川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

3号物件

満室回復スピード記録

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横須賀の3号物件。

6月と7月に一戸づつ、退去が発生しましたが、

8月から満室となりました。


6月に空いた部屋は、私のミスにより

リフォーム工事が遅延。


しかし、工事終了後すぐに決まりました。

もっと早く工事を終えていれば・・・。

一ヶ月無駄にしました。



7月に空いた部屋は、退去とほぼ同時に

お申し込みを頂きました。

今度は退去後一週間で工事完了。

その翌週にご入居を頂き、実質空室期間2週間

という、自己新記録を達成する事ができました。


一般的に決まり難いと言われる7月に、立て続け

に2戸がスピード決定。


物件と管理会社さんに力があれば、入居者なんて

何時でも決まるものですね。



この物件は、6万円半ばの家賃が取れる物件なので、

今回は原状回復以上のリフォームを行いました。


具体的には、モニタホン、温水便座、

LEDシーリングライトの追加。

水栓金具をシングルレバーに変更。

インパクトクロス等。


新築に勝とうとは思いませんが、新築と同等の設備を

そろえる事を目標としました。


「築は古いが新築同等の設備で安い部屋」


そんな感じです。


今回は、2室共家賃の3000円UPに成功

しました。


その代わり、敷/礼ゼロで募集をしております。

2年住んでいただければ、差額をペイできる

計算です。


家賃を上げた事で、物件の表面利回りが

若干向上しております。


収益還元法で物件の評価をする際に、銀行への

受けが良くなります。


3号物件は、購入後初めての入居付けでした。

少し心配していましたが、物件と管理会社の

力強さを見せて頂いた思います。


そして、私の眼にも狂いは無かったと、少し自信

にもなりました。


「満室経営」


う~ん、甘美な響きです。



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お申込みの嵐

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3号物件ですが、お申し込みが凄いです。


リフォーム終了を管理会社さんに伝えに行くと、

既にお申込みが入っているとの事。


7月の閑散期なのに・・・。


残念ながら、その方は諸事情により成約に

至りませんでしたが、すぐに次のお申し込み

がありました。



また、7月にも別の部屋に退去が発生するの

ですが、そちらにも既にお申し込みが

入っています。


おかげで、管理会社さんからリフォームを

早く終えるよう突っつかれており、

うれしい悲鳴です。


そのため、週末に慌てて施主支給品をオーダーしました。

もちろん、マイルを貯めるために楽天で・・・。

どうせ買うなら、マイルGETでしょ



物件に力があるのか?

管理会社さんに力があるのか?



いつもは、数か月空室が続くものですが、

3棟目にして初めての経験であり、

私自身も驚いております。



退去前からお申込みを頂く。

こんなに気分の良いことはありませんね。



でも、人間とは欲深いもの。

冷静になって考えてみると、こんな事が

頭をよぎります。



「もっと家賃を上げても良いのでは?」



今は7月の閑散期。

1年の中でも、かなり動きの悪い時期です。

それでも、お申込みが立て続けに入るという事は、

家賃が安すぎる可能性があります。



実は今回、敷金/礼金をゼロにする代わり、

家賃を少し上げています。

2年ご入居頂ければ、取り返せる程度にしています。


もう少し上乗せできたかも・・・。



まぁ、この物件は、購入後初の募集でしたので、

堅めに行くのがセオリーだと考えていました。


今回は、早めに空室を埋める事ができれば、

それで良しとします。



初回の募集ですから、管理会社さんに


「物件に金をかける大家だ」

「やる気がある大家だ」


という所を見せる事が重要な場面です。


もちろん「決めやすい物件だ」と思って頂く事も

重要です。



様子を見ながら、次回以降、家賃の値上げを

考えていきたいと思っています。


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工事費削減効果事例

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3号物件の空室に行っていた、リフォーム工事が

完了しました。

築10年という事もあり、まだまだ綺麗な

お部屋ですが、やはり手直しが必要な個所も

ちらほら。


久しぶりに気合をいれて、真面目にリフォーム

してみました。


今回のリフォーム内容はこちら。



・LEDシーリングライト取付

・温水便座設置

・カラードアホン設置

・台所をシングルレバー水栓に変更

・風呂場をサーモ付シャワー水栓に変更

・スイッチをワイドスイッチに変更

・クロス張替

・風呂鏡交換

・台所、トイレ、居間換気扇交換

・エアコンクリーニング

・ルームクリーニング



ちなみに、クロスは6帖と7帖の2室と廊下を

全面張替し、合計面積は62㎡。

うち、10㎡は1000番台のクロスを

使用しました。




上記の工事を、管理会社に丸投げして取った

見積もり費用は、約39万円。



一方、施主支給+工務店さんへの直接発注を

行った結果は、約29万円。


約25%OFFで工事が完了した事になります。



ちなみに、直接発注を行うために、

余計にかかった私の労働時間は半日程度。


内容は、施主支給品の調達(ネットで購入)と、

業者さんとのやり取りメール、

現地見積もり立ち合いです。


まぁ、横須賀のなじみの業者さんなので、

この程度の追加労働で済んでいますが、

一から業者さんを探すとなると、もう少し

時間がかかるでしょう。



ちなみに最初は丸一日かけて、複数の業者さんと

順に面談を行う「現地見積もり会」を

行ったりします。



物件の立地をある程度絞ると、同じ業者さんに

仕事の依頼ができる様になるので楽ですね。



不動産賃貸業は、リフォーム費用との戦いです。


自己資金でがんばるか。

安く融資で調達するか?



