川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

賃貸併用

賃貸併用も分相応に

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賃貸併用住宅は、住宅ローンが使える所がメリット

です。

「低利」・「長期」・「基準が甘い」

と3拍子揃った素晴らしいローンが使えるのです。


しかし、忘れて欲しくないのは、あくまでも

「借金」であるという事です。


住宅ローンの限度額いっぱいまで借りて本当に

大丈夫か?

5000万円を30年 金利2%で借りても、

月に18万円の支払いですよ!!



前回の記事でもお話しましたが、賃貸併用住宅の

収益性は低いです。


確かに満室であれば、ローン支払いを上回る

家賃収入が生み出されます。


しかし、空室、利回り上昇に伴い、それもいつまで

続くかわかりません。


賃貸経営の能力も必要です。

退去があれば、リフォーム費用も掛かります。

当たり前ですが、一般の住宅に比べ経費は高くなり

ます。


賃貸併用住宅は、

「無料で住める、夢の住宅プラン」

では無いのです。


そこには当然リスクがあり、そのリスクへの備えが

必要であると考えます。



また、賃貸併用住宅は売却が難しいです。

万が一の時、すぐに現金化できないリスク。

このことも考えておく必要があります。



賃貸併用住宅の場合には、建築費用を住宅ローン

の範囲内でおさめ、自己資金をプールし、

万が一に備える方が良いと考えます。



ギリギリ一杯背伸びして、自己資金まで使って購入

するのは、危険だと思います。


何事も「分相応」ですね。



私は、賃貸併用住宅を否定しているわけでは

ありません。

プランによっては、素晴らしいものもあるでしょう。


たまたま、我が家の場合には、希望エリアでは

建築の条件(価格、収益性)が合わなかった

だけの事です。



高級なエリアに賃貸併用住宅を建てて、

ローン負担を低くして住む。


そんな価値観もアリだと思います。


ただ、我が家の価値観とは合わないだけです。



結局は、各家庭の「ライフプランに合うか否か」

なのだと思います。


どんな家に住みたいか。

どう住みたいか。


ライフプランを考える事が重要です。


最後に。


賃貸併用住宅にご興味のある方。

コチラの会社をお勧めします。


併用住宅.jp


今回私も、面談を行って頂き、いろいろとご相談を

させて頂きました。


売り込みは一切なく、むしろ我が家の場合には

「止めたほうが良い」

という結論を頂きました。


ご興味がございましたら、HPをご覧ください。


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収益性から考える賃貸併用

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前回の記事で、賃貸併用住宅には、自己資金を

大きく入れるべきではないというお話をしました。


例を挙げて考えています。


2000万円の自己資金があったとします。

そして住宅ローンの限度額が5000万円であると

します。

住宅ローンは、利率2%の35年払いとします。


話を簡単にするため、諸経費を考慮しない事としま

す。



【賃貸併用住宅を建てた場合】

自己資金+住宅ローンをフルに使い

合計7000万円の賃貸併用住宅を

建築したとします。


新築の収益物件の場合、東京近郊なら

8%程度の利回りが期待できるはずです。


しかし、賃貸併用の場合にはオーナーの自宅を

兼ねるため建築費用が割高になります。

また、賃貸として使える面積も半分です。

そのため、表面利回りは3%程度となります。


7000万円の物件の3%として

月間の家賃収入は21万円程度。


5000万円の住宅ローンに対する月の

支払いは18万円。


差額は3万円となります。



【中古住宅+収益物件の場合】

マイホームは中古でも良いですね。

東京近郊であれば、4000万円程度で

3LDKの中古マンションが購入可能

でしょう。


そして、自己資金として用意していた

2000万円を使って、収益物件を購入

したらどうなるでしょう?



2000万円もののキャッシュがあれば、

利回り15%程度の物件を購入する事は

簡単です。

この場合、月の家賃収入は約25万円。


4000万円の住宅ローンに対する月の

支払いは15万円。


住宅ローンと家賃収入の差額は10万円。


収益性を考えれば、こちらの方が効率的ですね。



このように、投資の面から考えれば、

自己資金を大きく入れてまで賃貸併用住宅を

建てる事は効率が悪いです。



もちろん、収益物件を購入する事が

誰にでもできるとは思っておりません。


普通の人がいきなり収益物件を購入することは、

心理的なハードルが高く難しいでしょう。


しかし、既に収益物件を所有している人であれば

あえて効率の悪い方法を選ぶ必要も無いと思います。


それよりも、「もう一棟」物件を購入した

方が儲かりますよね(笑)。


というわけでは、我が家では収益物件の

購入はやめる事になりました。


住宅ローンで購入可能なエリアと、実際に

住みたい場所がマッチしなかったためです。


大きく自己資金を入れなければ

購入ができませんでした。


そこまで無理をして賃貸併用住宅にこだわるよりも、

普通の住宅+収益物件のパターンを選択する

事になりました。



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賃貸併用プランの考え方

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賃貸併用住宅を考えるとき、最も大事な事は

何かわかりますか?

