川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

排水問題

瑕疵担保責任

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今回の排水問題について、読者の方からご質問を頂きました。


【質問】

 排水の逆流に対して、瑕疵担保責任を問うことは出来ないのか?



瑕疵とは、「隠れた傷や欠損」のことを言います。

つまり、買主が通常の方法では知ることの出来ない問題です。


「排水が逆流している」ことは、風呂を壊さなければ分かりませんので、

この問題自体は「瑕疵」になる可能性があります。



しかし、中古物件の場合には、契約書に「瑕疵担保免責」と書かれている事

が多いです。


そもそも中古の物件には、何らかの不具合はあって当然という前提にたって

いるからです。



ちなみに、横須賀の物件も「瑕疵担保免責」となっています。



ただし、売主が瑕疵を認識していて、それを隠して売却した場合には、その

責めを売主に求める事ができます。


まぁ、「売主が瑕疵をしていた」事を、どうやって証明すればよいのかわか

りませんが・・・。

入居者や管理会社の証言を証拠にするのですかね?



以上は売主が個人の場合です。



法人が不動産業者の場合は、「瑕疵担保免責」という契約条項自体が無効で

す。


引渡し日から最低2年間は、瑕疵に関する責任が発生します。


なお、契約時に瑕疵担保期間の明記が無い場合には、「買主が瑕疵を発見し

てから1年間責任を負う」事になります。



つまり、今回のケースでは、私は個人の売主から物件を購入したため、瑕疵

担保を求める事はできません。


また、購入時には浴室は正常に使用できており、売主が逆流を知ることは難

しく、売主に責任を求めることは出来ないでしょう。




引渡し後2年以内の問題発覚であったので、もし売主が不動産業者ならば、

瑕疵として請求できたかもしれませんね。




ご質問はドシドシ受付中です。

お気軽にお申し付けください。




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高圧洗浄は免罪符?

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高圧洗浄にまつわるお話をもう一つ。


今回の排水問題では、当初全戸で高圧洗浄を行う想定でした。


最初に問題が発生したのは1部屋ですが、この部屋だけ高圧洗浄を行って

も、また他の部屋で問題が発生するかもしれません。


折角の機会なので、全戸一斉に高圧洗浄を行おうとしたわけです。



ところが・・・。


当日は4戸中2戸のお部屋で洗浄を拒否されてしまいました。

管理会社さんより、事前にご案内をしていたにも関わらずです。



仕方が無いので、2戸については何も行うことができません。



でも、この「拒否された」という事実には意味があります。



私は、排水問題の発生を予見して、高圧洗浄を行おうとしました。

それを拒否したのは入居者様です。


その後、配水管が詰まったら・・・。



責任は誰にありますか?

問題解消の機会を自ら放棄した、入居者様はどうなのでしょう?



工事費が入居者負担になるわけではありませんが、問題が発生した期間の

家賃減額について回避できる可能性があります。


大家が強気に出れば、もっと譲歩が引き出せるかもしれません。



ちょっと嫌な感じですが、これも経営です。




なんて偉そうに書いていますが、こんなこと私は思いもしませんでした。


大家の行動には、一つ一つ意味が生まれるのですね。




以上は管理会社さんからの助言です。





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高圧洗浄のリスク

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配水管が詰まった、あるいは流れが非常に悪い。


こんなときの対処方は、費用の安い順に以下の通りです。



 レベル1:市販の薬剤(パイプユニッシュなど)

 レベル2:ラバーカップ

 レベル3:業務用薬剤(ピーピースルーなど)

