方向で検討され

ているそうで、保険としては意味のある改定だと思います。


しかし、補償額の上乗せや、半損と一部損の間に新たな被害カテゴリを追加

するため、保険料自体が値上がりしてしまうようです。


特に、大規模震災の発生が予想される関東・東海などの地域では、値上が検

討されています。


保険料の値上げは、私にとってはマイナスですね。



私は、築古の木造高利回り物件を主な投資対象にしています。

物件の価格は比較的安いのですが、イザ火災保険に入ろうと建物の再調達価

格を求めると、物件購入価格よりも高くなることが多いです。



物件購入価格よりも高い再調達価格に対して50%保障である現行の地震保険

でも、私にとっては十分な補償となるのです。


仮に全損した場合、ローンの大半を地震保険の保険金で支払う事が可能にな

ります。



だから、火災保険の50%を超えるような保障は、今の私にとっては過大な保

障であり不要です。



しかし、今後は違うかもしれません。



よりレバレッジを掛けて、大型の物件を購入した場合には、地震保険で

カバーできる範囲が広がることは、リスク回避の点から見て大きなメリット

です。



保障金額の上乗せは、人によってメリットにもデメリットにもなると思いま

す。



ちなみに、耐震性の高い建物については、保険料の優遇を合わせて検討して

いるそうです。



ますます、築古物件は分が悪くなってしまいますね。


「古い建物を壊して新築を建て、景気を良くしよう!!」という国からの

メッセージなのかもしれませんね。






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地震保険の見直しか?

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■本文


先週の日本経済新聞の記事にありましたが、地震保険が見直されるようです。

地震保険は必ず火災保険とセットで加入する必要があり、保障の上限は火災

保険の50%まで。

被害の割合は3段階に分かれており、それに応じた保険金が支払われます。

建物の評価基準は以下の通りです。



【全損:全額保障】

基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の50%以上、または流失・焼失した
部分の床面積が70%以上の場合



【半損:半額保障】

基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の20%以上50%未満、または

流失・焼失した部分の床面積が20%以上70%未満の場合



【一部損:5%保障】

基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の3%以上20%未満、または床上

浸水の場合




ただ、今回の大震災によって被害の実態と実際の保障にギャップが指摘され、
見直しへの動きとなったそうです。



今回の見直しのポイントは下記の3点です。


1.火災保険料の50%という支払い上限の引き上げ

2.一部損と半損の間に、新たに「補償額20%~30%」のカテゴリを追加する。
3.震災危険地域の保険料値上げ



一番大きなポイントは、1の保障上限引き上げでしょうか。


そもそも地震保険は、被害にあった住宅の完全復旧が目的ではありません。

あくまでも、復旧のための補助でしかありません。


再調達価格で設定する火災保険に対して50%の保障では、当然再建築などで

きませんよね。


家を再建築する状態であれば、家財もろとも全てを失っているはずです。

それなのに、イザというとき家すら再建築できないなんて・・・。

ちょっと馬鹿らしくなりますね。


ちなみに、地震保険の世帯加入率は約23%。

火災保険の付帯加入率でみても、46.5%(平成21年)だそうです。



保険とは、「発生確率が低が発生したときの損害が非常に大きいリスク」に

対応するためのものです。



個人的には保険料上限金額の見直しは良いことのように思います。





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地震保険3

■お薦め有料商材

スリーミニッツキャッシュ

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こちらの商材は、私も購入し11月から実際に運用を行っています。

海外のブックメーカーを利用した投資方法なのですが、そのノウハウがす

ごい。

作者の北側さんは「月利20%、1日の作業時間10分」という凄まじい結

果を出されています。

不動産投資のタネ銭作りにはもってこいの投資法だと思いますので、よろ

しければ如何でしょうか?

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■本文

地震保険は地震を原因とした被害に支払われる保険です。


例えば、漏電で火事になった場合には火災保険が支払われます。


一方、地震により配線がショートして火事になった場合には、火災保険の

対象とはなりません。


また、地震発生からしばらく経ってからの延焼による焼失も、火災保険の

対象とはなりません。



地震保険では、建物の損壊状態が時間の経過とともに変わる事により、

支払われる保険金額が変わる事もあります。


地震発生直後は一部損であったものの、その後の余震で倒壊し全損と

なった場合には、最終的な全損の状態に応じた保険金が支払われます。


ただし、この条件は最初の地震から72時間以内の場合に限ります。


72時間以上経過した後の余震で倒壊しても、最初の一部損の状態で保

険金は支払われます。



一方で、地震によって被害を受けているにもかかわらず、保険金が支払

われない場合もあります。



例えば、地震で隣の家が倒壊しこちらの家にもたれかかっている場合。


この時、建物の被害を受けていなければ地震保険の支払い対象とはなり

ません。


また、原因が地震であるため火災保険の対象にもなりません。


被害の状態が進み、時価の3%を超える損害が認められるようになれ

ば、一部損と認定され、地震保険の支払い対象となります。



その他、10日以上経過した後に発生した損害についても、支払いの対象

とはなりません。


このように、地震保険は支払い条件が複雑です。

これを機会に、一度約款を見直すことをお勧めします。


なお、以上は地震保険の原則であり、今回のような大規模災害では発生

後3日以内に調査を行うことは不可能であるため、実際には調査が行わ

れた時の状態で判断されるようです。


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