川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

仲介業者

仲介業者さんと自主管理

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私は管理会社さん物件管理を委託しています。

そのため、入居者さんからのお問い合わせは
管理会社さん経由で上がってきます。


一方で、仲介業者さんが客付けを行った入居者さん
もいらっしゃいます。


管理委託をしていても、実際の客付は管理会社さん
から情報を得た地場の業者さんだったりする事は、
よくある話です。


地場の仲介業者さんが付けた入居者さんは、不思議
と仲介業者さんに問合せを行う事が多いです。

住んでいる物件に管理会社さんがいる事を、なんと
なく理解はされていると思います。


実際の家賃の振込先は、管理会社さんですからね。



しかし、直接会って仲介をしてもらった業者さんの
方が、身近に感じるのか、


「とりあえず聞いてみよう」


と、仲介業者さんに電話をしてしまうのでしょう。



で、この問合せの流れを見ていると、
面白い事が分かります。



そもそも仲介業者さんが問合せ窓口になる義理は
ありません。


「お問い合わせは管理会社にお願いします」


で終わりでよいのです。



しかし、実際にはお問い合わせを受け、ご丁寧にも
私に連絡してくれます。

即答できる内容なら、そのまま入居者さんへ回答し
てくれます。



もちろん無料で。



以前、自主管理の大家さんに聞いた話があります。


自主管理を行うと、四六時中入居者さんから連絡が
つく状態にしなければいけないように思っていましたが、
そうでもないそうです。

実際には、仲介さんに連絡が行く事が多いそうで、
入居者さんからのお問い合わせの仕組みが、無料で
できてしまう事が多いとか。

退去立会いも仲介さんがやってくれる事もあるそう
です。


なんだか管理物件みたいですね。



もちろん、すべての仲介業者さんが、窓口になって
くれるわけではありませんが、お付き合いの中で

「面倒見の良い業者さん」

に出会えれば、自主管理も悪く無いかもしれませんね。


あとは、家賃の徴収と督促。



さすがに、ここまで面倒を見てくれる
仲介業者さんは、少ないのかな?



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営業マンは財産です

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1号物件でお世話になっていた営業マンの方が

退職されるという連絡がありました。


また、3号物件の仲介でお世話になった売買

営業の方も、最近退職されました。


退職にはならなくても、異動や昇進によって、

お付き合いが無くなってしまう事も、過去に

ありました。



時間をかけて賃貸や仲介の営業マンと関係を

作っても、ご本人が退職や異動をしてしまうと、

その関係はプッツリと切れてしまいます。


これは、大家にとって、とても大きな損失です。



自分の物件を覚えてもらう。

自分自身を覚えてもらう。



この大変さ、そして重要さについて、大家ならよく

お分かりになると思います。


しかし、営業マンにも生活があり、人生があります。

退職はご本人の意思ですので、止めることは

できません。


異動や昇進も会社の方針ですから、大家には

どうする事もできません。



賃貸にしろ、売買にしろ、一人の営業マンに依存

することは、リスクだと思っています。


確かに、優秀な営業マンとつながりが出来ると、

どうしても集中させてしまうのですが・・・。


ある日突然いなくなったら、それまでです。



大家のできることは、「数多くの営業マンと

つながりを持つ」事ですね。


何事も、一極集中は危ないです。

常に新しい業者さん、人の開拓が必要ですね。



もっとも、「独立開業」するほど、超優秀

営業マンであれば、今度はその会社と

お付き合いを続けることができますね。


残念ながら私は、そこまで優秀な方に

まだめぐり合っていません。


4棟目取得を機会に、そのようなエースに

めぐり合えると良いけどなぁ・・・。



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さらに物件情報をもらう方法

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見ず知らずの業者さんに、メールで物件情報の提供依頼をした場合、

どの程度返信があると思いますか?


私自身の経験では、1~2割程度でした。


物件情報は、可能な限り多くの業者さんから頂く方が良いですよね?

クズも多くなりますが、自分で取捨選択すればよいわけですから。

情報の間口を広げることは重要です。


では、業者さんからの回答打率を、どうすれば高められるか?

「出会いを大切に」すれば良いのです。



例えば、楽待で紹介された物件が、希望を満たさずお断りした場合。

普通はそれっきりですよね。


あ~、もったいない。


折角、自分の希望する条件に近い物件をご紹介頂いた業者さんです。

今度は積極的に、こちらから関係を持つべきです。



楽待で物件を断ると、大抵の業者さんは、「フォローメッセージ」を

送ってきますよね?