 レベル4:高圧洗浄

 レベル5:配管交換


レベル2までは1000円以下。


レベル3は自分でやれば数千円、業者なら数万円。


レベル4になると1戸あたり5000円~数万円。


レベル5になると10万円以上の覚悟が必要です。



レベル2までの対応を入居者様にお願いし、それでもダメならレベル3か4

を試します。



薬剤は効果が薄い(本当の所は良く知りません)とされているので、高圧洗

浄を行う事になります。



高圧洗浄とは、排水管に細い管を入れ、そこから高圧の水を噴射し管内の汚

れを洗い流します。



ただ、高圧洗浄にもリスクがあります。



配水管が痛んでいる場合には、高圧の水によりトドメをさしてしまう事があ

るのです。


そうすると、配管の継ぎ目等から漏水し、結局配管を変えなければいけなく

なります。


ただし、高圧洗浄が原因の配管破損の場合には、工事業者さんの保険で費用

が賄われる事が多いそうです。


優良な業者さんならば、工事との因果関係について誠実に調査をして頂ける

と思います。



でも、悪徳業者だったら・・・。

怪しいものです。



高圧洗浄によって問題が発生した際の対応について、事前に業者さんに確認

することをお勧めします。



高圧洗浄は、新築時より2年に1度程度の実施が望ましいそうです。


もし、20年間一度も洗浄を行っておらず、現状問題が無いなら、いまさら

下手にやらない方が良いと管理会社さんに聞きました。


問題がおきてからで十分だと。



管理会社さんの言葉と今回の工事業者さんの言葉。


いったいどちらを信じればよいのやら・・・。



オーナーの判断力が試されています。



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爆弾はもう一発

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これまでお話してきた浴室問題。

問題の発覚から事象確認、工事、そして工事終了後の入居者様フォロー。


何とか全ての作業が終了しました。


高~い授業料になってしまいましたね。



でも・・・。


爆弾はもう一発あるのです・・・。




横須賀の物件は、真ん中に階段がある4戸のアパートです。

その一方の縦2つに、今回は問題が発生しました。



反対側の縦2つも、浴室の条件はまったく同じです。

2FはYAMAHAのユニットバス、1Fは在来工法の浴室。

そして排水管の施工業者は同じなはず。



爆弾は、いつ破裂してもおかしくありません。


かといって、問題発生まで何もしないのも気持ちが悪い。



そこで、入居者様に電話をし、排水の状態を確認しました。

幸い、今のところ快調に流れているそうです。

やれやれ、まずは一安心。

緊急対応は不要ですね。



そして先日、2Fの方から退去連絡が・・・。

う~ん、何かした方がよいのかなぁ・・・。



今回配管工事を行った業者さんに相談したら、高圧洗浄を勧められました。


現状排水の問題が無ければ、無理に交換しないで様子見もアリだとか。


まぁ、今回も2Fはあまり問題が無かったわけですし、ごもっともですね。



しかし、高圧洗浄にもリスクはあるわけで・・・。

悩みどころです。


このお話は次回に。



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トラブル時の家賃減額交渉

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今回の排水問題で、工事費用は総額100万円程度かかってしまいました。


でも、費用はそれだけではありません。



排水管トラブルの間、2部屋でお風呂が使えなくなりました。


一方のお部屋は約1ヶ月、もう一方は2ヶ月。


その間


「風呂は我慢してください」


じゃすまないですよね?



貴方は風呂が使えなくなった部屋に、満額の家賃を払いたいですか?

その間の銭湯代金は自腹で払いますか?



私なら、大家に文句を言います。



実際、入居者様からは家賃減額等のご要望を頂きました。



私は、浴室が使えなかった期間の家賃減額と、銭湯代金の立替に応じました。

当たり前ですね。

内訳の発表は差し控えますが、合わせて10万円弱の負担となりました。



工事費100万円に比べれば少なく感じますが、およそ家賃の2ヶ月分です。

ばかになりませんね。



大家の負担額や銭湯代金の立替について、明確な基準があるわけではありません。

あくまでも、ケースバイケースであり「大家の気持ち」と「入居者様次第」です。

極端な話、「嫌なら出て行け」としても良いのです。

日ごろから気に入らない入居者様なら、この際追い出すチャンスかもしれませんね。



減額の幅については「家賃の半額」を上限に、管理会社さんに交渉してもらいました。

お風呂といえば生活必需品。

それが使えないという入居者様の負担感を考えれば、半額程度の値引きは仕方が無いかと。


自分が入居者様の立場なら、納得できるラインにしてみました。


結局、私の負担はそれよりも少ない額で落ち着きました。



これは管理会社さんからの助言ですが、家賃交渉の話は、問題解決後に行った方が

よいそうです。



問題が継続している最中は、入居者様も感情的になりがちです。

一旦引き下げ額に応じても、次第に要求がエスカレートする事もあるとか。



そのため、問題が解決し、相手が冷静になってからお金の話をした方が良いそうです。


このあたりは心理戦ですね。



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