川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: コインパーキング

8月のコインパーキング売り上げが出ました。

前年同月比18.4%マイナス!

今月も前年割れは止まらず、今年3月以来6ヶ月連続となりました。
ちなみに前年割れの状況は以下の通りです。

3月:-11.4%
4月:-18.6%
5月:-25.3%
6月:-12.4%
7月:-18.4%
8月:-18.4%


コロナで騒ぎ始めた3月からマイナス。
緊急事態宣言が出ていた5月に最大のマイナス。
緩和ムードの6月にいったん持ち直すも、第2波に騒ぎ始めた7月より再び下降。

この傾向はコインランドリーもほぼ同じ。
まさに世相を反映した売上推移ですね。

という事は、第2波が落ち着いた9月は、売り上げが少し戻るかな?
勝手な希望的観測です。

コロナに騒ぎ始めてからもう半年なんですね・・・。
半年もたてば、新たな生活習慣も馴染んでくる頃かと思います。

今や、私の妻はすっかりテレワーク。
殆ど家に居るのに仕事が普通にできているようです。
通勤電車に揺られていた今までの生活はいったい何だったのか?

リモートでもかなりの事が出来る世の中へと強制的に変えられた事は、コロナ禍にあってよかった事の一つかもしれませんね。
やっぱり、移動するってメンドクサイじゃないですか。
移動が減ればその時間を別な事に使えるし、エネルギー消費も減るし、環境にも良いし。
悪くないですね。

まぁ、コインパーキングのオーナーとしては、世の中の移動が減る事に対して複雑な心境ではありますが・・・。

ちなみに、リモートワークですっかり歩く習慣が無くなってしまった愛妻。
最近の一番の悩みは体重増加だそうです。
こんな人、沢山いるのでしょうね。

コインパーキングオーナーより、ジムやパーソナルトレーニングのオーナーの方が時代にマッチしているのかも。
オンラインのジムもいろいろありますし。

でも妻曰く、移動時間が無くなった分、結局仕事の時間が増えたとか。
近所のジムに通う余裕はないらしい。
それじゃダメじゃ~ん。

ますますブラック化してどうする!!


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お盆明けは景気の良い話から。

と行きたかったのですが、まずはイマイチのコインパーキングから。
7月の実績報告です。

前年同月比19%ダウン。
黒字額たったの200円と残念な結果に。

3月から前年割れが始まり、4月は前年比ー19%。
5月はー25%とマイナス幅を拡大していましたが、6月に入りー12%まで回復。
これからは回復基調になるのかなと思った所ですが、7月は再び前年比ー19%と悪化してしまいました。

記録的な梅雨のせい?
いえいえ、観光地のパーキングじゃないんですから、天候はあまり関係ないと思っています。

周辺パーキングの値下げ?
PPParkで調べましたが、価格はほぼ変わっていないようです。

となれば、やはり原因はアレでしょうか?
「コロナ」

7月と言えば、コロナ陽性者が再び増えたと騒ぎ始めた時期です。
やはり世間の自粛ムードには勝てないという事でしょうか。

7月のコロナの状態は、4月の陽性者増加~緊急事態宣言の頃と似ていると言われます。
陽性者数の増加に不安感が広がる事で人の動きは抑制的となり、街から人が減る。
世の中の雰囲気も似ているような気がします。

くしくも、コインパーキングの対前年売上のマイナスは、7月は4月と同じー19%です。
これは偶然ではないのかもしれません。

当方のコインパーキングの売上は、世の中の「不安感」や「人の動き」を表す指標になっているのかもしれません。

この流れに対し、売り上げを伸ばす方法は残念ながらありません。
コインパーキングはひたすらに「待ち」のビジネスであり、世の中の動きが戻らなければ売り上げを戻す事は難しいでしょう。

8月はさらにコロナ陽性者数が増加しています。
さらに厳しい売上が待っているかもしれませんね。
恐らく赤字転落でしょう。

まぁ、それでも数千円レベルの赤字なので大したことはありませんが、先の見えない閉塞感は感じます。

これが、倒産の危機に瀕している飲食店の方々ならどんな気持ちか?
想像しただけでもゾッとします。
一度生活が壊れたら、元に戻れないですからね。

4~6月のGDPは年利27.8%の落ち込みだそうです。

7~9月期は多少持ち直すようですが厳しいことには変わりなく、7月のコインパーキングの売上を見る限り、再び悪化の兆しがあるように感じます。

売上が1~2割減るだけでも飲食店はかなり厳しいはずで、今度こそとどめを刺される所がかなり出てくるでしょう。

「一人の命は全地球よりも重い」

と言われる事に異論はありません。
そうであるからこそ、全体として命を落とす人を減らさなければならないはずです。

コロナで亡くなるのも自殺をするのも、命が失われる事に変わりはありません。
実際、失業率と自殺者数には相関関係があるそうです。
少し古い情報で恐縮ですが、厚労省も資料として公開しています。

