川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: コインランドリー

私が経営するコインランドリーの3月の売上を集計しました。
なんと、過去6年間でワースト2位の売上。

もっとも悪かったのは1年目の売上ですが、1年目のコインランドリーと言うのは認知不足で赤字が常のような状態ですからあまり参考になりません。
2020年3月の売上は、実質これまでのワースト1位と言えるでしょう。

3月の売上低下がコロナの影響かどうかはわかりません。
ライバル店の影響でここ数年は売り上げが低下傾向にありましたから、たまたま3月が悪い数字だったのかもしれません。
記録的暖冬後の気温の乱高下で、衣替え需要がまだ十分に発生していないのかもしれません。

ただ、気になるデータもあります。
私が経営する別のコインランドリー店ですが、1日当りの売上平均が3月は2月より減りました。

通常コインランドリーの需要は1月2月が底で、3月4月はググっと増えていきます。
3月の売上が2月よりも悪い事は今まで経験がなく、少々気味が悪いです。

この先コロナの影響がコインランドリーにどの程度あるのか、もう少し推移を見守る必要がありそうです。


コロナの売上への影響はもちろん気になる所ですが、お店自体のコロナへの対策についても気にしています。
「クラスターの発生源にならないか?」という懸念です。

感染拡大を防ぐためには、いわゆる3密(密閉、密集、密接)を防ぐことが望ましいとされています。

では、コインランドリーの店舗は上記の3密にどの程度当てはまるのか?

店舗は閉め切りの密閉空間です。
店内で待つお客様もいらっしゃいますから、人数が増えれば密集です。
ただ、皆さん黙って待っている方が多いので、密接にはあたりません。
3密の内1/3~2/3と言った所でしょうか?
これはリスクが高いのか、高くないのか・・・。

ただ、店を閉める事は現実的では無いと考えています。
「売り上げが惜しいだけだろ」という声が聞こえてくるかもしれませんが、そうではありません。
「洗濯」という日常生活のインフラを提供する店なので、洗濯ができないと困る方が多くいらっしゃいます。
居酒屋が閉まっても、たまるのはストレスだけですが、コインランドリーが閉まると洗濯物が溜まり不衛生になります。

では、運営を続けたままできる対策は何か?

・入口ドアをあけ放ち換気をする
 →寒い、店内に虫やゴミが入り不衛生

・店内の椅子を撤去し、お客様の店内滞在時間を減らす
 →不便、立って待つ人がいれば意味なし

・こまめな店内の清掃
 →人員体制上ムリ

・アルコール消毒スプレーorジェルを設置し、入退店時に使ってもらう
 →入手困難、盗難の恐れ

私が思いつく対策はこの程度です。
上記の中では、「店内椅子の撤去」が最も現実的かなと思っています。
その前にお客様が減り、自然と密集も解消される気がしないでもないですが・・・。

売上の心配はもちろんありますが、経営者として周囲への影響についても考える時期に来ているのかなと感じています。


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経営するコインランドリーでは度々ホームレスの居座りに悩まされてきましたが、中にはただのホームレスではない方もいらっしゃいます。

毎日のようにやってきて店内で飲酒するおじいさんがいました。
来店時間は昼だったり、深夜だったり。
一度来ると半日以上居座り、ビール、牛乳、パンが定番。
いつも酔っぱらっており、話をしても呂律が回らず。
でも、身なりは小奇麗でホームレス特有のスメルも無く不思議な人でした。

当初は直接お声がけをして、退店を促していました。
声をかけると素直に一旦退店。
でも30分もしないうちに戻ってくる事もしばしば。
余りにもしつこく頭に来たので、ある日ついに110番通報をしました。

まもなく警察官がやってきて、おじいさんに事情聴取。
でも、なんだか様子がおかしい。
話しぶりから警察官と顔見知りのようなのです。

実はこのおじいさん、地元警察官の間では有名な御方。
以前は当店ではない別のお店を「定宿」にしていた方で、過去にも地域のいろいろな場所を転々としており、そのたびに職務質問を受けているそうです。

ここまでの情報だとただの迷惑じいさんですよね。

でも、警察官から「軽度の認知症を患っている」とのお話を聞き、私も少し認識が変わりました。
そう、このおじいさんは認知症だったのです。

私が会話をした時の違和感も、何度も店に戻ってくる行動の異常性も納得ができました。
このおじいさんは、認知症にも関わらず身寄りは無く一人暮らし。
住んでいたアパートも家賃滞納でどうやら追い出された様子。
年金収入はあるものの、ビールとパンに消えている事は明らか。

