川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 3号物件

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金曜日の夕方、3号物件の管理会社さんから電話がありました。


管)「○○号室の方から、車に傷と凹みが付いたと連絡がありました」


突然の電話に「はぁ?」って感じです。

当然私は何もしていませんし、特別な作業の予定もありません。


詳しく話を聞いてみると、傷の原因は、物件植栽の剪定作業のようです。



さかのぼる事一ヶ月前。

3号物件の清掃担当の業者さんから、植栽の剪定を提案されました。

確かに、枝が伸び放題でかっこ悪く、物件を見に行った時から、気になって

いました。


この業者さんは、前オーナー時代から、長年物件の清掃と植栽剪定を

行ってきた業者さんです。

しかも、管理会社さんが直接契約を結んでいた、抱え業者さんです。

いかにも、信用できそうじゃないですか?


私は、特に考えもせず、植栽の剪定を依頼しました。

年内中を目処に剪定を行うとの事で、作業日については特に取り決めを

行いませんでした。


思えば、これが後でマズイ事になるのですが・・・。



そして、12月中旬に剪定作業を実施。

作業について、業者さんからの事前通告は一切無し。

そりゃそうですね、私は「作業日を教えて」とは言っていませんから。

そしてクレームへ・・・。



クレームを頂いた際に管理会社さんに聞いたのですが、これまでの

植栽剪定では、事前に入居者に作業日の通知を行い、心配な方には

車の移動等を行って頂いたそうです。



そんな手順は知らなかった・・・。

植栽がある物件は初めてで、剪定時の諸注意など考えもしませんでした。

大家として反省です。



ただ、クレームを頂いた後の対応は早かったです。

管理会社さんに、以前と同じ業者さんの作業であることを伝えると、

その後はよろしく対応して頂けました。

クレームを頂いたその晩に、業者さんが謝罪と現場確認に行ったようです。


他の管理物件の仕事もありますから、管理会社さんと業者さんの力関係も

あり、すばやい対応になったのでしょう。


やはり、機能している体制は、オーナーチェンジの際に、むやみに変えない

方が良いですね。

今回のクレームでの、唯一の救いでした。



今回の反省点としては、「初めての物件をナメていた」という事に尽きます。

物件の業者さん自体は、前オーナーから変わっていませんが、契約形態が

変わっています。

作業の発注元が、”管理会社さん”から”私”に移っているのです。

そのため、連絡経路も変わります。


私が発注した作業は、私が管理会社さんに伝えなければ、誰も知る事は

できません。

当然、入居者さんへの周知も行われません。



確かに、直接車を傷つけたのは、業者さんです。

「養生して傷つけないように気をつけました」と仰っていますが、

車が邪魔で傷が付く恐れがあるなら、どうして私に知らせない?

今までは、車が無い状態で作業したんじゃないの??


私が言わなかったからといって、事前に作業日を知らせてこないのも、

どうかと思います。

そもそも、今までは管理会社に知らせていたんでしょ??


と、業者さんへの文句を言いたくもなります。


この辺の「過去の実績とノウハウ」を期待して、同じ業者さんに

作業を依頼したわけですから。


でも、それを言ってみた所で始まりません。

「実績があるからよろしくやってくれるだろう」と、ろくに手順を確認しな

かった、私にも落ち度があります。


「初めての作業」には、もっと慎重になるべきでした。

これって、私の本業(SE)でも同じなんですけどねぇ・・・。

慣れた作業でも必ず手順書を作り、皆で認識あわせを行います。


本業では当たり前に出来ている事が、不動産業で出来ていない。

駄目駄目ですね。



「ちゃんとやってくれるだろう」とか「言わなくてもわかるだろう」

という甘えは、許されません。


業者さんは「信頼しても信用するな」ですね。



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物件は土地+建物ですね。

建物は減価償却され、毎年資産価値が下がっていきます。

そして、いつかはゼロに。

木造は、22年で価値はゼロになります。


土地は?

