川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: コインパーキング

2月のコインパーキング売上が出ました。
コロナの影響で人の動きが少なくなり、売上が心配でしたが・・・。

なんと、2月としては過去最高の売上。
昨年同月比14%増。
(うるう年で日数が多いので1日平均で比較しています)

コロナのせいで公共交通機関を避けて車の移動が増えたのか?
それとも、たまたま近所で工事をしていて、その車両が使っただけなのか?

理由はわかりませんが、2月を見る限り私のコインパーキングに対するコロナの影響は無いようです。

ただ、3月からは少し心配しています。
実は、私のパーキングのすぐそばには、幼稚園、小学校、高校があるからです。

送迎の車、各学校に出入りする業者、卒業式等、学校関連の需要を少なからず取り込んでいるはずです。
しかし、ご存じの通り3月から一斉休校になったため、これらの需要は大きく減るでしょう。

売り上げに占める学校関連需要の割合を把握していませんが、3月の売上を見れば少しはわかるのかもしれませんね。

私のコインパーキングは、例年3月、4月が売り上げのピークです。
この先どうなるのかなぁ・・・。


最後に嬉しいニュースを。
2月の売上をもってついにこの日が来ました。

「祝・累積赤字解消!!」

2015年8月の開業から4年半。
最大で51万円まで膨れ上がった累積赤字がついにゼロ。
4年半たってようやくスタートラインに戻ってくる事ができました。

4年半、長かったなぁ・・・。
台風で看板破壊、コロナ騒動、娘の小学校入学、私の骨折・・・。
色々な思い出が走馬灯のように駆け巡ります。
毎月の赤字垂れ流し状況を、ブログネタにしていた日々が懐かしい。

ちなみに、現在の売上ペースだと、投資金額の回収まで約10年。
本当の意味で利益が出るまでの道のりは、まだまだ遠そうです(涙)。

コロナの影響で、来月再び累積赤字転落だけは避けて欲しいですね。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

私の運営するコインランドリーですが、2月の売上は昨年に比べ2.8%のダウン。
なお、うるう年で今年は1日多いため、1日当りの平均値で調整して比較しております。

売上減少は何故発生したのか?
もしかしてコロナ??

コインランドリーは天気が悪い方が儲かる業種です。
今年の売上減少の要因は、単純に雨天日数が昨年より少なかった事が理由かもしれません。

調べてみると、昨年2月に雨または雪を観測した日数は8日。
一方、今年の2月はたったの2日。

やはり天候が原因なのかもしれませんね。

ただ、当店の検索ワード上には、はっきりとしたコロナの影響が出ています。
google広告の機能で、当店がどのようなワードで検索されたのかがわかります。
2月に入り、「コロナ コインランドリー」というワードが時々出てくるようになりました。

もちろん、「コロナ」なんて検索ワードは、今まで一度もお目にかかった事はありませんし、間違いなく新型コロナウィルスの影響でしょう。

コインランドリーの宣伝文句として、
「75℃の高温乾燥で殺菌・除菌ができます」
なんて言葉を使う事があります。

これは、布団のダニ退治や雑菌対策を意図した利用を促すワードです。

今回は「除菌・殺菌」のワードを思い出した人が、コロナ対策としてコインランドリーの利用を考えて検索をしたのかもしれません。

あるいは逆で、コインランドリーを不特定多数が利用する場所として捉える人が、その危険性を調べるために検索をしたのかもしれません。

前者なら良いですが、後者のような方が増えるとマズイですね。

ちなみにコインランドリーで言えば、入口ドアや機器の扉等、人が触る場所については、正直な所ウィルスが付着している可能性はあります。
ただ、洗濯機内は大量の水で毎回洗い流されていますし、乾燥機内部は高温になるのでウィルスも死滅しているはずですから、利用についてあまり神経質になる必要はないかなと思っています。


コロナウィルス対策として、経済産業省から様々な助成金や融資の対策が発表されています。
中でも、セーフティネット保障5号については、私にも少し関係があるかなと思いました。

