川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

募集

なれ合い禁止

貴方はポータルサイトの募集条件を
募集開始の都度確認してますか?



所有物件の一つに空室が発生。

いつもなら一か月程度でうまるのに、
何故か今回はうまらない。

3月という繁忙期があったにも関わらず
うまらない。

何かがおかしい?


ポータルサイトを確認しても、
管理会社に確認しても、家賃水準が
大きく変わったとは思えない。


なぜ??



試しに自分の物件を検索してみる。

温水便座にチェックをいれて検索。


???


出てこないぞ?



そう、ポータルへの登録情報に
誤りがあったのです。



この物件は、少々家賃が高めの
水準にある物件です。

当然、温水便座、TVドアホン等、
イマドキ設備は標準装備。


この家賃帯の物件を探すような人は、
設備もそれなりについたものを
探すでしょう。



しかし、ポータル上の我が物件には、
これらの設備が漏れていたのです。

だから、設備にチェックを入れて
検索すると私の物件が出てこない。


ダメだこりゃ(涙)。



自分でチェックを付けたり外したりして、
足りない項目を確認。

スーモ、アットホーム、ホームズについて
確認し、足らない設備を列挙して
管理会社に修正を依頼しました。


その他、最寄り駅からの交通手段の
修正を依頼。

家賃と管理費と駐車場代金の比率を変更し、
ポータルに反映依頼。
総額では何も変えていません。
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するとどうでしょう?
その翌週、お客様が決まりました。

もちろん、家賃の値下げもなしです。



まぁ、ポータルサイト見直しが
入居につながったのかはわかりません。

自らのミスに「ヤベッ」と思い、
管理会社さんに鞭が入ったのかも
しれません。

たまたまかもしれません。



いままで調子がいい物件だったので、
正直ろくにチェックをしておりません
でした。

これまでは同じ登録内容でも
あっさり決まっていたのかもしれません。


慢心ですね。

私も、管理会社も。



仕事きっちりで、信頼できる管理会社さん
ですが、ある程度の緊張関係も
必要かもしれませんね。


募集開始したら、ポータルの内容を
チェックし

「掲載お礼&確認しました」

のメール一本出しておくとか。



「あ、大家さん見てるな」

というだけでも、印象は違うのでは
ないでしょうか。


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スーモ動画&デジタルフォトフレーム投入

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越生物件用のデジタルフォトフレームを、管理会社に持ち込みました。

大家が直接持ち込むケースは初めてのようで、担当営業以外の方も珍し

がっていました。


動画の最後には、もちろん大家の顔出し。


金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技

(日本不動産コミュニティー著 日本実業出版社)