何れにしても、安く済ませば、その分収益が上がります。


かといって、セルフリフォームをして、

自分の時間を使ってしまうのも、違うような

気がします。

(本業大家ならそれもアリだと思いますが)



自分がかけられる労働時間と、それに対する

収益を考え、最適なバランスを見つけるように

したいですね。


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若い女性が住んだ後

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さて、退去当日。

初めて室内に入りました。


「2年しか住んでいないから、

クロスは大丈夫かな?」


との、甘い考えは、玄関を入ったとたんに

裏切られました。


正面のクロスがボロボロ(涙)。


何かで擦ったのか、廊下の下の方のクロスが

ささくれ立ち一部ボロボロになっていました。


そんな場所が、廊下に点在。

廊下は全面張替え決定!!(涙×2)



居間のクロスは、全面1000番台の高級クロス。

う~ん、前オーナー、金かかけてますね。


一見張替え不要に見えましたが、ふと天井近くに

目をやると・・・。


茶色のしみがずっとついていました(涙×3)。


タバコのヤニ?

安アパートなら、このまま行きますが、高級路線の

物件なので全面張替えが必要ですね。


台所は量産クロスですが、ココも所々スレて

ボロボロになっている部分があります。

同じく全面張替え決定(涙×4)!!


はぁ~。

結構ありますね。


これまでも、若い女性が住んだ部屋の退去確認を

した事がありますが、思ったより痛んだ部屋が多いです。

ゴミが残った部屋も多いなぁ・・・。


女性だからといって、過度な期待をしては

いけませんね。


ちなみに、一番汚いのは男性のシングル。

一番綺麗なのは、高齢女性のお部屋です。

おばちゃんは、まめに掃除をしてくれるみたいです。

退去時の掃除もちゃんとしますね。



話が横にそれました。


物件の他の箇所も確認しましたが、

風呂、トイレ、洗面所は綺麗でした。


ただ、水栓金具は台所、風呂ともシングルレバーに

変えたほうがよいですね。

いまどき2ハンドルは無しです。



ドアチャイムはまさかの電池式。

モニタホンをつけるためには、電気配線工事が余計

にかかります。


地味にお金がかるなぁ・・・。


全部やって、25万円コースかな?

ちょっと期待はずれでしたが、想定の範囲内ですね。

あぁ、こんな時セルフリフォームができれば・・・。


松田淳さんのDVDなどは、良い教材ですよね。

世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム

私も買って、持っています。


ただ、残念ながら時間が無いので、今回は割愛。

リフォームの見積りは、管理会社さんにお願いしました。


初回の入居付けなので、挨拶代わりに、少しは儲け

て頂きたいとの考えです。

あまりに高ければ考え直しますが・・・。



というわけで、リフォーム開始です。


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3号物件のバリューアップ計画

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昨年10月に購入した3号物件に、初めての退去が

出てしまいました。


この物件は、築10年という微妙なお年頃です。

設備面は、もう最新とはいえません。

洗面台、キッチンなども、古さが

気になり始めるはず。

電気機器も、そろそろ壊れ始める頃です。


10年を境に、今回ドンとお金を使うか。

或いは、そこそこリフォームで、

次の退去まで粘るか?


選択の時期にあると感じておりました。



リフォームを考えるにあたり、先ずは市場調査から。

ポータルサイトを使って、ライバル物件たちの設備、

賃料をチェックします。


設備面では、「モニタホン」と「温水便座」が足ら

ない事がわかります。


賃料ははっきり言って微妙でした。


3号物件は30平米超えの1DKです。

1DKとしてはやや広めですね。


ココまで広い1DKの物件が、地域にあまりいない

のです。


かといって、25平米の1Kと賃料の単純比較もで

きません。


家賃の絶対値は高めですが、平米単価で考えれば

それほど割高ではありません。


家賃水準について、つかみ所がないんですね・・・。


よく言えば、「地域の中で独自性がある」

という事ですが、家賃の決めが少し難しいです。


管理会社さんにも相談して見ました。


「時期的に弱いので、賃料を少し下げた方が

よいかも知れない」



「ただ、現行家賃でも決まらなくは無い」


との事でした。



とりあえず、現状と同じ家賃で先行募集をして頂く

事として、後は部屋を見て考える事にしました。



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