昔は値上がりしました。

今は横ばい、下落するところも多いですね。

それでも、建物に比べれば下落率は僅かです。

少なくても、価値がゼロになる事はありません。



何でこんな話をしているのか?


不動産投資において、金融機関から融資を引き続けるためには、

資産背景が重要だからです。



建物価格が高い物件に対して融資を受けた場合、次の融資で首が絞まり

ます。

土地の狭いRCは要注意ですね。


このような物件は、資産価値としては、建物価値が中心です。

つまり、年月と共に資産価値の下落も激しくなります。


資産価値が低い=担保余力が低い

こんな物件ばかりだと、全体の債務に対して大幅な債務超過になります。


債務超過の事業者に、銀行はお金を貸しません。

不動産投資の拡大もストップです。


だから、なるべく土地値以下で物件を買い、資産価値と債務のバランスを

健全に保ちましょう。


というのが、不動産投資で拡大路線を図る際のセオリーです。


石渡浩さんの書籍でも、書かれていますね。

「たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法

借りて増やす技術」

http://kawasakiooya.daa.jp/to/ishiwata.html



でも・・・。

横須賀市で物件を探している際に、地元の不動産業者さんに

こんな事を聞いてしまいました。


「この辺り、10年前なら2割高かったけどネェ」


えぇ!!

10年で2割減ですか!!

この先10年はどうなるの??



「土地値以下で買ったぜ」

と喜んでみても、ほんの5年で下落率に追いつかれてしまう

かもしれませんね。


こりゃ、相当安く買っていかないと、下落リスクのヘッジは出来ない

なぁ。

「資産価値を増やす」なんて夢のまた夢・・・。



ちなみに、私の3号物件周辺のお話でした。


俺、大丈夫か?



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新規取得した3号物件は、「2年間の定期借家契約」としています。

期間満了後に継続して住みたい場合は、「更新」ではなく「再契約」

となります。



実はこの物件、前オーナーは管理会社さんに家賃保障をつけていました。

そのため、管理会社さんは、賃借人と定期借家契約を結んでおりました。

家賃保障をする以上、怪しい入居者には早々にお引取り頂く必要があり

ます。

そのための定期借家契約、リスクヘッジですね。



大家にとって、定期借家は魅力的です。

契約期間が満了すれば、更新をする義務はありません。

合法的に賃借人にお引取り頂く事ができます。

将来物件を取り壊す際にも有利ですね。



でも、アパートに定期借家を導入してくれる業者さんは少ないですね。

以前、所有する2物件について、相談をしたことがありますが、


・面倒くさい

・やった事が無い

・募集が不利になる(と思っている)


こんな感じで、やんわり断られました。


分譲マンションや戸建では、3~5年契約の定期借家が数多くあります。

ただ、これらの定期借家は、オーナーの都合等により、本当に更新が出来

ない可能性が高いです。


「定期借家」と聞くと、やはりこちらのイメージが強いのでしょう。

入居者さんも、仲介業者さんも・・・。



しかし、仲介業者さんからちゃんと説明ができれば、募集についても、

それほど不利にはならないそうです。



「定期借家だけど、実際は再契約が可能で問題ないです」

「妙な人は再契約できないので、優良入居者ばかりです」

「再契約といっても、入居者さんの負担は通常契約と変わりません」


という感じで。

実際、この物件の過去の入居率は悪くありません。



まぁ、急に大家の気が変わって、「再契約しない」と言うかもしれません。

だから、仲介業者さんも、『絶対再契約できます』とは言えません。

どの程度の事まで、仲介業者さんが言葉にできるか?


