川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

コインランドリー

コインランドリーの波

4月になったので、最新の確定申告書を
持って銀行さん挨拶まわりをしています。

申告書をネタに、融資動向から近所の話ま
で小一時間雑談をするのですが、今年は
なぜかコインランドリーの話を聞かれます。

しかも、全く違うエリアの違う銀行で。


銀行さんにとって、コインランドリー
オーナーはまだまだ珍しい存在のようです。

しかし最近のコインランドリーブームで、
地主や地場の社長さんから、話が来るので
しょう。


そんな時、知り合いにランドリーオーナー
を探すと・・・。

私の事が頭に浮かぶようです。


不動産ではなく「ランドリーの川崎大家」
という妙な状況になっているのかもしれま
せんね。



3行挨拶周りをして、3行ともランドリー
開業希望者の話を聞くのは、単なる偶然とは
思えません。

それほどまでにランドリーは今「祭り」
なんですね。

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ただ一つ感じたのは、ランドリー向け融資
は保守的な印象であった事です。

銀行さんはランドリーに関する経験や知識
があまり無さそうな感じで、新規開業に対す
る融資はハードルが高いようですね。

純粋な「事業性融資」なので、事業計画で
判断をされるのですが、おそらく前例や
類似事例が少ないのでしょう。

融資経験のある支店もあるはずなので、
そこにあたれば話は違うでしょうが・・・。


融資をうけるなら、公庫の方がハードルは
低いのかもしれませんね。

もしくは、保証協会付融資とか?



銀行さんでランドリーの話をすると、
「新規店舗はお考えですか?」
と良く聞かれます。

答えはNOです。


これ以上新規に開店させるつもりは
今の所ありません。

よほどの立地が見つかれば別ですが、
私は一店でいいかなぁ。



よく、「せっかくなら複数店舗持ちたい」
なんて話をする人がいますがピンときませ
ん。

複数店舗を持つ事で、一店の成績が悪くて
も他の店でカバーできますよなんて提案も
されますが・・・。

私にとってのカバー先は、不動産であり
太陽光です。

ランドリーのカバーをランドリーで行うつ
もりはありませんね。

やっぱ怖いですよ、ランドリーは。



そういえば、コインパーキングも同じ提案
をされるなぁ。
決まり文句なんですかね。

失敗は一カ所でもう沢山です!!



幸いなことに、私の店の周辺には
新たなライバル店はできておりません。

でも、他のランドリーオーナー達の周辺で
はライバル店登場の話を良く聞きます。

私が不動産セミナーを行えば、決まって
ランドリーの話を質問されます。

銀行に行けば、希望者の話を聞きます。


皆さんランドリーに興味アリアリの
ようですね。

ライバル登場もそう遠くないのかも
しれません。



真綿で首を絞められているような、
ジリジリとした恐怖を感じます。


いや~、ブームになると怖いですね。


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コインランドリーライバル登場?

不動産融資の借り換えが決まりそうです。

さらば4.5%銀行。
こんにちはnew銀行さん。


そんなわけで、借り換えの打ち合わせに
銀行さんへ行ってきました。


金利は1.5%程度下がり、新たな金融機
関の開拓に成功したわけで、私としては
ウハウハです。


「よっしゃ~!!」


と頭の中でガッツポーズでした。


打ち合わせが終わり、最後に担当者様から
こんな質問がありました。


「コインランドリーってどうですか?」



実はこの銀行、昨年秋に開設した法人の
口座を作った所です。

私が「コインランドリー屋の社長」
なのでこんな質問をされたようです。



法人口座がある銀行ですから、当然の
事ながらアピールタイムとなります。

今後の融資にも関係あるかも
しれませんし・・・。


月間の売上、手残りなどをお伝えしながら

「結構儲かってまっせ」

というアピールをします。



ひとしきり説明をした後で、
行員さんから衝撃の一言が発せられました。



「実は、ランドリーを検討する方が・・・」



マジか!!!(心の声)

私は、背中に冷たいものがス~っと
伝わるのを感じました。


そう、ライバル店の登場です。

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いやね、最近ランドリーはバブル状態です
からいつかはライバルが来るかもとは
思っていました。

でも、リアリティは無かったわけです。



しかし今回、現実にランドリーを検討し
銀行に相談するレベルの方がいらっしゃる
事を始めて認識した訳です。

他人事だった敵が、突如目の前に現れた
感じです。

あ~怖い。



その後、
「開業後数年は赤字で厳しいですよ」
とか
「回収まで意外と時間がかかります」
など、ランドリーを軽くディスっておきま
した。

あんまりディスると自らの首も絞まるわけ
で難しい所です。



銀行さん。
ランドリーなんて水物ビジネスに
融資なんかしないでね(笑)。



たとえ売上好調でも、ライバル店の登場で
一気に売上半減の可能性もあるのが
この業界です。


隣に新築が出来ても関係ない
不動産賃貸業とはわけが違います。


利回り換算したら50%以上。
なんて、不動産の表面利回り以上に
ナンセンスです。


あ~、怖い怖い。




2月25日13時より、渋谷でコインラン
ドリー、パーキング等のセミナーをします。

もちろん、不動産の事もお話します。

参加無料なので、お時間がございましたら
お越し頂ければ幸いです。

詳しくはコチラへ。



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コインランドリ近況

最近は、どこに行ってもコインランドリー
の事ばかり聞かれます。

という訳で、久しぶりにランドリーネタを。
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お陰様で私の店は順調です。
9月の長雨は、ガッツリ頂きました。

