川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

借り換え

S銀行で借り換え

度重なる金融機関めぐり玉砕の後、
S銀行さんと借り換え交渉のテーブルに
つくことができました。


しかし、このS銀行さんも
道のりは平坦ではありませんでした。


実は、初めに電話をかけたのは
S銀行さんの別の支店でした。

しかし、担当者さんの反応は悪く
電話口で玉砕。


そこで他の支店への電話を続けた所、
偶然に巡り合う事ができました。



同じ銀行でも、
支店(担当者?)によって
反応が違うものです。


取引実績ゼロ。
紹介なし。
資産家ではない零細大家。
購入後7か月での借り換え。
共同担保なし。
連帯保証人なし。


こんな条件であっても、
拾う神がいます。


「とにかく数を打つ」


重要なのでもう一度言います。


「とにかく数を打つ」


この重要性を、改めて学びました。



借り換え交渉は順調に進み、
無事、決済がおりました。


借り換え後、融資条件は
こんな感じに変わりました。


【before】

金利4.8%
融資期間25年
融資金額1440万円


【after】

金利は3%台前半。
融資期間25年(変わらず)。
融資金額1400万円+諸経費分



セゾンファンデックスは
繰り上げ返済をすると
元金に対し3%のペナルティがかかります。

今回で言えば、40万円以上になりますね。


その他、登記費用等、借り換えに関する
諸経費はばかになりません。


今回は、諸経費込のご融資を頂けたので
借り換え時の手出しはありません。



支払利息総額は200万円以上減額。
毎月の支払いも、5000円以上減額


融資額が少ないので、これだけを見ると
大した効果がないように見えます。



ただ、新たな銀行さんとの
お付き合いが出来るようになった事は、
大きな成果であると考えています。

おまけに、セゾンファンデックスの
借入枠も空いたので、次回の借入が
しやすくなります。



「ノンバンクto銀行作戦」

自身2回目となります。



築古低入居率物件を購入する際は
今後も使って行きたいと考えています。


でも、本当はこんな風
スマートに物件購入がしたいなぁ。



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捨てる神拾う神

4号物件は神奈川県中郡にあります。
私は神奈川県川崎市在住。


となると、借り換え交渉できる
銀行は限られます。


まず、信金、信組は、
営業エリアの問題から対象外。

神奈川県中郡と川崎市の両方を
営業エリアに含む信金はありませんでした。


零細大家の築古木造への融資ですから、
ノンバンクも対象になりません。


地銀、第二地銀に絞られます。
エリアを考えると、下記の金融機関が
候補としてピックアップされました。


・横浜銀行
・神奈川銀行
・静岡銀行
・静岡中央銀行
・スルガ銀行
・東日本銀行


まずは、電話でアタック。

自宅近くの支店。
反応が悪ければ、少し離れた支店。
さらに離れた支店。
物件近くの支店。
しらみつぶしに電話をかけます。


大半は、電話口で断られますが
凹んでいる暇はありません。
ドンドン行きます。


すると、いくつかの銀行さんから
面談の約束を取り付ける事ができました。



まずは、Y銀行。
電話口ではいい感じだったので
期待を込めて訪問すると・・・。

席について2分で玉砕(涙)。


(銀行員)
このような築古の物件は、修繕費もかかり
長期の融資は厳しく・・・。


と、不動産事業のイロハについて、
優しく説明してくれました。

新築かRCを買えだそうです。
そりゃ、融資しやすいですからねぇ・・・。


「銀行員のお前に何がわかる?」


心の中の声を殺しつつ、愛想笑いで
店を後にしました。


その後も、店頭での玉砕は続きます。



しかし、訪問を続けると
拾う神に巡り合う事ができます。


なんと、S銀行さんが、
前向きに検討をして頂ける事に
なったのです。


これまでのお取引はゼロ。
自宅からちょっと離れた店舗。

それでも、真剣にお話を聞いて
頂けました。


ありがたや、ありがたや。



あぁ。
求める者には、救いの神が降臨されるのね。


まぁ、最初から良い条件で融資を受ければ
こんな苦労はしなくて良いのですが・・・。

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購入後半年で借り換え

ご無沙汰しております。
配信をサボっておりました(笑)。

その間、何をしていたかというと・・・。


「借り換え交渉」


今回は、4号物件がターゲットです。


この物件、2013年11月に購入。
当時の入居率は1/6という低入居率。
築17年の木造。
場所は神奈川県の中郡という
ちょっと田舎の立地。


当然の事ながら、融資付けに苦労しました。


メガバンクは論外。

低入居率、築古木造、遠方を理由に
地銀さんからも相手にされず。

自宅から遠いため、
信金さんは営業エリア外。

公庫融資を悠長に待っている
暇もありません。



う~ん、こんな時は・・・。


「ノ・ン・バ・ン・ク」


という訳で、セゾンファンデックスさんに
お世話になりました。


おかげさまで速攻で融資内諾を取り、
買付確保。

無事購入することができました。



とはいえ、ノンバンクの金利は