大家と仲介業者さんの信頼関係がないと、難しいですね。



今回の物件で言えば、大家である私との信頼関係はまだありません。

しかし、定期借家に関するノウハウと、実績が管理会社にはあります。

私としても、定期借家は望む所です。


そのため、私は定期借家を継続する事にしました。



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新物件引継ぎの最終作業。

共有部清掃業者さんの選定です。


結論から言いますと、これも、前オーナー時代からの業者さんに、継続で

お願いをしました。


実は、物件の決済前に、仲介業者さん経由で、現在の清掃業者さん名前、

清掃内容、料金の確認をしていました。


てっきり、前オーナーが直接清掃業者さんと契約をしていると思ったのです

が、発注は管理会社さんが行っていました。


前オーナーは家賃保障をしていたため、清掃業者さんの選定も、管理会社さん
に丸投げしていたようです。

ちなみに、清掃代金は、家賃相殺でオーナー負担で支払いをしていた模様。



地元で有力な管理会社さんが、仕事を発注する業者さんですから、間違いは

無いでしょう。

実際、物件は綺麗に保たれていましたし、電話をした感じもまぁまぁでした。
蜂の巣撤去、植栽整備、草取りなどのオプション作業にも、対応可能との

事です。


清掃作業は隔週に実施。

敷地内掃き掃除、手すり、ドアの拭き掃除、月一回の写真による報告をお願い
しました。

写真報告以外は、現行の清掃内容と同じです。


気になる料金ですが、現行の清掃料金が8400円と聞いておりました。

その旨を清掃業者さんにお伝えすると、衝撃の事実が・・・。


「実は、4棟まとめて○○万で請け負っていまして・・・」

とのお言葉。


え?

1棟あたり8400円もかかってないじゃん??

どうやら、間に入る管理会社さんが、若干の利益を載せていたようです。


「8400円でお願いできるのであれば、当社としても有りがたいです」

だそうな。



失敗した~!!

先に値段を言うんじゃなかった!!

「幾らなら可能ですか?」とか、「5000円くらいで何とか」

って言えばよかった・・・。


やっぱり私は、交渉下手ですね。



念のため、2号物件でお願いをしている業者さんにも、物件を見て頂き、

清掃の見積もりをお願いしました。

内容により、8千円~1万円程度とのの見積もりが出てきました。



月に8400円ならば、まぁ適正料金という事でしょうか。



というわけで、今回はこちらの料金にてお願いをすることにしました。



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3号物件のケーブルテレビの契約についてしばし検討。

結論から言うと、「保守契約付き」のプランに変更しました。


保守が欲しかったわけではありません。

物件のバリューアップを目的として、今回はプランの変更をしました。


ケーブルテレビはJCOMです。

実は、今年の12月から、最も安いコースでも、インターネット回線の使用が
可能となります。

しかも、12MBの無線。

JCOMが、各戸に無線モデムを設置してくれるのです。


この、「無線」がポイントですね。


今回購入したアパートのメインターゲットは、20~30代の男性、若しく

はカップル。


スマホを使う層ですね。


自宅に無線のインターネット環境があれば、Wi-Fi接続が可能となり、

3G回線を使わなくて済みます。

パケット代が浮きますね。


入居者さんにとって、これは大きなメリットのはずです。



これが、有線のインターネット環境だと話が変わります。

「インターネット使い放題」をという物件は多くありますが、殆どが有線だ

と思います。


Wi-Fi接続を行うためには、無線ルータ等、入居者さんが何らかの装置

を購入し、自ら設定を行う必要があります。



PCではなく、スマホを使うような人が、わざわざそんな物を購入するとは

思えません。



だからこそ、何も考えずに使用ができる、無線環境なのです。



30代以上の男性はPCでインターネット。

女性と30代以下の男性は、スマホでインターネット。


こんなことが言われています。


今後、無線インターネット環境の需要はますます広がるでしょう。

「Wi-Fi対応アパート」とすれば、募集の際にも武器になるはずです。

もちろん、既存入居者のリテンションにもなります。



というわけで、オーナーチェンジを機会に、契約の変更を行いました。


ちなみに月間の料金は、8127円(6戸の場合)でした。



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