開業資金と同規模の所有アパートと比べ、
手残りは5倍近くに。

もう、アホらしくてアパート経営なんて
やってられまへんわ~。

( ̄∇ ̄;)ハッハッハ



感じ悪くてゴメンナサイ。

3年目にしてようやく軌道に
乗ってきたことは事実ですし、
現時点では「開業して良かった」
と感じています。



でも、やはりコインランドリーは
注意した方が良いです。



最近。
特に今年に入ってから、新規参入者の
猛烈な「熱気」を感じます。


九州地盤のWASHハウスが関東に
進出したり。

エレクトロラックスの店が
テレビで取り上げられたり。

FCの事業説明会参加者が激増したり。



「不動産をやりたいけどできない人」が
ランドリーに目を向け始めて
いるようです。



でも、考えてみてください。

私も含め、FCを使って開業しようと
する人は、所詮その程度の人です。

自分で出来ないから、人のノウハウを
借りてうまく儲けてやろうと。


「時間を金で買う」


と言えば聞こえはイイですが、
やっぱり甘ちゃんなんだと思います。

まぁ、私もそんな甘ちゃんの
一人ではありますが・・・。



アパートは、隣に新築ができても
ほぼ影響はありません。

一方ランドリーは、500m先に店が
できれば大きな影響を受けます。

実際ランドリーは出店ラッシュです。
ライバル登場で影響を受けている
オーナーも知っています。


ライバルはある日突然現れます。

その時、どうやって戦うか?



後から設備を変えられません。
綺麗さも新店舗には負けるでしょう。

そもそも、洗って乾燥するだけです。
特色なんて出しにくいですね。


「価格」

勝負するならここに行きつくでしょう。



ところで、FC開業と個人開業。
同規模の店で初期コストが
どの程度違うがご存じですか?

私が見た中では、半額程度で
開業している所もありました。

こんな店が近くにできたら、
もう価格勝負もできません。


本気で取り組む人はここまでやってます。
FC開業の甘ちゃんが太刀打ちできない
レベルです。

思わず背筋が寒くなりました。



また、FC側も最近はかなり強気です。
ここ数年で、開業費用が2割程度
上昇しています。

ランドリーがメジャー化し、
開業希望者が殺到した結果、
需給のバランスがかわりつつ
あるようです。


それでも今なら利益は出るでしょう。
低金利なので借入の負担も少ないです。

でも、損益分岐点は確実に上昇しており、
不採算店になるリスクは以前より
高まっていると思います。



ランドリーは最初の1年大赤字。
2年目イーブン、3年目から回収。
6~7年かけて投下資本回収完了。
残り10数年が純利益収穫期。

結構時間がかかる事業です。


その間にライバルが登場しても
大丈夫ですか?



ライバル登場であっという間に
追い込まれるコインランドリー。

人口減と老朽化で、真綿で首を
絞められる不動産投資。


どちらも真面目に考え始めると
怖くて夜も眠れません(笑)。



もし、それでも一歩踏み出す
勇気ある変態の方は、早めに開業
されることをお勧めします。

先に借金を返せれば、その分価格勝負に
応じる事も可能です。

ライバル不在の内に売り上げを
伸ばし、体力強化だって図れます。

やる気があるならお早めに。



また、私はFC開業を否定はしません。

「やってる人はもっと努力している」
という事を言いたかっただけです。


せめて、複数のFCの説明会を受けてみて
違いや強みを見極める事は、最低限必要
と思います。

自戒を込めて・・・。



最近の過熱っぷりや、自力開業の
方々を見ていると、2店舗目開業には
どうしても慎重になってしまう、
今日この頃です。


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円高でええんだか?