ちなみに、8月18日時点のコロナの死者は1103人。
一方、平成30年の自殺者数は約2万人です。
自殺率が少し増えただけで、総数は大きく増えてしまいます。

この心配が私の杞憂に終わる事を願っています。


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微妙な黒字の大阪にあるコインパーキング。
投下資本を取り戻すために、現状の売り上げと経費をキープしてもまだ10年以上かかる計算です。
ただ、昨今の管理費など固定費の上昇、経年劣化により発生するであろう機器の修理費用を考えると、果たしてダラダラと10年持っていてよいものかと悩みます。
そもそも借り土地なわけで、10年間使える保証はどこにもありません。

今後急激な収益の改善も見込めないので、少々安くても撤退を行い、戻ってきた資金を別の所に振り向けた方が良いのではないかと考えております。

撤退の方法としてまず思いつくのが、フランチャイズへの売却。
過去にオーナーチェンジの現場が売買されていることもあったので、売却ができるのではないかと思い確認してみました。
しかし、結果はNO。

行っているのは、機器を中古品として二束三文で買い取るだけだそうです。

次に考えたのは、オーナーチェンジ物件として第三者への売却。
フランチャイズにも確認しましたが、私が売り手を見つけて第三者への売却を行う事自体は問題ありません。
ただし、私とフランチャイズ間の契約を、そのまま次のオーナーが継承することが条件です。
自己管理したいオーナーへ売却することはできないわけです。

というか、そもそも私個人でコインパーキングを行いたい人を見つけることなど、かなり難易度が高く現実的ではありません。

ならば、いったんフランチャイズ契約を打ち切り、自主管理&土地賃貸契約を所有者との直接契約に変える事はどうか?
経費削減を行い利益率UPで、投下資本の回収を早めればよい話です。
しかし、これもNG。
フランチャイズ契約を抜ける事は認められません。

結局、土地の賃貸契約をフランチャイズ側に抑えられているので、一度フランチャイズ契約を結んだら、廃業するまで二度と抜け出すことができないのです。


さぁどうする?
投下資本を回収するまで10年以上待つのか?
二束三文で売却して損切りするのか?

と、ここで他の方法があることに気が付きました。
M&Aです。

最近は、数百万レベルの小規模なM&Aも盛んだそうで、実際にM&Aのマッチングで有名なトランビのサイトを見ても、コインパーキングの案件がちらほら。
中には、「大阪でフランチャイズ契約継続必須」という、どう見ても同じ業者なんじゃないかと思われる案件も。

現在私のコインパーキングは個人事業ですが、これを独立させて法人を作成し、法人ごと売却することでうまく出口を取ることができるかもしれません。
マッチングサービスを活用すれば、相手が見つかる可能性も大きく高まります。

そのために必要なコストは、新設法人(合同会社)設立費用として6万円。
ただ、今回は個人資産であるパーキングに関する諸々の資産を移すことになるので、税理士さんの仕事が少々発生します。
その他、実印など諸々の諸経費も考えると、ザックリ10万円前後で何とかなるかと。

また、個人資産を会社に売却するわけでそこには売却益が発生しますが、簿価での売却になるので20数万。
税金は殆どかからないはず。

法人に資産を移管したら、いよいよM&Aとなりますが、トランビの場合売り手側の
コストはゼロです。
M&Aが成立してもしなくてもコストはゼロ。
売り手にはありがたいですね。

M&Aが無事成立し売却となれば、売却益に対して税金がかかります。
会社の所有者(私個人)が会社の株式を売却したことで得た譲渡所得となりますので税率は20%で固定。
この場合の売却益とは、未上場企業なので(そもそも合同会社ですが)会社の資産価値と売却益との差になるわけですが・・・。

希望売却価格は、初期投下資本の250万円。
ザックリ簿価の倍程度になるので譲渡益は125万円と仮定。
税率20%なので25万円。

後は法人税が少々。
設立~売却までの間法人として利益も出ますし、赤字でも均等割りの7万円は発生します。
税務処理も必要なわけで、税理士さんに依頼すれば費用も発生します。
とはいえ、20万もかかることはないでしょう。

ここまでM&Aでの売却で必要な経費はザックリ50万円。

つまり、M&Aでもし250万円で売却できたら、掛けた経費を考えても200万円程度手元に残せる計算です(かなりアバウトですが)。
売却額が150万円になっても、120万円残ります。
これは素晴しい!

