川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 太陽光発電

久々に太陽光の話題を。

「コロナ禍の影響を受けず太陽光は安定稼働でウハウハだぜ」

私は当ブログで、度々このような発言をしておりました。
確かにその通りではあるのですが、実は最近やらかしていたことに気が付きました。

数日前、直近の売電の検針票が届いたのですが、なんだか金額が少ない気が。
ほかの現場と比べるとやっぱり少ない。
期間中の天候を調べましたが、特に雨が多かったわけでもない。
明らかにオカシイ!!

嫌な予感がしたので、慌てて遠隔監視装置の過去の履歴を見てみると・・・。

7台あるパワコンのうち1台が、一か月前から止まっていました(涙)
1/7、つまりこの一か月間約15%の損失を垂れ流していた事になります。

ましてや今は、年間で最も発電量が多い時期。
そんなかき入れ時に、パワコンを一台止めての自主休業をしてしまったようなものです。
あ~あ、やっちまった。

太陽光をやっている人あるあるだと思いますが、私も当初は毎日のように遠隔監視装置を確認し、日々の売電状況にニンマリしておりました。
それがいつしか確認間隔が10日に一度になり、一か月に一度になり。
最近は監視装置を全く見ておらず、毎月の検針票を見る程度に。

慣れは恐ろしいですね。


この事を太陽光の師匠に話したところ
「遠隔監視の確認は日課にしましょう」
と、至極真っ当なお言葉を頂戴してしまいました。

はい、仰る通り。
そのための監視装置ですよね。
以後気を付けます。


まぁ、それでも私は「休業補償保険」に入っているので、時間が経ってから売電されていないことに気が付いても、保険でカバーできるから余裕じゃんと軽く考えていました。

でも、そんな考えも大甘だという事を師匠から教えてもらいました。

そもそも保険というものは、何らかの原因により「故障」が発生したときに効力を発揮するものです。
原因として落雷、風水害、悪戯など、幅広く保証されますが、あくまでも「機器の故障」がキーになります。

ところが太陽光では、機器の故障が発生しなくても売電できなくなるケースが結構あるそうです。

例えば、パネルへの着雪や発電所周辺の停電。
昨年の台風15号の際は、周辺停電のため私の現場も数日間発電ができなくなりました。
ただ、これは数日で自然復旧するので大きな問題はありません。

厄介なのはブレーカーが落ちてしまうこと。
機器が壊れなくても、ブレーカーだけが落ちてしまうことはままある事だそうです。
ブレーカーは自然復旧しませんし、落ちている間は売電もできません。
気が付くまで長期間の影響がでてしまうのです。
そして、損失に対して保険は効かない・・・。

だからこそ、定期的な稼働状況の確認が必要になるわけです。
太陽光は機械相手ですから当たり前のことですね。
そんな当たり前すぎることができていなかった私。
大いに反省です。

まぁ、それでも太陽光の手間は圧倒的に少ないですし、安定していることに変わりはありません。
手間なし楽々~とはいえ、手間ゼロではないですよというお話です。

ちなみに今回のパワコン問題ですが、今のところ原因不明ですが機器故障であることはほぼ間違いなさそうな状況です。
機器故障であれば、保険適用の可能性が出てきます。

なんとか保険が出るような形で着地したいなぁ・・・。

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太陽光発電に興味があっても信頼できる施工業者の探し方がわからない。
だから最初の一歩が踏み出せない。
そんな方も多いかと思います。

賃貸物件のリフォーム業者さんであれば、試しに10万弱の小工事を依頼して、業者さんを見極めるなんて事も可能です。
結果として残念なリフォームでも被害額は10万円。
致命的な問題にはならないでしょう。

一方、低圧の太陽光発電所の施工費用は1000万円以上かかります。
しかも20年以上使う事が前提。
残念業者にあたってしまえば目も当てられません。


今でこそ私は4カ所で太陽光発電所を運営していますが、実は幻の一基目があります。

信頼できる業者さんの見極めがつかないのに、エイやと飛び込んだ結果。
見事に残念業者に引っかかり、危うく200万円が飛んでいきそうになったお話です。


あれは、2015年10月の事でした。
某有名な太陽光のポータルサイト(メ〇発)を見ていると、当時の私にとって高利回り(に見えた)の土地付き太陽光発電所の分譲案件がありました。