これは、下記条件を満たす中小事業者に対する、緊急融資制度です。

(イ)指定業種に属する事業を行っており、最近3か月間の売上高等が前年同期比5%以上
  減少の中小企業者
(ロ)指定業種に属する事業を行っており、製品等原価のうち20%を占める原油等の仕入
  価格が20%以上、上昇しているにもかかわらず、製品等価格に転嫁できていない中
  小企業者

前年同期比5%の売上減少とは、かなり低めのハードルであり、対象となる事業者も多いかと思います。

私の場合、今月は前年同月比2.8%減でしたが、もう少し売り上げが下がれば5%減も目の前であり、対象になるかもしれません。
早速対象となる指定業種を確認したところ・・・。

残念ながらコインランドリーは対象外でした。

今後万が一売り上げが低迷しても、耐え忍ぶしかありませんね。

ただ、駐車場業はありましたので、コインパーキングは対象業種になるのでしょう。
とは言え私のコインパーキングは、月間売上がたったの9万程度。
5%の売上減としても影響は4500円。
この程度で窮状に陥る事はありませんし、そもそも融資自体も否決されるのがおちでしょう。

邪な事を考えてはいけませんね。


どうか本当に必要な事業者へ、円滑な資金提供がされますように。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

以前からこのブログをご覧いただいている方は覚えているかと思いますが、私はコインパーキングも運営しております。

開業から3か月間、業者さんシミュレーションに比べ僅か1割程度の売上という大誤算。その後、価格見直し、ネット対応、電柱広告等、色々と手を尽くしたものの、2年3か月にも渡り赤字を垂れ流し続けたという伝説の失敗案件です。
詳しくは過去の記事(コインパーキングのカテゴリー)をご覧ください。


そんなパーキングですが、前回記事(2018/5/24)で奇跡の大復活としてお知らせしておりました。

今回はその続きです。


ありがたい事に、その後も黒字を継続しております。
単月赤字になった月は一つも無く、安定稼働継続中。
毎月2万円ちょっとの利益を稼ぎ続けております。

開業から3年が経過したため借り土地の更新がありましたが、賃料変わらず無事更新をして頂けました。


残念ながら累積赤字はいまだ解消しておらず、残り約7.8万円。
ただ、あと3か月程度でこちらも解消の見込みです。


開業資金250万円で2015年8月にオープンしてから早4年4か月。
時代は平成から令和へと変わりましたが、ようやく私のコインパーキングはスタート地点に立とうとしております。
本当に効率悪すぎですね(涙)。


ちなみに現在のペースで開業資金を取り返すためには、およそ125ヶ月が必要です。
10年半か・・・、俺はいくつになってるの?

まぁ、2年程安定した黒字の実績ができたので、ある程度の所でFCに売却できないかと考えております。
EXITまで10年半も待っていられません。



前回ご報告した2018年5月から今までに、コインパーキングでもいくつかの事件がありました。

やはり一番の事件は2018年9月に関西地方を襲った台風21号でしょうか。
お陰様で、私のパーキングも被害を受け、パーキングサインが破損。
飛来物の影響か看板の真ん中をぶち抜かれてしまいました。

FCに経営委託という形になっているため、個人で火災保険には入っておらず、残念ながら修理費用5万円を負担する羽目に。
2ヶ月半分の黒字額が、一瞬で飛んでいきました。

ちなみに、5万円は初回特別価格だそうで、次回は10万円だとか。

どうせFCの管理費に保険分も含まれているのでしょうし、だったら個人で火災保険に入った方が効率的な気がしますが・・・。

仕方がありませんね。

台風が来ない事を祈るばかりです。



もう一つの事件が2019年3月にありました。

なんと、約一ヶ月に渡る長期駐車問題が発生。
幸いナンバーが付いており事件性の無い車でしたが、意図的な長期駐車という事で対応を行いました。

まずは出庫を促す警告ラミネート添付を行いましたが効果なし。

同時に警察に連絡し、事件性の有無について車の照会をしてもらいます。
事件性がない場合「民事不介入」のため警察は何もしてくれません。
以降の対応は自分達で行うしかないのです。

