川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

5号物件

キャンセル入りました

5号物件のお申込み、
キャンセルになっちゃいました。


保証会社の審査を突破。
後はご契約を行うのみ。
しかし突然のキャンセル。


一体何があったのか?
気になったので理由を聞きました。


理由は
「実家に帰る」
だそうです。



実はこの入居希望者さん、
少々込み入った事情のある方でした。


乳飲み子を抱えたシングルマザー。



入居のご希望を聞いた時は
正直「なんで?」と思いましたね。



ようやく首が座った乳飲み子を抱え、
仕事を探すのも難しいはずです。

そもそも、保育園の空きはあるのか?



そんな厳しい状況にも関わらず、
子供と二人だけの新生活を始める。


かなり大変ですよ。


生後半年を超えると、
子供は病気のオンパレード。
熱があれば保育園は預かってくれません。

確実に仕事に穴をあける事になるでしょう。



同じ子を持つ親として、
親子両方の心配をせずにいられません。



ここは一度実家に戻り、
少し落ち着いたほうが良いのでは?
あるいは実家に戻れない理由があるのか?



余計なお世話と思いつつも、
色々と考えてしまいました。



そんな入居希望者様だったので、
実家に戻るというお話を聞いた時には、
少しホッとしました。

色々と考えた上で決断をされたのでしょう。


生活基盤を考えると、
良い判断をされたと思います。



一方、大家としては
収益機会を逃したわけで
少々複雑な心境ですね。




これで空室2戸に逆戻り。

でもこの部屋には、もっとご縁のある方が
いるのでしょう。


さて、誰がこの部屋で
新生活を始めるのか?



もう少し見守りたいと思います。


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あと一つ

先日5号物件のお申込みを頂きました。
これで残りはあと一つ。


1/6の入居率で購入から早半年。
リフォーム等に手間取り、まともに
募集を始めたのが8月中旬。

そこから2か月ちょっとで
4戸決まりました。



まだ管理会社さんを探していた時、

「賃貸需要が厳しいので管理は嫌です」

と、地元の某有名フランチャイズ店の
店長さんに物件をダメ出しされました。


「素人がそんなの買っちゃって」
みたいな雰囲気でしたよ。



正直ちょっと不安になりましたが、
ちゃんと部屋がうまって良かったです。


どうだ、思い知ったか!!



改めて思う事は
「一人の意見などあてにならない」
という事。



購入前に制約事例や、近隣アパート入居率、
地場業者さんへの聞き込みを行い、
適切な賃料にすれば問題ないという
判断をしました。


結果、私の判断は間違っていなかった
ようです。
実際に部屋はうまりました。




物件調査の際は、近隣の業者さんを回りま
すが、一社だけに話を聞くのは
非常に危険ですね。


少なくても3社以上に話を聞き、
総合的な判断が必要です。




さて、空室は残り1室。
気合を入れて頑張ります。



それにしても管理会社さん、
2か月半で4戸決めたのは
まぁ優秀なのではないでしょうか。


今後のポイントは、入居者さんのマナーと
定着率ですね。


マナーの悪い方が多かったり、
短期で出る方が多い場合、
強引な客付けが疑われます。



また退去が多い場合には、
物件自体の不具合も考えられます。



物件は購入後2年。
最初の更新までは気が抜けませんね。



でも、そこを抜けると一気に安定します。
2年住んでくれた人は、4年目の更新も
してくれる人が多いです。


目指すべきところはここですね。



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ドキドキしました

先週は、ドキドキの初体験をしてきました。


5号物件の塗装が終わったので、
完了確認に向かいました。


塗装の完了確認と言っても、
周囲から眺めて不具合が無いか確認して
終わり。

これまではこんな感じでした。



今回も同じだろうなと
思っていましたが・・・。



流石は今回の塗装屋さん。
説明が丁寧なだけあって違いました。



(塗)「じゃ、足場あがりましょうか」

(私)「はっ? はいぃ」


なぜか足場に登る事に。



心の準備もできぬまま、塗装屋さんに
促され足場にのぼります。



高さはほぼ2F程度。

足元の幅は60cm。
結構狭いです。

おまけに、小刻みに揺れます。


もちろん命綱なんてありません。

頼れるのは己の肉体のみ。


へっぴり腰の自分が情けなかったですが
そんな事を言っていられません。

怖いものは怖いのです。


それでも、塗装屋さんの後を必死に追い
説明を受けます。


建物の周囲を回るうち、足場にも少しなれ
てきました。

施工箇所を間近にみながらの解説付き。
今後の勉強になりますね。

ほぼ一周まわり、そろそろ終わりかなと
思ったとき、塗装屋さんがとんでもない事を
おっしゃいました。



「屋根が見えるので上にあがりましょう」



心の中で

「あんた、何言ってんのさ」


と思いましたが、私も男です。
引き下がるわけにはいきません。


「へい、喜んで!!」


とは言ったものの、垂直移動のための
階段は無し。


背中の高さの単管に足を乗せ、グイッと
上の足場に登らなければなりません。


勇気を振り絞り、
エィっと体を持ち上げます。



「おぉ~、高っ!!」



足場の高さはほぼ3F。
目の前に広がるのは、なだらかな
屋根のカーブ。

今まで見たこともない風景です。


思わず足元を見てしまいましたが、
すぐに後悔しました。


こんなところで作業をする塗装屋さんは
スゴイですね。

いや~、怖かった。



ひとしきり解説を受け、下に降りる事に。


で、
これが本当に怖かった。


登るときと同様に単管に足をかけ、
下の段の足場に戻るのですが・・・。


単管と足場の間には高さがあるので
いったん単管の上にしゃがむような
形になります。

そこから足をいっぱいに伸ばして
降りるのですが、体勢が厳しい。


足場は下りが怖いですね。

40年弱生きてきて、初めての発見でした。



何とか無事に地上に戻り確認終了。
おかげさまで、隅々まで確認できました。



それにしても、もし途中で私がケガを
したら、誰の責任なのだろうか?

