川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

太陽光発電

融資の壁は行動で破る

金利1.7%。
融資額1500万円。
融資期間15年。
無担保、連帯保証人なし。


最近こんな融資を受けました。

さて、これは何の融資でしょう?



正解は「太陽光発電」。



私、太陽光発電にも手を出しており、
1月から1号機が連携開始。

微力ながら、日本の電力供給に貢献を
しております(笑)。



上述の融資は、3号機の購入にあたり
出た融資です。



太陽光発電も不動産投資と同様、
「融資との戦い」でもあります。

銀行様の壁は厚く、融資付けには大変
苦労します。


そんな中、やっぱり手を出しやすいのは
ノンバンク。

不動産と同じですね(笑)。



太陽光向けのノンバンクとしては、
アプラス、ジャックス、イオン、オリコ
等々いくつかあります。

ただ、各社融資の絶対額は少なく、
総額4000万円がリミットとか、
お一人様発電所は一カ所のみとか
いろいろな縛りがあります。


中でも、一番融資が出易いのは
「アプラス」とされており、
私も2本融資を引きました。


ただ、次が問題。


その他のノンバンクは、他社融資の金額も
カウントするので、アプラスから2本引い
た時点で終了。

だから、アプラスは最後にして、まずは
ジャックスやオリコなどから引きましょう
何て話があります。


おそらくこの話は正しいのでしょう。

私もすっかり信じ込んでいましたし、
事実3機目の融資はなかなか進まず
諦めかけていました。



しかし・・・。


とある業者さん経由でジャックスに
審査を持ち込んだ所、一度差し戻し後
逆転で融資が通ってしまいました。

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これには2つ理由がありそうです。


1つはジャックス側の変化。
最近太陽光融資に、より力を
入れる姿勢に変わったようです。


もう一つは業者さんの力。
太陽光と言えども、業者さんにより力や
熱意に差があり、融資の通りやすさも
異なります。



今回は2つのラッキーがあったからこそ
融資につなげる事ができました。


でも、ネットや一部の知り合いの情報を
鵜呑みにし諦めていたら、融資は引けず
3機目は流れていたでしょう。


「わかったつもり」になっちゃいけない。

諦めずに行動してこそ果実がある。


やっぱり何事もやってみなくちゃわからな
いですね。




と、さも自分で必死に業者さんを探した風
ですが実は太陽光の師匠からのご紹介が
縁でした(笑)。

ありがたい事です。



縁だろうが何だろうが、できる事はすべて
やってみればよいのです。


今回は太陽光の融資でしたが、
不動産でも同じこと。

ネットや本の情報で分かったつもりになら
ないで、自分の行動や体験者の生の情報も
重要です。


不動産を買ってもいないのに、
「私の属性では融資が・・・」
みたいなことを言う人が良くいます。


確かに難しい属性の方はいらっしゃいます。
でも、やる前からあきらめては進みません。

ダメかもしれないけど、5%くらいは望み
がある物です。



無駄足覚悟で頑張らなきゃ!!



私も今回の太陽光融資で、改めて
それを感じました。

行動しなくちゃダメですね。



を行います。

一緒に生の情報をお話しながら、私も気づ
きを得られればと思っています。

行動できずにちょっと行き詰っている方。
参加してみるのも一つの行動ですよ!!



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200万円債権回収

先日の配信記事で、
「太陽光狙ってます」
というお話をしました。


でも、以前からの読者の方は
「ん??」
と思いませんでしたか?


昨年の11月頃、こんな記事を
配信しております。

「太陽光発電参入します」
http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/4530401.html



実は、すでに太陽光の分譲案件の
契約をしておりました。

そう、確かに契約をしました・・・。



その案件は、実質利回り11%超え。
合計50区画を超える超大型分譲案件。
その中の一区画を割り当てる形なので、
造成費なども含めフルローン可能。


手出しなしで、安定的な利回り10%超を
受け取れる美味しそうなものでした。



そのかわり、ひとつだけ制約がありました。


「前金で200万円」



契約時に前金で200万円必要との事。


ただし前金の200万円は、融資実行時に
返金される形となります。

融資自体は、設備が完工し連携確認が取れ、
売電ができる事を確認できた時点で実行。
信販系のソーラー融資では通常の形ですね。



つまり、前金は支払うものの、最終的には
手出し無しとなります。

「太陽光発電所が無事完成すれば」
の話ですが・・・。



社運を賭けた一大プロジェクト。

郷里に還元したいという社長の意向で
実現した特別案件。

前金というハードルがあるからこその
特別高利回り。


そんな触れ込みでした。




ところが、今年に入り様子がおかしい。

連携予定まで2か月を切ったのに、
管理契約の詳細がはっきりしない。

施工の様子の報告もない。


嫌な予感がしたので、販売会社へ
連絡を取ります。


ところが、いつまでたっても担当者が
つかまらない。


「担当は退職した」
「後任は出張中」
「急な出張で出かけた」


もうなんというか・・・。
典型的なダメパターン。

3週間ほどやり取りして、ようやく担当を
捕まえ事情を確認。


そこで衝撃の事実を告げられます。


「案件は継続できなくなりました」
「前金の返金はお待ちください」



詳細は割愛しますが、要するに案件停止。
前金の200万円もすぐには返却
できないとの事。


う~ん、こりゃまずいぞ!!



