川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: コインパーキング

ご無沙汰しております。
超久しぶりのブログ投稿でございます。
思えば2017年8月以来、9か月ぶりの
更新になります。

この間、大病をしたわけでも、借金取りに
追われていたわけでもございません。

なんとなくブログの創作意欲がわかず、
気が付けば9か月が過ぎていたというわけ
です。



さて、この間に赤字コインパーキングが
見事に黒字転換してしまいました。


え?
赤字っぷりが面白かったので
黒字じゃつまらん?

まぁ、そんな事おっしゃらず(笑)。


今回は、私が黒字転換の為に行った事を
書きたいと思います。



その前に、「赤字パーキング」ネタを初め
てご覧になる方もいらっしゃると思うので、
簡単な説明を。
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2015年夏、大阪市某所に4台分の敷地
を借り上げコインパーキングをスタートさ
せました。

某フランチャイズにおまかせで、オーナー
は金は出すけど手間は全くかかりません。


なぜ大阪?
なぜフランチャイズ?
なぜ4台だけ?


色々とツッコミがあるかと思いますが、
深い理由はありません。

ある方のご紹介に、あまり考えもせず
ふらりと乗ってしまっただけです。

今にして思えば浅はかで私が甘かったと
大いに反省しております。



いざ開業すると、最初の3ヶ月の売り上げ
はFCの事前予測の1割程度。

たった1割ですよ!!


「売上予測ってなんやねん?」


とツッコまずにはいられませんでした。
当然目を覆いたくなる大赤字・・・。


その後、ネット露出を増やし売上倍増。

それでも毎月チョイ赤字を垂れ流し、
過去2年間で単月黒字は片手で数える程
という惨憺たる状況でした。



そんな状況の赤字パーキングが、
たった一つの方法で一気に黒字転換
しました。

何だと思います?



価格変更!!
しかもちょっと値上げ。


これがハマりました。



実は、開業以来何度か価格変更は
行っております。


周辺と同等の価格設定だと稼働率が落ち
売上げイマイチ。

チョイ安にしてもサッパリ。

周辺の半値近くと激安にすると、確かに稼
働率は上がるがやはり売上はイマイチ。


最適解が見つからずにいました。



今回はダメもとで価格を調整。
1時間当たりの価格は周辺同等ですが、
料金を30分刻みにして割安感アピール。
そして、1日最大料金は周辺より100円
安く。

「PPPark!」という、コインパーキング比
較アプリで常に最安値になるよう料金を
調整しました。

https://pppark.com/



するとどうでしょう。
価格変更前から稼働率は落ちず、値上げ分
だけ売上UP。


その結果、毎月2万円前後の黒字を計上
するようになりました。

この状況が半年続いているので、一時的な
需要増ではなく軌道に乗ったものと判断で
きるでしょう。



やりました、ついに黒字化達成!!

諦めないで良かったです。



後から振り返れば、恐ろしく単純な値付け
ですが、ここに行きつくまでに時間がか
かってしまいました。

コインパーキングの値付けは奥が深いです。



高いのはダメ。
安すぎてもダメ。


確かに安ければ利用者は増えますが、
爆発的には増えません。


「安けりゃ来るだろ」

が通用しない所が、立地要素が非常に高い
コインパーキングの怖さであり良い所でも
ありますね。




黒字化した現状では、250万円の手出し
に対し、年間20万ちょっとの手残り。
実質利回り9%程度でしょうか。


初期投資の250万円。
累積赤字の40万円。

これを現状の売上で考えると、145ヶ月
でペイできます。

減価償却による節税効果を考えればもう少
し短くなるはずですが、それでも10年
以上かかるでしょうねぇ・・・。


はい、完全に失敗投資です(涙)。


「投資は自己責任」ですから、
己の未熟さと甘さを恨むしかありませんね。



とは言えひとまず黒字化したので、
精神衛生上はだいぶ楽になりました。


このまま細く長く持ち続けるか。
中古物件として売却するか。
(FCなので多分無理そうですが)


黒字化した事で、選択肢が少し広がった事
が一番よかったかもしれません。



何事もあきらめない事が大事ですね。


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久々ですがパーキング赤字のご報告を。



【2017年5月実績】

2060円の赤字(涙)


