川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

ファイナンシャルプランナー

ぼやぼやするな

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2007年のことでした。

ファイナンシャルプランナーと、ライフプランの

シミュレーションを行いました。


ライフプランとは、将来希望する生き方について、

金銭面のシミュレーションを行うものです。


例えば、生活費、教育費、マイホーム、老後資金

等の支出のシミュレーション。


そして、給与収入、年金、資産運用の収益等の

収入。


それらを総合した上で、今後の生き方、働き方、

資産運用の方法などを考えるものです。



最近、2007年に作成したライフプランを

見返し、愕然としてしまいました。



当時、給与は45歳くらいまで年に2.5%の

上昇で想定しておりました。


また、住宅費の補助についても、そのまま継続され

る想定で見込んでおりました。



しかし、6年経った現実は・・・。


給与は減収。

住宅補助費はカット。

公共料金は値上げ。


当初の想定よりも、厳しくなっておりました。



おまけに、今後消費税の増税が控えており、

さらなる生活費の上昇は必至。


物価上昇を想定し、2007年より

生活費は毎年2%上昇する想定でシミュレーション

を行っておりましたが、それでも吸収しきれるかは

微妙です。



減収はかなり予想外でした。


年齢にもよりますが、ライフプランを作成する際に

通常、年齢と共にある程度給与は増える想定にしま

す。


実際、30代であればある程度年齢と共に

給与も増える時期でしょう。


それが、まさか、自分が30代のうちに減収に

転じるとは・・・。

そして、今後はいったいどうなるのか・・・。



共働きで、しかも不動産収入が増えていたため、

減収に対する「痛み」を、あまり感じておりません

でした。


でも、ぼやぼやしていると、あっという間に

現実において行かれてしまいますね。



給与所得一本に依存する怖さを、

改めて感じております。



また、ライフプランでは、年金の支給年齢を、

現行の65歳からの想定にしていますが、

これも怪しいものです。



給与減収。

年金支給は後ろに・・・。


悲惨な老後が待っているかもしれません。



自分で稼ぐ手段を身に着けておかなければ、

本当に怖い世の中だと思います。


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FPの見極め方

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前回に続き、FPに見極め方について書きたいと思います。

それは、「提案する投資信託による見極め」です。


投資信託には大きく2種類あります。

アクティブ運用と、パッシブ運用。


アクティブ運用とは、特定のテーマ(例えばIT企業専門等)に沿った銘柄を、

運用会社がセレクトして運用するもの。

TOPIXなどの、市場平均を上回る成果を目指して運用を行います。


銘柄の選定には、運用会社の様々なノウハウが必要となるので、手数料は高く

なります。



パッシブ運用とは、TOPIXや日経平均等の、指標に合わせて自動的に

銘柄をセレクトして運用を行います。

銘柄選択に対して、一切の検討はありませんので、手数料は安くなります。




ここで問題です。


アクティブ運用とインデックス運用、儲かるのはどっち??


プロが選んだアクティブ運用?

残念ながらそうでもありません。


アクティブ運用が市場平均に勝てるなら、パッシブ運用は無くなっているはずです。

昨日まで市場を上回る運用を続けた投資信託も、明日以降も勝てるとは限りません。



そもそも、なぜ株で運用を行う必要があるのか?

それは、これまでの長い歴史において、市場平均が物価を上回る成長を遂げてきたから

です。


だから、市場平均でも十分に物価に勝てる(資産が増える)わけです。



当たるか外れるかわからないが、手数料の高いアクティブ運用と、そこそこ実績があり

手数料の安いパッシブ運用。


ライフプランという長期的な視野に立った場合、どちらが適した運用方法でしょうか?



しかし、アクティブ運用を薦めるFPは多いです。

なぜか?

「手数料が高い」のです。

FPが儲かるんですよね。



「この投資信託は、過去5年間TOPIXを20%上回る運用をしています」

よくこんな商品を薦められます。


では、今後の5年間もTOPIXを上回り続けられるのでしょうか?

