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いよいよ落札価格の検討です。
ココまでをまとめます。
洗濯機室内化工事を含むリフォーム費用として、
1室40万円。
空室が13室ありますので、520万円程度かかる
想定。
外壁の不具合に関する工事見積りが360万円。
購入後の物件修繕費用として、合計900万円程度。
物件は、築25年の木造。
元レ○パレス物件であり、グレードは低め。
1Kの3点ユニット。
築古+3点ユニット+現況低稼働率を考えれば、
満室想定利回りで20%程度は欲しい所です。
全戸の家賃を相場よりチョイ下の2.5万円と
仮定すると、年間540万円。
利回り20%の場合、買値は2700万円。
そこから、リフォーム代金の900万円を差し引く
と、入札価格は1800万円以下。
物件の落札基準価格は1500万円代なので、
それは上回っていますが、はっきり言って、
1800万円では落札できないでしょう。
なぜか?
土地の実勢価格が3000万円程度だからです。
入居中の5室に、1室100万円程度で立ち退きを
してもらっても、更地にした瞬間に含み益が出ます。
1800万円の落札価格では、どう考えても安すぎ
ますね。
戸建を分譲したい業者さんにさらわれて、終わりで
しょう。
また、融資もかなり厳しいはずです。
落札価格1800万円+リフォーム代900万円。
総額2700万円の物件を私が購入するためには、
2500万円程度の融資が必要でした。
土地値は路線価ベースで2500万円程度。
実勢価格で3000万円程度のはず。
現況低稼働率な上に、建物価格が見込めないので、
収益還元評価は厳しいでしょう。
土地値で考えても、路線価の8割である
2000万円程度が融資の限界かと思います。
ちょっと足らないですね。
融資面も、落札面もかなり分が悪く、
勝ち目が無いと判断し、入札はあきらめました。
残念・・・。
後日、開札結果を確認してみました。
入札が25本も入り、落札価格は3470万円。
法人が落札していました。
単純にアパートとして考えると、利回り15%相当。
リフォーム費用を加味すれば、13.5%程度?
なんか、フツーなアパートです(笑)。
法人落札なので、更地にして分譲するつもりかもし
れませんね。
実勢価格程度で仕入れても儲かるのだろうか??
よくわからん世界です。
ただ、今回の一件で、競売でも融資の芽があること
が分かりました。
最近は競売をお休みしておりましたが、また真面目
に探してみようかな。
もう一度コチラを見直して見ようっと。
今回のお話が少しでもお役に立てたなら、ポチッとお願いします。
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いよいよ落札価格の検討です。
ココまでをまとめます。
洗濯機室内化工事を含むリフォーム費用として、
1室40万円。
空室が13室ありますので、520万円程度かかる
想定。
外壁の不具合に関する工事見積りが360万円。
購入後の物件修繕費用として、合計900万円程度。
物件は、築25年の木造。
元レ○パレス物件であり、グレードは低め。
1Kの3点ユニット。
築古+3点ユニット+現況低稼働率を考えれば、
満室想定利回りで20%程度は欲しい所です。
全戸の家賃を相場よりチョイ下の2.5万円と
仮定すると、年間540万円。
利回り20%の場合、買値は2700万円。
そこから、リフォーム代金の900万円を差し引く
と、入札価格は1800万円以下。
物件の落札基準価格は1500万円代なので、
それは上回っていますが、はっきり言って、
1800万円では落札できないでしょう。
なぜか?
土地の実勢価格が3000万円程度だからです。
入居中の5室に、1室100万円程度で立ち退きを
してもらっても、更地にした瞬間に含み益が出ます。
1800万円の落札価格では、どう考えても安すぎ
ますね。
戸建を分譲したい業者さんにさらわれて、終わりで
しょう。
また、融資もかなり厳しいはずです。
落札価格1800万円+リフォーム代900万円。
総額2700万円の物件を私が購入するためには、
2500万円程度の融資が必要でした。
土地値は路線価ベースで2500万円程度。
実勢価格で3000万円程度のはず。
現況低稼働率な上に、建物価格が見込めないので、
収益還元評価は厳しいでしょう。
土地値で考えても、路線価の8割である
2000万円程度が融資の限界かと思います。
ちょっと足らないですね。
融資面も、落札面もかなり分が悪く、
勝ち目が無いと判断し、入札はあきらめました。
残念・・・。
後日、開札結果を確認してみました。
入札が25本も入り、落札価格は3470万円。
法人が落札していました。
単純にアパートとして考えると、利回り15%相当。
リフォーム費用を加味すれば、13.5%程度?
なんか、フツーなアパートです(笑)。
法人落札なので、更地にして分譲するつもりかもし
れませんね。
実勢価格程度で仕入れても儲かるのだろうか??
よくわからん世界です。
ただ、今回の一件で、競売でも融資の芽があること
が分かりました。
最近は競売をお休みしておりましたが、また真面目
に探してみようかな。
もう一度コチラを見直して見ようっと。
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