川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

競売

競売物件の検討5

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いよいよ落札価格の検討です。

ココまでをまとめます。


洗濯機室内化工事を含むリフォーム費用として、

1室40万円。

空室が13室ありますので、520万円程度かかる

想定。

外壁の不具合に関する工事見積りが360万円。

購入後の物件修繕費用として、合計900万円程度。


物件は、築25年の木造。

元レ○パレス物件であり、グレードは低め。

1Kの3点ユニット。


築古+3点ユニット+現況低稼働率を考えれば、

満室想定利回りで20%程度は欲しい所です。


全戸の家賃を相場よりチョイ下の2.5万円と

仮定すると、年間540万円。

利回り20%の場合、買値は2700万円。

そこから、リフォーム代金の900万円を差し引く

と、入札価格は1800万円以下。


物件の落札基準価格は1500万円代なので、

それは上回っていますが、はっきり言って、

1800万円では落札できないでしょう。


なぜか?

土地の実勢価格が3000万円程度だからです。


入居中の5室に、1室100万円程度で立ち退きを

してもらっても、更地にした瞬間に含み益が出ます。


1800万円の落札価格では、どう考えても安すぎ

ますね。


戸建を分譲したい業者さんにさらわれて、終わりで

しょう。



また、融資もかなり厳しいはずです。

落札価格1800万円+リフォーム代900万円。

総額2700万円の物件を私が購入するためには、

2500万円程度の融資が必要でした。


土地値は路線価ベースで2500万円程度。

実勢価格で3000万円程度のはず。

現況低稼働率な上に、建物価格が見込めないので、

収益還元評価は厳しいでしょう。


土地値で考えても、路線価の8割である

2000万円程度が融資の限界かと思います。

ちょっと足らないですね。


融資面も、落札面もかなり分が悪く、

勝ち目が無いと判断し、入札はあきらめました。


残念・・・。



後日、開札結果を確認してみました。

入札が25本も入り、落札価格は3470万円。

法人が落札していました。


単純にアパートとして考えると、利回り15%相当。

リフォーム費用を加味すれば、13.5%程度?

なんか、フツーなアパートです(笑)。


法人落札なので、更地にして分譲するつもりかもし

れませんね。

実勢価格程度で仕入れても儲かるのだろうか??


よくわからん世界です。


ただ、今回の一件で、競売でも融資の芽があること

が分かりました。


最近は競売をお休みしておりましたが、また真面目

に探してみようかな。


もう一度コチラを見直して見ようっと。



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競売物件の検討4

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次は家賃水準の検討です。


スーモ、アットホームで、似たタイプの物件を

検索。

相場は3万円ちょっと言ったところでしょうか。


敷金・礼金ゼロ物件がありません。


1R、1K物件の需給は崩れていないと判断。

ちゃんとリフォームを行えば、十分に戦える

場所ですね。


ただ、掲載されている物件はすべて洗濯機は

室内置き。

外置き物件がありません。


やはり、今後の戦いを見据えるならば、

室内置き工事が必要ですね。


そのかわり、駐車場は無くても大丈夫そうです。



もちろん、現地の業者さんに確認をし、

詳細な調査は必要ですが、ひとまず問題のなさ

そうな地域であると判断しました。



ここまでをまとめると。


 ・立地はOK

 ・建物はリフォーム前提だがOK

 ・家賃水準はまぁまぁで、1R/1Kの需給は

  悪くない


値段次第ですが、買える条件がそろった案件で

あると判断しました。



しかし、一つ大きな問題がありまして。

それは何かと言うと・・・。


「競売物件」


という所。



今回は、競売物件ならではの問題があります。


ズバリ「融資」です。


通常売買の物件ならまだしも、競売物件の融資

は敷居が高いです。


理由は以下の通り。



【1.事業性ローンである】

そもそも競売ですから、アパートローンが使え

ません。

スルガ、オリックス等、お馴染みの銀行はOUT。


いわゆる「事業性融資」として、市中の銀行か

ら融資を受ける必要があります。

逆に言えば、「事業者」としてみてもらえるような、

経験(期間)や、規模が必要ということです。

初心者が一棟目に手がけるような案件では

ありませんね。


【2.スピードが必要】

当然の事ながら、入札時点で融資が確約され

ている必要があります。


「落札したが融資が出ない」


じゃ、洒落になりませんよね。

証拠金がパーです。


物件を見つけてから(競売情報が出てから)、

融資確約までのスピードが必要なのです。



その点を仲介さんに聞くと、何やら策がある模様。

「○○銀行なら、土地の評価額+個人属性で融資の

芽がある」

だそうな。


つまり、「土地値」で融資が引けるので、法定耐用

年数超えも無問題。

ホンマかいな・・・。


競売物件のコーディネートを頂く場合には、

融資付けに関するサポートも重要な要素に

なりますね。


というわけで、買える下地ができました。


いよいよ、落札価格の判断ですが・・・


次回に続きます。


競売についてもっと突っ込んだ勉強がしたい方は、

こちらの資料をお勧めします。

私もこれで勉強しました。




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競売物件の検討3

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周辺物件と比べた大きなウィークポイント。

それは・・・。


「洗濯機が外置き」


周辺の類似物件は、すべて洗濯機が室内。

家賃を下げないと、差を埋めることは

できません。


この物件は、3点ユニット物件でも、

最下級の戦闘力という事です。

流石にこのままでは弱すぎかも。


室内に洗濯機置き場の増設工事が必要そうです。



部屋が狭いので、せんた君を使った方が

良いでしょう。

http://www.villahousing.co.jp/senta/index.html


これは、ミニキッチンの下部に、洗濯機を

はめ込むもので、極狭部屋には有用です。



ただ、費用が高い。


知り合いの大家さんが工事をされましたが、

20万円くらいかかったそうです。


あくまでも、既存のミニキッチンを流用した

ケースなので、新品を入れる場合には、

もう少しかかるようです。



クローゼットを潰す作戦もありますが、

あれだと部屋の収納がゼロになり印象が悪い。



ならばと洗濯機スペースを増設すれば、

ただでさえ狭い部屋がより狭くなり、

内見時の印象が最悪。



結局、狭い部屋はどう頑張っても狭いので、

キッチン下のミニ冷蔵庫を潰して、洗濯機に

入れ替えてしまうのは良い作戦です。


内見時のインパクトがありますからね。

差別化になります。

(あくまでも3点ユニット物件の間ですが)