中古部品扱いとして数万円になるよりはるかにマシですね。

しかし、M&Aで買い手が現れなかった場合はまるまる損失。
ただの小さなコインパーキング法人ができて、余計な法人税やら税務処理の負担が増えるだけ。
う~ん、悩ましいですな。

ただ、ここでM&Aを経験することは、私にとってプラスになるかもしれません。
なぜか?
それは、コインランドリーの存在です。

コインランドリーもフランチャイズ店なので、コインパーキングと構図はほぼ同じ。
店舗を売却したくなっても、フランチャイズ側は二束三文でしか買い取ってくれません。

将来的には手放す時が来るかもしれませんし、その際にはM&Aが現実的な方法になるでしょう。
機器の年式ではなく、顧客の数(売り上げ)が評価対象になりますから。

さて、どうしたものか・・・。

まずは税理士さんにM&Aを行った場合のコストについて確認することから検討を始めようかな。


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コロナの影響ですっかり低迷している大阪のコインパーキング。
5月にはついに赤字転落。
これは台風被害による看板修理費用がかさんだ2018年9月以来の事でした。

さて、気になる6月の実績は・・・。

売上は、対5月比で24.1%上昇。
黒字復帰!!

いや~、ほっとしましたよ。

3月、4月、5月と、月を追うごとにみるみる売り上げが落ち、この先どうなるのかと心配していました。
ひとまず黒字に復帰できてよかったです。

ただ、対前年同月比でみると、12.4%のマイナス。
改善はしているものの、コロナ以前に比べればまだ売り上げは低迷しています。

人の往来が徐々に平時に近くなってきたとはいえ、外出自粛やテレワーク等により完全には元に戻っていないのでしょう。


実は、私の経営するコインランドリーも、6月は対前年同月比で10%程度のマイナスでした。
知り合いのオーナー達のお店も10%程度のマイナスの店が多かったです。

雨天の日数は前年とほぼ同じなので、天候による影響は少なかったはずです。
そうなると、売上減少の要因として考えられるのはやはり「コロナ」が大きいかと思われます。

こんな感じで、色々な業態で売上減が続いているのかもしれませんね。

心配なのは最近の感染者数増加傾向。
再び世の中自粛モードに戻って行くのは、ある程度仕方がないのでしょう。

でも、今度はそう簡単に緊急事態宣言を出せないであろうことは、なんとなく想像できます。
実際に売上減を目の当たりにすれば、世の中への影響がいかに大きいかをリアルに感じる事ができます。
そして、宣言が解除されても、売り上げがなかなか戻らない事もわかります。

単に「生活が不便になるけど我慢して頑張ろう!!」では済まないんですよね。

もちろん、人命第一なのはわかります。
でも、「命か経済か?」みたいな単純な話にできない所が難しいですね。

本当にヤバくなったら、国の「強権発動」が必要なのかもしれませんが、それに至るまでに如何に個々人が意識するかが最も重要で、「国は何にもしない」とかボヤくのは個人的にはなんだか違和感があります。

例えば、旅行へ出発する日になんとなく体調が悪かったとして、そこで勇気をもってキャンセルできるのか?
みたいな。

GoToキャンペーンにしても、結局使うか否かは個人判断な訳ですし。
こんなこと言うと、「無症状でもうつす可能性ガー」とか言われちゃうんでしょうけどね。

まぁ、タイミングは最悪な気もしますし、今の国や自治体の対応が完ぺきとも思いませんが・・・。


すいません、少々話がそれました。

さて、7月はどうなるのかな?

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5月のコインパーキングの状況です。

私のコインパーキングは大阪市にあります。
大阪市は5月22日より緊急事態宣言解除。
人や町が動き出す事で車が動き、コインパーキングも使われるはず。
ようやくコロナの影響も少し和らぐと期待した5月ですが・・・。

結論から言うと久々の単月赤字です(涙)。
台風被害のあった、2018年9月以来ですね。

5月の売上はこんな感じ。

前月比:17%ダウン
前年同月比:25%ダウン

何じゃこりゃ!!

PPPArkというスマホアプリで見る限りでは、周辺にコインパーキングの新規開業は無し。
他のパーキングの価格設定も変化なし。

という事は、やはりコロナの影響でしょうか。

まぁ、例年4月に比べ5月は売り上げが下がるので、前月比ダウンはあまり気にしていませんが(それでも例年よりダウン幅はかなり大きい)、前年同月比がヒドイ。
25%ダウンって・・・。

ちなみに4月は前年同月比19%ダウンでしたから、5月に入りコロナの影響はより深刻になっています。

また、緊急事態制限明けとなる5月22日以降の売上データを見ても、それまでの週と同じような売上で、改善の兆しは見えず・・・。

大丈夫か?

コインランドリーはGW頃から徐々にお客様が戻ってきたように感じますが、コインパーキングは未だ戻らず。
まだ時間がかかりそうですね。

まぁ、時間がかかっても戻ればまだ良いです。
コロナのせいで生活様式や企業の運営方針が変わり、私のコインパーキングに対する需要自体が変わっていない事を祈っています。

というわけで、5月の赤字額は6千円チョット。
先月より管理費が4400円値上げされている事も、赤字拡大に貢献しています。
固定費の上昇は地味に痛いなぁ。

おまけに今月は、通信機器交換代の7万円も控えているし・・・。

また赤字か続く駄目パーキングに逆戻りなのか?

大阪のみなさ~ん、6月は頼むで~。


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