川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 物件売却

リーマンショックは、平成21年9月15日のリーマン・ブラザーズの経営破綻を引き金に発生した、世界的な金融不安として有名ですね。

金融不安に対して、当時日本でも様々な施策が打たれました。
その中の一つとして、「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」というものがあります。

簡単に言うと、平成21年に取得した土地は平成27年以降、平成22年に取得した土地は平成28年以降に売却した場合、土地譲渡益から1000万円控除しますよという施策です。

「1000万円の控除」と金額がそれなりに大きく、何とかして不動産売買を活発にさせようという当時の思惑が見えますね。
ただ、所有期間6年以上の縛りがあるので即効性欠け、この施策による効果がどの程度あったのかは疑問が残る所です。

ちなみに私が大家さんデビューしたのは、リーマンショック翌年の平成22年。
上記の施策については知る由もなく、当時は全く頭にありませんでした。


時は流れあれから10年。
昨年、私は初めての物件売却をしました。
平成22年に購入した、私のかわいい1号物件ちゃんです。

平成22年購入物件だったので、お陰様で上記の1000万円控除をガッツリ使う事ができました。


ここで面白いなと思ったのが、売買価格に対する建物と土地の比率。

購入時は建物部分を多く取ると、減価償却が大きく取れて有利と言われます。
(その分、将来譲渡所得が出た時に譲渡所得にかかる税金は高くなる可能性があります)

一方売却時は、消費税課税事業者の場合、土地部分を大きく取った方が消費税が小さくなり有利になります。

購入時と売却時で正反対の評価が有利になるわけですが、そんな都合よく評価を変えてしまってよいものか?
少し違和感もありますが、こんな事がまかり通ってしまいます。
購入時の土地/建物の按分比率を、売却時にも当てはめる必要はありません。

そもそも、土地と建物の値動きは本来独立しているはずです。

土地は値動きが比較的緩やかですが、建物は築年数と共に物理的に劣化するので、土地よりも急激に価値が下がると考えるのは自然な事です。

また、近所で再開発計画でも発表されれば土地の価値は急騰しますが、その上の建物はかえって邪魔なので建物自体の価値は向上しないと判断する事もできます。

購入者が、土地/建物のどちらにどの程度の価値を見出して購入したかもわからないですよね?

だから、購入/売却、それぞれが発生したタイミングで、その都度土地/建物の比率を考慮するのは、むしろ自然な事です。

不動産の不思議で面白い所だと私は思っています。


とは言え、土地/建物比率は好き勝手に決められるわけでは無く、下記1~4の方法で試算するのが一般的です。

1.契約書の売買金額の消費税を基に計算する
2.固定資産税評価額で按分する
3.土地、建物の原価を基に計算する
4.不動産鑑定評価額で計算する


で、私の場合。
今回は、国税庁指定の標準的な建築価額表を基にしっかりと建物の価値を計算し、適切な按分比率を算出しております。
(税理士さんに丸投げですが・・・)

結果として土地の比率が大きくなり、売却に伴う消費税の負担はそこそこ。
上述の1000万円の土地譲渡益も枠を大きく使う事ができ、めでたしめでたしとなりました。


リーマンショックから10年。
巷ではコロナを引き金に、再び金融不安が起こりかねない雰囲気です。
政府は様々な施策を打ってくるのでしょう。

まずは、今日の生活に窮する人々への施策が先ですね。
順番としては後になると思いますが、何れ不動産に関する施策もでてくるかなぁ。


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昨年売却した物件の、仲介業者さんより突然の入電。
「お宝物件の紹介か?」
とドキドキしながら電話に出たところ・・・。

オーナーさんが揉めてるみたいなので、過去の経緯の説明をお願いできますか?