5月も微妙な赤字を垂れ流しております。



「減価償却を考えればプラス」

なんていわれる事もありますが、
違いますよね。


「設備費用」として実際に前払いした分を、
毎月課税所得から引いているだけです。


実際のキャッシュアウトを伴わない、
アパート建物の減価償却とは分けが
違います。


出したお金は戻らない・・・。



ちなみに、2017年5月までの
実績はこんな感じ。


1月:-4960円
2月:-1860円
3月:+9140円
4月:-60円
5月:-2060円


中学生のおこずかいみたいな
金額が並んでいますね(笑)。



開業からはや22ヶ月。

その間の単月黒字は5回だけ。

累積赤字は47.6万円。


無策だった最初の4ヶ月(-20万円)、
起死回生を狙った電柱広告(-20万円)
これが大きく影響しています。



ホント電柱広告は無意味だった。

ろくに効果測定もしないで1年契約
にしたのは甘かったですね。

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電柱広告の経費をご存じでしょうか?

看板作成費1枚2万円弱で、
毎月の広告費は1枚2千円程度です。


私は5枚作成したので、看板初期費用が
10万円弱。

1年間広告を出したので費用は
10万円程度。

広告は1ヶ月単位の契約で、
1年前払いをしたからと言って
割引の特典はありません。


ならば、毎月様子を見ながら慎重に
考えるべきでした。



コインパーキングの場合、施策を
するとその反応は早く、見極めに
時間がかからない印象です。


価格変更をした場合は、1~2か月で
稼働率に差が出ます。

Webの露出を増やした時は、翌月から
売上が大幅にUPしました。



一年も電柱看板の様子を見る意味など
無かったわけですね。

いい経験になりました。



さて、次はどうしよう?

土日は回転率が低く、一日中停めて
いる人が多いのではないかと思っています。

ならば、土日だけ一日最大の料金を
100円上げてみようかな?


月に1000円程度しか変わらないかも
しれませんが、やれる事は少しでも
やって行きたいと思います。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

フリー質問コーナーもありますので
疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。



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大阪のコインパーキングが、一年ぶりに
単月黒字を記録しました。
 
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と言っても、たった6千円程度(笑)。


300万円払って、久々6千円の黒字で大喜び。
アホですな。



一体何が起こったのか?



最近やった事と言えば、一年間続けてきた
周辺の電柱広告をやめたくらい。


電柱広告はホント無意味でした。


動線を考えて広告を5カ所に設置。
一年間の売上変化を見て、徐々に場所を
絞っていこうと思っていましたが・・・。

サッパリ売り上げの変化は無し。
本当に全然変化なし。

12万円もの大金を使ったのに
本当に本当に変化なし。

もうねぇ、凹みましたよ(涙)。



パーキングに限っても、リパークやタイム
ズなど大手は結構電柱広告を出しています。

フツーに考えれば、ドライバーは電柱看板
なんぞ見ないと思っていました。

しかし、大手がやっているなら少しは意味
があるのかも?と思ったわけです。


結果はあえなく撃沈。
やはり自分の直感通り、意味がなかった。


まぁ、たまたま私の現場にはマッチしなか
っただけかもしれませんが・・・。


世の中Try&Error。

やってみないとわからないですね。



話を戻し、今月が黒字だった理由に
ついて考察してみました。

ズバリ「季節要因」のようです。


実は、昨年も3月、4月は黒字でした。
他の月より、1万円売り上げが多い感じ。

そして、平日の稼働が大きく伸びています。


・年度末は仕事で車の利用が多い?
・引っ越しが多い?
・近隣学校の卒業/入学等で利用?