それは「自宅部分の広さ」です。


賃貸併用ですが、基本的にはマイホームなわけ

ですから、まずは自宅部分から考える必要が

あります。


2LDKでよいのか。

3LDKは欲しいのか?


生活スタイルを考えて、自宅部分の広さを考える

所から始まります。


我が家の例で言えば、4人家族なので3LDK

は欲しいと考えました。

3LDKなら、面積は75平米程度です。


賃貸併用住宅ので住宅ローンを引く条件は

「自宅面積が50%以上」

でしたね。


自宅部分を75平米としましたので、

賃貸部分も75平米と決まります。


25平米の1Kが3戸のイメージでしょうか。

総床面積150平米の物件となります。


建物の総床面積より、建築費の目安が決まります。

150平米なら、凡そ3500万円程度でしょうか。


次に、住宅ローンの限度額を算定します。

例えば、住宅ローンの限度額が6000万円の

人ならば、


6000万円ー3500万円=2500万円


という事で、土地値は2500万円までとなります。


建蔽率60%、容積率200%の土地で

考えてみます。


150平米の物件を建築するために必要な土地は、

「2階建で125平米」、「3階建てなら83平米」

となります。


83平米の土地が2500万円で購入可能な

エリアといえば・・・。


すこし郊外に行かなければ厳しいかもしれませんね。


だからといって、郊外に行き過ぎると

今度は「自宅」としての利便性が損なわれます。



「購入できる場所」と「自分の希望エリア」。

折り合いをいかにつけるかが、鍵となります。



・賃貸併用なので、少々ローンが高額でもOK

・だから高額物件を人気エリアに購入できる


そんな風に考えていましたが、そうではないようで

すね。


もちろん、自己資金を多く入れれば、高額な物件も

購入可能です。


しかし、「投資」としての賃貸併用住宅の意味が

無くなってきます。


どういうことかと言うと・・・。


次回に続きます。


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無料でマイホームなんてあり?

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我が家の息子も5歳になりました。

再来年は小学生。

そろそろ、定住先を考える時期になってきました。



そこで、以前から興味のあった、

「賃貸併用住宅」

について、少し真面目に勉強してみました。


賃貸併用住宅とは、文字通り


「住居部分+賃貸部分」を両方持つ物件です。



住宅部分にオーナーが住み、賃貸部分の収益を

ローン支払いにあてる作戦です。


住宅部分が50%以上であれば、通常の住宅ローン

が使用できるのが、最大のメリットです。

(スルガ銀行は1/3で以上でOK)


住宅ローンであれば、低利で長期間(35年)融資

可能。

しかも、定職があればほぼ誰でも組むことが可能で

あり、融資のハードルも低いです。



賃貸部分に入居者がいれば、賃貸収入で実質ローン

は無料。


仮に入居率ゼロでも、通常の住宅ローン支払い

程度で持ち家が持てる。



これだけ聞くと、普通に家を購入することが

アホらしくなってしまいますね。




で、早速検討をしたわけですが・・・。


やはり、世の中そこまで甘くはありませんでした。



先ずは中古で物件を探します。

しかし、物件が無い。

全然無い。



絶対的に売り物件が少ないのです。

希望エリアに、価格が手ごろな中古の賃貸併用物件

を見つけることは、非常に厳しいです。


これでは、息子の小学校入学に間に合いそうもあり

ません。


他の方法としては、通常のアパートを購入し、

1室をオーナールームとして利用する方法が

あります。


しかし、3LDKのアパートなどあまりありません

し、そもそもオーナールームが50%以上にならな

ければなりません。


2LDK×4戸程度のアパートを購入し、

部屋をつなげるリフォームを行えば可能かも

しれませんが、ちょっと無理がありそうです。



最も簡単な方法は、2世帯住宅を利用する方法。

玄関や内部が別れた、完全2世帯の住宅であれば、

そのまま一室を貸し出すことで、賃貸併用住宅と

なります。


ただ、2世帯住宅の場合には、賃貸部分が1戸のみ

なので、収益の安定化は難しくなります。


しかも、貸し出す部屋も3LDKなど比較的大きな

ファミリー物件なので、入居希望者の数も少ない

でしょう。


広い部屋なので、面積あたりの収益性もイマイチ。



よほど安く購入しなければ、住宅ローンを補える

程の収益を生むことは難しいでしょう。



賃貸併用住宅としては、やや弱い2世帯物件ですが、

それでも物件数は少なかったです。



う~ん、肝心の物件が無い。

どうすればよいのか??



あっ、無ければ自分で作れば良いじゃん!!


という訳で、

「新築賃貸併用住宅」

に向けて、方向転換をする事にしました。



長くなりましたので、続きはまた次回に。



今回の記事で賃貸併用住宅に興味を持たれた方、

コチラの本がお勧めです。




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