その後、警告ラミネートの再添付を行うも効果なし。
次に法的手段に出る旨の内容証明を車の所有者宛に送付。
ここでようやく出庫となりました。
期間中の駐車料金もお支払い頂き、ようやく無事解決。


この時の一連の対応はすべてFCに行って頂き、大変頼りになりました。
結果的に超長期のご利用となり、それなりに売上への貢献にもなりましたので、まぁ良かったかと。

ただ残念ながら、内容証明郵便の代金および所有者特定にかかる経費として、合計6000円(税別)を徴収されております。

毎月2万円程度しか黒字が無いパーキングに対して、6000円の追加費用は地味に痛かったです。


管理が楽なコインパーキングですが、多少の事件は起きるものですね。
特に、「放置車両」は怖いです。
今回は内容証明で出ていったから良いものの、訴訟に発展すれば時間もお金もかかります。
そもそも、名義変更しないまま転売されていたり、夜逃げなどで所有者自体が行方不明の場合、相手すらわかず最後は泣き寝入りでしょう。

撤去と廃車にかかる費用はわかりませんが、コインパーキングのリスクの一つですね。

毎月の黒字額も低いので、せめて平穏無事に運営させて頂きたいものです。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。
人気ブログランキングへ

ご無沙汰しております。
超久しぶりのブログ投稿でございます。
思えば2017年8月以来、9か月ぶりの
更新になります。

この間、大病をしたわけでも、借金取りに
追われていたわけでもございません。

なんとなくブログの創作意欲がわかず、
気が付けば9か月が過ぎていたというわけ
です。



さて、この間に赤字コインパーキングが
見事に黒字転換してしまいました。


え?
赤字っぷりが面白かったので
黒字じゃつまらん?

まぁ、そんな事おっしゃらず(笑)。


今回は、私が黒字転換の為に行った事を
書きたいと思います。



その前に、「赤字パーキング」ネタを初め
てご覧になる方もいらっしゃると思うので、
簡単な説明を。
e0bd4a36f23050b185e59f528cbce65a_s









2015年夏、大阪市某所に4台分の敷地
を借り上げコインパーキングをスタートさ
せました。

某フランチャイズにおまかせで、オーナー
は金は出すけど手間は全くかかりません。


なぜ大阪?
なぜフランチャイズ?
なぜ4台だけ?


色々とツッコミがあるかと思いますが、
深い理由はありません。

ある方のご紹介に、あまり考えもせず
ふらりと乗ってしまっただけです。

今にして思えば浅はかで私が甘かったと
大いに反省しております。



いざ開業すると、最初の3ヶ月の売り上げ
はFCの事前予測の1割程度。

たった1割ですよ!!


「売上予測ってなんやねん?」


とツッコまずにはいられませんでした。
当然目を覆いたくなる大赤字・・・。


その後、ネット露出を増やし売上倍増。

それでも毎月チョイ赤字を垂れ流し、
過去2年間で単月黒字は片手で数える程
という惨憺たる状況でした。



そんな状況の赤字パーキングが、
たった一つの方法で一気に黒字転換
しました。

何だと思います?



価格変更!!
しかもちょっと値上げ。


これがハマりました。



実は、開業以来何度か価格変更は
行っております。


周辺と同等の価格設定だと稼働率が落ち
売上げイマイチ。

チョイ安にしてもサッパリ。

周辺の半値近くと激安にすると、確かに稼
働率は上がるがやはり売上はイマイチ。


最適解が見つからずにいました。



今回はダメもとで価格を調整。
1時間当たりの価格は周辺同等ですが、
料金を30分刻みにして割安感アピール。
そして、1日最大料金は周辺より100円
安く。

「PPPark!」という、コインパーキング比
較アプリで常に最安値になるよう料金を
調整しました。

https://pppark.com/



するとどうでしょう。
価格変更前から稼働率は落ちず、値上げ分
だけ売上UP。


その結果、毎月2万円前後の黒字を計上
するようになりました。

この状況が半年続いているので、一時的な
需要増ではなく軌道に乗ったものと判断で
きるでしょう。



やりました、ついに黒字化達成!!