それはわかりません。



「パッシブ運用を薦めるなんて、プロのFPじゃない」とあるFPに言われた事があり

ます。

このFPは、今後も市場を上回り続ける投資信託を選ぶ目を持っているのでしょうか?

そんな、スーパーFPなら、トレーダーになったほうが良いと思いますが・・・。


昨日までの実績が、未来の実績を保障するわけではありません。



アクティブ運用の商品ばかり薦めるFP。

パッシブ運用を馬鹿にするFP。


こんなFPは注意が必要です。



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こんなFPは気を付けろ

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FPと一口に言っても、いろいろな形態があります。


保険屋のおばちゃんも、最近はFP資格所有者が多いですよね?

「あなたの保険をトータルサポート」なんて聞こえは良いですが、

要は、自社の保険を売るために、FP資格を看板に掲げているだけです。


その他、銀行、証券会社、最近は不動産屋さんにもFP所有者がいますね。

特定の企業に属するFPは、結局は自社の商品の中から、物を売りつけようと

します。


まぁ、わかりやすい構図なので、「バイアスがかかっているかも」とこちらが

構えていれば済む話です。

もちろん、納得できる内容であれば、そのまま受け入れることも問題ありません。


一方で、羊の皮をかぶったオオカミもいます。

「独立系FP」と呼ばれる方々をご存知でしょうか。


どこの会社にも属さない個人経営のFPで、第三者的立場から、お客様にあった

提案を行うのがウリです。


しかし、「企業に属さない=本当に最適なものを提案する」

というわけではありません。



ライフプランを作る上で、どうしても「資産運用」についてのお話が出てきます。

そして、運用方法として、投資信託の提案を受けるでしょう。

投資信託は、株、債券などに投資を行う、元本保証のない投資商品であり、銀行や

証券会社で販売が許可されています。


しかし、「証券外務員2種」という資格を取ることにより、証券会社の代行販売

が可能となります。


FPは、この資格を取得することにより、自らが提案した商品の代行販売を行い、

売買価格の一部を、証券会社から手数料としてもらいます。


通常、代理営業をする証券会社は1社となりますので、FPがくっついている証券会社

が扱う商品のみが提案されます。



と、ここまで書けばわかりますよね?


「手数料の高い商品を提案したほうが儲かる」わけです。


お客様にとっての最適と、FPにとっての最適は異なる可能性がありますね。



最近は、同じ投資信託であっても、購入する証券会社によって、手数料が異なる

事がよくあります。

FP経由で購入すると、手数料が高くなる事もあるので注意が必要です。


「資産管理が一括でできるので、私から購入してください」

と言われる事もありますが・・・。


それくらい、自分でできますし、たいした手間もかからないので、情報弱者への

単なる脅しだと思っています。



保険にしてもそうです。

本来であれば、県民共済で十分な所を、わざわざ保険会社の医療保険を薦められる

ケースもあります。



もちろん、ほとんどのFPは、お客様の利益になるような提案を行っています。

しかし、盲信は注意が必要です。


もしFPにライフプランニングの相談に行く場合には、複数のFPと面談を行う事を

お勧めします。

初回相談は無料の所が多いですから、相手を研究するために利用するとよいでしょう。


その際に、こんな事を聞いてみると良いと思います。


・あなたはどんな保険に入っていますか?

・どのような商品で運用してますか?

・その理由は?



「お客様とライフプランも職業も違い、誤解を招く恐れがありお答えできません」

と、うまく逃げられる事もあります。

丁寧に教えてくれる人もいるでしょう。


信用できそうな人を見極めるため、参考にしてみてください。


もう一つ、FPに見極め方があるのですが、長くなったので次回に続きます。



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無駄なお金は使わない

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前回の最後に、

「FPの知識があると、無駄なお金を使わなくなる」

という事を書きました。


具体的にどういう事でしょうか?


例えば、貴方は保障額がいくらの生命保険に入っていますか?

なぜその保障額にしたのでしょうか?

