川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

コインパーキング

パーキング赤字報告

久々ですがパーキング赤字のご報告を。



【2017年5月実績】

2060円の赤字(涙)


5月も微妙な赤字を垂れ流しております。



「減価償却を考えればプラス」

なんていわれる事もありますが、
違いますよね。


「設備費用」として実際に前払いした分を、
毎月課税所得から引いているだけです。


実際のキャッシュアウトを伴わない、
アパート建物の減価償却とは分けが
違います。


出したお金は戻らない・・・。



ちなみに、2017年5月までの
実績はこんな感じ。


1月:-4960円
2月:-1860円
3月:+9140円
4月:-60円
5月:-2060円


中学生のおこずかいみたいな
金額が並んでいますね(笑)。



開業からはや22ヶ月。

その間の単月黒字は5回だけ。

累積赤字は47.6万円。


無策だった最初の4ヶ月(-20万円)、
起死回生を狙った電柱広告(-20万円)
これが大きく影響しています。



ホント電柱広告は無意味だった。

ろくに効果測定もしないで1年契約
にしたのは甘かったですね。

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電柱広告の経費をご存じでしょうか?

看板作成費1枚2万円弱で、
毎月の広告費は1枚2千円程度です。


私は5枚作成したので、看板初期費用が
10万円弱。

1年間広告を出したので費用は
10万円程度。

広告は1ヶ月単位の契約で、
1年前払いをしたからと言って
割引の特典はありません。


ならば、毎月様子を見ながら慎重に
考えるべきでした。



コインパーキングの場合、施策を
するとその反応は早く、見極めに
時間がかからない印象です。


価格変更をした場合は、1~2か月で
稼働率に差が出ます。

Webの露出を増やした時は、翌月から
売上が大幅にUPしました。



一年も電柱看板の様子を見る意味など
無かったわけですね。

いい経験になりました。



さて、次はどうしよう?

土日は回転率が低く、一日中停めて
いる人が多いのではないかと思っています。

ならば、土日だけ一日最大の料金を
100円上げてみようかな?


月に1000円程度しか変わらないかも
しれませんが、やれる事は少しでも
やって行きたいと思います。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

フリー質問コーナーもありますので
疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。



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パーキング久々黒字

大阪のコインパーキングが、一年ぶりに
単月黒字を記録しました。
 
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と言っても、たった6千円程度(笑)。


300万円払って、久々6千円の黒字で大喜び。
アホですな。



一体何が起こったのか?



最近やった事と言えば、一年間続けてきた
周辺の電柱広告をやめたくらい。


電柱広告はホント無意味でした。


動線を考えて広告を5カ所に設置。
一年間の売上変化を見て、徐々に場所を
絞っていこうと思っていましたが・・・。

サッパリ売り上げの変化は無し。
本当に全然変化なし。

12万円もの大金を使ったのに
本当に本当に変化なし。

もうねぇ、凹みましたよ(涙)。



パーキングに限っても、リパークやタイム
ズなど大手は結構電柱広告を出しています。

フツーに考えれば、ドライバーは電柱看板
なんぞ見ないと思っていました。

しかし、大手がやっているなら少しは意味
があるのかも?と思ったわけです。


結果はあえなく撃沈。
やはり自分の直感通り、意味がなかった。


まぁ、たまたま私の現場にはマッチしなか
っただけかもしれませんが・・・。


世の中Try&Error。

やってみないとわからないですね。



話を戻し、今月が黒字だった理由に
ついて考察してみました。

ズバリ「季節要因」のようです。


実は、昨年も3月、4月は黒字でした。
他の月より、1万円売り上げが多い感じ。

そして、平日の稼働が大きく伸びています。


・年度末は仕事で車の利用が多い?
・引っ越しが多い?
・近隣学校の卒業/入学等で利用?


おそらくこんな所かと思います。


昨年の推移と同じだとすれば、
4月も黒字のはず。
でもその先は深い暗黒が・・・。


まぁ先の事を考えても仕方がありません。
とりあえず今月の黒字を祝いましょう。




引き続き、パーキング救済サポーターを
募集しています。

大阪市鶴見区の鶴見緑地近くの我が
パーキングを、PPParkに掲載すべく
投稿のお手伝いを頂ければ幸いです。


投稿は簡単。
PPParkアプリをダウンロードしGPSをON。
現地での写真撮影と、料金等必要事項を
アプリから投稿するだけ。
(アンドロイドのみ投稿可能)

なお、PPParkに掲載された場合は
投稿をして頂いた方に、報奨金として
1万円を差し上げます。

住所など詳細については、
コチラよりお問い合わせください。


貴方の投稿で赤字パーキングが変わるのか?
これは社会実験です。



ご協力よろしくお願いします。


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赤字パーキング最新情報

久しぶりに当方所有の赤字
コインパーキング近況を
ご報告します。


一言で言えば状況は「相変わらず」です。

毎月数千円の「安定した赤字」を計上し、
キャッシュフローの低減に貢献して
くれています(泣)。



契約期間は残り1年半。


契約途中打ち切りのペナルティと
月々数千円の赤字を比較すると、
このまま満期まで継続する方が
損失は少ない計算です。



明細が送られる都度「つまらない思い」を
毎月しておりますが、契約満了までは
このまま続けるつもりです。

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ただ、コインパーキングは
粘り続ければ一発逆転もあるのかな?
とも思い始めました。


自宅周辺では、最近コインパーキングの
閉鎖ラッシュです。

しっかり稼動しているパーキングでも
何故か続々と閉鎖しています。

閉鎖した後は、戸建、アパート、その他
いろいろな建物に生まれ変わっています。



これはどういう事か?