とりあえず、その日のうちに内容証明を
送り、契約の白紙解除を宣言。

相手の債務不履行ですから、契約解除は
当然ですね。



で、次の手は・・・。


【1.黙って返金を待つ】

業者さんは逃げも隠れもしませんでした。
事情の説明もしてくれました。
連絡面など怪しい所もありますが、
誠意はある様子。


でも、小さな会社ですし最悪
「連鎖倒産」の可能性もあります。

そうなれば、お金は戻らないでしょう。



【2.法的手段に訴える】

法的手段に訴える手はいろいろあります。
今回は明らかな債務不履行ですから、
法的に勝つことは可能でしょう。

ただ、法的に勝つことと、お金を取り戻す
事は全く別の話です。


賠償請求ができる権利を得るだけで、
差し押さえ等の実力行使は、相手の資産が
わからなければできません。


今回の契約相手は法人。
社屋は賃貸。
メインバンクは不明。
分かっているのは、前金の振込口座のみ。
この口座に現金など無いでしょう。


もちろん、社長個人の連帯保証なんて
ありません。

登記簿から社長の自宅もあたりましたが、
こちらも賃貸。

社長が住宅ローンでも組んでれば、そこが
会社のメインバンクの可能性もありました
が、賃貸ではそれもわからず。


差し押さえるべき資産が私から見えない。
こうなるとお手上げです(泣)。


結局、無い(ようにみえる)袖は
振れないのです。
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一気に青ざめました。


お金は、借りる側より貸す側の方が
圧倒的に不利である事を
思い知らされましたね。




その後、会社側より支払い案の提示。

これも期日のリスケ、分割への変更など、
4度にわたり話が変わり、そのたびに
ドキドキ、イライラ・・・。



そして5月末。
ついに全額返還されました!!


実質的な損害は、契約書の印紙代と
交通費、対応時間、精神的苦痛くらい
でしょうか。


200万円は無事手元に戻ってきました。




後になって冷静に振り返ると、
自分のわきの甘さに恥ずかしくなります。

「契約時点で管理契約が未定」

怪しいですよね?



「施工実績を確認したか?」

していません(笑)。
甘いですね。



また、後で分かったのですが、
私の契約前にも完工時期の
リスケを行っていました。

契約時点で、施工をめぐり
すでに問題が出始めていたのです。

ネットで調べればわかったことです。



完売と聞いていたのに、問題発覚直前まで
販売を続けておりました。

これは気が付いていましたが、
「キャンセルでも出たかな?」
と都合よく解釈していました。


悪意はなかったのかなぁ・・・。



施工会社はどこで、土地は誰のものか?
施工会社は信用できるのか?
前金の目的は?
資産保全の方法は?


確認すべきことはいろいろ
あったのでしょう。



私が下手に「投資慣れ」していると
思いこんでいたため、「お金を出す」
という事に麻痺していたようです。



投資にリスクはつきものです。
だからこそ、自分の取れる範囲の
リスク(金額)で投資は行う物です。


その点では、今回の投資は正しかったと
言えますし、たまたま結果が伴わなかった
だけです。


でも、大切なお金を投入するからには
もう少し慎重さが必要だったかなと
反省しております。



いい勉強と経験になりました。


失敗にめげず、もう一度太陽光に
アタックをかけております。



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太陽光発電と融資

太陽光発電に参入しようと、
物件を探しています。

「今更おせ~よ!!」

との声も聞こえてきそうですが、パネルや
金利の低下により、24円案件でも
うま味のある物件はあると思っています。
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何がイイかって「融資が使える」所です。

信販会社には「太陽光ローン」なる商品
があります。

固定金利で15年の融資が引けます。
固定ですから、金利変動の心配は
ありません。


一方、発電した電力は固定価格で20年
買い取ってくれます。

コチラも固定ですから、収入の変動は
心配ありません。



固定で金を借り、売り上げも固定。

両者の差額を取って儲けが出るならば、
安定した収益源になります。


こんなうまい話は、なかなかありません。



まぁ、電圧抑制、天災、固定買取終了後
の対応など、リスク要因は当然あります。

収益にしても、それほど大きく儲かる
わけではありません。



でも、収入の柱の一つとしては
アリかなと思っています。

安定収入は心強いですね。



低金利の今だからこそ、融資を引いて
何か仕込んでおきたいなという
私自身の考えもあります。


しかし、気になる事が一つ。

太陽光発電は、「パネル+田舎の土地」
なので、資産性がほぼありません。

おまけに信販会社からの融資。


いかにも銀行さんが嫌がりそうですね?


