川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

物件購入

不動産の初めの一棟は?


不動産投資の最初の一棟目は何がお勧め?

こんな事を聞かれる事が良くあります。


ちなみに私は、激安ボロアパートでした。

縁も所縁もない埼玉県の奥地。
クタビレた外観。
一面に広がる田んぼ。

本当にこんな所で経営できるのだろうか?

清水の舞台から飛び降りる心境で
怖々買い付けを入れた事を覚えています。


ちなみに一号物件の購入に至る詳細は、
私の過去のブログをご覧ください。



ド素人が、本、セミナー、物件調査を行う
中で手ごたえをつかみ、購入を決断する。

そこには何の保障も実績もなく、我ながら
よく一歩を踏み出したなと思います。
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ただ、その時考えていたことは。

「退場させられなければOK」

という事でした。



株やFXでもそうですが、市場から退場さ
せられない限りチャンスはあります。

一時的にマイナスになっても、市場に
残り続ければ、いつか逆転があるかも
しれません。


でも、退場させられたらおしまい。


不動産の場合額が大きいだけに、退場させ
られるほどの大事が起きれば、生活への
影響もあるかもしれません。



私は初心者の方から購入すべき
最初の一棟を聞かれたら、
「戸建」と答える事が多いです。


理由は色々ありますが、
「新規事業は小さく始める」
のが鉄則だと思うからです。


新規事業を舐めてはいけません。

不動産の後、ランドリー、パーキング、
太陽光etcと新規事業を始めましたが、
その都度新たな問題が発生しました。

太陽光案件頓挫で200万円戻らない事件。
パーキング赤字事件。


やはり新規は新規。
不慣れが故の想定外の問題が
発生するものです。


もちろん、不動産でもいろいろ
ありました。
100万円コースで飛ばされた問題も
何度かありましたねぇ・・・。


だからこそ、適度な規模で退路を保ちつつ
慎重に始めるべきと思います。

自分の適性の見極めや、経験の蓄積という
時間も必要であり、「まずはお試し」の
つもりで臨むのが良いでしょう。


その点、戸建は練習台にピッタリだと
私は思っています。

・安い
・ひと通りの経験ができる
・嫌になっても売却しやすい


まぁ、区分でも良いですが、
外壁系の経験が積めなかったり、
管理費にムカついたり。

本当の意味で「思い通り」に
出来ないので個人的に好きでは
ありません。


もちろん、いきなり一棟物から
始めるのも大いにアリです。

回り道をしない分、スピードを速く
できる可能性がありますね。

お金に余裕があるなら、わざわざ戸建から
始める必要はないでしょう。


投資は「泣ける金額」で始めるのが
鉄則ですね。

泣ける金額が大きいならば、
初めから1億のマンションを購入
しても良いでしょう。


まぁ、泣ける金額のつもりでも、
実際損すると本当に切なくなるんです
けどね(笑)。




最後にちょっと告知を。



2月19日の14時から
というイベントを行います。


不動産を持っていない初心者の方を対象に、
「最初の一棟」に対する考え方を
座談会形式で話し合う場になります。

気になる物件資料を持ってきて頂ければ、
それをお題に議論もできます。


気になる方は、是非ともご参加ください。



と、告知をしてみてもどうせ大した人数は
集まらないでしょう。

逆に、講師陣と密に話ができるチャンスに
なるかもしれませんね。


ちなみに、今回は初心者向け。
玄人の方は自助努力でお願いします。
裏ネタ暴露大会ではありませんので(笑)

 
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特別控除1000万円

不動産の譲渡所得から、
1000万円を控除できる特例を
ご存知でしょうか?

法人個人も両方可能です。

対象は、平成21、22年に購入した物件。


21年に購入した物件は27年以降。
22年に購入した物件は28年以降に
譲渡(売却)すると、譲渡所得から
1000万円の控除ができます。


個人の長期譲渡益の税率は20%ですから、
1000万円の控除という事は税金が
最大200万円お得になります。

譲渡益が1000万円以下なら
なんと税金なし。

太っ腹な企画ですね。

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そもそも、なんでこんな特例があるのか?

平成21年当時、不況のどん底で
デフレ真っ最中でした。

政府としては、不動産市場を刺激し
景気を上向かせたかったわけです。
でも、短期売買のマネーゲームを
されては意味がない。


そこで、「5年以上の保有」という縛りを
付け、税金がお得になる特例を始めたわけ
です。



あれから5年。
景気は見事に回復し?
不動産価格は上昇?


