川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

1号物件

最後の仕上げ

1号物件の空室リフォームが完了。

完了確認を兼ねて、
物件に最後の仕上げをしてきました。


1号物件までは片道2時間。
遠いので用事は一度で済ませたい。

事前にやるべき事をチェックし、
準備万端出かけました。


今回の作業内容は以下の通り。


・リフォーム完了確認
・木製便座設置
・くも除け殺虫剤噴霧
・引き戸にシリコンスプレー噴霧
・写真撮影
・POP張り
・ウェルカムボックス設置
・芳香剤設置
・管理会社打ち合わせ



しっかし・・・。
荷物重っ。
電車移動はつらいですな。

全ての荷物を家から持っていくのは
ちょっと厳しい。

ウェルカムボックス用の物品は
わざわざ途中下車して購入しました。



物件についたら、まずはリフォーム完了
チェック。


私の自己発注業者さん作業の後、
管理会社さんに小工事と清掃を
依頼しておりました。


流石は管理会社さん、完璧です。

「激安」では無いですが、良心価格で
いつもしっかりお仕事して頂けます。


排水口のラップも忘れていません。

長期空室でも、排水トラップが干からびて
臭いが上がる心配がありませんね。


細かい事ですが、「気配り」を感じます。



まぁ、すぐにうまればこんな事しなくても
良いのですが・・・。




次は、自分で木製便座を設置。

予め古い便座は外してもらっているので
後ははめるだけ。

工具も不要なので、設置は本当に簡単。

10分かからずに作業完了。

DSC02798











こんな軽作業でも、業者さんに頼むと
平気で3000円とか言ってきます。


可能であれば、自分でやった方が
良いですね。


あっ、木製便座に興味ある方は
こちらからお問い合わせください。


そして、最近のマイブーム
シリコンスプレーを引き戸に噴霧。

ス~ッと滑りが滑らかに。

いや、ホントビックリしますよ。
効果絶大です。



その後建物外に回ってクモの巣を撤去。
撤去後はクモ用の殺虫剤を噴霧。

1~2か月は、クモのを忌避させる効果が
あるようですがどうだろう?

ま、話半分かな。



POP張り、ウェルカムボックス設置
写真撮影、芳香剤設置、を行い
現場作業終了。


写真はマイソク等の物件資料に使いますし、
今後のリフォームの参考にもなります。

リフォーム後は必ず撮る事をお勧めします。

晴れた日の日中が良いですよ。



現地作業が終わったら、
管理会社さんにご挨拶。


途中、近くの氏神様にお参り。


「いつも物件をお守り頂きありがとう」


と感謝の念を伝えておきました。



あっ、神様にお願いごとはダメですよ。
「どうか入居を・・・」なんて絶対NG。

神様は「感謝を表す対象」です。




最後に管理会社さんにご挨拶。
20分程談笑し終了。


往復4時間、現地作業3時間(買い物込)
となりました。


あ~疲れた。
でも、なんか楽しい。

やっぱ、不動産好きかもしれない(笑)。



さて、次は撮った写真でマイソク作って
地場の業者さんにアタックだ!!



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日々是決戦

今日は私の反省文です。



1号物件は6月から一室空いています。


もともと需要が弱いエリア、しかも夏場。
募集をしても、すぐには決まらないだろう
と高をくくっていました。

結局ダラダラとしてしまい、
リフォーム完了は9月に。

その間も、ポータルサイトに物件情報を載せ、
細々募集活動は行われておりました。


念のため、9月までの反響を管理会社さんに
お聞きした所・・・。

予想を裏切られました。


なんと、4~5件の反響があったのです。


当て馬物件でなければ、
4~5件の反響(内見)で、
部屋は決まる事が多いです。



今回は希望条件が、私の物件に近い
方からの反響だったので、
決まった可能性は高いと思われます。



完全に機会損失です。


とっととリフォームをしていれば、
今頃満室だったかも・・・。




どうせ夏は動かないだろう。
どうせ急いでも同じだろう。
どうせ決まらないだろう。


どうせ、どうせと言い訳しているうちに
チャンスは逃げてしまいました。



時間を無駄にしちゃダメですね。


退去がでたら一秒でも早くリフォームを
終え、募集を行い、部屋をうめる。

不動産の基本ですね。


こんな基本をおろそかにしてしまい
私は猛反省中。



いつでもお客様はいるのです。


「日々是決戦」


気合を入れなおして頑張ります。



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リフォームプラン検討

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空き部屋のリフォームプランを
検討しています。

部屋は2K。
6畳の和室と4.5帖の洋室。
3.5帖程度のキッチン。

家賃は4万円程度。


頑張っても高価な家賃は
取れない物件なので、
あまりコストを掛けるつもりは
ありません。


普通に考えると。


「和室⇒洋室に変更」

ですね。

洋室といっても、押し入れそのままの
なんちゃって洋室です。

たたみをCFに変えるだけで、
6万円コースでしょうか。
天壁クロスを合わせると8万円?


