川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

コインパーキング

お力をお貸しください

毎月恒例。
コインパーキングの実績報告です。


さて、6月の実績は?


【6月実績】
前月比:2.4%ダウン
約1万円の赤字・・・。


これで、昨年8月以来のトータルで
44万円の累積赤字となりました(涙)。



3月を頂点に3か月連続の前月割れ。
周辺駐車場に比べ価格競争力はあるはず
ですが原因は不明です。
新規パーキングでもできたか?


この3か月でハッキリしたことは、
「電柱広告は意味がない」
という事。

設置後も売り上げは低迷中です。




さて、突然ですが、この低迷パーキングを
救うべくサポーターを募集します。


お願いしたい事は、スマホアプリの
PPParkへの登録です。


PPParkは、駐車料金毎に
ランキングできる検索アプリです。

アプリには「投稿機能」があり、
投稿をするとサイトにコインパーキングが
登録されます。

検索はスマホで可能ですが、
投稿はアンドロイドのみ対応しています。



ちなみに、当方のパーキングは
大阪市にございます。


お近くにお住まいの方。
アンドロイド端末をお待ちの方。
当方の窮状に一肌脱いで頂ける
心の優しい方。


ご応募お待ちしております。

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応募して頂いた方に、詳しい駐車場の
位置をお知らせします。


ご応募は、コチラのフォームより
お願いします。



その他、低迷パーキングを救うための
ご意見等ございましたら、コメントを
頂ければ幸いです。

実践し、結果はこのブログで
ご報告いたします。


皆様からの一手が、低迷パーキングを
救うのか?
愛はパーキングを救う。


読者参加型の実験プロジェクトに
なれば面白いですね。



よろしくお願いします。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
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コインパーキングは勝率3割?

コインパーキングって、
複数開業しなければいけないって
ご存知ですか?

お恥ずかしい話、私は知りませんでした。


私は一か所だけでパーキングを
開業しております。


5月の実績は毎度おなじみの赤字。
前月比マイナス18.2%

約1.5万円の赤字。


もう、嫌です(涙)。



今月は、5月分の集金表と一緒に、
「投資家の皆様へ」
というタイトルで
別紙が入っておりました。


なんでも、投資家から、
収益に関するクレームが
最近多いようです。


儲からないからクレームって
アホなんですか?

これはお門違いなクレームであり、
投資家としての心構えが
なっていません。


顧客の門戸を広げたら、
意識の低い奴が増えてしまった
のでしょうね。


あくまでも業者さんは、
ベストを尽くしているそうで、
そのうえでも、調子の悪い
パーキングはどうしても出てきて
しまいます。


「投資にリスクはつきもの」


という「ありがたいお言葉」とともに、
このあたりの事が綴られておりました。



もちろん私自身は理解しているつもりです。

だから、私のパーキングが赤字でも
それは仕方がない事と思っています。



ですが・・・。

一番びっくりしたことは、
次の文言です。



パーキングは複数個所の開業で
グロスとして収益を取る



つまり、複数個所を開業し、
赤字、黒字の現場を束ね
全体で黒字を目指す事業である。

こういう事業モデルだそうです。



知らなかった・・・。




実際、複数開業している方の
モデル例が出ていましたが、
赤字現場率は25%~40%程。

意外と高かったです。


3割程度の赤字現場。
5割のトントン現場。
2割のエース現場。

こんな感じ。

知らなかった・・・(涙)。

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結局、多くの「一か所投資家」達は
思うほど収益が出ていないんじゃ
ないかなぁ・・・。

初期費用をペイできるのはいつの日か?

クレームが多いわけだ。



一か所開業で、利益率20%を
狙えるエリアをヒットさせることは
そもそも難しいようですね。

それだけ、立地の見極めが
難しいという事でしょうか?


2~3000万円の現金を用意し、
複数個所開業できる方でなければ
リスクは高いようです。



しかも、収益モデルを見る限り
利益率は初期費用に対し10%前後
と想定されます。

すべての経費を除いた純粋な手残りが、
10%前後程という事です。


これを高いとみるか、安いとみるか?



現金投資である事を考えると、
どうでしょう?