いや、ちょっと違うかな。
土地は都会の一部を除いて
下がり続けています。


上昇しているのは
「不動産投資熱」
だけかもしれませんね。

土地は値下がりし、建物も5年劣化してい
るのに当時よりもアパートが高く売れる。

よく考えるとおかしい気もしますが、
今はそんな感じです。



当時アパートを購入した人は、今頃
喜んで売却している事でしょう。

「値上がり+税金の恩恵」

ダブルでオイシイ!!



平成21年当時は今よりも融資は厳しく、
金利は高め。
購入はし難かったと言われます。


難しい時期に購入したからこそ
こんなボーナスを得る事が出来ますね。



まぁ私に言わせれば、平成21年当時の
方がはるかに買いやすかった様に
感じます。

スルガ銀行が築古木造にもガンガン
融資していましたし、プレーヤーも
少なかったです。

少々金利は高くても、補って余りある
格安物件も転がっていました。


正直言って、特例なんて全く
頭にも入っていませんでした。


「安い(と思う)から買う」


ただそれだけ。


お恥ずかしながら、最近になって
特例の存在を知ったくらいです。


結果として、買いにくい時に
買っていた事になるんですかねぇ。




今から買う人はどうでしょう?

金利が安く、融資も活発で購入しやすい
けれど物件はお高め。

買いやすいんだか、買い難いんだか
よくわかりませんね。


「今は金利が低いから、9%でもOK」


なんて言ってる人もいます。


1.5%で借りればそりゃ9%でもOK
ですが、
「その金利固定なんですか?」
とツッコミを入れたくもなります。

まぁ、この辺は資産価値、資産背景
売却タイミングの考え等、一言では
語れないですが・・・。


結局、安い、高いは基準が難しので、
「物件が回るか回らないか」
で購入すればなんでも良いのかなとも
思います。


まぁ、利回り7%の新築や、利回り9%
の地方RCを回す自信は、今の私には
ありませんが・・・。



少々話が脱線しました。



実は私も、1000万円控除が使える物件
をいくつか所有しています。

不動産は売却して初めて結果がわかるもの
であり売りたい衝動もあります。

どう見ても今は売り時です。


でも、売却すると収入元が減ります。

同程度の物件を、購入できるの
かも分かりません。

物件の入れ替えをする際に
少し心もとない。


自分の不動産規模が小さすぎたかなと
反省しています。


本当は、もう1~2件購入してから
物件の入れ替えも考えようと思って
いました。

その前に相場が上昇し、売り時サイクル
が来てしまった感じです。



幸い、コインランドリーが育ち、
今年後半からは太陽光発電が加わります。


収入の柱が増えてきたので、ここらで
物件の入れ替えを始めるのも
イイかもしれないなと思っています。


最後に告知を一つ。
9/7に不動産に関する無料セミナーを行います。

区室対策、時間をかけない運営方法等
私なりの経験談を交えつつ、リアルなお話をいたします。

お時間が御座いましたら、ご来場頂ければ幸いです。

詳細はコチラ



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融資セットじゃだめですか?

収益物件中心の業者さんや
コンサルタント、大家塾は
物件紹介なんかもやっている
所がありますね。

関東地方の場合、ス○ガとか
静○の融資がセットになった
物件を紹介されることが多いです。

融資までセットですから、
そこそこの年収がある会社員であれば
誰でも購入しやすいのがメリットです。


不動産を始める初心者にとっては
「心強い味方?」
のように見えます。


私自身も不動産投資を志した頃は
「強い味方」に見えました。

業者さんからのご紹介を受けて
きましたし、いまだにメルマガを
取っていたりします。


でも・・・。
ご縁はありませんでしたし
今後も無いと思います。

結局、自分で探す方が、
良い物件に出会えましたね。




「業者さんからの紹介はダメですか?」


なんて質問を受けることがあります。
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100%ダメとは言いませんが、
過剰な期待はしない方がよいですね。

必ず業者さんの利益が乗っていますから
オイシイ物件は微妙かも・・・。

融資が出るから購入できるは危険です。
だから、自分でも独自に物件を探す
努力をしてください。


とこんな感じで回答をします。



はっきり言って、
「融資セットご紹介物件」
について私は否定的です。


でも、このような物件でデビューし
結果を出している方も意外と
多い事に気が付きました。



「融資セット物件が」
全部ダメなわけではありません。

その物件が、うまり、回り、売れるか?
そして次の物件につながるか?