との事。

テンションは一気にダダ下がり↓。
「うわっ、メンドクセーやつだ」
という心の声を押し殺しつつ、快諾し、現オーナーさんからの入電を待つ事にしました。
話を聞いてみると、揉めているのは駐車場用地として借りている土地のお話でした。


借り土地のオーナーさんから、「駐車場の区画と借りている住民の一覧を出せ」と言われているとの事。
どうやら、確定申告で必要なようです。

そんな資料は無いのですぐに出せない旨を伝えると、「管理が甘い奴には今後貸さない」と借り土地のオーナーさんは大変ご立腹。


アパートの現オーナーさんにしてみれば、こんなやり取りが発生するとは聞いていないため、今までどうしていたのかと、前オーナーの私に対して過去の経緯を聞きたかったという事でした。
幸い、現オーナーさんは穏便モードで、落ち着いて話ができました。


そもそも、この駐車場用の借り土地。
賃貸契約書は無く、口頭のお約束のみ。
私が必要台数分をまとめて借りており、月末に台数分をまとめてお支払い。
台数の増減も私が電話で連絡するだけの、非常にゆる~い関係で10年近くやってきました。
その間、駐車場の区画と実際に借りている住民のリストを出せなんて事は、一度もありません。

そもそも、あくまでも土地を借りているのは私。
実態は住民への転貸という形になっていましたが、確定申告だとしても個別の使用者や貸出期間のリストを出す必要もないでしょう。


ただ、実は私が物件を売却する直前に、借り土地のオーナーさんが代わっています。
以前のオーナーさんは、投資なんてまるで分らなそうな緩めのおばちゃんだったので、上記のようなゆるゆるの賃貸契約でした。

しかし、新しい借り土地のオーナーさんは、投資家風の堅めな感じのおじ様です。

借り土地側のオーナーチェンジの際に、おばちゃんからおじ様に、契約形態についてどの程度の引継ぎが行われていたのかとても疑問ですね。

実際、借り土地のオーナーチェンジ後の支払い口座や、支払い時期を知らされず、何度かの電話でのやり取りの後、やっとのことで私が直接新オーナーに電話して聞き出しましたし・・・。


私も、借り土地の新オーナーとは最後の一か月分の賃料を支払うだけの間柄で、殆ど交流も無いまま、アパート側の新オーナーの連絡先を紹介しただけで終わってしまいました。
賃料や振込み方法の条件は、新オーナーに引き継いだ後も変わらない旨をお伝えしましたが、引継ぎと言ってもその程度。

はたして、私の引継ぎも良かったのか、悪かったのか・・・?


こうして、過去の経緯をアパートの新オーナーにお伝えして終話となりました。
この後、どのように借り土地オーナーとのお話をするのか私にはわかりません。

なんだか、会社員時代にも度々経験した光景を思い出しました。
前任からの引継ぎを完璧にすることはできず、幾つかのほころびや認識相違はつきもの。
結局この場に居ない前任者の勝ちで、現場の後任者が火消しに骨を折る。
そんな事もいろいろあったなぁ・・・。


引継ぎって難しいですね。


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「物件売却物語」と題して、売却活動について書いてきましたが、そもそもなぜ私が売却を行おうと思ったのかについて書いていませんでした。

今回は、「売却を思い立った理由」について書きたいと思います。


理由はいくつかありますが、最大の理由は「資産性が低いので壊れる前に売ろう」と決めていたという事でしょうか。


売却物語の中でも少し触れましたが、この物件はいわゆる「キャッシュマシーン」です。
キャッシュを生み出す能力はありますが資産性に乏しいのです。


実は売却活動の際に「土地として売る場合」の査定も出してもらっていました。

10年前の買値は680万円でした。
実際に売れた金額は1100万円です。

さて、建物を壊して土地として売却する場合の査定額は、いくらだと思いますか?



なんと「300万円」。

激安の殿堂ドン・キホーテもビックリな驚きの安さです。


私も物件購入の際に、資産性が無い事は承知していました。
路線価がめちゃめちゃ低く、固定資産税も年間3.5万円ほどでしたから・・・。
あの、三井住友トラストL&Fさんに、「共担として使えない」とまで言われた物件です。


建物付きの収益物件として売却すれば1100万円。
更地にしたら300万円。

つまり、「壊したら負け」であり、「壊す前に売る」が正解です。


ココが資産性の低い物件の弱みですね。
壊したら何も残りません。
キャッシュマシンとして機能するうちに売らなきゃいけない。

しかし、アパートなので買う人も投資家です。
マシンの性能をシビアに見られてしまいます。

私が購入した10年前より下がった現在の家賃で投下資本を取り返せるか?
10年分建物は古くなって出口はさらに厳しいが大丈夫か?

購入した投資家も、そのうち誰かに売ろうと思って購入するでしょう。
だって、資産価値が低いのですから。

どんどんマシンの状態は悪くなり、誰が最後にババを掴むのか?


