川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 物件調査

最近は激安戸建も積極的に探しています。

アットホームや三井のリハウスのサイトと言ったメジャーどころはもちろん、地場業者さんのマイナーなサイトも覗いています。

「中古戸建」で出ている事もありますし、「古家付土地」で出る事もあるので、両方見なくちゃいけないのが少し面倒ですね。

条件は神奈川県内の山奥以外で価格は500万円前後。
築年数は不問。

理想を言えば、300万円代で買って100万円でリフォーム。
5万円で賃貸に出して、まずは実質利回り15%で運営。
しばらくしてから600万円で売却し、多少キャピタルを頂く。

昨今流行の、いわゆる「ゼロ円戸建」よりもう少し都会のライトな物件を購入するイメージです。

レバレッジもかけない非常に地味な投資ですが、堅い投資であるとも思っています。
こんな物件を複数持ちたいなぁ。



つい先日も、そんな物件を見に行く機会がありました。
場所は私の本拠地?である横須賀市。
とある地場業者さんのサイトに「古家付土地」として掲載されていた物件です。
掲載直後に私が発見し、一番で内見の予約が取れました。

詳細は割愛しますが、築ウン十年のいわゆる「崖の上のボロ」です。


横須賀市は空き家問題が深刻で、汐入や横須賀中央と言った主要駅でさえ、徒歩20分も行けば放置された空き家が沢山あります。

横須賀市は「谷戸」と呼ばれる谷が多く、そこに沿って戸建が並んでいます。
車も入れないような細い道が縦横無尽に張り巡らされ、そこにへばりつく様に家が建っています。
住人の多くはお年寄りで、家も築年数が経過した物ばかり。

「築古+坂+車が入れない=住みにくい」

そんな家は子供たちも住みたがらない。
築古なのでそのままでは売れないし、解体するにもお金がかかる。
そもそも更地にしても解体費用を上回る十分な価格で売れるのか微妙。
更地にすれば固定資産税の上昇は確実で、もし売れなければ税負担+解体費の2重苦。

というわけでなんとなく放置され、結局空き家になってしまうという流れです。


そんな悪い立地条件でも、家賃次第ではいくらでも賃貸需要はあります。
「横須賀中央駅徒歩16分、3LDK、家賃5万」
なら十分賃貸として需要はあります。

ただ、家までの道が「急な階段」だけでは流石に厳しく、「スロープ」がある事が望ましいでしょう。
まぁ、坂道の斜度にもよりますが、車がダメでもスロープさえあれば、バイクや自転車を押して登る事ができるので、何とかなります。


私が見に行った物件もまさに「スロープあり」物件。

築年数は私より年上で相応の傷みはありますが、手を加えれば何とかなりそうな感じ。
リフォーム費用はざっくり、150~200万円という所でしょうか。
賃料5万円なら何とかなりそうな感触。

気になる価格はなんと200万円台。
横須賀市ですが浦賀の山奥や武の外れではありません。
立地を考えれば安い部類でしょう。

ただ、最寄駅からの距離と道中の坂道はなかなかのレベル。
これでは最終的な売却先として実需には厳しく、オーナーチェンジとして投資家中心となりそうです。

そうなると、利回り15%は見られてしまう可能性が高く、キャピタルはほぼ出せない水準になってしまいそう・・・。

物件を見ながらこんな事を夢想します。



ここで、業者さんから思わぬ情報が。

「この物件、実需の人が購入を検討された事がありますよ」


なんと!
(失礼ながら)こんな物件を買ってまで住もうとする人がいたのです。

どんな方かと言うと、いわゆる「生活の厳しい人」です。


この物件は、ボロいながらも住もうと思えば住めなくもない状態でした。
(そのままで賃貸には到底出せませんが)

少し長い目で見れば、200万円台なら賃貸に住むよりも安上がりですし、
何より資産にもなります。

言われてみればその通りですが、戸建の場合はこんな需要もあるのですね。


このような「超激安物件」を求める「生活が厳しい人」は、私の将来の売却先とはなりません。

でも、リフォームして小奇麗になれば「激安」を求める「もう少し生活にゆとりのある人」が、相応の価格で購入するかもしれません。

また、崖の上という立地上、眺めがよく風通しはバッチリです。
ツボにハマる人がいるかもしれませんよね。

思わぬ価格がつく可能性もゼロではありません。
(まぁ可能性はかなり低いですが)