おそらくこんな所かと思います。


昨年の推移と同じだとすれば、
4月も黒字のはず。
でもその先は深い暗黒が・・・。


まぁ先の事を考えても仕方がありません。
とりあえず今月の黒字を祝いましょう。




引き続き、パーキング救済サポーターを
募集しています。

大阪市鶴見区の鶴見緑地近くの我が
パーキングを、PPParkに掲載すべく
投稿のお手伝いを頂ければ幸いです。


投稿は簡単。
PPParkアプリをダウンロードしGPSをON。
現地での写真撮影と、料金等必要事項を
アプリから投稿するだけ。
(アンドロイドのみ投稿可能)

なお、PPParkに掲載された場合は
投稿をして頂いた方に、報奨金として
1万円を差し上げます。

住所など詳細については、
コチラよりお問い合わせください。


貴方の投稿で赤字パーキングが変わるのか?
これは社会実験です。



ご協力よろしくお願いします。


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久しぶりに当方所有の赤字
コインパーキング近況を
ご報告します。


一言で言えば状況は「相変わらず」です。

毎月数千円の「安定した赤字」を計上し、
キャッシュフローの低減に貢献して
くれています(泣)。



契約期間は残り1年半。


契約途中打ち切りのペナルティと
月々数千円の赤字を比較すると、
このまま満期まで継続する方が
損失は少ない計算です。



明細が送られる都度「つまらない思い」を
毎月しておりますが、契約満了までは
このまま続けるつもりです。

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ただ、コインパーキングは
粘り続ければ一発逆転もあるのかな?
とも思い始めました。


自宅周辺では、最近コインパーキングの
閉鎖ラッシュです。

しっかり稼動しているパーキングでも
何故か続々と閉鎖しています。

閉鎖した後は、戸建、アパート、その他
いろいろな建物に生まれ変わっています。



これはどういう事か?


コインパーキングは基本的に
「地主さんの一時の暇つぶし」
だと思っています。

使い道が無いから「とりあえず」
コインパーキングにでもしておくか。


「と・り・あ・え・ず」


こんな考えの人が多いのではないか
と勝手に想像しています。


駐車場は固定資産税が高いですし、
相続の際にも当然評価が高くなります。

だからこそ何かのきっかけで売却や、
建物を建てる必要が発生し、パーキングか
ら転換する事が多いのかもしれませんね。




さて、あるパーキングが閉鎖されると
周辺のパーキングはどうなるか?

当然稼働率がグッと上がります。

これは見ていれば明らか。


ならば、私の赤字パーキングも、
粘り続ければ周辺のパーキングが閉鎖され
そのうち黒字になるのでは・・・。

そんな淡い期待を抱いておりますが、
単なる塩漬け株投資と同じですね。


あ、私は借り土地だから、オーナーさんが
売りに出してしまうかも・・・。

意味ないじゃん(笑)。




最後に読者の方々へお願いがあります。

再三に渡り、PPParkというパーキング検索
サイトへの登録を試みておりますが
うまくいきません。


そこで、現地で当方のパーキングを
投稿して頂ける方を大募集。

投稿しPPParkに掲載された場合には、
当方より「1万円」を差し上げます。

パーキングの場所は、大阪市鶴見区。
花博記念公園鶴見緑地のすぐ近くです。

ご協力を頂ける方には、詳しい住所を
お知らせしますので、ブログ右の
問い合わせフォームよりご連絡を
お願いいたします。
 

なお、投稿はAndoroidのスマホのみ
対応しております。

GPSをONにして現地にて写真撮影を行い、
PPParkアプリから投稿する仕様です。


実は、予め撮影した現地写真を使い、
遠隔地から投稿を行った事もありますが
ダメでした。

綺麗な写真を使ってもやっぱりダメ。


おそらく投稿時に、GPS情報などを合わせて
発信しているためと思われます。



ダメ投資家に愛の手を。

ご協力の程よろしくお願いします。



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月一回のお楽しみ?
8月のコインパーキング実績を
お知らせします。

8月から料金を半値に値下げ。

圧倒的低価格を
武器にした結果は??

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前月比17.6%ダウン
約2.5万円の赤字・・・。



予想通りの赤字拡大(涙)。

でも、料金を半値にしても
売上は半減しませんでした。


何故か?


回転率が15%増加!!
利用が増えたのです。


昨年8月のデータが無いので、
季節要因の可能性もありますが、
回転率はオープン以来最高。


「安ければ使う」


というニーズは、コインパーキング
でもあるようです。



また、これまでは土日の利用が
多かったのですが、8月は平日が
逆転。

これまでにない傾向であり、
利用者層が変わっている
可能性があります。



この価格をしばらく継続し
様子を見たいと思います。


「あそこのパーキング安いよ」


という「認知」が広まれば
もう少しお客さんが増えるかも?



9月にご期待ください!!


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