川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

騒音問題

入居者さんと対峙

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当日は少し早めに現地入り。

まずは、管理会社さんの事務所で、最終の作戦会議

を開きました。


その席上、担当営業の上長の方に言われた言葉が、

とても印象深かったです。


(上長様のお言葉)


今日は、入居者さんと大家さんが話をする

セッティングまでを行います。

現地では大家さんが主体となって、

入居者さんとのお話をお願いします。


なぜなら、管理会社にとって、入居者さんも、

大家さんも、どちらも大切なお客様だからです。


基本的に我々は、どちらかに肩入れする事は

できません。

本日は、大家さん主体でお願いします。




との事でした。

「あぁ、俺は責任者なんだな」

大家としての責任が、両肩にズシリと重く響きます。



時刻は夜8時ちょっと前。

雨の降る中、いよいよ物件に出発です。


物件に到着し、2階の窓明かりを確認。

幸い、2階の方はいらっしゃるようです。

もし留守だったら、絶対に音はしませんからね。

無駄足にならず一安心。



1Fの入居者さん宅のチャイムを押します。

室内に通されご挨拶。


今回は、録音のためICレコーダを持参しました。


ひとつは騒音の録音。

もうひとつは、入居者さんとの会話を

録音しておくためです。

何があるか分かりませんし・・・。



録音の許可を頂き、騒音調査を開始。

テレビの音量を下げ、じっと耳を済ませること

しばし。


ドスン、ギャー、ウェ~ン。

時々2Fの子供の声や足音が聞こえます。

しかし、気になるほどではありません。



そのまま、20分近く。

直立不動のまま耳を済ませました。



残念ながら、騒音が大きくなることは

ありませんでした。


「いや~、今日は静かだなぁ」

と入居者さん。


「ノイローゼになるほど、いつもうるさい」

との事でしたが、当日の状況からは

確認できませんでした。


まぁ、この日は特別静かだったのかもしれませんね。



その後、入居者さんとのトーク。

体調面のお話を入り口に水を向け、

思いのたけを吐き出してもらいました。


30分くらいお話を伺ったでしょうか。

ころあいを見計らって、こちらからの提案を。


私の所有物件の他の入居者さんの例として、

耳栓やイヤホンによる、

騒音の自己防衛策のお話をしてみました。


あくまでも、

「こんな事をしている方がいましたよ」

という事例紹介のトーンで。


すると

「そうだねぇ、自己防衛するしかないか」

と何だか妙に納得していただいたご様子。


どうやらうまくいったかな。



それから一ヶ月。

管理会社さんに確認したところ、追加の

クレームは頂いておらず、物件は平穏だそうです。

なんとか、丸く収まったのかな?


この本を読み返しておいて、良かったです。



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入居者様宅へ殴りこみ

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以前お話をした、騒音問題について

進展がありました。

年初より、ある物件で騒音問題が発生している

ことは、時々記事として配信しておりました。


・2Fの方に注意

・防音カーペットを敷く

・被害者の方に直接電話してお話を伺う

・管理会社の定期フォロー


など、これまでいくつかの対応を行ってきました。


その後、しばらくは1Fの方からのご連絡もなく、

安心をしておりました。


しかし、入居者さんとの電話会談から一ヶ月程度

たった頃、管理会社さんから

「泣きの連絡」

が来ました。


なんと入居者さんから、


「どれだけウルサイか、一度聞きに来て下さい」


と、猛烈なクレームを頂戴してしまったとの事。

しかも店頭で直に、ものすごい剣幕で・・・。



なんと、入居者様ご指定の訪問時刻は、

夜の8時。

騒音MAXの状態を聞いて欲しいそうです。



はぁ・・・。

私、物件まで片道2時間かかるんですけど・・・。

帰りはいったい何時だ?



物件をお持ちの方ならば、騒音問題について悩まさ

れる方も多いと思います。

でも、実際に自分の物件が、どの程度音が響くのか

確認する機会もなかなか無いですよね。


これも良い機会だと思い直し、一度きりのお約束で

訪問をお引き受けしました。



で、クレーム処理に行くことが決まったら、

まずは作戦検討です。


・相手の望みは?

・それに対するこちらの対応は?


ここを明確にして、管理会社さんと連携を

とっておかなければ、

思わぬ反撃を受ける可能性があります。



今回で言えば


「とにかく一度騒音を確認して欲しい」


というのが、今見えている、入居者さんの

ご要望です。



では、確認した後私にどうして欲しいのか?


私が実際に騒音を確認しても、それだけでは、

何も状況が変わりませんからね。



・同情が欲しいのか?


誰かに大変さを理解してもらう事で、

少しは気が済む事もあります。


当日は、とにかく入居者さんの話を聞こうと

思っています。


思いのたけを吐き出してもらうことが、

最も重要なミッションと考えています。



・解決して欲しいのか?


大家に騒音を実際に聞かせることで、

より積極的な解決に動くことを期待して

いるのかもしれません。


しかし、これ以上の対策が難しい事は、

電話などでも伝えています。


解決の要望をされた場合には、キッパリと

無理な事を伝えるつもりです。



・他の要望があるのか?


