川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

4号物件

5室埋めてやりました

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11月に購入した4棟目の物件ですが、
めでたく満室となりました。


6戸中1戸入室の状態で11月に購入。

リフォームを行い12月より募集開始。
12月中に3戸お申込み。

1月、2月に1戸ずつお申込みを頂き、
3月からの満室が確定しました。


やった~。
入居者を忘れた物件に、再び命を吹き込むことが
できました。



はっきり言って、それなりにリフォームは行ってい
ます。

広めの1Kですが、1室あたり25万円程度かかって
しまいました。

6戸中1室しか入らない物件ですから、室内は
それなりの状況でしたね。



今回の物件は、自分にとっても大きな自信となりま
した。


あらかじめ想定した金額でリフォームを行い。

想定した賃料で部屋を埋める。



空室が多い物件であっても、自らの調査とイマジネ
ーションによりリカバリ可能であることを、
証明することができました。



ただ、まだ課題もあると思っています。


一つはリフォーム費用。

まだまだ削るところがあるように思います。

分離発注を徹底することで、よりコストを抑えるこ
とができるでしょう。


また、リフォームの内容自体も、もっと簡素な内容
でも部屋は埋まったのかもしれません。



もう一つは募集方法。

結局決めてくれたのは、とある地元の業者さん
でした。


実はこの業者さん、物件購入前にヒアリングに行っ
た所でもあり、貴重な助言をいただいておりました。

見た目は家族経営の小さな会社で、正直なところ
それほど期待をしておりませんでした。


ところが、予想に反してすさまじい募集力を
見せてもらいました。


確かに、インターネットに力を入れ、大手ポータル
サイトを積極的に使っています。

立派なホームページもお持ちでした。

オフィスには大画面のPCを導入し、接客時にも使
っている事が見て取れました。

担当の方も若く、やる気のありそうな雰囲気でした。



これまで、管理は物件最寄りの業者さんにお願いを
しており、こちらの業者さんに管理を委託しようか
と思っておりました。


しかし、あまりにも店構えが小さな業者さんだった
ので弱気になり、少し離れた大手業者さんにお願いを
しました。



自分の直観を信じ、管理もお願いしていれば、
より早く部屋が埋まったのかもしれませんね。


管理会社さん選びは難しいです。



まぁ、それでも埋めることができました。

低入居率物件に対する恐怖心が、少し和らいだ気が
します。


だからこそ、5棟目として全空物件に買付を入れて
いるわけです。



少し視野が広がったかな。


勉強をした甲斐がありました。


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赤字のキャッシュフローから脱却

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6戸中1戸入居でスタートした4棟目物件。

12月から本格的に募集を開始したところ

一ヶ月で1戸の入居と2戸のお申し込みを

頂きました。


これで、入居率は4/6。


1月からキャッシュフローはプラスになります。

あ~よかった。


正直なところ、適正なリフォームと募集を行えば、

家賃を少し上げても部屋を埋める自信がありました。


だからこそ、ノンバンクで4.8%という高利を

払ってでも強引に購入したわけです。


でも、実際は不安でした。


本当にうまくいくのか?

何ヶ月赤字のキャッシュフローを垂れ流すのか?



それでも、自らの経験と知識を信じ、

一歩踏み出してみました。



お陰さまで、家賃を3千円値上げしているにも

関わらず、順調な滑り出しを見せております。


この調子なら、残りの2戸も春までには埋まる

可能性が高いでしょう。


しかし、初めて購入する方には、このような物件は

お勧めしません。


信頼できるアドバイザーが付いていて、その方の

助言を受けての判断なら良いですが、初心者の独断は

危ないと思います。


せめて、購入当初からキャッシュフローがプラスに

なる物件から始めたほうが、精神的にも良いかなと

思っています。

もしくは、「泣ける金額」で始めるか。


物件は、使っているよりも、使わないほうが

痛みます。



低入居率物件は、給排水など「見えない設備」が

痛んでいる事があり、思わぬ地雷を踏む可能性が

高いです。


・キャッシュフローが赤字

・予定外の設備の修繕費


ダブルパンチを受けて、金銭的にも、精神的にも

追い込まれる事があります。


まぁ、こんなリスクがあるからこそ高利回りで

売りに出ているのですけどね。



高利回り物件は確かに魅力的ですが、身の丈に

あった物件を選ぶことが重要だと考えます。


こちらで勉強をすると良いでしょう。

http://jy2953.sakura.ne.jp/poi/1596.html


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ダイノックシートを張ってみた

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4号物件のリフォームでは、自信初の試みとして、

キッチンと吊り戸棚に、ダイノックシートを張って

みました。


色は部屋に応じて、青、赤、オレンジ。

ビビットなシートを張ることで、白くて無機質な

キッチンがパッと華やかになりました。

見た目のインパクトは想像以上ですね。


キッチンや吊り戸棚など、普段は気にもしませんが、

結構な面積があります。


そこに、ビビットな色が加わる事で、部屋の印象が

がらりと変わりますね。



築古物件の場合、どうしてもある程度の古さは否め

ません。

しかし、内見者はシートの色に目を奪われ、

他の事が気にならなくなる効果があるようです。


「目くらまし効果」


と勝手に名づけて見ました。


インパクトクロスも同じ効果がありますね。



キッチンのシート張りは、よく知られたリフォーム

メニューの一つです。

ホームセンターで普通のシートを買ってきて、

セルフリフォームをされる方も多いですね。


キッチンへのシート張りについて、一つ気になって

いた事がありました。


「水周りに普通のシートで大丈夫なのか?」


という事です。


「安いシートは、数年で剥がれないかな?」

という心配がありました。


キッチンなので、水と油が心配です。


色々な業者さんに話を聞きましたが、


「普通のシートは剥がれるのでやめたほうが良い」


との事で意見が一致しました。

そして、決まってダイノックシートを勧められます。



実際のところはどうでしょう?