ハッキリ言って、「保護すべき対象」の人なのです。
このまま放置をしていたら、待っているのは野垂れ死にでしょう。

以前から警察官もこの事は認識しており、役所と連携を取りながら保護施設の斡旋等を行ってきたそうですが、施設に入っても本人が勝手に出てきてしまう事の繰り返し。
しかし、警察も役所も強制的な手段をとる権限はないので、どうにもならないそうです。
本人に意思があり、拒否をされたらそれまでなのです。

私はなんだか切なくなりました。

一体どうすれば良いのか?
このおじいさんはどうすれば救われるのか?
すべてはおじいさんのこれまでの人生の結果。
自己責任と言えばそれまでですが、このまま放置して良いのか?

かと言って当店に居座られるのは大いに迷惑です。
「私の店には来ないで欲しいけど誰か救ってあげて欲しい」
我ながら情けないですが、これが本音です。

この110番の後、おじいさんは私の店に来なくなりました。
警察官の指導が効いたのかもしれませんね。

店としてはホッと一安心ですが、寒空の下おじいさんは今どこにいるのか?

普段の生活では決して交わる事のない人ですが、世の中には似たような境遇の方が沢山いらっしゃるのでしょう。

コインランドリーをやっていると、こんな「社会から抜け落ちかけの人」に出合うこともあるのです。


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コインランドリーを運営していると、こんな問題に遭遇するオーナーが多くいます。

「非利用者による店内居座り問題」

コインランドリーを利用しないにも関わらず、長期間店内に居座る人が必ず出てきます。

近所のお年寄りの社交場になったり、カードゲームをする子供のたまり場になったり。
まぁ、これらはまだいい方です。
店内を汚したり、臭いを発生する事が少なく、利用者にとってもそれほど迷惑になりません。

酔っ払いが店内で寝込む、酒盛りをする。
これもあるあるです。
店内が酒臭くなり、見た目にもかなりマズイ状況です。
特に女性の利用者から見ると怖いでしょう。
でも、あくまでも「一時利用」なのでまだ許容範囲です。

問題は「常連さん」です。
具体的に言うと、ホームレス、認知症、精神疾患のある方々。
これらの方々に気に入られてしまうと、毎日のお散歩(徘徊?)途中の立ち寄り場になったり、定宿になったりします。

酷い時には連日のようにいらっしゃり、半日以上滞在されます。

特にホームレスはそのビジュアルとスメルが厳しく、コインランドリーという「清潔感を売りにする場所」にとっては、最も相性の悪い相手です。

このような歓迎しない訪問者に対し、オーナーが取れる事は限られています。

1.直接対応
2.国家権力による対応
3.居心地の悪い店づくり

まず、「1.直接対応」ですが、これはオーナー自らが相手に対し退店を求める行為です。
店内にいる非利用者への声がけは、「常連化」を防ぐ意味でも有効であると考えています。
「うるさい奴がいる」と思えば、自然と足が遠のくでしょう。

ただ、実際に声をかける時は正直ちょっと怖いです。
想像してみてください、相手は明らかに行動がおかしい人です。
通常であれば絶対に声をかけないような人に、あえて声をかけるのです。
なので、腕力で勝てそうな相手、あるいはほかにお客様いる場合に限り、声をかけるようにしています。

一対一は怖いっす。

直接対応が難しい「本当にヤバそうな人」。
あるいは、何度注意を促してもしつこく来店する人。
こんな人には国家権力である警察に助けを求めます。

私は6年程コインランドリーを経営していますが、これまでに数回110番通報をした事があります。
初めて110番をした時は指が震えましたが、何度かかければ慣れてきますね(笑)。
警察は本当に頼りになるありがたい存在です。

でもですねぇ・・・、残念ながら頼りになるのはその場限りです。
相手の身分確認を行い、注意をして追っ払うまでは良いのですが、警察のお仕事はそこまで。
用もなく店にいるからと言って何か罪に問えるわけでも無く、警察としても手が出せません。