面と向かって大家に文句が言いたい

お金の話がしたい

など、その他の要望があるのかもしれません。


私への文句はお聞きします。

しかし、謝罪は絶対にしません。

騒音に対する私の責任は無いからです。


ファミリーの入居を許可したのは私ですが、

賃貸契約書に「子供不可」とは書いておらず

違反ではありません。


音が響くのも、築古木造物件の宿命であり、

私に落ち度はありません。


お金の話は絶対にNO。

「嫌なら出て行って下さい」

のスタンスで望みます。



想定される要求に対し、どのような態度で答えるか。

どこで要求に対して線を引くのか。



私のスタンスを管理会社さんにお話し、

認識を共有させました。



大家である私の心の準備も必要ですね。

人との交渉事が必要な場合には、

この本がお勧めです。


入居者様宅突撃の前に、読み返しておきました。



さて、準備は整いました。

入居者様宅に突撃です。


次回に続く。



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入居者様と交戦

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物騒なタイトルですが、騒音問題に進展がありましたので

お話しします。


・2Fの方の部屋に静床ライト(防音カーペット)を設置

・菓子折りを持ってお詫び


と施策をとってきました。


残念ながら、その後も騒音に対するクレームは減らず、ついに管理会社さん

から「泣き」が入りました。


「入居者様が、直接大家と話がしたいと仰っておりまして・・・」




はぁ、そうですか。

大家は最高責任者ですから、仕方がありませんね。

直接1Fの入居者様へ連絡をすることになりました。



とはいえ、「お怒りの相手」に電話するのは、やはり心の準備が必要なもの。

深呼吸をして、私の「クレーム対策3か条」を唱え、電話をしてみました。


・とにかく相手の話を聞く

・同情はしても、決して謝らない

・議論をしない




と、電話をすると、意外なほど冷静なトーンでお話をすることができました。


子供の足音、風呂で騒ぐ、引き戸を勢いよく閉める、奇声を発する、等々

騒音については、相当に参っているご様子。

騒音を気にするあまり、ストレスで体調を崩されているそうです。



ただ、お話を聞いた印象として、「相手の気になるところ探し」をされているよう

に感じました。

「入居者代表の私が立ち上がっている」という感覚も、感じ取る事ができました。


「きっと、他の入居者や隣近所も気になっているに違いない」と。

実際には、他の方からのクレームはないんですけどね・・・。



7つの習慣にある「反応の選択の自由」を、1Fの方がもう少し上手に使って

もらえればな、とも感じてしまいました。



・管理会社へクレームを言う

・相手に直接注意する


これも、一つの反応です。

まぁ、相手が悪いので当然と言える反応ですね。

でも、自分でできる反応もあるはずです。



・耳栓を付ける

・テレビをイヤホンで見る



こうすれば、騒音は気になりません。

騒音が特に気になるのは、実質夕方からの4時間程度のようです。

この時間だけでも対応すれば、ストレスもかなり違うのでは?



究極の反応は退去です。

まぁ、諸事情もあるでしょうから、簡単にはできないかもしれませんが・・・。

でも、ストレスで血を吐く(入居者談)まで、入居を続ける必要はないのでは?


と、こんな事は決して言えませんね。



1Fの方に、今後の対応をお伝えし、電話を切りました。

通話時間はおよそ35分でした。


・これ以上物理的な対応は行えません。

・2Fの方を退去させる事は、法律上できません。

・「静かにしましょう」的なビラの添付と、各戸への投げ込みを行います。

・クレームについては、今後もご遠慮なく、管理会社にお申し付けください。



子連れと分かっていて入居させた以上、私にも責任はあるでしょう。

もちろん、騒音元の2階の方にも責任があります。

しかし、騒音元は二人の未就学児です。

「親のしつけ」では絶対にゼロにできず、今後も続いてしまうでしょう。



1Fの方退去 → 2Fの方を1Fに移動

が、今のところ私が考えているベストプランです。



いったいどうすれば良いのか・・・。

難しい問題です。


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騒音問題の対応方法まとめ

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今回の私の経験と、他の大家さんに伺ったお話を踏まえ、

騒音問題の対応方法についてまとめてみたいと思います。



【騒音問題対応方法まとめ】


1.通報者の状況を確認

 ・どのような種類の騒音が気になるか

 ・場所

 ・騒音発生時間

 ・直接クレームの有無

 ・ご希望(退去/留まる)


まずは、騒音を受けている側のお話をお聞きし、状況を確認する事が重要です。

ペットの鳴き声?

夫婦喧嘩?

子供の足音?

夜中に掃除機をかける?