ここが、アパートにはない実需向けの出口がある戸建の奥深さと面白さであると感じます。



と、購入にちょっと前のめりになった私。


少し冷静になる時間が欲しいのと、市場調査やリフォームについて検討が必要と考え、一旦回答を保留して後日正式回答をする事で物件を後にしました。



それから数時間後、先ほどの業者さんから連絡が入ります。



「買い付け頂きました!!」



はい、終了。
あっさり売れちゃいました(涙)。


マイナーなサイトでも、見ている人は見てますね。
戸建もライバル多いです。

私がグズグズしている間に、決断力のある方がサッと買っていきました。
物件をどう料理するのか気になるので、来年コッソリ見に行こうかなぁ・・・。


今回は物件に対して「ビビッ」と来なかったからこそ一旦保留したわけで、残念ながら縁がなかったようです。

でも、瞬殺で売れるという事は、「何とかなるだろ」という自分の見立ても、まんざら間違っていなかったのかも?

アパートに比べ、戸建は見ている件数が少なく、まだまだ私の経験値が低い事が今回の決断の遅れに繋がりました。


もっともっと、物件見るぞ~。

よし、次行ってみよ~。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。
人気ブログランキングへ

物件は買って終わりではありません。
いつか売る時が来ます。

出口戦略というやつですね。



先日、横須賀市某所にある高利回り物件
を見に行ってきました。

築50年近くですが、現況で利回り15%。
満室想定は20%超え!!

最寄駅から徒歩10分以内。



ハッキリ言ってボロでしたが、手直しすれ
ば十分に住めるでしょう。

少々時間はかかるかもしれませんが、
うめられない物件では無い印象でした。


しかも、売主様はやる気無しで
現金化を望んでいらっしゃるそうです。

おまけに、仲介業者さんも早く売って
しまいたいご様子。


これは鬼の指値チャ~ンス!!

ガッツリ指して30%以上も狙えそうな
雰囲気です。



でも、私は指値をする事無く
お断りをしました。

なぜか?


出口戦略がまったく描けなかったのです。

7b395993c0facdd82d05304b86282364_s










横須賀の超高利回りとくれば、ピンと来る
方も多いかもしれませんね。

はい、横須賀名物
「アクセスが階段物件」
です。

物件まで車が入って行かれないんですね。



ウグイスが鳴く静かな場所でしたが、
逆に言えば寂れ放題の場所。

空き家が多く、近隣はお年寄りばかり。
新築の家など見当たりません。


失礼ながら「死につつある土地」です。



確かに、安く買って5年以内に回収するの
もアリかもしれません。

でも、回収後どうするのか?


持ち続けても、築55年になった物件を
この先何年使えるか?

そのタイミングで購入する次の投資家も
いるのかどうか疑問です。

更地にして売るのも厳しい場所です。



回収したその先が私には全く見込めません。



それでも築30年の物件なら、
買い付けを入れたかもしれません。

5年経っても使えますし、次の投資家も
まだいると思います。


都内の再建築不可ならば、賃貸需要が
旺盛ですから、柱一本残して新築
そっくりさん作戦もアリです。


田舎のボロ戸建でも、「住める場所」
であれば何とか売る方法もあるでしょう。
駐車場さえ確保できるなら、救いが
あるはずです。


たとえ市街化調整区域に建つ物件でも、
再建築可能ならばなんとかなるでしょう。




でも、横須賀の階段の奥はどうにも
つぶしが効きません。


横須賀はあちこち見ていますが、車が入れ
ない場所で新築が建っている試しがない。

たとえ急坂でも、車さえ入れれば意外と新
築は建っており、何とかなりますが・・・。


横浜でも同じかもしれませんね。




築古の出口戦略として、最後の手は
「更地にして売却」だと思っています。


だから、物件を見に行くとき、周囲に新築
があるか否かを必ずチェックしています。


新築があるという事は、少なくても戸建需
要はあるという事であり、更地なら売れる
証明になります。



カッチカチの出口戦略は必要ないと思いま
すが、ざっくり「最悪更地で売れるかな」
という目星はつける必要があるでしょう。

適当すぎますかね?



今回の物件を見て、一つ思い出したこと
があります。


それは、「太陽光発電の土地」。


20年後、固定買取が終わった田舎の土地
はどうなるのか?

それこそ「出口戦略なき物件」なのでは?