一応、巡回を強化して頂いたり、気軽に呼んでくださいとのお言葉を頂けるのですが、根本解決にならない場合もあり、また来る奴はまた来るのです。

そして最終手段は「居心地の悪い店作り」になります。

オーナーによる執拗な注意、警察官による注意。
これでも十分居心地が悪いのですが、もっと簡単な方法があります。
それは「椅子の撤去」。
これは劇的に効きます。
流石に地べたに座ってまで店に居座る人を、私はまだ見た事がありません。

ただ、この手段はもろ刃の剣です。

椅子が無くなると、店の利用者にとっても居心地の悪い店になってしまいます。
収益悪化の可能性があるのです。

また、椅子の撤去期間も悩みどころです。
店内居座りの常連さんは大概いくつかの「お気に入りの場所」を持っており、一カ所が無くなると他の場所へと移動する傾向があります(警察官談)。

撤去期間が短いと、また戻ってきてしまう可能性が高いのです。
ある程度の間「使えない場所」という認知をさせ、お気に入りから消されなければ意味がありません。

私は一か月程度は撤去したままにします。

これまでの私の経験だと、ここまでやれば一旦被害は収まります。

コインランドリー運営には、もれなくこんな面倒な経験も付いてきます。
ネット上のバーチャルな関係では無く、生身の人間と相対するリアル体験です。
まぁ、飲食店の日常的なクレームに比べれば、圧倒的に数は少なく、内容もカワイイ物かもしれませんが・・・。

問題やクレームが発生しない事業はない訳で、その都度試行錯誤しながら経験値を上げていくしかないですね。


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私の運営するコインランドリーですが、2月の売上は昨年に比べ2.8%のダウン。
なお、うるう年で今年は1日多いため、1日当りの平均値で調整して比較しております。

売上減少は何故発生したのか?
もしかしてコロナ??

コインランドリーは天気が悪い方が儲かる業種です。
今年の売上減少の要因は、単純に雨天日数が昨年より少なかった事が理由かもしれません。

調べてみると、昨年2月に雨または雪を観測した日数は8日。
一方、今年の2月はたったの2日。

やはり天候が原因なのかもしれませんね。

ただ、当店の検索ワード上には、はっきりとしたコロナの影響が出ています。
google広告の機能で、当店がどのようなワードで検索されたのかがわかります。
2月に入り、「コロナ コインランドリー」というワードが時々出てくるようになりました。

もちろん、「コロナ」なんて検索ワードは、今まで一度もお目にかかった事はありませんし、間違いなく新型コロナウィルスの影響でしょう。

コインランドリーの宣伝文句として、
「75℃の高温乾燥で殺菌・除菌ができます」
なんて言葉を使う事があります。

これは、布団のダニ退治や雑菌対策を意図した利用を促すワードです。

今回は「除菌・殺菌」のワードを思い出した人が、コロナ対策としてコインランドリーの利用を考えて検索をしたのかもしれません。

あるいは逆で、コインランドリーを不特定多数が利用する場所として捉える人が、その危険性を調べるために検索をしたのかもしれません。

前者なら良いですが、後者のような方が増えるとマズイですね。

ちなみにコインランドリーで言えば、入口ドアや機器の扉等、人が触る場所については、正直な所ウィルスが付着している可能性はあります。
ただ、洗濯機内は大量の水で毎回洗い流されていますし、乾燥機内部は高温になるのでウィルスも死滅しているはずですから、利用についてあまり神経質になる必要はないかなと思っています。


コロナウィルス対策として、経済産業省から様々な助成金や融資の対策が発表されています。
中でも、セーフティネット保障5号については、私にも少し関係があるかなと思いました。

これは、下記条件を満たす中小事業者に対する、緊急融資制度です。

(イ)指定業種に属する事業を行っており、最近3か月間の売上高等が前年同期比5%以上
  減少の中小企業者
(ロ)指定業種に属する事業を行っており、製品等原価のうち20%を占める原油等の仕入
  価格が20%以上、上昇しているにもかかわらず、製品等価格に転嫁できていない中
  小企業者

前年同期比5%の売上減少とは、かなり低めのハードルであり、対象となる事業者も多いかと思います。

私の場合、今月は前年同月比2.8%減でしたが、もう少し売り上げが下がれば5%減も目の前であり、対象になるかもしれません。
早速対象となる指定業種を確認したところ・・・。

残念ながらコインランドリーは対象外でした。

今後万が一売り上げが低迷しても、耐え忍ぶしかありませんね。

ただ、駐車場業はありましたので、コインパーキングは対象業種になるのでしょう。
とは言え私のコインパーキングは、月間売上がたったの9万程度。
5%の売上減としても影響は4500円。
この程度で窮状に陥る事はありませんし、そもそも融資自体も否決されるのがおちでしょう。

邪な事を考えてはいけませんね。


どうか本当に必要な事業者へ、円滑な資金提供がされますように。


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コインランドリーは基本的には無人経営です。
そのためか残念ながら「盗難」もゼロではありません。

盗難と一口に言っても、大きく2つのケースに分かれます。
被害者が利用者の場合と、お店(私)の場合。

前者で言えば、洗濯物の盗難です。
洗濯物の盗難と聞いて、どんなものが多く盗まれると思いますか?