パーキングの機器自体に
資産性はありません。

投資金額は、毎月の収益で
ペイしなければなりません。


仮に利益率10%だとして、
初期費用を回収するまでに
ザックリ10年。

回収までに時間がかかりますね。


その間に、借り土地の契約を
解除され移転しなければならなく
なったら・・・?

店舗ではないので
「契約満了だから退け」
の一言で終わりですよ。


ライバルのパーキングが増えたら?



う~ん、どうなんだろう?



上記のお話は、あくまでも
業者さんから出された
モデル事例を基にしたお話です。

たまたまイマイチ事例で、
実際はもう少し収益は出るのかも
しれません。


地域性もあると思いますし、
あくまでも私見であるという事を
ご了承ください。




まぁ、業者さんも大変ですよね。

このような資料を配布して
投資家たちは納得するのか?


「もっと金出せ貧乏投資家!!」


と言われているようで、、
火に油を注がなければ良いけれど。



コインパーキングの王道は
やはり「土地持ちオーナー」
なんだと思います。

次の土地活用を考えるまでの
「つなぎ」としての
コインパーキングなんですね。



あるいは、よほど自信のある
場所で土地を借りての一撃必殺。

リスクは高めですが・・・。

覚悟が必要ですね。



私の意識は何もかも
甘かったようです。

簡単そうな案件にヒョイと
乗っちゃダメですね。

反省しています。




その点、高収益をバンバン出している
スッチー大家さんはやっぱスゴイわ。

自分でパーキングをやってみて、
偉大さがよくわかりました。


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パーキング新兵器不発

配信を休んでいる間に、パーキングの
ご報告も2か月分溜まっていましたね。
3月、4月分を一挙公開します。


【3月実績】

売上は2月比16%UP。

約1.2万円の黒字。

これまで最高の売上!!


3月より周辺5カ所へ電柱広告を
取付ております。

売上がUPしましたので、その効果が
出ているのかもしれません。


ちなみに、電柱広告の作成費用は
1本約1.5万円。
今回は5本なので8.5万円。

これに、1ヶ月当たり約1万円の
広告費がかかります。
(一カ所2千円程)

契約期間は1ヶ月単位で任意。


広告費を1万円かけて、売り上げが
1万円上がった感じですね。


意味ないじゃ~ん(涙)。



さて4月。

電柱広告を呼び水に、さらなる売り上げの
向上は図れたのか?

衝撃の結果はコチラ↓



【4月実績】

売り上げは3月比7.6%ダウン
約5000円の赤字・・・。


ダメだこりゃ(泣)。
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どうやら、電柱広告は
今の所不発のようです。


次なる手を考えなければ、
このまま赤字と黒字の境目を
低空飛行し続けるでしょう。

収益はおろか、投資資金の回収も
ままなりません。



いろいろな人に話を聞くと、
スマホでパーキング探す事が
多いとわかりました。


なかでも、PPParkで値段順で探す
方が結構いるようです。

値段順なら戦いようがあります!!



ただ、肝心のPPParkへの登録が
ハードル高し。

リパーク、タイムス等の大手は
データが連携されていて、
バッチリ登録されています。

一方、私のFCはネット対応は皆無。
当然登録はありません(泣)。


唯一登録する方法は、PPParkの
投稿機能。

Androidのスマホから投稿すると
サイトに追加してもらえます。


しかし、私はiphoneユーザー。
おまけに駐車場はかなり遠方。

端末ないし、場所は遠いし・・・。


誰か投稿してくれないかなぁ。



もう一つのテコ入れ策として

「無料コインを配りまくる作戦」

をご教授頂きました。


近隣店舗に無料コインを配り、
お客さんにサービスで使ってもらい、
認知度を上げる作戦です。

ただ、肝心の店舗自体が
近隣にほとんどない(涙)。


つくづく、アホな立地を
選んでしまった物です。



そういえば、上原さんの本に書いて
ありましたね。

「初心者は近所で土地を探せ」


仰る通りかと猛省中・・・。


収益予測も、運営後のテコ入れも
やっぱり近所が一番です。




さて、これからどうしよう。



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再び赤字転落

恒例のコインパーキング売上発表!!

