川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

税金

税金と建物比率

不動産の代金における、建物と土地の
比率は気にされる方も多いと思います。


不動産本では、なるべく建物分を多くして
減価償却を大きく取れるよう勧めている
事が多いですね。


確かに、減価償却が大きくなれば、
手元にキャッシュが多く残ります。

手元に多くのキャッシュを残せば、
不意の修繕にも対応できますし、、
次なる物件への軍資金としても活用
できます。



でも、建物比率を可能な限り高める事が、
いつでも正解と言えるのでしょうか?



建物比率を高めた場合、売却時に譲渡益は
大きくなる可能性があります。

譲渡益は、

「売却価格-簿価」

で計算されます。


建物比率が高く、減価償却が進んだ物件は
簿価が低く、その分譲渡益が大きくなる
傾向にあります。


ご存じの通り、不動産の譲渡益には大きな
税金がかかります。


5年以上所有した後で売却すれば、
長期譲渡所得として譲渡益に対し
税金は20%。


5年以下の場合には短期譲渡所得となり、
39%もの税金がかかってしまいます。
重いですね・・・。



所得税率が高い方が減価償却を多く取れば、
その分節税効果は大きくなります。


一方、税率の低い方が減価償却を多くして
もメリットが少なく、むしろ売却時の譲渡
益を考えると税金が高くなる可能性もあり
ます。

所得税の税率10%ラインの人が、
物件購入後5年以内に売却したら・・・。


償却期間にもよりますが、建物比率を
高めた事でかえって増税になるかも
しれませんね。



建物比率を高めることのデメリットとして、
償却が進むにつれバランスシート上の資産
が大きく目減りするという点があります。

債務とのバランスが悪くなれば融資に響き、
拡大ができなくなってしまいます。

地方RCを4.5%フルローン購入した方
が、よくこの罠にハマりますね。



このように、購入価格に占める建物部分を、
最大限高くするという方策は、各自の背景
により正解にも不正解にもなるものです。


万人に当てはまる単純な話ではありません。
 
チェス











まぁ実際には、いつ、いくらで売却するか
購入時点で正確に予測する事はできません。

計画は必要ですが、所詮は計画であり
変わる事も大いにあります。

先のことはわかりません。


ならば、確実な目先の節税のため、
建物比率を高めて減価償却を多く取る
戦略も十分にアリとは言えますね。


また、建物比率を高めつつ、償却期間を
延ばして長期的に償却資産として活用
するのもアリかもしれません。


税金に関する事は奥が深く、個々の戦略に
も関わってくるのです。




じゃぁ偉そうに語ってる、私はどうかと
言われると・・・。


正直に白状しますと、本に書いてあるまま
可能な限り建物比率を高め、ガンガン短期
で償却しまくっていました。


な~んも考えてなかったっス(笑)


お陰様で、現在は償却資産が底をつき
税金が襲い掛かろうとしております。

確定申告が憂鬱だ・・・(泣)。




こんなダメ投資家にならないよう、
初期の内から税金のお話は専門家に
聞いておいた方が良いですよ。


と言っても、税理士さんは沢山いるので
誰に何を聞けばいいのかわかりません。


そんな中、ちょうど良い機会がありました。


2月5日に、大家さん税理士で楽待コラム
ニストの渡邊浩滋先生の税務基礎講座
あります。


自らも大家業を行われており、不動産投資
に対する税務にとても明るい方です。


私も当日は受講生として参加しますので、
この機会にしっかり勉強したいと思います。


参加を希望される方は、コチラをご覧くだ
さい。




私の仲間が下記のセミナーを行っています。
私も参加しますので、宜しければ合わせて
如何ですか?


