川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: コインランドリー

しょーもないタイトルでゴメンナサイ。

さて、9月一発目のネタはコインランドリーです。

皆様もご存じの通り、8月は猛暑続きで殆ど雨が降りませんでしたね。
関東地方も連日の35℃超え。
洗濯物なんて2時間も干せば乾いてしまいますから、乾燥機の出番はありません。

私の店は徒歩や自転車でいらっしゃるお客様がメインです。
車ならまだしも、この暑さの中誰が好き好んで洗濯物を抱えてランドリーに行きたいと思うか?
そりゃ、布団等の大物洗いも減りますね。
洗濯機の出番もありません。

基本的に夏はコインランドリーの出る幕がないのです。

7月は記録的な長雨で大いに売り上げを伸ばしましたが、8月は酷暑のため対前月比4割以上の減少。
結局7月と8月を足して2で割ると、普通の月と同じだったりします。

まぁ、天気にはかなわないですね。

ただ、少し深刻なのは3月から続く謎の売上減。
対前年比10数パーセント減が続いており、この傾向は売り上げ好調だった7月も、酷暑の8月も同じ。
天候のせいでは無いようです。

この間近隣へのライバル店出店は無し。
周辺の店の価格を調査しましたが価格変動も無し。
原因がわかりません。

ただ、売上減が始まった時期とピッタリ合うのが「コロナ」です。

お客様の生活パターンが変わり、週末のまとめ洗いが減ったのか?
コインランドリーという不特定多数が使う場を敬遠する人が増えたのか?

3月は12%減。
4月は20%減。
5月以降は持ち直し毎月10~12%減程度。

コロナに対する世の中の(マスコミの?)恐怖感に似ている感じですね。

まぁ、売上減の理由が本当にコロナの影響かどうかはわかりません。

短絡的に原因をコロナに求めてはいけないのかも知れませんが、今の所他に思い当たる事が無いのが怖いですね。

日照りもあれば雨もある天気は、コインランドリーにとって味方になる事もありますが、ウィルスは敵にしかならないようです。

ただ、売り上げが10%下がっても、当店はまだまだ黒字経営。
無人経営というコインランドリーの利益率の高さに救われています。
今はできる事をやりながら、耐えるしかないですね。


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私の運営しているコインランドリーで、窃盗事件が発生しました。
まぁ、事件とは言っても被害額は500円というショボい額であり、大した話ではないのですが、今回は初めて警察に被害届を出しました。

私の店では、ランドリーグッズの無人販売を行っており、料金徴収用に鍵付きの貯金箱を置いています。
その貯金箱がこじ開けられ、中の売上金が盗まれてしまいました。

犯行の一部始終は、防犯カメラにバッチリ録画されています。

フルフェイスのヘルメットにマスクという怪しい姿で深夜に入店。
店内を物色し一旦退店。
再び入店し犯行に及び退店。
タオルを持って再び入店し、指紋をふき取り退店。

この間5分程。
手慣れた手つきから常習犯ではないかと思われます。

実は私の店では、半年の間に3回同様の窃盗事件が発生しています。
被害額も少額ですし、わざわざ警察を呼ぶのも面倒なので放置していましたが、今回ばかりは頭にきました。

たった500円を盗むのに、わざわざ指紋までふき取るかねぇ?

なので、初めて警察に被害届を出す事にしました。

通報すると2人の警察官が来てくれて、現場検証をしたり、指紋を取ったり。
店内防犯カメラ映像はもちろん、周囲の店の防犯カメラ映像も確認して頂きました。
最後に被害届を作成し終了。
所用時間約2時間。

被害額がたった500円であるのが申し訳ないくらいの熱心なお仕事ぶりに、恐縮しきりでした。

これまでも、酔っ払いの追い出し等、くだらない理由で何度かお世話になっておりますが改めて警察官の皆様に感謝です。


そして、最後に警察官の方から言われた事。

「可能であれば無人販売は辞めて頂きたい」

もちろん、お金を盗む犯人が100%悪いのは当然です。
でも、「犯罪を誘発する環境」を作っているのは私です。
無人の店舗にお金がある事が分かれば、盗む人が出てくるのは当然の流れですね。
犯罪予備軍を犯罪者にしてしまうキッカケを作っているとも言えます。

結果として犯罪者は増え、警察官の仕事も増えます。
地域防犯という観点からは、あまり好ましくない施設というわけです。

言われてみれば確かにそうです。
私は単純に「顧客サービス」として無人販売を行っており、ある程度盗みが発生するかもしれないなとは思っていました。
しかし、地域防犯までは考えてもいませんでした。

これって、アパートも同じなのでしょうね。
外灯が暗い、敷地内の荷物が多い、ごみが散乱等々。
暗がりでは痴漢被害がでるかもしれませんし、外に物が置かれていれば放火のターゲットにもなりかねません。