さて、2月の実績は・・・?



【2月実績】

売上は前月比5%ダウン。

チョイ赤字に逆戻り・・・(涙)。

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先月は

「黒字になって良かったですね」

なんて声を多数頂きました。

意外と皆様この記事を気にして
頂いているようです。


今月は、優しく慰めて
あげてくださいね(笑)



ちなみに、売上は一日平均の値で
比較を行っております。

2月は29日しかなかったため、
月間売り上げでは若干の赤字。

同じペースで31日まであれば、
何とか黒字をキープできたでしょう。

ほんの数百円ですが・・・。



低調な8~11月。
12月から売上上昇。
1月、2月と売上キープ。

直近3か月は売り上げが高い状態で
推移しています。


ここから考えられる事は、どうやら
近隣工事などによる「短期的要因」
ではなく、ある程度お客様が付いて
いるという事。


3か月間続くような工事は、
なかなか無いですよね。

隣で新築を作っていたら
微妙ですが・・・。


これは一つ良い傾向かと思っています。



3月は一つの転換期になる月と
考えています。


第一に、待望の電柱看板が
配備されました。

2末に合計5カ所への集中投下完了。
3月実績では、この効果が確認されるで
しょう。

毎月の広告費が1万円かかるので
最低でもその分売り上げが増えて
もらわないと困ります。


第二に卒業式。
パーキング周辺に多くの学校があります。
卒業式参加者の直接的な需要と、
参加者への周知効果が期待できます。

卒業式前に電柱看板が間にあって
良かったです。


入学式、運動会、文化祭等、学校に人が
集まる時は、認知向上のための
大チャンスだと思っています。



さて、3月はどうなるのか?


「看板の効果がなかったら・・・」


と考えると夜も眠れませんが、
非常に楽しみにしております。


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祝・黒字化

毎月恒例のご報告。

1月分のコインパーキング売り上げ
をお知らせします。


さて、1月の売り上げは?


売り上げ:前月比63%UP。



ついにこの日が来ました。


「単月黒字達成!!」


パーキングの神様ありがとう(涙)。

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ほんの数千円ですが、初めて単月黒字と
なりました。



一旦利用者の弾みがつくと、
リピーターが増えます。

翌月は「リピーター+新規利用」に対し
さらにリピーターが増えます。

こうして雪だるま式にお客様が増え、
売り上げがUPしていきます。


問題は、「小さな雪玉」を転がす事。
存在周知し、足を運んでもらう事。


「無料でもなんでも一度使ってもらう」


これをやりたかったのですが、
パーキングはココで苦労しました。

ランドリーは半径500mにチラシを配布
しまくれば何とかなりますが、
パーキングはそうもいきません。

パーキングのお客さんは、域外から車で
やってきます。
その人にどうやって訴求するか?


今回の答えは「ネット」にありました。

検索サイトに登録した途端、急激に
お客様が増えました。


小さな雪玉が転がり始めた瞬間です。


後は時間とともに、大きくなるのを待つ
だけです。

実際、ひと月で60%伸びました。

おそらく今月も売り上げは
伸びるでしょう。



私のパーキングから300m弱のところ
に三井のリパークがあります。

リパークはネット上で混雑状況が見える
ので毎日チェックしていました。

いつ見ても表示は「満」か「混」。

悔しいけれど大繁盛のようです。

本当に恨めしく見ていました。



ただ、お客様がすぐ近くまで来ている事
の証明でもありました。


リパークの表示を見るたび、


「絶対に何とかしてやる!!」


と、闘志が沸いてきましたね。

ありがとう、リパーク。



さて、単月黒字にはなりましたが、
たったの数千円です。

本部売り上げ予測値下限の7割程度。

パーキングのポテンシャルはまだまだ
あるはずです。


2月より周辺への電柱看板を投入します。


戦力の逐次投入はしたくなかったので、
一挙に5か所への広告投入。

導線を考え、場所を厳選して選びました。

8.5万円の追加投資です。


うまくはまれば、リパークの手前で
お客さんをこちらに誘導できるはずです。


おい、リパーク!!

5%でいいからお客様頂戴(笑)。


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