ライズガーデン花巻、利回り11.69%

有名ポータルに掲載されている業者さんなら安心だろうと思い、相談会に行く事にしました。

この案件は、東北地方最大規模の太陽光発電所を岩手県花巻市に作るというビックプロジェクト。
しかも、ただ利回りが高いだけではありません。

販売元のライズデザインファクトリーという会社の社長が、自信の出身地である東北への恩返しをうたった案件でした。

2015年と言えば、東日本大震災の爪痕もまだまだ色濃く残る頃。
この太陽光発電所の一部を、地元に寄付するという社長の心意気にすっかり共感してしまい、私は契約の判を押しました。

ただ、今にして思えば、最初から少しおかしかったように思います。


施工費用については信販会社のソーラーローンを利用。
信販会社を利用した場合、融資の実行は発電所の完成確認が取れた後になります。
そのため、施工費用を事前に徴収される事は通常ありません。
(連系負担金等の徴収は別途あります)

なお、銀行融資や現金決済の場合は、契約時や施工のフェーズに応じて段階的に
支払いを行っていくのが一般的です。
新築を建てるのと同じですね。


一方、土地はライズデザインファクトリーからの転貸。
つまり借土地であり、土地の売買は発生しません。
そのため、事前に土地代を支払う事は無いはずです。
(登記費用とか、保証料の名目は別途あり)


それにもかかわらず、前金で200万円を請求されました。

「特別高利回り案件なので事前に200万円払えることが条件だ」
と言う言葉を信じ込み、やや違和感を覚えつつも支払ってしまいました。


その他にも違和感はありました。

池袋のマンションの一角をオフィスにしているような小さな会社なのに、なぜか入口に大きな水槽があり、マスコット社員のミニチュアダックスフントを飼育していました。
また、フジテレビの夜のニュースでCMを打っていたりと、調子に乗ってる放漫経営臭が見受けられました。


その後地盤工事開始の報告はきましたが、その後の連絡はサッパリ。

次に来たお知らせの内容は「案件続行不能」。
完成できなくなったので、前金の200万円は「そのうち」お返ししますとの事。

この後、返金日を伝えられてはすっぽかされる。
電話に出ない、メールも返信されない。
担当者がコロコロ変わる等の仕打ちを数か月受けました。

心配になった私は、川崎市主催の30分無料相談会で弁護士さんに相談をしました。
その時こんな事を言われました。

状況から言って返金の可能性は低い。
訴訟すれば勝てるが返金は別問題、無い袖は振れない。
仮差押えも銀行口座等差し押さえ対象資産の所在がわからないので難しい。
泣き落としでもなんでも良いからマメに訪問して窮状を伝える。
こういうのは早い物勝ちだから素早い行動が重要。


この教えを守り、何度か本社を訪問しました。
「返金されないと子供の学費が出せません(うそですが)」
と窮状を訴えた事もあります。

この行動が功を奏したのか200万円全額の回収に成功。
私は無事離脱する事ができました。

その後同社は倒産。
返金されなかった案件もあるようで、訴訟問題に発展しているそうです。

産経新聞のサイトにも同じ太陽光案件で途方に暮れている人の話が載っていました。

結局、大手ポータルに載っていようが、テレビCMを行っていようが関係ない。
それらは一時的にお金さえあればできる事であり、信頼性の担保にはなり得ない事を学びました。


余談ですが、発電系投資として、廃油バイオマス発電の説明会にも行った事があります。
怪しかったので投資はしませんでしたが、その後の成功話を聞かないので今はどうなっているのやら?

「怪しい物」を見極めるためにも、「怪しそうな場所」に行ってみるのも良いかもしれないなと思っています。
ミイラ取りがミイラにならなければですが。



少々話がそれましたが、私がその後の業者さん選びをどうしたのか?