騒音の原因はいろいろあり、対処法もそれぞれです。


相手は「怒っている」ので、まずは「吐き出してもらう」という意味もあります。



2.騒音元の確認

 ・騒音問題があるが知っているか

 ・騒音に気がついているか
 
 ・何らかの騒音対策をとっているか(具体的に)


次は、騒音を出している側への状況確認です。

「騒音についてお話があり、状況を調べているのですが・・・」と、

軽い感じでお話をするのが良いそうです。


騒音の出し手は、自分で気が付いていない事が多いです。


通報者から聞いた、騒音の具体的な話をして、認識の有無を確認しましょう。

生活習慣など、気を付ければ済む問題であれば、騒音の認識をしてもらうだけで

ある程度解決するそうです。


騒音元であることが分かれば、騒音に関して何か具体的な対策を取っているか

確認を行います。



注意点が一つあります。

それは、通報者を知らせない事。


私の事例では、明らかに上下の部屋間での問題でしたが、

いつでも上の階や横の部屋が問題なわけではありません。

音の伝わりの問題で、斜め上だったりすることもあるそうです。


「アイツががうるさいと言っている」と、入居者間の関係がギクシャクして

しまう恐れもあるので、騒音問題の全体像がハッキリするまで、

通報者は明らかにしないほうがよいそうです。



3、1,2より対応策を検討

騒音の受け側と発生源の状況、原因がわかって、初めて対策が取れます。

床騒音にはマット、カーペット。

音の場合にはカーテン、雨戸。

生活習慣の考慮をお願い等々。



4、具体的な騒音対策を報告者に伝え、こちらが動いていることを印象付ける

報告者に、ここまでの現状報告を行います。

「解決に向けて動いてくれている」という印象を持って頂く事が重要です。

実際に対策を実施するまで時間がかかることもありますが、その間の我慢を

して頂けるようになります。



5、対応策の実施

 
 ・施工者の選定(大家or入居者or業者)

 ・物品搬入と施工のスケジュール調整
  
 ・物品購入

 ・物品搬入と施工
  

物理的な物による対策を行う場合には、いつ、だれが、何を行うか、

決める必要があります。


入居者さんに、分厚いカーペットを送り付け「敷いてください」といっても、

無理な場合もあります。

管理会社さん等の業者を入れて、施工を行う事も必要です。



6、報告者への完了報告

対応策が終わったら、お詫びを兼ねて報告者に完了報告を行います。



騒音問題は、結局は当事者同士の「主観のズレ」の問題です。

同じ音でも、騒音と感じるか否かは本人次第。


「無音」にすることはできないので、対策を行っても、解決しない場合もあります。

生活上、どうしても夜間にしか洗濯ができない人もいます。


共同住宅ですから、ある程度の音は仕方がありません。

騒音の受け手がいつでも被害者とは限らないのです。

度を越えたクレームは、単なるクレーマーです。



問題が解決せず、クレームが減らない場合。

残念ながら退去しかありません。


騒音の出し手と受け手、どちらに退去を迫るか?


それは、クレームの内容と、対策状況、今後の影響、

そして大家の都合から総合的に判断し、大家が決める事です。


大家の考えを管理会社にも伝え、腹をくくって対応を行いましょう。



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騒音問題の顛末

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騒音問題のその後についてご報告します。


静床ライト60枚を購入し、4.5帖と6帖の2部屋に敷き詰めました。

(家具等があるので、空きスペースのみ)


分厚いマットなので、切ったりするのも面倒です。

管理会社さんに出張設置サービスをお願いしました。


防音カーペット+施工手間賃=5万円ちょっと

一か月分の家賃を超える出費はちょっと痛い(涙)。

でも、退去をされればもっと痛い(涙×2)。



設置は無事に完了。

やるべき事はやったつもりです。

「人事を尽くして天命を待つ」



しかし・・・。

設置作業の終了後に・・・。

な、な、なんと・・・。


「再びクレームが!!」

ガックリ(涙×3)


「子供の足音がうるさい」だそうな・・・。

静床ライト作戦は、あっけなく敗れ去りました。


静床ライトは、スプーンを落とす等の「軽騒音」には非常に効果があります。

一方で、「足を踏み鳴らす」のような、ドシンとした「重騒音」への効果は

限定的です。

過大な期待を持ってはいけません。


まぁ、安アパートに何を敷こうが、それで足音が無くなるほど甘くはありません。

仕方がありませんね。



なお、微力ながらソフト面の対応も同時に行いました。

「菓子折り持ってお詫び」作戦。

1Fと2Fの方の、人間関係で何とか解決できないかという作戦です。


菓子折りを大家が支給し、2Fの方が1Fの方へお詫びに行くよう、

管理会社さんにお願いをしました。

管理会社さん立ち合いのもと、お詫びをして頂きました。



これまでも2Fの方は1Fの方に、お詫びをしたことがあるようです。

また、会えば普通に話をするとか。

最低限の人間関係はできている様子です。


また、やり取りの中から、騒音元であるの2Fの方は、

「お話のできる常識的な人」であることもわかりました。

決して、子供を放っているわけではない事が想像できます。



もう、これで打つ手はありません。

何とか仲良くやって頂けないかなぁ・・・。


「嫌なら退去」のスタンスで、これ以上手をかける気はありません。

私が気にかけ続けても仕方がありません。


どこかでスパッと線を引き、あとは成り行きに任せます。





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