管理がイマイチのアパートは、入居率低下以外にも、地域防犯の観点からも良くないですね。

コインランドリーもアパートも、地域とのつながりが無縁ではありません。
お金の問題だけでは無く、地域の中でいかに迷惑をかけないかという点も大事です。

そんな事を改めて考えさせられました。


ちなみに今後の無人販売についてですが・・・。

申し訳ありませんが、続行させて頂きます。

私も商売でやっているので、顧客サービスは大事です。
だからこそ、ご好評頂いている無人販売を簡単に辞める訳にはいきません。

「何も反省してないじゃないか!、結局金か!!」

とお叱りを受けそうですが、もちろん対策を強化した上での継続です。

犯罪を抑止するためには2つのポイントが重要であると、警察官の方にアドバイスを頂きました。

ポイントは、「残さない、その気にさせない」

【対策1:こまめな売上回収】
お金さえ残っていなければ、そもそも犯罪は発生しようもありません。
料金箱にお金をなるべく残さないよう、まめな回収を行います。

【対策2:めんどくさそうな料金箱】
壁付けにするとか、鍵を複数付けるとか、現状よりも「めんどくさそうな料金箱」に変更します。

これで何とか歯止めをかけたいです。


「地域防犯のため無人販売は辞めて欲しいけど、そこまでの強制力はない警察」と「売上や顧客サービスのために無人販売を続けたい私」

「コロナ感染予防の観点から夜のお店の営業は辞めて欲しいけど、そこまでの強制力はない都道府県」と「雇用や自らの生活のため営業を続けたいオーナー」


少し構図は似ているのかも。
可能な限りの対策を行い、折り合いを付けながらやって行くのが重要なのでしょうね。


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私が運営するコインランドリーは、5月に入り復調の兆しが見られます。
5月の売上は前年同月比11%ダウン。
前年比マイナスではあるものの、前月のマイナス18%からは復調。
明らかにお客様が戻ってきた印象です。

緊急事態宣言が解除され、通常の生活リズムに戻る人が多くなると共に、コインランドリーの需要も増えてきたのかもしれませんね。

コインランドリーは学生や会社員等のまとめ洗い需要があります。
ところが、学校が休み&出勤日数が減ってしまうと、家に居る時間が増えます。
暇な時間も増えるでしょうから、「あ、暇だから洗濯でもするか」と、自宅で小まめに洗濯をする人が増えたのではないかと思います。
ちょうど気持ちのイイ陽気で、洗濯物も良く乾きますしね。
その結果として、コインランドリーに行く人が減った。

上記はあくまでも私の想像ですが、コロナによる生活パターンの変化により、
「コインランドリーへ行く」という行動のピースが抜け落ちていたのではないかと。

それが、元の生活に戻る人が増えた事により、再び「コインランドリーへ行く」という行動も戻ってきたのかもしれませんね。

売り上げは復調傾向なのですが、気になる事が一つ。
そう、ヤツがやってきました。
コロナより何百倍も怖いヤツが・・・。


「ライバル店登場!!」

キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!


このご時世ですが出来てしまいました。
しかもかなりの至近距離。

先日私がブログで「コロナよりライバル店ができたら怖い」なんて記事を書いた呪いでしょうか?
まさかこんな近くに潜んでいたとは・・・。

相手はまだオープン前なので価格帯はわかりませんが、機器構成は当店と同等かやや上。
最新式のお店ですから内装はもちろん綺麗です。

ライバル店が開店すると最初はゆっくり、でも確実にジワジワ売り上げが下がり始めます。
1~2年くらいかけてゆっくりと。
そして、最終的には売り上げが最低2割、悪いと3割減少する事が予想されます。

これがコインランドリーの怖い所です。
どんなに調子が良いお店でも、ライバル店の登場で突然収支計画が変わってしまうのです。

さて、ライバル店を前に私はどうするのか?
残念ながら、一発逆転の秘策はありません。

コインランドリーは差別化が難しく、そもそも古い店が新しいお店に機器構成で勝てるわけがありません。
それ以外の所でいかに手を抜かないかという事です。

・サボっていた広告宣伝活動(チラシ・ネット)を強化
・価格帯の見直し(不毛な安値合戦はしたくないですが)
・固定費の見直し(削減対象はもうないですが)
・店の綺麗さを保つ
etc

地味な事を地道にやって行くだけですね。

さて、戦略を練る事にしますか。
燃えてきたぞ~!!