私の生活には、為替が結構密接に
関わっています。

10年前に購入した、ドル建ての
ゼロクーポン債。
先月末に償還を迎えました。

少し前まで1ドル=110円越えが
あっという間に、1ドル100円へ。

償還間際でまさかの1割ダウン(涙)。


マイナスにはなりませんが、
償還間際での急激な円高は
面白くありませんね。


とりあえず償還金はドルのまま保有し
様子を見たいと思います。



一方、コインランドリーにとって
円高は追い風です。

ポイントは「プロパンガス」。

当店では、ドル建ての価格に連動して
値段が決まります。

だから、円高になるほど単価は下がります。
(正確には原油相場にも依存します)

コインランドリーにとって、
ガス代は大きな固定費です。
毎月何万もかかります。

円高万歳ですね。


「円高は輸入に追い風」

という事を、身をもって体験しております。


日本はエネルギー輸入大国。
円高でエネルギーの調達価格が安価になる
なら計り知れないメリットがあるでしょう。


逆に円安がいかに怖い事か・・・。

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その他にも、外国株、外国債券。
いろいろと投資を行っておりますが、
昨今の円高により絶賛値下がり中(涙)。

でも、コツコツ購入を続けてきたので、
トータルでは国内株を上回るプラスを
維持しております。

時間を味方に、短期の下落をヘッジした
感じですね。

ドルコスト法万歳?



為替の動きはわかりません。

ドルコスト法で購入しても、
絶対安全な訳ではありません。


いままで右肩あがりだから、
短期的にいろいろあっても
今後も右肩上がりだよね?


ドルコスト法は、こんな前提に
基づくだけで本来根拠は
ありません。

単なる気休めです。



だからと言って、為替から逃げるわけにも
いかないと思います。


国内資産だけで、効率的な運用が
できるのか?

預金や国債では物価上昇に負けます。

少子高齢な日本とイケイケの外国。
成長するのはどっち?


円安になれば、物価が上がるのは
火を見るよりも明らか。

国内資産だけで物価上昇に太刀打ちできる
のか?



逆に円高になったら??
日本が無事で良かったですね(笑)。
国内資産が元気よく稼いでくれるはず。



円高/円安。
いつ、どのくらい、どちらに振れるかは
わかりません。

でも、どちらに振れても太刀打ちできる
よう備えておく必要はあるでしょう。



対象はどうあれ、やはり外国資産での運用
も必要なんだと思っています。


為替からは逃れられないですね。



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思い込みって怖い

自分が「知らない」と認識している事は
「知ろう」とするので大丈夫です。


しかし、「知っている」と思いこんでい
る所に落とし穴が潜んでいます。


今回は火災保険のお話です。

私の経営するコインランドリーに
火災保険を掛けておりますが、
危うく保険金が出ない所でした。



アパート等の所有物件に火災保険を
掛ける場合、対象は建物全体に
なりますね。



一方、賃貸店舗で経営を行っている
コインランドリーの火災保険は
対象が少し異なります。


基本的には「部屋」と「物」に
保険を掛けます。



「部屋」とは、借主である私の過失で
法的に賠償責任が発生した際に、部屋の
破損、汚損、滅失の修繕費用に対する
保険になります。


オーナーの資産に対する保険とも
言えます。



一方「物」とは借主である私の所有物
に対する保険です。


実は、ここに落とし穴がありました。



私の所有物にも厳密には2種類あります。


一つは、洗濯機、乾燥機、等、
店舗内に備え付けてある物。


もう一つは「造作」です。

具体的には、開業にあたり私が設置した
造作物。

壁、扉、自動ドア。
クロスや床のCFも対象です。



火災保険の項目も、「設備・什器」と
「造作」が別項目となっておりますが、
私はここを理解しておりませんでした。


すべて「設備・什器」として加入してい
たのです。

これでは、造作物については一切保険金
は出ません。


具体的に言えば、店に車が突っ込んで
入口の自動ドアを破損した場合、
一円も保険金が出ない状態でした。


「物体の衝突」自体は保険対象ですが、
「自動ドア」が保険対象外だったのです。



なぜこんな事に気が付いたのか?

先日、保険の更新手続きを行った際、
担当者との雑談の中で、偶然分かった事
です。

いや~、本当に偶然でした。


「先日の大雪で雪かきが大変でしたよ」
なんて話から、

「スリップして車が突っ込んだら?」

という話に。



私:「自動ドア壊れたら保険出ますよね?」

担:「貸主責任じゃないですか?」

私:「私が後から設置したのですが・・・」

担:「自分で付けた造作は保険対象外です」

私:「えっ?」

担:「えぇっ?」



と、ここで認識違いに気が付きました。

ホント、私アホですね。



こんな状態が開業からほぼ2年続いてお
りました(汗)。

今まで何もなくて良かったです。



下手にアパートで何度も保険契約を行っ
ていた分、火災保険を分かったつもりに
なっていたのでしょう。


店舗向けの火災保険は初めてであったに
も関わらず、認識が甘かったようです。


「どうせ同じだろう」
「似たようなものでしょ」
「わかっている」


こんな思い込みは怖いですね。

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それにしても今回は、大雪のおかげで助
かりました。

先日、関東に大雪が降っていなければ、
今でも認識間違いに気が付かなかったで
しょう。

大雪なんて、一年に一度あるかないかの
事です。


やはり今年はツキがあるのかも(笑)。


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