戸建や区分の場合には「実需が買う」という事もありますが、アパートの場合はそうもいきませんよね。
まぁ最後は、激安の土地として利用する能力を持つ賢者が買うのかもしれませんが・・・。



では、朽ち果てるまで使って新築を立て直してもう一回転するのはどうか?


立地が良ければそれもアリですが、新築を建てるのは流石に躊躇するような立地です。
越生町はただでさえ過疎化がガンガン進行中です。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口」によると、2015年を100とした場合、2035年の推計は69.1。
埼玉県全体では2035年の推計が95.1ですから、人口減少の割合が激しいエリアである事がわかります。


ただ、過疎化が進む地方でも、その地域の一等地は必ずあり、戦える場所はあるはずです。
残念ながら私の物件は、越生町の中でもそれほど立地が良いとは言えない場所です。
ここで収益物件を新築するのは自殺行為だと私は思っています。


そのため購入時から、売却時期について下記の様なざっくりとした考えを持っていました。

・所有期間5年目以降
・次の外壁塗装の前(所有期間10年程度)
・満室の時


売却を決意した2018年末時点で、上記3つを満たしていました。
だからこそ売却を行ったわけです。


本当は2016年頃から売却を考えていましたが「とりあえず満室だし・・・」と
現状維持バイアスがかかってズルズルと売却せずにいました。

そのうちに空室が発生。
ちょっと苦戦してうめるのに一年近くかかりました。
その間に大きな出費のかかる工事が発生するわ、投資物件相場はピークを打って値下がりするわ・・・。

幸い物件は入居率3/4で回っていたので家賃収入はありましたが、売り時を1~2年間違えたかもしれません。
まぁ、結果論なので仕方がありませんね。



家電やパソコンは「買おうと思った時が買い時」なんて言われたりします。

不動産は「売ろうと思った時が売り時」なのかもしれませんね。
でも、長年所有していると、変な「情」が出てしまい、なかなか割り切りも難しいです。


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物件売却物語には後日談がありました。
気づきを含め書きたいと思います。


売却の契約を行った後、物件駐車場として借り上げている土地のオーナーさんへ、当方の売却報告をしました。

するとビックリ。
なんと、私の物件売却が決まったまさにその時、借り土地のオーナーさんも土地の売却を決めていたのです。
アパートも駐車場も、同じ時期にオーナーが変わるという偶然。
この時期に売却が決まったことに、ちょっと運命を感じてしましました。

新しい借り土地のオーナーさんへのご挨拶と共に、当方の物件売却に伴う土地契約者変更のご報告をする必要がでてしまいました。

文書にするとちょっとややこしいですね。


この新しいオーナーさんは、近所にお住いの方でした。

オーナーさんとの会話の流れから、私の物件の家賃や入居率のお話に。
そして売却価格をお伝えすると、こんなご発言が飛び出しました。


「その価格なら購入したかった」
「もう契約しちゃったんだよね、残念だなぁ」


なんと、こんな近くに購入希望者がいたのです。
「灯台下暗し」とはこの事ですね。


「契約解除も考えるので、いくらまでなら出せますか?」

という言葉が喉まで出かけましたがぐっと堪え、アパート共々新オーナーもよろしくと伝え電話を切りました。


それにしても驚きました。
駐車場として借りている土地は、はっきり言って荒れ地です。
殆どが竹林で平地はわずか。
駐車場といっても僅かな台数しかなく、利用者も近所の数名。
過疎化の進む現地では、その数名もいつまでいるかわからず、現にこの10年間でも駐車場の利用は減っています。
この先もっと厳しい事は明らかです。