【2/3 19:00開始】
不動産初心者のために!先輩大家さんに
何でも聞ける交流会

気軽な飲み会です、お酒も入ってポロリ話
もあるかも。



【2/4:14:00開始】
不動産投資成功の法則教えます!不動産
投資基本原則&実践セミナー

自衛隊大家さんによる実践的なセミナーで
す。



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経費の私的流用

アパートの不具合を修繕した場合、費用
を必要経費として収入から控除する事が
できますね。

物件に行くための交通費、職人さんへの
手土産。
これも立派な必要経費です。


このように不動産賃貸業では様々な
必要経費が発生します。
ただ、どれも普段の生活からは
縁遠い出費ばかり。

家族が経費を感じる場面は
殆どありませんでした。


ところがコインランドリーを開業すると、
経費対象の質が変わり、身近な物品の
購入機会が増えます。



例えば、書籍。

お店には女性誌を中心に、
雑誌を置いています。

待ち時間にお客様にご利用いただく
「店の備品」なので費用は立派な
経費です。


でも・・・。
買ってきた雑誌を家に置いておくと、
いつの間にか奥様が読んでいます。


妻よ、それは店の備品であって
貴方の暇つぶしの道具では無い!!


「次はLEEが良いわ」
とか、雑誌をオーダーするのは
やめましょう。



もう一つは飴玉。

店に飴を置いているため、業務用の
1kg入りの飴玉を購入しています。
店のバックヤードは暑いので、飴を自宅
で保管しているのですが、気が付くと
子供たちがつまみ食い。


子供たちよ、それは店の備品であって
君たちのおやつでは無いのだよ!!


「コーラ味無いの?」
と味のオーダーをするのはやめましょう。



このような「経費の私的流用」は
本来避けるべきです。

ただ、置いてある本をチョット読むとか、
飴を少々つまむとか。


この程度であれば常識的に考えて
許される範囲でしょう。




「交際費」
と称して、家族の外食を
経費で落としたり。

「社用車」
と称して、マイカーを使い倒したり。

「視察」
と称して、家族旅行に行ったり。


そんな事はしていないので
大丈夫かと。



会社員の税金は、「収入×税率」で
決まりますが、事業者の税金は
「(収入-経費)×税率」です。


収入から、税金を引かれる前に
控除ができてしまう経費。

事業者の大きな武器ですね。


だからこそ、私的流用はマズイわけで
個人の倫理観が求められます。


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「まぁ、この程度なら・・・」
「どうせバレナイだろう」


と、ズブズブにならないよう
気を付けたいですね。



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税理士さん活用できてる?

平成26年度の決算は赤字。
そのため所得税の支払いは無し。

という事は・・・。

還付金来た~!!



4月9日に無事還付金のお支払を
頂きました。
その額20万円以上。

やった~!!



でも、国に貸していたお金が返ってきた
だけなんですよね。
しかも無利子。

せめて、国債程度の金利を付けてくれても
バチは当たらないんじゃない?



確定申告が終わると、もう一つ来るものが
あります。

「税理士先生からの請求書」

今回は物件が増えたり、事業が増えたり
したので増額のご請求。

手間が増えたのですから、ごもっともな
ご請求です。

分かってます、分かってますとも、
わかっちゃいるけど。


「正直痛い」



還付金のほとんどが、そのまま報酬と
なって飛んでいった感じです。

はぁ~。


「自分でやろうかな」

とちょっと考えてしまいます。




税理士さんに確定申告をお願いしている
理由はいくつかあります。

・正しい申告
・税務調査があった時の保険
・税務関係作業のアウトソース化
・ご相談窓口の確保
・etc


これらの価値が、価格とあっているのか?

よくわかりません。



私自身が活用しきれていない部分も
多いと思います。


結局、得か損かは私次第。

使う側の知識がなければ、
税理士さんを活用する事は
できませんよね。

単に「確定申告のお願い」だけだと
高いのかもしれません。

ソフト買って自分でやった方が良いかも?