ホントは

「冷蔵庫はどこにおくんだよ」

という問題が残るわけですが・・・。


人間、「おっ」と思うインパクトがあると、

そこに引っ張られ、他の事に気が回らなく

なります。



ま、冷蔵庫なら上に物が置けるので、

スペースの有効活用という点では、

居間に置くのもアリですけどね。



部屋の基本リフォーム+洗濯機置き場増設で

1室あたりの修繕費を40万円と見積もり

ました。


空き部屋が二ケタあるので、かなりの出費です。




次は外観です。

「外壁の痛みあり」。


これは、仲介の業者さんもおっしゃって

いました。

単なる塗装の劣化ではなく、レンガの破損等

があり、数百万円単位で修繕費用がかかるとか。


高いなぁ・・・。



外壁と室内を合わせた、リフォーム費用総額は

500万円を超えてしまいます。


高い!

高すぎます!!


どうやらリフォーム自体にも、

融資が必要そうです。



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競売物件の検討2

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GWをはさみ、間隔が空いてしまいましたね。

前回は、競売物件を、知り合いの業者さんから

ご紹介を頂き、興味を持ったところまでお話を

しました。


普段は門前払いの「3点ユニット」物件ですが、

価格次第で面白味がある事に気が付き、すこし

真面目に検討しました。


今回から、物件検討編に移ります。


まずは、パソコンを使って、

自宅で物件の検討です。



最初は立地。

場所はGOODです。

土地勘があるので、行かなくても雰囲気は

わかります。

googleのストリートビューも見て

みましたが、なんとなく見覚えがあります。


最寄駅から徒歩圏で、道も平坦。


平坦地の立地。

何でもない条件のようですが、横須賀市では

強みの一つになります。



周辺に怪しい施設もないはず。

工場は無く、幹線道路からも離れているので

騒音も大丈夫なはず。


土地の形がきれいな長方形なので、将来

更地にしても需要はあるでしょう。



次は建物の検討。


BIT(不動産物件情報サイト)から、3点セット

をDLし内容を確認。



物件の内部写真、調査官による見解などが

記載されております。


まぁ、競売になるような物件なので、

当然管理はめちゃくちゃ。


ぼろいエアコンのついた、汚い内装写真

がありました(笑)。


空き部屋はフルリフォーム必至。


クロス張って、床張って、ドアホンつけて。

エアコンと電灯変えて、クリーニングして・・
・。


ざっくり20万円コース。


本当は、風呂場にダイノックシート張って

きれいにしたいけど・・・。

これだと、プラス5~6万ってとこか。


部屋が狭いので1室当たり大した金額ではない

ですが、部屋数が多いのでお金がかかります。


実はこの物件、周辺物件と比べて大きな

ウィークポイントが見つかったのですが。


続きは次回に。



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競売物件の検討1

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先日、付き合いのある業者さんから、ちょっと面白い

物件を紹介されました。


物件情報の詳細は、都合により差し控えさせて頂き

ますが、概要は以下の通りです。



横須賀市某所、駅徒歩、平地。

築20年以上の、3点ユニット極狭物件。

入居率30%以下。



普通なら、私が門前払いする物件です。

ただ、この物件は、ちょっとクセがありまして・・・。


「競売物件」


なんですね。



売却基準価格で落札できれば、利回り36%!!


場所は私が良く知る所で、リフォームして適性家賃

にすれば、埋める自信があります。


将来更地にすれば、確実に売却可能でしょう。



普段は毛嫌いしている3点ユニット物件ですが、

圧倒的な高利回り+出口の目途が立てば、話は

別です。


門前払いをするのは、モッタイナイ。

久しぶりに物件の検討をしてみました。



実は、検討をした理由がもう一つあります。



この物件、以前に一般市場で任意売却物件として

売りに出されていたそうです。


その際に、売買仲介に入ったのが、今回私に話を

持ちかけて来た業者さんです。



通常の競売物件であれば、室内の内見ができません。

物件の情報も、裁判所が用意をしている3点セット

のみです。


ちなみに3点セットとは、


・物件明細書

・現況調査報告書

・評価書


の事です。


競売の場合には裁判所資料として、これらが公開されています。

ネットでも確認することができます。


BIT(不動産物件情報サイト)



物件の内部写真、債務者、居住者等、関係者への聞き取り

調査、調査官による見解などが記載されております。


見るだけでも面白いですよ。




で、今回は、業者さんが過去に仲介に入っていたため、

それ以上の詳しい資料があったのです。


物件内部写真、外壁工事の見積もり等々。

担当者も実際に内見をしたことがあるそうです。


通常の競売物件に比べ、検討材料が豊富にあるわけです。



という訳で、ちょっとした「縁」を感じ、

ひとまず物件の検討を行う事にしました。



長くなりますので、次回に続きます。


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