ベタな方法ですが、信頼できる「太陽光の師匠」のアドバイスを頼りにしています。

とある勉強会で太陽光を数多くされいる方と知り合う機会があり、しばらくお付き合いをさせて頂く中で、誠実で信頼できそうな方であると判断しました。
判断基準は主観的な物でしかないのですが、自分自身でそう感じたのであればそれでOK。

自分の見る目がどの程度正しいのかはわかりませんが、少なくても見ず知らずの業者をポッと選ぶよりは確実性が高いと思っています。

お陰様で、良い業者さんとのご縁を頂いております。


私もリフォーム業者さんの紹介を依頼される事がありますが、普通の神経の持ち主なら紹介相手に問題が起こらないよう気を使います。
お互いの信用問題にもなりますし、怪しい業者は紹介しないでしょう。

やはり、利害関係が無さそうな人からの紹介は最強ですね。


問題は「本当に利害関係がないのか?」という所。

一人紹介につきバックマージンがいくらなんて事は良くある事。
まぁ、バックマージンがあったとしても、それでも良い業者を紹介してもらえるならばそれで良いのですが、

ただ、あくまで善意の一個人の体なのに業者紹介を広く公言しているとか、それをブログやSNS等で広く募っているのはやっぱり信用できないかも。


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金利1.7%。
融資額1500万円。
融資期間15年。
無担保、連帯保証人なし。


最近こんな融資を受けました。

さて、これは何の融資でしょう?



正解は「太陽光発電」。



私、太陽光発電にも手を出しており、
1月から1号機が連携開始。

微力ながら、日本の電力供給に貢献を
しております(笑)。



上述の融資は、3号機の購入にあたり
出た融資です。



太陽光発電も不動産投資と同様、
「融資との戦い」でもあります。

銀行様の壁は厚く、融資付けには大変
苦労します。


そんな中、やっぱり手を出しやすいのは
ノンバンク。

不動産と同じですね(笑)。



太陽光向けのノンバンクとしては、
アプラス、ジャックス、イオン、オリコ
等々いくつかあります。

ただ、各社融資の絶対額は少なく、
総額4000万円がリミットとか、
お一人様発電所は一カ所のみとか
いろいろな縛りがあります。


中でも、一番融資が出易いのは
「アプラス」とされており、
私も2本融資を引きました。


ただ、次が問題。


その他のノンバンクは、他社融資の金額も
カウントするので、アプラスから2本引い
た時点で終了。

だから、アプラスは最後にして、まずは
ジャックスやオリコなどから引きましょう
何て話があります。


おそらくこの話は正しいのでしょう。

私もすっかり信じ込んでいましたし、
事実3機目の融資はなかなか進まず
諦めかけていました。



しかし・・・。


とある業者さん経由でジャックスに
審査を持ち込んだ所、一度差し戻し後
逆転で融資が通ってしまいました。

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これには2つ理由がありそうです。


1つはジャックス側の変化。
最近太陽光融資に、より力を
入れる姿勢に変わったようです。


もう一つは業者さんの力。
太陽光と言えども、業者さんにより力や
熱意に差があり、融資の通りやすさも
異なります。



今回は2つのラッキーがあったからこそ
融資につなげる事ができました。


でも、ネットや一部の知り合いの情報を
鵜呑みにし諦めていたら、融資は引けず
3機目は流れていたでしょう。


「わかったつもり」になっちゃいけない。

諦めずに行動してこそ果実がある。


やっぱり何事もやってみなくちゃわからな
いですね。




と、さも自分で必死に業者さんを探した風
ですが実は太陽光の師匠からのご紹介が
縁でした(笑)。

ありがたい事です。



縁だろうが何だろうが、できる事はすべて
やってみればよいのです。


今回は太陽光の融資でしたが、
不動産でも同じこと。

ネットや本の情報で分かったつもりになら
ないで、自分の行動や体験者の生の情報も
重要です。


不動産を買ってもいないのに、
「私の属性では融資が・・・」
みたいなことを言う人が良くいます。


確かに難しい属性の方はいらっしゃいます。
でも、やる前からあきらめては進みません。

ダメかもしれないけど、5%くらいは望み
がある物です。



無駄足覚悟で頑張らなきゃ!!



