川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 滞納

夜逃げ部屋のリフォームもいよいよ
佳境を迎えております。

最後に残ったのはトイレ。

現況は、便器に大量の紙が詰まった
状態でした。


かなりの時間が経っているようで、
紙はカッチカチ。
かなりの強敵です。


まずは、清掃業者さんが戦いを
挑みました。

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<1st Round>

・清掃業者vs詰まった便器


【試合結果】

清掃業者のTKO負け



便器を水で満たし、紙ダメージを
与えていきます。
ボロボロと剥がれる紙。

地道に続ける事で勝機があるように
見えました。

ところが・・・。


いくらやっても尽きる事のない紙。
途中からは、なぜか大量の「髪」も
出てきます。

いったいどのような使い方を
していたのでしょう?


結局、尽きる事ない紙地獄に
業者さんギブアップ。



紙がどこまでつまっているのか?
便器内なのか?
その先の縦管までか?
そもそも紙だけなのか?


便器を外して問題を切り分けないと、
埒があきません。


清掃業者さんの範疇を超えたため、
設備屋さんのお出ましとなりました。



<2nd Round>

・設備屋vs詰まったトイレ


【試合結果】

上手投げで設備屋の勝利



便器を外すと恐れていた縦管への
詰まりがありました。

これを必死の高圧洗浄により無事開通。


しかし、便器内の詰まりはどうしても
解消できません。

こうなれば最後の手段です。


外した便器をむんずとつかみ、
豪快な上手投げで廃棄。

新品に交換して一件落着しました。
(便器+手洗いタンク)



費用は、本体、工事費、高圧洗浄等で、
トータル12万円也。


試合に勝って勝負に負けた感じです。



本来であればトイレ部分に特化して
業者さんを探し、7万円程度で
対応可能だったでしょう。

しかし、ここまでのリフォーム対応の
流れがありますし時間もかかるため、
同じ業者さんで継続対応を行って
頂きました。


また、初めて出合う問題だったので、
私の対応が後手に回ったことも
否めません。



いい経験になりました。

初めての問題に出合い解決する毎に、
大家力がつくのでしょう。


次回同じ問題に当たったら、
もう少しうまく対応できると思います。



と、無理やりプラス思考で
まとめてみました(涙)。



なお、かかった費用は保証会社に
請求する予定です。


どう見ても「通常使用」を逸脱する
使い方ですからね。


転んでもタダじゃ起きませんよ~!


もうひと悶着ありそうな予感ですが
経過はまたご報告したいと思います。


今回のお話が少しでも
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先週の記事で、滞納時の保障会社さん
の対応について配信をしました。

内容に一部誤りがありましたので
訂正をさせて頂きます。



誤りの箇所は、賃貸契約解除から
強制執行を行うまでの間の
賃料保障に関する記述です。


この間の賃料は保障されないと
記載をしましたが、正しくは
保障されるとの事です。


お詫びして訂正いたします。



保障会社が賃借人から賃料を徴収でき
なくなると訴訟に踏み切ります。

賃貸契約解除と、部屋に残った動産を
排除するための強制執行が目的です。


ただ、訴訟は5~6か月かかるので、
その間部屋をいじる事ができません。


既存の賃貸契約はなくなりますし、
次のお客様の入居付けもできないため
実質半年分の家賃がなくなってしまい
ます。

大きな機会損失ですね。



しかし、リクルートさんの場合は、
訴訟期間中についても、家賃相当額を
保障して頂けるとの事です。


これは非常にありがたいです。



また、退去後の原状回復費用も
保障をしていただけるとか。

ただ、こちらの費用査定は、国交省の
ガイドラインに基づき厳しめ。


入居期間が長い場合、
ほぼお金は出ません。


今回の部屋は前オーナー時代からの
長期入居部屋なので、どちらにしても
回復費用は期待できませんでした。

実質あまり影響なしですね。



今回の経験で、保障会社さんの
ありがたみを感じております。



1か月程度の賃料相当の保障額で
ほぼ1年分の家賃、訴訟費用、
残置物の廃棄費用、そしてすべての
作業の代行を行って頂けるのです。


事故率に基づいた保障額だと思います
が、こんなに費用が掛かって大丈夫
なのかな?



そういえば、破たんした保障会社も
過去にありました。


保証会社も大変ですね。



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所有物件の一室に、半年以上滞納を続ける
輩がいます。

現況行方不明。
電話はつながらず、保証人も知らぬ存ぜぬ。
室内の残置物も不明。


室内でお亡くなりになっている事は
なさそうですが最悪の状況ですね。


強制退去に踏み切るしかない状況ですが、
かなりの費用と時間がかかります。


裁判所に訴訟を起こし、判決が出て
強制執行勧告。

実際に室内の荷物搬出&カギ変更を行う
「断行」までおよそ5~6か月かかります。

その間の家賃はもちろんなし。
大きな機会損失です。


また、費用もかなり掛かります。
残された家財の量にもよりますが、数十万
から中には100万円かかる場合も。


本来は滞納者本人に払わせるべき費用です
が、相手は金なし。
無い袖は振れないので、結局泣き寝入りが
実情だとか。



実際に体験された方のお話をお聞きしまし
たが、心身+お金のストレスが相当
あるそうです。




で、私の場合ですが・・・。


提訴~断行までの一連の作業は、
すべて保証会社さんが面倒をみてくれます。

必要な書類にサインをするだけで、
大家の手出しはゼロ。

断行までの費用もすべて保証会社さん持ち。

いや~、保証会社様様です。



でも・・・。

賃貸借契約解除~強制執行までの、
いわゆる「不法占拠」期間の
家賃相当については保証されません。


もし、この間のお金が欲しければ
「賃料相当額損害金の請求」を目的として
新たな訴訟を起こす必要があります。


すると、やはりお金と時間がかかり、
勝訴はしても金なし相手に取り返せるか
どうかも微妙な訳で・・・。

結局、半年分の家賃については、
泣き寝入りが濃厚な雰囲気です(涙)。



それでも、訴訟や強制執行にかかる費用を
考えれば保証会社さん無しでは怖くて
経営できませんね



それにしてもムカツク!!

家賃ドロボー!!



滞納は仕方がありませんが、
相手が住んでいる時に決着を付けないと
面倒な事になりますね。


逃げられてしまうと最悪です。



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