勧めたのは塗装屋さんですが、
登ったのは私の意思なわけで。


骨折程度なら良いけど、
重症や死亡だったら?

やっぱり自己責任だったのかな?



後で考えると怖くなりました。

足場に登るのは、あくまでも自己責任で
冷静に考えましょう。



それにしても船橋の塗装屋さん。
最後まで丁寧すぎるぜ。


今回の塗装業者さん、本当に丁寧でした。
ご興味のある方は
右側のお問い合わせフォームより
ご連絡ください。




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すばらしい塗装屋さん

今、船橋の物件の外壁塗装を行っています。

地場の業者さんにお願いをしたのですが
「当たり」の業者さんだったようです。


「丁寧」なんですよね。


見積もりの時から、とにかく説明が細かい。


・物件状態の説明
・この物件に適する塗料とその理由
・状態確認にじっくり時間をかける
・鉄部腐食の理由と対応策
・サイディングに適した塗料
・熱膨れ対応
・タスペーサーの使用

これを見積もりしながら説明して頂き、
後日写真付きのレポートまで作って
くれました。


丁寧なレポートなら、
大手の業者さんはいくらでも
作ってくれます。

ただ、費用が高くなります。



今回も、丁寧なレポートが来た時点で、
「どうせ費用は高いだろうな」
と期待をしていませんでした。


しかし、費用は予想外のお手軽価格。


6社ほど相見積もりを取りましたが、
その中では最低価格に近かったです。


足場が自社施工ではありませんが、
それでもお安めでした。



安さの理由について考えてみました。


1.会社が近い

会社が現場の近所なので
移動時間がほとんどない。

作業が効率的に行えます。



2.小さな会社

社長と数名の職人さんだけの
小さな会社です。
HPなんかもちろんありません。

船橋市の商工会議所に問い合わせ
紹介をしていただきました。


3.塗料が安い

塗料はアクリルを使っています。


「お前はアホか?」


という突っ込みもありそうですね。

今回は日本ペイントの
「パーフェクトトップ」
を使いました。


この塗料はアクリルにも関わらず、
シリコン並の耐候性が売りの塗料です。


塗りやすい塗料なので、作業者にとっても
負担が少ないそうです。


詳細については、日本ペイントのリンク
ご覧ください。



実際に長期に渡る耐候性がどうなるか、
時間がたたないと分かりません。

ただ、物は試しです。

本当にこの塗料で持てば、
これからも採用したいと思います。


今回は6社程度の相見積もりを取って
いますが、この塗料を勧めてくる業者さん
は他にいませんでした。


日本ペイントを扱う業者さん
であってもです。



勉強不足なのか、塗料に問題があるのか?



その点、今回の塗装屋さんは
情報のアンテナが高い
研究熱心な方なのかなと思っています。


ビジュアルはひげの素敵なチョイ悪オヤジ。
でも、腰が低く物腰柔らか。
乗ってる車はVW。
現場報告は毎日LINEで写真配信。


何というか、「センスが良いんだろうな」
と感じさせる方です。


実際にお会いした時の私の直観です。
直観は7割正しいとか。



そして、社長自らペンキまみれになって
日々現場作業を行って頂いております。


信頼できそうですね。



下地作りから丁寧に行って頂いている
ようで、仕上がりが楽しみです。

工事は今週で完了予定。



生まれ変わった物件に
早く会いたいです。


船橋市近辺で塗装業者さんをお探しの方。
よろしければご紹介いたします。

ご希望の方は、右側の問い合わせフォームより
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脇があまい

またまた五号物件の失敗談です。

行くたびに不具合を見つけてしまう
五号物件。

また見つけちゃいました。



今回の不具合箇所は「エアコン」。


リフォームに伴い、エアコンを新規設置
しておりました。

設置後に現場を確認し、エアコンの
稼働確認を行ったつもりでした。


・電源付く
・リモコンOK
・風が出る
・ルーバーが動く

よしOK!


と、こんな感じ。


ところが・・・。



先日部屋に行く機会があり、
あまりの暑さにエアコンをつけました。

勢いよく風が出てきます。


しかし、いつまでたっても冷たくならない。
部屋が冷えないのです。

ドライにしても、温度を下げても、
電源ON/OFFしてもだめ。

冷気が全く出ません。


「故障」です。


おそらく、エアコンを設置する際に
冷媒のガスが漏れてしまったのでしょう。

設置時によくあるトラブルです。



私も、冷媒ガス漏れがある事は
知識として知っておりました。

しかし、エアコンの稼働確認の際に
風が出る事だけを確認し、
冷気が出る所まで確認しておりませでした。


冷媒ガス漏れは、設置業者さんの
ミスですが確認漏れは私のミス。


大家は最終責任者であり、
業者さん任せにするだけではダメです。


確認作業は大家が責任をもって
やらなければならないのに・・・。

脇が甘すぎですね。




エアコンを設置した際は、
冷風、または温風が出るところまで
必ず確認をしましょうね。



ちなみに、このエアコン。
プロパンガスさんに無償貸与
頂いているものでした。

不具合を伝え、無償で交換の
対応を行って頂きましたので
出費はありません。


不幸中の幸いでした。



ps

こちらのガス業者さん
ご興味がございましたら
ブログ右側のお問い合わせ
フォームよりご連絡ください。

ご紹介いたします。



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