保険屋のおばちゃんが、「3000万円が一般的」と言ったから?


生命保険とは、貴方に万が一の事があった時、残された家族の生活を

助けるために入る物です。


では、残された家族は、貴方亡き後どのような生活をする予定ですか??

その生活を行うために必要な金額は??

生命保険の必要保障額=残された家族に不足する生活費」となるのです。


この、「残された家族に不足する生活費」を算出するときに、FPの知識を

使う事ができるのです。



生命保険を例にしましたが、医療保険なども同じです。

高額療養費ってご存知ですか?

全国健康保険協会




このように、FPの知識を使うと、自分が入るべき、必要最低限の保険が分かります。

つまり、無駄なお金を使わなくなります。




資産運用についても同じですね。


FPは、ライフプラン表というものを作成します。

これは、将来の人生計画を行うものです。

マイホーム購入、進学、退職、子供の結婚等、人生のイベントを書き込みます。

次に、給与、退職金、毎月の生活費、イベント費用等、お金の出入りを書き込みます。


すると、貴方のライフプランに関する、金銭面から見た問題点がわかります。


もし、金額が足らない場合、以下3つの選択肢があります。


・収入を増やす

・イベントをあきらめる

・資産を運用して増やす


例えば、資産を増やすにしても、どの程度のペースで増やせば良いかが分かります。

年利1%で良いのか、それとも5%か?

そのペースになるような資産運用行えば、無駄なリスクを抱える事はありません。


例えば、年利3%程度の資産運用を行えば、ライフプランが実行可能である人が、

すべての資産を株に投資し、よりリスクの高い年利5%の運用を目指す必要はないの

です。


これって、自分が購入すべき不動産にも当てはまりませんか?

地方の高利回りが良いのか、都心の高資産価値物件が良いのか・・・。



自分は将来どのような人生を歩みたいのか?

それにかかる金額は?

どの程度の資産運用を行えばよいか?

どの程度収入を増やせば良いか?


到達点がハッキリすれば、回り道も減り、無駄なお金を使わなくなります。


人生設計ができることも、FP資格の良いところですね。



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FP資格は不動産に役立つか?

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以前、読者の方から、不動産投資における、ファイナンシャルプランナー(以降FP)

資格の有用性についてご質問を頂いた事があります。

今回は、この件について私の考えを書いてみたいと思います。


私は、「2級ファイナンシャルプランニング技能士」の資格を所有しております。


そもそも、FPについてご存じない方もいらっしゃると思うので、簡単にご説明を

します。


FPとは、「お金のよろず相談係」です。

結婚、出産、転職、老後、相続、家を買う、保険、離婚、失業等々。

人生にはお金がつきものです。

そんな、人生のイベントに対して、お金に関する知識をサポートするのが、

FPです。


2級FPの学科試験の項目は、以下の6分野となります。

・ライフプランニングと資金計画

・リスク管理

・金融資産運用

・タックスプランニング

・不動産

・相続・事業承継


各項目の詳細については、日本FP協会HPをご覧ください。



前置きはこれくらいにして、本題に戻ります。

【問】

FP資格は不動産投資に役立つか否か?


【回答】

直接的にはあまり役に立ちませんが、間接的に役立ちます。




試験項目の中に、「不動産」という分野がありますね。

こちらは、謄本の見方、取引・保有・譲渡にかかる税金、取引の決まり等、

の知識を得ることができます。

ただ、宅地建物取引主任者や税理士の試験ではないので、内容は基礎的な

範囲のみです。


不動産投資を行う上で、知っておくべきレベルの知識ではありますが、

わざわざFPの資格を取ってまで覚える必要はありません。


それこそ、不動産関連の書籍を数多くお読みの方であれば、常識的にご存じ

な内容ばかりです。


むしろ、FP資格は、間接的に不動産投資の役に立つことが多いと感じています。

それは


「FPの知識があると、無駄なお金を使わなくなる」


という事です。


具体的にどういう事かと言うと・・・。



長くなりますので、次回に続きます。



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