私も今回の太陽光融資で、改めて
それを感じました。

行動しなくちゃダメですね。



を行います。

一緒に生の情報をお話しながら、私も気づ
きを得られればと思っています。

行動できずにちょっと行き詰っている方。
参加してみるのも一つの行動ですよ!!



今回のお話が少しでも
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先日の配信記事で、
「太陽光狙ってます」
というお話をしました。


でも、以前からの読者の方は
「ん??」
と思いませんでしたか?


昨年の11月頃、こんな記事を
配信しております。

「太陽光発電参入します」
http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/4530401.html



実は、すでに太陽光の分譲案件の
契約をしておりました。

そう、確かに契約をしました・・・。



その案件は、実質利回り11%超え。
合計50区画を超える超大型分譲案件。
その中の一区画を割り当てる形なので、
造成費なども含めフルローン可能。


手出しなしで、安定的な利回り10%超を
受け取れる美味しそうなものでした。



そのかわり、ひとつだけ制約がありました。


「前金で200万円」



契約時に前金で200万円必要との事。


ただし前金の200万円は、融資実行時に
返金される形となります。

融資自体は、設備が完工し連携確認が取れ、
売電ができる事を確認できた時点で実行。
信販系のソーラー融資では通常の形ですね。



つまり、前金は支払うものの、最終的には
手出し無しとなります。

「太陽光発電所が無事完成すれば」
の話ですが・・・。



社運を賭けた一大プロジェクト。

郷里に還元したいという社長の意向で
実現した特別案件。

前金というハードルがあるからこその
特別高利回り。


そんな触れ込みでした。




ところが、今年に入り様子がおかしい。

連携予定まで2か月を切ったのに、
管理契約の詳細がはっきりしない。

施工の様子の報告もない。


嫌な予感がしたので、販売会社へ
連絡を取ります。


ところが、いつまでたっても担当者が
つかまらない。


「担当は退職した」
「後任は出張中」
「急な出張で出かけた」


もうなんというか・・・。
典型的なダメパターン。

3週間ほどやり取りして、ようやく担当を
捕まえ事情を確認。


そこで衝撃の事実を告げられます。


「案件は継続できなくなりました」
「前金の返金はお待ちください」



詳細は割愛しますが、要するに案件停止。
前金の200万円もすぐには返却
できないとの事。


う~ん、こりゃまずいぞ!!



とりあえず、その日のうちに内容証明を
送り、契約の白紙解除を宣言。

相手の債務不履行ですから、契約解除は
当然ですね。



で、次の手は・・・。


【1.黙って返金を待つ】

業者さんは逃げも隠れもしませんでした。
事情の説明もしてくれました。
連絡面など怪しい所もありますが、
誠意はある様子。


でも、小さな会社ですし最悪
「連鎖倒産」の可能性もあります。

そうなれば、お金は戻らないでしょう。



【2.法的手段に訴える】

法的手段に訴える手はいろいろあります。
今回は明らかな債務不履行ですから、
法的に勝つことは可能でしょう。

ただ、法的に勝つことと、お金を取り戻す
事は全く別の話です。


賠償請求ができる権利を得るだけで、
差し押さえ等の実力行使は、相手の資産が
わからなければできません。


今回の契約相手は法人。
社屋は賃貸。
メインバンクは不明。
分かっているのは、前金の振込口座のみ。
この口座に現金など無いでしょう。


もちろん、社長個人の連帯保証なんて
ありません。

登記簿から社長の自宅もあたりましたが、
こちらも賃貸。

社長が住宅ローンでも組んでれば、そこが
会社のメインバンクの可能性もありました
が、賃貸ではそれもわからず。


差し押さえるべき資産が私から見えない。
こうなるとお手上げです(泣)。


結局、無い(ようにみえる)袖は
振れないのです。
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一気に青ざめました。


お金は、借りる側より貸す側の方が
圧倒的に不利である事を
思い知らされましたね。




その後、会社側より支払い案の提示。

これも期日のリスケ、分割への変更など、
4度にわたり話が変わり、そのたびに
ドキドキ、イライラ・・・。



そして5月末。
ついに全額返還されました!!