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私の運営するコインランドリー。
4月の売上は前年同月比18%ダウンとなりました。

天気の影響かもしれないと思い調べた所、2019年4月に雨が降ったのは8回。
一方、今年の4月は7回とあまり差はなく、天候の影響は少ないと思います。

土日祝日は売り上げがあがるので、その日数の差による影響かもしれません。
知らべてみると、昨年4月の土日祝日は10日、今年は9日。
1日多い昨年の方が売り上げは優位ですね。

ただ、今年はコロナの影響で、ず~っと土日みたいに家に居る人も多いと思われ
どちらが優位かは微妙です。

ちなみに、ライバル店が周囲に出来た様子もありません。

以上より、売り上げが18%減った理由はやはり「コロナ」の影響と考えるのが自然です。

セーフティネット保証5号を超え、20%減が要件の4号が見えてきました。
まぁ、運転資金にはまだ困らないので、融資を受けるつもりは今の所ありませんが・・・。

「洗濯」という行為はは生活に必要不可欠なものだから、コインランドリーはあまり影響を受けないのかなと当初は楽観視していました。
しかし現状はガッツリ影響を受けています。
コロナおそるべし。

それでも、コインランドリーだからこそ、ブログネタになる程度の影響で済んでいるのでしょう。
コインランドリーの固定費は、電気ガス水道代金と家賃とパートさん一人分程度。
売上は毎日入ってくる日銭商売。
仕入れが必要な商売や、人を多く雇う商売に比べれば、売り上げが減っても粘り強い商売ではあります。

大儲けはできないけれど、コツコツやるには悪くないのかもしれませんね。
改めてランドリーの利点を見せられた思いもあります。

ただ、そのようなコインランドリーの利点を強調し、このご時世でも商魂逞しい業者さんもいらっしゃいます。

知り合いのオーナーさんに教えて頂いたのですが、例えばこんな所
HPをみてビックリしました。

「新型コロナでコインランドリーの需要が高まる」そうです。

いやいや、ガッツリ売上は下がりますから。


「コインランドリーはウィルス対策になる」そうです。

いやいや、外出する方がリスク高いんじゃね?

もうツッコミ所満載過ぎ(笑)。


まぁ、業者さんも商売ですから、社会情勢がどうであれ売り上げを伸ばし利益を追求しなければなりません。
何でもいいから煽りたい気持ちもわかります。

でもね・・・。
節操が無さ過ぎじゃね?

こうして節税商品として滅茶苦茶にライバル店が増えていき、コインランドリーの売上は減少します。
ホント、コロナよりよっぽど怖いです。


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私が経営するコインランドリーの3月の売上を集計しました。
なんと、過去6年間でワースト2位の売上。

もっとも悪かったのは1年目の売上ですが、1年目のコインランドリーと言うのは認知不足で赤字が常のような状態ですからあまり参考になりません。
2020年3月の売上は、実質これまでのワースト1位と言えるでしょう。

3月の売上低下がコロナの影響かどうかはわかりません。
ライバル店の影響でここ数年は売り上げが低下傾向にありましたから、たまたま3月が悪い数字だったのかもしれません。
記録的暖冬後の気温の乱高下で、衣替え需要がまだ十分に発生していないのかもしれません。

ただ、気になるデータもあります。
私が経営する別のコインランドリー店ですが、1日当りの売上平均が3月は2月より減りました。

通常コインランドリーの需要は1月2月が底で、3月4月はググっと増えていきます。
3月の売上が2月よりも悪い事は今まで経験がなく、少々気味が悪いです。

この先コロナの影響がコインランドリーにどの程度あるのか、もう少し推移を見守る必要がありそうです。


コロナの売上への影響はもちろん気になる所ですが、お店自体のコロナへの対策についても気にしています。
「クラスターの発生源にならないか?」という懸念です。

感染拡大を防ぐためには、いわゆる3密(密閉、密集、密接)を防ぐことが望ましいとされています。

では、コインランドリーの店舗は上記の3密にどの程度当てはまるのか?

店舗は閉め切りの密閉空間です。
店内で待つお客様もいらっしゃいますから、人数が増えれば密集です。
ただ、皆さん黙って待っている方が多いので、密接にはあたりません。
3密の内1/3~2/3と言った所でしょうか?
これはリスクが高いのか、高くないのか・・・。

ただ、店を閉める事は現実的では無いと考えています。
「売り上げが惜しいだけだろ」という声が聞こえてくるかもしれませんが、そうではありません。
「洗濯」という日常生活のインフラを提供する店なので、洗濯ができないと困る方が多くいらっしゃいます。
居酒屋が閉まっても、たまるのはストレスだけですが、コインランドリーが閉まると洗濯物が溜まり不衛生になります。

では、運営を続けたままできる対策は何か?

・入口ドアをあけ放ち換気をする
 →寒い、店内に虫やゴミが入り不衛生

・店内の椅子を撤去し、お客様の店内滞在時間を減らす
 →不便、立って待つ人がいれば意味なし

・こまめな店内の清掃
 →人員体制上ムリ

・アルコール消毒スプレーorジェルを設置し、入退店時に使ってもらう
 →入手困難、盗難の恐れ

私が思いつく対策はこの程度です。
上記の中では、「店内椅子の撤去」が最も現実的かなと思っています。
その前にお客様が減り、自然と密集も解消される気がしないでもないですが・・・。

売上の心配はもちろんありますが、経営者として周囲への影響についても考える時期に来ているのかなと感じています。


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