管理会社さんも、洋室化を勧めます。



次点の策としては

「和室温存でモダン和室化」


塗装とクロスと小物を置いて
こ洒落た和室を提案。
費用は全部合わせて5万円レベル?


管理会社さんに意見を求めると。


「和室はちょっと・・・。」


と渋い顔。



図面を見せただけで、
拒否反応を示すお客様も多いそうです。


確かに、一般論としてはそうでしょう。

人気の面では
洋室>>>>>和室
なのは事実です。


ただ、モダン和室系のライバルは
非常に少ないそうです。
また、営業マンの方も部屋のイメージを
つかめていないご様子。


他にはないタイプの部屋の提案に
なるので、内見時のインパクトは
あるのかもしれません。


ウグイスの声で目覚めるような
「静かな空間」
が売りの物件です。
(単にど田舎という話もありますが)


実際、静かな場所を求めて
住まわれている入居者さんも
いらっしゃいます。


そんな方には、
「和室の癒し」
もウケるのではないかなぁ?



さて、どうするか。
悩みどころですね。



ちなみにもう1ランクアップした
リフォーム案もあります。

キッチンと洋室をつなげて
1LDK化。


費用は掛かりますが、差別化には
一番インパクトがあります。

残念ながら
家賃は上がらないですが・・・。



「1LDK化+モダン和室」


LDK部分は明るい洋室。
6畳和室は癒しの空間。


このあたりで落ち着くかもしれません。


ちょっと、実験してみたい大家の
わがままも入っています。


これを見て研究しなきゃ。


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10年物退去部屋

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埼玉の1号物件で久しぶりの退去発生。
早速退去後の部屋を確認です。


ちなみに、住んでいたのは50代男性。
10年以上に渡りお住まい頂きました。


それなりに「生活感漂う部屋」
になっている事が予想されます。


さて、どんな状態かな?
この妙なワクワク感は何でしょう。
私、ドMかも?



部屋を開けると・・・。
ぷ~んとタバコの香。
見事な燻製部屋(10年物)。


IMG_0120











さらに奥へと進み、キッチンへ。

職人が丹念に10年間油を重ねた
真っ黒コーティング済のキッチン。

キッチンは昇天していました。


あ~、交換しなくちゃ~(涙)。

IMG_0113











続いて寝室へ侵入。
ん? 壁が白いぞ??

タバコ部屋を分けていたようで、
寝室の壁紙は汚れはあるものの、
白さを保っておりました。

まぁ、どのみち全面張替なので
意味ないですけど。

IMG_0106











と、ここまで部屋は汚いものの、
設備の故障も無くホッと一安心。


最後に寝室の押入れを確認するため
ふすまを空けた所・・・。


「ギャ~!!」


アラフォーのおっさんも、
思わず声をあげてしまいました。


奴がいたのです。


ゴ・●・ブ・リ


私、こいつが死ぬほど嫌いです。



キッチンでは遭遇しなかったので、
すっかり気を抜いていました。

それが、まさかの押入れで遭遇。
不意打ちとは卑怯なり。
やはり、奴は最低の動物ですね。


これだから、退去部屋の確認は
嫌なんですよねぇ。



という事で、退去確認完了。
全面リフォーム決定!!
(お、お金が~)


さ~て、どう料理をしようかな。


これを見直して作戦を練ろうっと。




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週末こそ仕事です

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週末は1号物件の管理会社さんを訪問してきました。

10月半ばに退去が発生するので打合せと、

ご挨拶を兼ねて行ってきました。


実は、管理会社さんの担当者が、

今年の夏に代わっています。

前任者からある程度の引継ぎはされていると

思いますが、関係作りはまた一からやり直しと

思っています。


まずは、私の顔を覚えて頂く。

その上で、考え方を覚えて頂く。


そのためには、直接お会いするのが一番だと

思います。



とは言え、お忙しい土曜日の午後を、私のために

長時間使っていただくわけにも行きません。


短時間で中身の濃い話をする必要があります。

そのためには準備が重要です。


といっても、サラリーマンであれば普段の業務で

行っている事をするだけで、特別なことは何も

ありません。



・当日の議題について、予めメールで送付

・当日のアジェンダ資料を作成

・名刺の準備

・手土産の準備



ちなみに、帰ってから議事録をメールで送付します。

普通の会議と変わりませんね?


話をした内容が残るので、「言った」「言わない」

にもならず、業者さんからも好評です。


でも、こんな準備をする大家は珍しいそうです。

地主系大家さんだと、こんな事しないのかな?


サラリーマンである事が強みになる事も

あるのですね。



金曜夜に帰宅後、深夜まで会議用資料の準備。

土曜日は、風呂掃除、洗濯をこなした後に

子供のプールの送り迎え。

午後は片道2時間かけて越生の管理会社さん訪問。


と、週末も休み無しです(笑)。


平日が使えないサラリーマンは、土日に働くしか

ないですな。


土日ボ~っとしていては、

生活の変化は生まれません。



というわけで、週末こそ仕事です!!



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