コインパーキングは基本的に
「地主さんの一時の暇つぶし」
だと思っています。

使い道が無いから「とりあえず」
コインパーキングにでもしておくか。


「と・り・あ・え・ず」


こんな考えの人が多いのではないか
と勝手に想像しています。


駐車場は固定資産税が高いですし、
相続の際にも当然評価が高くなります。

だからこそ何かのきっかけで売却や、
建物を建てる必要が発生し、パーキングか
ら転換する事が多いのかもしれませんね。




さて、あるパーキングが閉鎖されると
周辺のパーキングはどうなるか?

当然稼働率がグッと上がります。

これは見ていれば明らか。


ならば、私の赤字パーキングも、
粘り続ければ周辺のパーキングが閉鎖され
そのうち黒字になるのでは・・・。

そんな淡い期待を抱いておりますが、
単なる塩漬け株投資と同じですね。


あ、私は借り土地だから、オーナーさんが
売りに出してしまうかも・・・。

意味ないじゃん(笑)。




最後に読者の方々へお願いがあります。

再三に渡り、PPParkというパーキング検索
サイトへの登録を試みておりますが
うまくいきません。


そこで、現地で当方のパーキングを
投稿して頂ける方を大募集。

投稿しPPParkに掲載された場合には、
当方より「1万円」を差し上げます。

パーキングの場所は、大阪市鶴見区。
花博記念公園鶴見緑地のすぐ近くです。

ご協力を頂ける方には、詳しい住所を
お知らせしますので、ブログ右の
問い合わせフォームよりご連絡を
お願いいたします。
 

なお、投稿はAndoroidのスマホのみ
対応しております。

GPSをONにして現地にて写真撮影を行い、
PPParkアプリから投稿する仕様です。


実は、予め撮影した現地写真を使い、
遠隔地から投稿を行った事もありますが
ダメでした。

綺麗な写真を使ってもやっぱりダメ。


おそらく投稿時に、GPS情報などを合わせて
発信しているためと思われます。



ダメ投資家に愛の手を。

ご協力の程よろしくお願いします。



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8月のパーキング実績

月一回のお楽しみ?
8月のコインパーキング実績を
お知らせします。

8月から料金を半値に値下げ。

圧倒的低価格を
武器にした結果は??

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前月比17.6%ダウン
約2.5万円の赤字・・・。



予想通りの赤字拡大(涙)。

でも、料金を半値にしても
売上は半減しませんでした。


何故か?


回転率が15%増加!!
利用が増えたのです。


昨年8月のデータが無いので、
季節要因の可能性もありますが、
回転率はオープン以来最高。


「安ければ使う」


というニーズは、コインパーキング
でもあるようです。



また、これまでは土日の利用が
多かったのですが、8月は平日が
逆転。

これまでにない傾向であり、
利用者層が変わっている
可能性があります。



この価格をしばらく継続し
様子を見たいと思います。


「あそこのパーキング安いよ」


という「認知」が広まれば
もう少しお客さんが増えるかも?



9月にご期待ください!!


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激安戦略

パーキングは今月も赤字。
前月比+5.9%

約1.5万円の赤字・・・。


先月、パーキングのご協力について
お願いをしたところ、多くの皆様より
ご支援を頂きました。

本当にありがとうございます。

ダメ投資家の失敗にお付き合いを
頂き感謝いたします。



そして、今月よりもう一つ
実験的な試みを始めています。


それは・・・。

「激安戦略」
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なんてあんちょくな・・・(笑)。


周辺のコインパーキングに比べ
半値の価格設定を設定します。

「出血大サービス!!」

いや、ほんと鼻血もでませんよ(涙)。



パーキングは回転率が命です。

一日ず~っと満車でも、同じ車が
長時間駐車するだけでは
儲かりません。


「一日最大○○円」


ってありますよね。

あの売り上げだけでは
ホント儲かりません。


1時間ごとに車が入れ替わるような
場所が理想的なわけです。



今回の激安戦略では、この回転率の
変化を見たいと思いやってみました。


コインパーキングの利用に対し、
価格はどの程度影響するのか?

立地の悪さを価格でカバーすることは
可能なのか?

カバーするとしたら、どの程度の
価格差が必要なのか?



アパートでも、コインランドリーでも、
「価格が安ければ入る」
という面は多々あります。

じゃあ、コインパーキングは?

そんなデータ私は知りません。

だったら自分で試してみよう!!


毎月の赤字が1万でも2万でも
この際大差はありません。

同じことを繰り返すより、
ちょっと遊んでみようかと。

身銭を切って検証します。



半値でサービスを提供すれば、
検索サイトでも目立つはずです。

夏場は厳しいかもしれませんが、
汗をかかない時期になれば
200m歩いても安い方にする
人が出るかもしれません。

なので、とりあえず3か月間は
価格を継続し様子を見てみます。



回転率が変わらなければ、
赤字は今までの倍に増加。

回転率が倍になれば、
今までと同じ赤字額。

それ以上に回転率があがれば
黒字幅拡大。



さて、結果は如何に??


ちょっと面白そうでしょ?


もはや、投資ではなく実験室に
なっていますがまぁ良いかと。



折角なので、いろいろ試してみます。



最後に告知を一つ。
9/7に不動産に関する無料セミナーを行います。

お時間が御座いましたら、ご来場頂ければ幸いです。

詳細はコチラ



今回のお話が少しでも
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