やっぱり高いです。

将来の金利交渉もできません。

返済実績を積み重ねても、
お付き合いが深まる事はありません。


正直なところ


「長期でお付き合い」


をする相手では無いと考えています。



やはり、融資は銀行から引いて


「じっくりお付き合い」


をしながら、その後の融資に繋げる事が
王道だと思います。


ノンバンクは早めに卒業したいですね。



幸いな事に、物件購入後4か月で満室。
満室になれば、銀行評価が変わります。

今なら、話を聞いてくれるかも?


購入後半年程度での借り換えは
流石に早い気もしましたが
物は試しです。

聞くだけならばタダなので、
借り換え交渉をスタートしました。


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次回に続きます。



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金利引下げ開始

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スルガ銀行から、金利見直し後の正式な返済予定表が送られてきました。


本当に見直されたんですね。

嘘じゃなくてよかったぁ~。

何となく実感が沸いて来ました。


いよいよ、7月返済分より金利見直しとなります。


毎月の返済額は3000円程度しか下がりませんが、全期間では70万円

もの違いになります。


しかし・・・。



先日の「スルガ築古木造撤退?」の話が気になります。


来年には、もう一段の金利見直しを目論んでおりますが、果たしてどうなる

のでしょう?



あくまでも、慎重になっているのは「築古物件の新規融資」のはず。

既存融資分については、影響が無ければよいのですが・・・。

銀行としての方針に左右されるのでしょうね?



もし、銀行全体の融資額における、築古物件への融資の比率を下げたいので

あれば、金利見直しなどされないでしょう。

「嫌ならどうぞ、どこか他に行ってください」てな感じですね。

築古物件向け融資を、引き止める必要はありません。



一方、新規融資のみを絞りたいのであれば、既存融資分は大切なお客様

ですから失いたくありません。

更なる金利見直しにも応じてくれる可能性があります。



と、ココで私がいくら考えても仕方がありませんね。

全ては銀行ざまのお心次第。

大家なんて、所詮は弱い立場です。


そもそも来年になれば、また話が変わっているかもしれませんし・・・。


とりあえず今は、「金利見直し」という果実を、おいしく頂きたいと思います。



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裁判所? 債務者? 占有屋?

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金利見直しが難しいケース

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銀行はなぜ金利の見直しに応じるか?

大きく2つのケースがあります。


1.顧客のデフォルト回避

2.顧客サービス



1の顧客デフォルト回避。

これは、「返済を緩やかにしてでも、何とか完済を目指す」銀行側の苦肉の

策です。

「融資先が潰れて取りっぱぐれるよりはマシ」という事ですね。



で、私の場合はもちろん2のケース。

「多少金利を下げても、継続してお付き合いしたい」という銀行側の

サービスです。



銀行は「融資」で儲けています。

0.02%で預金を集め、それを4.5%で貸して利ざやを稼ぐ。

だから、「貸すのが仕事」です。



では、貸し出し先がいなくなったらどうでしょう?

商売上がったりですね。



まじめに返済してくれる融資先は、是が非でも離したくないもの。

他行に借換えなんてされた日には・・・。

本部から大目玉です。



と、言うわけで、融資先に逃げられたくないので、金利を見直し、サービス

してくれるわけです。



逆に言えば、逃げられる心配の無い客は、金利など見直す必要はありません。


例えば、RC一棟買いをしたサラリーマンが、1億の融資を受けていたとし

ます。


融資額が1億円と高額なので、繰上げ返済が出来るとは思えません。

また、他行への借換えも難しいでしょう。



こんなお客さんは、「逃げる心配の無い客」です。

引きとめなどしなくても、どうせ逃げられません。


多少の金利交渉は出来るかもしれませんが、あまり下がらないそうです。



一方、数千万円レベルの債務であれば、繰上げ返済の可能性がありますし、

他行への借換えも容易です。


「逃げる心配のある客」ですね。


このように、「身軽な客」は、金利交渉もし易いそうです。



なるほど、言われてみれば御もっともなお話でした。



では、数千万の融資が3本くらいで、総額億近い融資額はどうなりますか?


残念ながら、担当者に聞くのを忘れてしまいました。



でも、これまでの話の論理から行くと・・・。

1本の高額融資よりも、金利交渉はし易いのかもしれませんね。



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■お薦め有料商材

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