実質的な損害は、契約書の印紙代と
交通費、対応時間、精神的苦痛くらい
でしょうか。


200万円は無事手元に戻ってきました。




後になって冷静に振り返ると、
自分のわきの甘さに恥ずかしくなります。

「契約時点で管理契約が未定」

怪しいですよね?



「施工実績を確認したか?」

していません(笑)。
甘いですね。



また、後で分かったのですが、
私の契約前にも完工時期の
リスケを行っていました。

契約時点で、施工をめぐり
すでに問題が出始めていたのです。

ネットで調べればわかったことです。



完売と聞いていたのに、問題発覚直前まで
販売を続けておりました。

これは気が付いていましたが、
「キャンセルでも出たかな?」
と都合よく解釈していました。


悪意はなかったのかなぁ・・・。



施工会社はどこで、土地は誰のものか?
施工会社は信用できるのか?
前金の目的は?
資産保全の方法は?


確認すべきことはいろいろ
あったのでしょう。



私が下手に「投資慣れ」していると
思いこんでいたため、「お金を出す」
という事に麻痺していたようです。



投資にリスクはつきものです。
だからこそ、自分の取れる範囲の
リスク(金額)で投資は行う物です。


その点では、今回の投資は正しかったと
言えますし、たまたま結果が伴わなかった
だけです。


でも、大切なお金を投入するからには
もう少し慎重さが必要だったかなと
反省しております。



いい勉強と経験になりました。


失敗にめげず、もう一度太陽光に
アタックをかけております。



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太陽光発電に参入しようと、
物件を探しています。

「今更おせ~よ!!」

との声も聞こえてきそうですが、パネルや
金利の低下により、24円案件でも
うま味のある物件はあると思っています。
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何がイイかって「融資が使える」所です。

信販会社には「太陽光ローン」なる商品
があります。

固定金利で15年の融資が引けます。
固定ですから、金利変動の心配は
ありません。


一方、発電した電力は固定価格で20年
買い取ってくれます。

コチラも固定ですから、収入の変動は
心配ありません。



固定で金を借り、売り上げも固定。

両者の差額を取って儲けが出るならば、
安定した収益源になります。


こんなうまい話は、なかなかありません。



まぁ、電圧抑制、天災、固定買取終了後
の対応など、リスク要因は当然あります。

収益にしても、それほど大きく儲かる
わけではありません。



でも、収入の柱の一つとしては
アリかなと思っています。

安定収入は心強いですね。



低金利の今だからこそ、融資を引いて
何か仕込んでおきたいなという
私自身の考えもあります。


しかし、気になる事が一つ。

太陽光発電は、「パネル+田舎の土地」
なので、資産性がほぼありません。

おまけに信販会社からの融資。


いかにも銀行さんが嫌がりそうですね?


肝心の不動産向け融資判断に、
悪影響が出るかもしれません。



で、実際に聞いてみました。



結論から言えば、黒字ならOK、
赤字ならNG。

コインランドリーと同じなんですね。


「儲けは正義」


って事です。


土地を買い、整地して太陽光パネルを
設置。
極端な話、この段階ではゴミと同じです。
資産の棄損にしかなりません。


しかし、実際に売電を始め収益が発生
すれば事業所得として評価されます。


運悪く、発電前に融資が必要になると
微妙なタイミングがありそうですが、
収益さえ出るならば悪影響はあまり
無いようです。


ちなみに、太陽光発電事業自体への融資
について聞いたところ、こちらはNG。


自分達が融資して作るのはNGだけど、
誰かが融資して稼動している物は
プラス評価とする。


なんか変じゃね?


結局、資産査定や事業計画の判断ができ
ないから、事前の融資ができないので
しょうね。


このあたりは、金融機関によって大きく
スタンスが異なります。

たまたま私が付き合いのある銀行さんは、
太陽光についてネガティブでした。



もちろん普通の信金さんでも、
太陽光に融資をする所もあります。

地銀の常陽銀行には、太陽光用に
「ララサンシャイン」
なんて特別商品があるくらいです。

公庫でも融資が出ますね。



今更ですが、地味ながら面白いなぁ
と思っています。


「国策に売り無し」


太陽光発電、狙ってます。


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