結果を出している方は、この辺の
見極めが出来ているように感じます。

余裕があるというか、冷静なんですよね。

塾や講師の教え自体は大体正しいので、
ちゃんと使えれば成果は出易いでしょう。


デビュー前の大家からみれば、業者も
講師も塾長も「神」の様に感じます。

でも、そんな事ないんですよね。

自分が感じ考えた事は、やっぱり
正しかったりします。



時間と労力がかかりますが。
書籍と己の足で、低コスト高負荷の
不動産投資を始めるのもアリです。


高額塾や業者さんで、高コスト
低負荷で始めるのもあり。
時間を金で買うってやつです。



結局のところ、道具や情報は
使いようって事ですね。



変な毛嫌いせず、間口を広く
いろいろな物を食べて消化し
判断することが必要かなと
今更ながらに感じています。



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逆営業をしてみよう

携帯に見慣れない番号が着信。
恐る恐る出てみると。

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「どうも~、○○さんですか?」


やけに軽いノリだ。


「実は今、投資用マンションの・・・」


と、こんな感じの投資用マンション営業
電話がよくかかってきます。


今までは面倒だったので
「不動産には興味ありません!!」
と大嘘をかましてガチャ切り
していました。


ところが最近は、少しお付き合いして、
話を聞いてみる事にしています。


営)「不動産は既にお持ちですか?」

私)「はい、持っています」

営)「利回りはどの程度?」

私)「15%以上の一棟物ですね」

営)「入居率は?」

私)「だいたい満室です」



大体こんな感じのやり取りで、
すぐに主導権がコチラに移ります。


利回り7~8%のワンルームを売りこむ
相手ではない事に、相手も気が付く
ようです。



なぜ、一見無駄そうな会話をするのか?



きっかけは、最近読んだ
ある方の記事です。


その方は、かかってきた営業電話に対し、
逆営業を仕掛けるそうです。


全空の一棟物とか再建築不可とか。
「売りにくい物があれば紹介して」
とこちらから売り込みをするのです。



投資用区分マンションを売る業者さんは、
売り物件を他社から仕入れています。

売れば売るほど実績は上がり、
仕入が有利になり、利益も上がります。

他社がもて余す「売りにくい物件」まで
売れれば、会社の実績はさらにUP。

営業さん個人の査定もUP。

私もいい物件が購入できれば収入UP。


皆が喜ぶWIN-WINの関係ですね。



という訳で、営業電話もガチャ切りせず、
最後はきっちり逆営業で締めくくるよう
にしています。


わざわざ向こうから、電話代負担で
営業さんが来てくれたのです。

追い返すなんてもったいない!!



また、営業さんのお話に付き合って
あげると、相手も少し嬉しそうです。

一日何百件電話をするのか知りませんが、
毎回ガチャ切りされるのは
精神的にもキツイと思います。

少しでも会話ができれば、たとえ相手が
おっさんでも、一時の癒しになるかな?


私の事が、印象に残れば
良いのですが・・・。


相手の印象に残っていれば、何かの拍子
に物件を持ってきてくれるかも?


可能性はゼロじゃない。
使えるものは、なんでも使いましょ。



ちなみにネタ元の方は、この方法で
実際に良い物件をご紹介頂いたとか。



営業電話も侮れませんね。

この世に無駄な事なんて無いのかも?



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一回転するまで

物件を購入する際、空室があれば
その部屋のリフォーム費用も
初期費用として考えますね。


では、購入時点で入居中の部屋は
どう考えていますか?



特に築古の場合、古参の入居者が多く、
部屋が空くと、フルリフォームが
待っています。

汚れが少なくても、設備が古いままの
部屋が出てきたりします。



一部屋空くとリフォーム50万円。
再募集家賃は現在相場に下落。


結局、すべての部屋が入れ替わるまで、
フルリフォーム大会が続くのです。


購入後のリフォーム大会を見据え、
手元資金には余裕が必要ですね。



物件は、すべての住民が入れ替わった
2回転目から、本来の力が試される
ようになります。


それまで、いわばボーナスステージ。


入居者は前オーナーの置き土産。

リフォーム無しで高い賃料を維持
できるのはオマケと考えた方が
良いでしょう。

3か月で終わるかもしれませんし、
10年続くかもしれません。

でも、いつか必ず終わりが来ます。



「高入居率物件」と安心せずに、
その時に備えたいですね。




私の物件は、前オーナー時代からの
お客様が残り5室となっておりました。


内3室が退去となり、9月初より
リフォーム大会が開催されております。

何れも入居歴15年になろうかという
強者ぞろい。

お値段もかさんでおります(涙)。



これで、賃料の高かった部屋は
すべてなくなりました。

最初の物件を購入して早6年。

ようやくボーナスステージ
終了です。



逆に言えば、既存物件について
ほぼリフォームをやりつくしたとも
言えます。


2回転目からは、現状回復ベースの
軽めのリフォームで済みます。

退去時の気分も楽な物です。



と、無理やり前向きな気持ちに
リセット、リセット。


まずはリフォームを完了させ、
空き部屋を埋めなければ。


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