この、フォローメッセージを受けて、今度は直接業者さんに、

問い合わせを行いましょう。


自分の希望物件、属性を可能な限り詳細に書き、メールで送る。


すると、大抵の業者さんは、何らかの情報を送ってくれます。



なにも、楽待に限った話ではありません。


・過去に問い合わせを行い、今は疎遠な業者さん

・過去の売買でお世話になった業者さん

・物件調査の際に、飛び込みで話を聞いた、地場の不動産業者さん



貴方が過去に接点のあった業者さんは、意外に沢山あるものです。

”一見さん”に比べれば、物件のご紹介を頂ける確率もはるかに高いです。


出会いを大切に、もう一度問い合わせをして見ることを、お勧めします。



はっきり言って、一発で良い物件は来ません。

問い合わせ初回の情報は、クズばかりです。


それでも、何度かやり取りを続け、時には現地確認を行っているうちに、

ある日ポロッと良い物件が来る事があります。


情報の間口は、可能な限り広げましょう。



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物件提案を受けるコツ

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例えば、神奈川県内で利回り15%の物件を探しているとします。

物件の紹介を業者さんに依頼するとき、メールで問い合わせる事が

ありますよね?


貴方が業者さんであれば、どちらの方に情報を流したいと思いますか?



【パターンA】

神奈川県内で利回り15%以上の物件を探しています。

構造は問いませんが、なるべく築の浅いものが良いです。

希望価格は3000万円以下です。


よろしくお願いします。



【パターンB】

神奈川県内で利回り13%以上の物件を探しています。

構造は問いません。

築25年以内のものを希望します。

希望価格は3000万円以下ですが、上乗せも可能です。

購入については○○銀行の融資を予定しています。


当方の属性をお知らせします。


職業:会社員(勤続10年)

住まい:神奈川県川崎市○○区○○町○丁目○○

年収:600万円

自己資金:500万円


よろしくお願いします。



如何でしょうか?

どう考えてもパターンBだと思います。



物件情報が欲しい場合には、可能な限り詳細な情報を相手に伝える

べきです。

住所も書いていないような相手に、まともな物件情報を流すと

思いますか??


また、「金を持っている、俺は購入できる客だ」

ということをアピールすべきです。

融資予定の金融機関もあれば、さらに良いですね。

あくまで「予定」ですから、実際に使わなくても構いません。

近くの信用金庫の名前でも書いておけばよいでしょう。

そうする事で、こちらの本気度も伝わります。


彼らは日ごろから、「冷やかし」と「無駄足」がとても多いそうです。

買えない(買わない)客の相手をするのは、時間の無駄です。


だからこそ、事前に多くの情報を知らせる事により、

「この客はちょっと違うぞ」とプラスに思ってくれるそうです。



そしてもう一つ、「希望の間口は広めに」と言うのもポイントです。

「利回り15%」が条件だとしても、売出価格ベースで15%の物は

まずありません。

高利回り物件は、指値で作る必要があります。

だからこそ、自分の希望利回りよりも、少し低い条件を提示すべきです。


これは、築年数や、価格にも当てはまります。



実は、先日お知らせした、楽待プレミアム会員の考え方も、まったく同じ

ですね。



プレミアム会員は、住所/氏名と、収入の証明が取れているお客さんです。

(提案時点では、相手業者に住所、氏名、収入情報は漏れません)

まともなお客さんな訳です。


どう考えても、一般会員より物件が多く提案される可能性が高いですね。



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楽待プレミアム会員

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不動産マッチングサイトの楽待は、ご存知の方も多いと思います。


会費無料で会員になる事ができます。

会員になったら、希望する条件を設定し、業者さんからの提案を待ちます。

業者さんには、個人情報が伝わらないので、しつこい営業の電話が来る事も

無ありません。

匿名性を持ったまま、希望する物件の提案を受けられる便利なサービスです。

もちろん、私も登録しています。



で、久しぶりにサイトを真面目に見てみると、「プレミアム会員」なる

物がありました。

こちらは、追加の個人情報を登録する事により、より多くの物件情報、

非公開物件情報を得る事が出来るようになるサービスです。



もちろん、年会費は無料。


物件紹介の他、金融機関のご紹介や、楽待コミュニティへの割引参加が

可能となります。


かなりお得なサービスですね。


会員になるためには、下記4つの資料を、楽待の運営会社である

(株)ファーストロジックに送付する必要があります。


・プレミアム会員申込書(サイトからDL)

・プレミアム会員規約(サイトからDL)

・源泉徴収表or確定申告書写し

・運転免許書等or保険証の写し



楽待会員には、嘘の情報でもなる事が可能です。


物件紹介をする業者さんにしてみれば、そんな怪しげな所に、

非公開物件など流したくはありません。

流した相手が、ライバル会社の成りすましかもしれませんから・・・。


しかし、プレミアム会員の場合には、成りすましができません。

会員の収入証明も取れていますから、買えそうも無い人を相手に

無駄な手間を取ることもありません。

既に物件を保有しているか否かも分かります。


業者さんにとって、これは喉から手が出るほど欲しい、美味しい情報

のはずです。



だからこそ、良い物件情報が集まる可能性がありますね。



実はこのサービス、2010年頃から始まっていたようです。

楽待からのお知らせを、もう少し真面目にチェックしていればよかった

と、後悔しています。



早速私も、プレミアム会員登録をしてみたいと思います。



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