肝心の不動産向け融資判断に、
悪影響が出るかもしれません。



で、実際に聞いてみました。



結論から言えば、黒字ならOK、
赤字ならNG。

コインランドリーと同じなんですね。


「儲けは正義」


って事です。


土地を買い、整地して太陽光パネルを
設置。
極端な話、この段階ではゴミと同じです。
資産の棄損にしかなりません。


しかし、実際に売電を始め収益が発生
すれば事業所得として評価されます。


運悪く、発電前に融資が必要になると
微妙なタイミングがありそうですが、
収益さえ出るならば悪影響はあまり
無いようです。


ちなみに、太陽光発電事業自体への融資
について聞いたところ、こちらはNG。


自分達が融資して作るのはNGだけど、
誰かが融資して稼動している物は
プラス評価とする。


なんか変じゃね?


結局、資産査定や事業計画の判断ができ
ないから、事前の融資ができないので
しょうね。


このあたりは、金融機関によって大きく
スタンスが異なります。

たまたま私が付き合いのある銀行さんは、
太陽光についてネガティブでした。



もちろん普通の信金さんでも、
太陽光に融資をする所もあります。

地銀の常陽銀行には、太陽光用に
「ララサンシャイン」
なんて特別商品があるくらいです。

公庫でも融資が出ますね。



今更ですが、地味ながら面白いなぁ
と思っています。


「国策に売り無し」


太陽光発電、狙ってます。


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太陽光発電参入します

ついに太陽光発電に参入します。

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唐突に見えるかもしれませんが、
実は以前から物件を探していました。

不動産が買いにくい時は別の物を
購入する。

パーキングと太陽光を購入した今年は
そんな年だったようです。



購入したのは50kw程度の
低圧分譲案件。

想定利回りは表面で12%程度。
管理費等諸経費込で10%程。

アプラス様でフルローンを引き
手出し無しでお買い上げです。


予定通り発電をしてくれれば、
15年目までは年間5~60万円
の手残り。
最後の5年間は180万程度。


これまでのアパートと比べると
キャッシュフローは低いですが、
手間を考えれば悪くないかなと。


アパートと違って、空室も、
リフォームもありません。

大家にとっては夢のような投資です。


連携した瞬間から収益を生み
軌道に乗るまでの苦労もありません。

コインランドリー店主にとっても
夢のような事業です。



ただ、「故障」はあり得ます。
落雷とか台風とか。


パネルやパワコン等の機材自体
は保険でカバーされるので
壊れても問題はありません。


まぁ、代理店がクズだと、
故障と天候の因果関係をうまく
説明できず「対象外」とか
言われてしまう危険もありますが。



ただ、機材の再調達や工事作業
には時間がかかるはずです。

その間の発電はゼロ。
空室と同じですね。



どの程度の頻度で発生するのか?
再調達にどの程度かかるのか?


正直な所読めておりません。


ここは「収入保障保険」を付ける事で
リスクヘッジが可能と考えています。



太陽光発電はかなり特殊な投資です。


太陽光パネル等の設備自体には
資産価値が殆どありません。

国による固定買取も20年限定。


つまり、20年後は何の収益も生まない
産業廃棄物になります。


実際は20年後も機器は発電し、
売電もできるかもしれませんが・・・。

あまり期待しない方が良いでしょう。



将来無価値になる物なので、
20年間という限られた時間の中で、
最大限稼ぐ必要があるのです。

一日たりとも無駄にできません。


だからこそ、収入保障保険は
つけるべきかなと考えております。



不動産の場合は時間制限がないので
少々空室が続いても後で取り返す
可能性があります。

ここは大きな違いですね。



連携は来年の予定です。
本当に想定通り発電するのか?

楽しみであり怖いです。

太陽光発電は、購入後に収益を
上げるための工夫が殆ど
できませんからね。



以前、私の尊敬する方が
こんな事を仰っていました。


雨の日はコインランドリーで
チャリンチャリン

晴れたら太陽光で
チャリンチャリン


今聞いても美しいお言葉で、
当時は大変感銘を受けました。



ようやく達成できそうです。



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