私には利用用途が見えず、こんな土地を購入する人がいるとは思えませんでした。
だからこそ、ず~っと借りられるだろうと高をくくっていました。

でも、実際には土地が売却され、地元の方が購入しているわけです。
もし、新オーナーが駐車場を続ける気が無かったら・・・。
ゾッとしますね。

土地の有効性を見極めるのは他人であり、私自身の主観なんて何の意味もありません。
地元の方だからこそ見えるものがあったのかもしれませんね。

不動産はわからないものです。



私の売却活動は、半年以上にわたって回り道をしてきましたが、最初から地元の業者さんにお願いをしていれば、案外あっさり売却できたのかもしれません。

私の物件に対し、より価値を感じる人は地元にこそいたのかもしれません。


「投資物件=有名な投資物件専門業者だろ」
「田舎の投資物件を地場業者が売れるわけないだろ」


こんな思い込みは、単純には当てはまらないものですね。


売却とは、その物件を必要とし、購入することができる「たった一人」を見つけさえすれば良い作業です。
たった一人でいいのです。


それは遠くの投資家かもしれませんし、隣地の人かもしれません。
人口1万人ちょっとの越生町と言えども、地元で収益物件を探している人は一定数いるはずです。


だからこそ、地元業者や投資物件専門業者。
区別せずに一般媒介で広く浅く売却依頼をかける方が、やっぱり良いのかもしれませんね。

特に、仲介手数料が安くなる少額物件は、手間ばかりかかって業者さんもやる気にならないでしょうし。



この学びを生かし、次回からはもう少しスマートな物件売却活動を行いたいと思います。


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前回の続きです

3Lさんに仲介をお願いしてからあっという間に2か月が経過しました。
残念ながらその間に成約にはつながらず・・・。

当初のお約束通り、一般媒介に変更し仲介さんの間口を広げることにしました。
お声がけをしたのは、埼玉県の投資用物件と言えばおなじみの「栗酢茶(仮名)」さんです。

まずは「初めて売ります」みたいな素知らぬ顔で査定を依頼。
査定額はやっぱり1100万円程度と出ました。
いつものように「まずは専属専任媒介のクローズ案件で如何?」とのご提案を頂きましたが、ここでネタ晴らし。

・完全オープンの一般媒介でガンガンやってくれ
・すでに3Lさんが参加してるので負けずに頑張ってね

こんな感じで依頼を行い、栗酢茶さんの活動がスタートしました。
まずはお手並み拝見。

いつもの通り会員さん向けメルマガが配信され、待つこと数日。
ここで信じられないことが起きました。


なんと、いきなり満額買付が2本入りました!
その他やや指値買付も入ります。
ローン特約付きですが、栗酢茶さんおそるべし。

そしてさらに翌日、ついに現金決済の満額買付が!!
栗酢茶スゲー。

現金購入者が現れましたのでここで売却レースは勝負ありとなりました。


この間僅か1週間ほど。
半年以上かかった今まではなんだったのか?
決まるときはあっさりですね。


この後ご契約へと進むのですが、買主様が多忙を理由に中々日程が決まらず、悶々とした日々が過ぎていきます。

・気が変わっちゃった?
・もしかしてただの冷やかしだった?

喜んだのもつかの間、不安ばかりが心を支配します。
「契約」をするまでは宙ぶらりんな状態なわけで、全く安心できません。
法的拘束力はなにもないわけですから。

売主は本当に心を揺り動かされ続けますね。
もしこの買主までもがブレイクしていたら、私のメンタルは本当にズタズタだったかもしれません。

待つことひと月弱。
突然営業マンから「明日の契約は如何?」とのご連絡が入ります。
もう、明日だろうが今夜だろうが、売主様に100%合わせますとも!!
二つ返事で了承し、契約日が決まりました。

そして翌日朝9時、東京駅にほど近いルノワールにてご契約。
その場で契約金の100万円を生で頂戴します。
セコセコと現金を数える私。
なんとなく、札を積まれて娘を売りに出したような複雑な気分。

何なんでしょうね、この気持ち。
別にギブアップして不本意ながら売却するわけじゃないのに・・・。
自分でもよくわかりませんでした。

やっぱり買主側でドーンと現金を出し、売主が数えるのを見守る方が何倍も気分が良いです。

売却慣れしていない私は、まだまだなのかもしれませんね。


その後一週間で決済。
買主不在の決済はあっさりしたもので、数回ハンコを押して着金を確認し、ものの10分で完了。
フィナーレにしては味気なかったですね。

とはいえ、通帳の数字をみて思わず笑みがこぼれます。
人間とは現金なものです。


680万円が10年所有して1100万円になったのですから、われながら大成功と言えるのではないでしょうか。
初めて購入した物件にしては良くできたかと。

貴重な助言を頂きました諸先輩方、ありがとうございました。


これにて初めての売却物語は無事終了です。
4回にわたりお付き合いを頂きありがとうございました。


じつはこの話にはちょっとした後日談がありまして・・・。
もう少し売却がらみのネタを引っ張りますのでお楽しみに。


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