「還付金で報酬払えればまぁいいか」

じゃないですよね。



お金は無駄にできません。
有効に使わなければ。



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固定資産税はカードで

4月に入り、固定資産税の通知書が
次々届いております。


私は所有物件が築古木造ばかりなので、
年間10万円に満たない物件が
ほとんどです。

4半期ごとで見れば2万円程度。

nanaco1枚で支払い可能な
金額ですね。



固定資産税をnanacoで支払い、
チャージ分のクレジットカードポイントを
取る手法は有名ですね。


高還元率だった漢方スタイルクラブカード
が2015年6月からnanacoチャージ
に限り還元率0.25%に改悪。
残念ですね。


よほど使う人が多かったのか?
狙い撃ちですね。



現時点では、リクルートプラスカードが
還元率2.0%でトップになりました。
ただし、年会費2000円がかかります。


年会費無料なら、リクルートカード。
こちらは還元率1.2%。


nanacoチャージについては
しばらくこの2枚が熱いですね。


たかが2%とはいえ、バカにできません。

不動産を複数所有をしていれば、
固定資産税は50万、100万に
すぐになってしまいます。

この金額の2%と言えば・・・。


そのまま払うのはモッタイナイですよね。



でも、nanaco払いは意外に面倒。
チャージ&コンビニへ行くのも
手間がかかります。

支払い期限をうっかり忘れ、
夜中にコンビニへ走った事も数知れず。

固定資産税滞納はマズいですよね。



そう考えると、忘れず手間のかからない
口座引き落としもアリなのかな
とも思います。



ちなみに私は、ファミマTカードで
nanacoチャージを行い払っています。


手持ちのカードでnanacoチャージ
可能なものがこれしか無かったので
そのまま使用中。

支払い期限はエクセルにまとめて管理。
時々日付を確認する事を習慣化し
今の所「期限忘れ」を回避しています。


なんだかアナログだなぁ・・・。




セコイですが、積み重ねも重要って事で。


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法人化について考える

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法人化を考えており、
税理士さんに相談をしてきました。


結論から言えば。
「あなたはまだ早い」
との事でした。



法人化のメリットは、
大きく2つあります。


1.所得税対策
2.信用力UP


不動産賃貸業においては、
1の所得税対策として、
資産管理法人を作るのが
一般的です。


詳しい税務のお話は割愛しますが、
概ね所得が1000万円程度
(収入ではありません)
が法人のボーダーと言われています。


法人の維持費を考えた場合、
所得が1000万円以下のレベル
では、あまりうまみがありません。



2.の信用力UPはどうでしょう?


要するに、
「融資を引きやすくする」
という事です。


法人を設立しても、大家=社長では、
実態は個人と変わりません。

しかし、銀行内の審査の都合上、
同じ条件でも、「個人」と「法人」
によって、基準が変わるそうです。

「法人」の看板があった方が、
審査を通し易いとか。


まぁ、このあたりは銀行によって
扱いが変わります。



浜銀さんには、
「一人社長の資産管理会社は
殆ど意味が無い」
と言われました。


一方、某信金さんには、
意味があると言われたり・・・。



各行スタンスに差があります。




合同会社でも、設立には
10万円程度かかります。

株式会社なら30万円近く
かかるでしょう。


また、赤字でも法人住民税が
毎年7万円かかります。

法人税の申告は面倒なので、
税理士さんの顧問契約を結ぶ事が
多いはずです。

法人の場合、年間40万円近く
かかります。


中には、申告だけを行って頂ける
税理士さんもいらっしゃいますが、
それでも個人の申告よりは高く
なります。



結局、法人を維持するだけで、
毎年20~40万円程度のコストを
かける事になります。


これで、ボロアパートに3000万円の
融資がつけば十分意味はありますが・・・。

やってみなければわかりませんね。



「法人は早めに作るべきだ!!」
という大家さんは多いです。

とはいえ、目先のお金がかかります。



はて、どうしたものか。


節税という意味では、
私にはまだ早いです。

一方で、作ってみたいという
気持ちもあります。


そもそも、なぜ私は
法人化を考えているのか?

もう一度冷静に考えてみます。

リトル川崎大家の声を
聴いてみます。



とりあえず、申告だけ
やってもらえるか
税理士さんに相談ですかね。


あるいは、融資の知識を深めるか?



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