女性物の下着?

いいえ、違います。
認知件数としてはパーカーとかシャツとか、普通の衣類の盗難の方が圧倒的に多いように感じます。
(下着の場合恥ずかしくて、報告がないだけの可能性もあります)

そして、殆どの場合が「長時間放置された洗濯物」です。
当たり前の事ですが、コインランドリーを利用した際は、早めに洗濯物を取りに行く事をお勧めします。

衣類を盗まれた場合、お店は一切の責任を取りません。
そもそもコインランドリーは、洗濯機の時間貸し業です。
機器稼働中にお客様が店を離れ、その間に盗まれたとしたらそれはお客様の監督責任です。
また、お客様からの求めがあっても、防犯カメラ映像の公開もしません。
プライバシーの問題があります。

もし、お客様が犯人を見つけたい場合は、窃盗事件として警察に届けて頂く必要があります。
その際は捜査協力として防犯カメラ映像を警察に提供する事が可能です。

この辺の理解が無く、クレームをしてくるお客様がいるので困りものです。


一方後者のお店が被害者の場合。
店内の書籍、販売中のランドリーバック、料金箱、両替機等の盗難がそれにあたります。
雑誌盗難は最も頻度が高く、ESSE等の女性誌が良く盗まれます。
きっと罪の意識とか無いんでしょうね。

当店はランドリーバックの販売もしているのですが、料金を払わずに失敬する不届き者も後をたちません。
率で言うと5%未満ですが残念な人々がいらっしゃいます。

バックならまだしも、料金箱ごと盗まれたケースもありました。
数百円しか入っていない事が見えているにも関わらず、それでもワイヤーを切断して盗まれました。

窃盗および器物損壊です。

たかが数百円の為にそこまでするかと信じられませんでしたが、世の中にはそんな人もいるという事です。

幸いなことに両替機強盗に遭った事はまだありませんが、知り合いのお店はやられました。
犯行時の生々しい防犯カメラ映像を見せられ、背筋の凍る思いでした。
黒の目出し帽にバールという「ザ・強盗」な姿で両替機を襲う犯人。
ドラマでしか見た事がありませんでしたが、実際に世の中にいるのですね。


このような犯人達ですが、最後には意外と捕まります。
やはり決め手は防犯カメラ。
イマドキの防犯カメラは優秀で、結構しっかり映ります。

この手の犯人は常習犯が多く、犯行を重ねるうちに捕まるケースが多いです。
両替機でも、店内の料金箱でも、犯行一回当たりの「収益」は多くても数万レベル。
そんな小物を狙う犯人は必然的に数をこなす必要があるわけで、そのうちどこかで足がついて逮捕となります。

ただ残念ながら、逮捕されたからと言って被害額が戻って来るとは限りません。
戻らないケースの方が多いでしょう。

そのような実損に対するリスクヘッジの観点からも、火災保険にはしっかり入っています。
壊された両替機自体は保証対象になりますし、盗まれた現金についても、盗難に関する特約を付ける事で保証されます。

コインランドリー内の現金などたかが知れているので、高額な盗難補償を付ける必要もなく、保険料も数百円レベルです。

防犯カメラを付けようが、警察官立ち寄り所のステッカーを張ろうが、いくら頑張って防犯アピールをしたところで、やられる時はやられます。
それが無人営業の宿命です。
(もちろん対策が無駄とは言いませんし、私自身も力を入れています)

ただ最後の砦はやはり保険ですね。


コインランドリーを営業してみると、世の中の暗部を見る事があります。
多くの人は善人ですが、そうではない人も確実にいる事がわかります。
老紳士が平然と料金箱を盗む姿とか想像できないですよね?
どんなホラー映画よりも怖いですよ。

良くも悪くも世の中の見方が少し変わります。


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