に掲載されていた、ノウハウを使ってみました。


これには、担当営業さんも驚きだったようです。

「顔出しても良いんですか?」

と確認されてしまいました。


でも、

「大家さんの顔が分かると、親御さんには好印象です」

とも仰っていました。



デジタルフォトフレームは、接客用テーブルの一番目立つ所に、

置いて頂けるようです。

少しでも反応に繋がればよいですね。



スーモ動画の方は、現状では掲載が出来ないそうです。

理由は、他に掲載物件がないから。


スーモへの掲載は5~10件単位だそうで、1件の掲載でもその他分

の費用がかかってしまうとか。


他に物件を集めてから掲載するので、しばらく待って欲しいとの事でした。



結局、越生物件については、複数の業者を当たったものの、現状の動画掲載

はゼロ。

書籍のノウハウ通りには、中々行きませんね。



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長期空室のメンテナンス

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週末に、長期空室中の越生物件に行って来ました。

流石に1年も空室が続くと、色々とマズイ所が出てきます。


例えばPOP。


雨戸を締め切り、暗い部屋ですが、天窓などから太陽は差し込みます。

その光で紙は劣化し、印刷面は色が焼けてしまいます。

なんとも古びたPOPの出来上がりです。


ヨレヨレのPOPでは、アピールどころか、かえってボロさを醸し出して

しまいマイナスですね。



今回は、全てのPOPを張りなおしました。



続いて排水トラップの水切れ。

通常、排水溝に繋がる部分は水で満たされ、臭いや虫が上がって来ない

ようになっています。



しかし、長年の空室により水は蒸発。

トラップオープン。


この物件は浄化槽であるため、余計に悪臭が上がってきます。

実際、トイレを空けると、”ムワッ”とした悪臭が・・・。


こんな状態では、内見時に大きなマイナスですね。

臭い家に入居は決まりません。



長期空室のため、水道が止められていたので、2.5リットル分の水を

ペットボトルで持ち込み、排水溝に投入。


トイレ、風呂&洗面、台所、の排水とラップを水で満たしたところで、

水がなくなり、洗濯パンに入れる事ができませんでした。


トイレの排水溝を満たすには、意外に多くの水が必要です。

ココだけで、1.5リットルくらい使ってしまいました。



次は、虫の死骸捨て。

締め切りなので、ホコリはそれほどでもありませんが、入り込んだ虫の死骸

が幾つかありました。

内見時の印象が悪くなるので、必ず処分しましょう。


ゴキの死骸が転がった部屋に、入居は決まりません。



最後に、玄関とトイレの芳香剤を、新品に入れ替えて終了。



と、こんな事を、往復4時間掛けてやるのは、かなり面倒ですね。

今回は、他の用事のついでに行いましたが、そうそう越生まで来る事は

できません。


これまで『自宅から2時間』という線を引いて、物件を探してきましたが、

今後はもう少し近くの物件にしようと思っています。


若しくは、メンテナンスを行ってもらう仕組みを作るか?



不動産は、実際にやってみてから気が付く事が、沢山ありますね。



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スーモ動画掲載拒否

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以前、空室対策として用意した、デジタルフォトフレームの設置

を、仲介さんから拒否されたお話をしました。


次なる一手として、スーモ掲載用の動画を作成し、再び仲介さん

に掲載のお願いをしてみました。


しかし・・・。

またしても反応が良くない。



現場の担当営業の方は、意外に乗り気になってくれます。

しかし、イザ掲載となると、中々許可がおりません。

理由は以下の通りです。



・スーモ動画は、5件、10件とまとまった件数単位での登録が必要

・登録自体に結構なお金がかかる

・仲介物件オーナーへの、課金請求の社内フローが無い


つまり、これまでスーモ動画を使っていない業者さんでは、私が第一号

になってしまいます。

私一件のためだけに、まとまった件数分の費用が発生してしまうのです。


具体的な費用についてお教え頂けなかったのですが、数百円レベルではない

ようですね。


「費用については、当方にて負担します」と言っておきましたが、

それでもダメでした。



動画掲載費用の請求方法について、社内のフローが無い事をお断りの

理由にされた業者さんもいました。


自社の管理物件であれば、費用は毎月の管理費から相殺可能です。


しかし、仲介物件の場合はどうでしょう?


「成約時に清算」では、成約しない限り業者の持ち出しになります。


毎月大家が振り込みは?

大家の信用が無ければ、当てになりませんね。

その判断は誰ができますか?


大家から掲載料を前金でもらっては?

その場合、期間の途中で成約したら差額は返金?


そもそも、管理物件と、仲介物件で、請求額は同額でよいのか?



等々、真面目に社内フローを考えると意外と面倒なものです。



結果、「高々一室の募集のために、そんな面倒はかけていられない」

ため、掲載お断りとなったそうです。



う~ん、書籍にはお勧めの方法として書いてありましたが、実際は

うまく行きませんね。


もっと、大口の大家ならば、仲介さんも仕組みを作ってくれるのかな?



せめて、管理会社さんには、掲載のご協力をお願いしたいですね。

現在、社内確認中だそうです。



新しい事を始めれば、その会社の強みになると思うのですが・・・。

動画掲載なんて、5年以内に当たり前の事になるんじゃないかな?



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販促おせっかいグッズ?

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販促グッズとして、現在下記のものを準備しています。


・デジタルフォトフレーム

・スーモの動画

・A4サイズラミネート加工室内写真



このうち、デジタルフォトフレームについては、意外に店頭への

設置ハードルが高いです。


横須賀、越生共に、管理会社さんは、大家持込によるデジタルフォト

フレームの設置をご快諾頂きました。


しかし、仲介会社さんは、反応が鈍いです。


「1室のために、設置はちょっと・・・」

といわれてしまい、中々置いてくれません。


動画の作成&機材は大家が提供します。

しかし、店頭に置かれた物を見た人は、その店が行っているスペシャル対応

だと思うでしょう。


たかが仲介の物件に対して、スペシャルな対応をすると、それを見た他の大

家や業者からクレームが出るのでしょうかね?


「なぜ、ウチはやってくれないのか?」と。



スーモの動画についても同様です。

動画を載せると、明らかに反応が良くなる事は、皆さんご存知のようです。


しかし、いざ初めて載せようとすると、金銭面などを理由に反応が鈍くなり

ます。

「金銭は大家負担でも構わない」

といっても、何となく反応が鈍い。


私をモルモットにして、効果を試せば良いのに・・・。


今までやっていない事、面倒な事は嫌いなのかな?



私のやっている事は、単なるおせっかいかもしれませんね。

「素人大家がプロに口出しするな」と思っているかもしれません。

やり過ぎると嫌われるので、無理強いはしないようにしています。



やっぱり、不動産は『人対人』の商売ですね。

書籍などで紹介されていた空室対策でも、相手によってできる事と出来ない

事があります。


そこが面白く、また面倒なところでもありますね。



少しでも出来るところから、手をつけるしかないですね。



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