諦めないで良かったです。



後から振り返れば、恐ろしく単純な値付け
ですが、ここに行きつくまでに時間がか
かってしまいました。

コインパーキングの値付けは奥が深いです。



高いのはダメ。
安すぎてもダメ。


確かに安ければ利用者は増えますが、
爆発的には増えません。


「安けりゃ来るだろ」

が通用しない所が、立地要素が非常に高い
コインパーキングの怖さであり良い所でも
ありますね。




黒字化した現状では、250万円の手出し
に対し、年間20万ちょっとの手残り。
実質利回り9%程度でしょうか。


初期投資の250万円。
累積赤字の40万円。

これを現状の売上で考えると、145ヶ月
でペイできます。

減価償却による節税効果を考えればもう少
し短くなるはずですが、それでも10年
以上かかるでしょうねぇ・・・。


はい、完全に失敗投資です(涙)。


「投資は自己責任」ですから、
己の未熟さと甘さを恨むしかありませんね。



とは言えひとまず黒字化したので、
精神衛生上はだいぶ楽になりました。


このまま細く長く持ち続けるか。
中古物件として売却するか。
(FCなので多分無理そうですが)


黒字化した事で、選択肢が少し広がった事
が一番よかったかもしれません。



何事もあきらめない事が大事ですね。


今回のお話が少しでもお役に立てたなら
ポチっとお願いします。
人気ブログランキングへ


久々ですがパーキング赤字のご報告を。



【2017年5月実績】

2060円の赤字(涙)


5月も微妙な赤字を垂れ流しております。



「減価償却を考えればプラス」

なんていわれる事もありますが、
違いますよね。


「設備費用」として実際に前払いした分を、
毎月課税所得から引いているだけです。


実際のキャッシュアウトを伴わない、
アパート建物の減価償却とは分けが
違います。


出したお金は戻らない・・・。



ちなみに、2017年5月までの
実績はこんな感じ。


1月:-4960円
2月:-1860円
3月:+9140円
4月:-60円
5月:-2060円


中学生のおこずかいみたいな
金額が並んでいますね(笑)。



開業からはや22ヶ月。

その間の単月黒字は5回だけ。

累積赤字は47.6万円。


無策だった最初の4ヶ月(-20万円)、
起死回生を狙った電柱広告(-20万円)
これが大きく影響しています。



ホント電柱広告は無意味だった。

ろくに効果測定もしないで1年契約
にしたのは甘かったですね。

a0e401fbd96858797e60b73dfea43a7b_s








電柱広告の経費をご存じでしょうか?

看板作成費1枚2万円弱で、
毎月の広告費は1枚2千円程度です。


私は5枚作成したので、看板初期費用が
10万円弱。

1年間広告を出したので費用は
10万円程度。

広告は1ヶ月単位の契約で、
1年前払いをしたからと言って
割引の特典はありません。


ならば、毎月様子を見ながら慎重に
考えるべきでした。



コインパーキングの場合、施策を
するとその反応は早く、見極めに
時間がかからない印象です。


価格変更をした場合は、1~2か月で
稼働率に差が出ます。

Webの露出を増やした時は、翌月から
売上が大幅にUPしました。



一年も電柱看板の様子を見る意味など
無かったわけですね。

いい経験になりました。



さて、次はどうしよう?

土日は回転率が低く、一日中停めて
いる人が多いのではないかと思っています。

ならば、土日だけ一日最大の料金を
100円上げてみようかな?


月に1000円程度しか変わらないかも
しれませんが、やれる事は少しでも
やって行きたいと思います。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

フリー質問コーナーもありますので
疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ

このページのトップヘ