入居者の使い方や手入れの仕方にも依存しそうです

が、やはり厳しいのかなとも思います。


経験者の方がいらっしゃいましたら、

ご意見を頂ければ幸いです。


今回は、余計な心配をしたくなかったので、

確実性を求め、ダイノックシートでの施工を

する事にしました。


ちなみに費用は、1.5万円


内容は、90cm吊り戸棚扉3枚、60cmガス台

の扉2枚、90cmのシンク扉2枚、

引き出し3箇所、その他少々です。


最低5年持つと考えれば、年間3000円相当。


見た目のインパクトを考えれば、納得できる費用か

と思います。


さて、効果は如何に?


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濡れ衣

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「川崎大家さん!! 何やってるんですか!!」


土曜日の昼下がり、4棟目の管理会社さんから

突然の電話がありました。


話を聞けば、近隣住民の方からのクレームが入った

との事。

塗装工事のペンキが飛んで困っているそうな・・・。


塗装工事と聞いて、私にも思い当たる節が

ありました。


外壁のアパート名の看板を外し、その後を少し塗装

する工事を行う予定があったためです。


早速、リフォーム業者さんへ電話。

事情を伝えると、予想外の答えが返ってきました。


「外壁工事はまだやっていませんよ」


へ?



我が物件は、外壁に関する工事をまだ行っておらず、

当然ペンキが飛ぶはずもなかったのです。


じゃぁ、下手人は誰さ?



業者さんのお話では、数日前まで別のアパートで

塗装工事を行っていたとの事でした。


そのアパートの名前が、佐藤ハイツ2(仮称)。

私のアパートは佐藤ハイツ3(仮称)。


知らない人が見れば、同じオーナーの物件です。

そして運悪く、私のアパートだけに管理会社の看板

がありその番号にクレームが来てしまったと

いうわけです。


状況を管理会社さんにお伝えし、後の処理は任せる

事にしました。



それにしても、物件名は重要ですね。


佐藤ハイツ1、2、3とあれば、普通はすべて

同じオーナーだと思いますよね。


そして、1,2が汚いアパートだと、関係ない我が

物件の印象まで悪くなります。


1,2、のオーナーの行動が、私の物件にまで影響

を与える事は、大きなリスクと考えます。


続き物の番号がついている物件は、

注意が必要ですね。



ちなみに我が物件は、名称を変更する予定なので、

今後は他の物件との縁が切れそうです。


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ボッタクリ

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先日、

「リフォームを行う時の相見積もりは必須だなぁ」

と、改めて感じることがありました。


4棟目リフォームにて、「モニタホンの設置」と

「エアコンルーバーの修理」を行う必要が

ありました。



電池式のチャイムだったので、モニタホン設置と

共に電源工事が必要です。


モニタホンの電源は、近くを通る宅内の電気配線

から壁の中を通してもって来る必要があります。

コンセント付近から持ってくる事が多いですね。


今回はこんな見積りが出てきました。


(業者A)

取り付け工事費+電源工事で2.5万円のお見積り。


(業者B)

同じ工事が0.8万円のお見積り。


その差額1.7万円。

今回は4室に設置するため、合計6.8万円の

差になります。


大きいですね。



また、2台のエアコンのルーバーが動かないという

問題がありました。

症状を伝え見積りをして頂くと・・・。


(業者A)

ルーバー部分のモーターユニット交換で2万円。

(業者B)

ルーバーのみ購入し1000円程度で自分施工可能。



その差額1.9万円。

対象は2台なので、合計3.8万円の差額ですね。


モニタホンとあわせると、10万円程度の差額に

なります。


大きいですね。

やはり、相見積りは重要です。


ちなみに、ルーバー故障の原因判断は、根元を見れ

ばわかります。


殆どの場合、ルーバーの根元が折れていることが

原因です。

ルーバーを外し電源を入れてみてください。


根元の金属の棒みたいなものが動いていれば、

ルーバーを動かすモーターは正常です。


ルーバーは電気屋さんで注文すれば、

1000円程度で購入できます。


業者Aの方はこんな簡単なチェックも行わずに

私が言った症状だけから、モーターユニットごと

交換する2万円の見積りを出してきました。



見積りの際に立ち会っていましたが、

その時点では私自身にも知識がなかったので、

なんとも思いませんでした。


しかし、その後見積りを頂いた別の業者さんに

ルーバーの事を指摘され、チェック方法を教えて

頂き気がつきました。


あ~良かった。


大家側の知識武装も必要ですね。


知識武装のために、こちらをお勧めします。



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