横須賀の物件を出口戦略が描けないと
怖がるくせに、一方で私は太陽光発電を
やっている。


大いなる自己矛盾かもしれませんね。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



築43年戸建 400万円。


横須賀あたりでも、時々このような物件が
出てきます。

少々傷みはありますが、リフォームすれば
十分使えそうな家。

リフォーム費用はざっくり
150~200万円と言った
ところでしょうか。

賃貸に出せば6万円程度は取れるので、
リフォーム代込みでも利回り12%。

現金で購入する分には、悪くない投資かも
しれませんね。



私も戸建賃貸をやりたいと思っており、
実際に物件を漁っています。



ただ、問題なのは「築40年」。

横須賀とは言え、住める家が400万円で
売りに出されるにはそれ相応の理由があり
ます。

何か?


「階段物件」

はい、これが多いです。


主要道路から前面道路までの間に
階段を通らなければならない物件です。

車が入れないのです。

7fb377ee9c6e94b78c5155bc33d7cc2c_s















築40年戸建は、表層リフォームで頑張っ
ても寿命はあと10年程度でしょう。

もちろん、お金をかけて新築そっくり
リフォームをすれば大きく延命できますが、
投資の観点からは見合いません。


そのままでも住める人か、あるいは更地に
して売却が現実的でしょう。



では、階段物件の土地を購入する
次の人がいるのか?


これ、かなり問題です。



横須賀は空き家が問題になっていますが、
その多くは階段物件です。


実際、坂の上でも車が入れる場所は
新築が立ち、所有者の新陳代謝が
続いています。



しかし、上町など、横須賀中央駅から
徒歩圏にも関わらず階段しかないような
場所は朽ち果てた家が目立ちます。

ほんと、極端です。

擁壁の上は車が入れるので新築が並び、
すぐ下は階段アクセスで廃墟が並ぶ。

こんな感じ。



賃貸目線のエリアとしては全く一緒でも、
土地の価値は大きく異なります。




階段物件の築40年でも駅から徒歩圏で
あれば、今なら何とか客付けできると
思います。

でも、建物はいつか朽ち、売却をすべき
時が来ます。



その時その土地は売れるのか?
価値はあるのか?

残念ながら厳しい想像しか
私にはできません。


「安けりゃ売れる」


なら、あんなに廃墟が残っているわけ
ないと思います。




「築40年だからダメ」

とは言いません。

実際私も買い付け出してます。


でも、築古を購入するなら、せめて
車が入る道路に面した物件でなければ
購入したくありません。


現況駐車場がなくてもOKです。
更地にすれば後から駐車場は作れます。


でも、道路は後から作れません。



たかが12%程度の利回りで、
目先賃貸が回るからと言って、
安易に始めてしまうのは怖いと
思っています。


3年で資金回収できるほどの高利回り
なら、また話は別ですが・・・。




利回りはリスクの裏返しとも言われます。
でも、その利回りとて、どんなリスクを
反映しているのかは考える必要があります。


対処可能なリスクか否か?

土地は変えられませんからね。



客付けを行う際の「立地」は重要ですが、
資産価値、将来性としての立地も重要だな
と最近思っています。


当たり前ですが、
「今後いくらで売れるのか?」
という観点は必要ですね。



横須賀なんて、階段物件以外にも
住むところ沢山ありますし、
坂道がブランド化されていませんからね。


これが、尾道とか神戸とか長崎なら
また話は別なのかもしれませんね。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ




最近は、私よりも年上の築40年overの
物件を見に行く機会が多いです。 
561f5b66fe8d8393cd4d6e613c9fae3a_s
















築40年と聞いてどう思いますか?

・ボロボロ
・汚い
・もう使えない


確かにその通りではありますが、
意外としっかりした家が多いなというのが
私の印象です。


築40年と言えば旧耐震の物件になります。
その点では、平成築の物件に比べ
耐震性能は劣っているものが多いでしょう。



しかし、家の作り自体は平成元年頃の物件
より昭和40年代後半の物件の方が、
しっかりしているように感じてなりません。


良くわかるのが2Fに上がった時の
響き方。


平成築の安アパートは、歩くとよく響き
振動があります。


一方、昭和40年代物件は意外と静か。
がっちりしている感じでしょうか。



戸建の場合はなおさらです。
築20年程度のペラペラな戸建より
よほどしっかり作られている印象です。

当時もいわゆる「ペラペラ戸建」の
安普請な家はあったのでしょう。
私が子供の頃に住んでいた家もそうでした。

しかし、40年経つ間にそのような家は淘
汰され今も残る物件は、それなりにお金を
かけて建てられた家の様に感じます。


私の感覚的なお話で申し訳ございませんが、
実際に物件調査をすれば、同じような
感想を持たれる方も多いと思います。



築40年overの物件は、確かに間取りが古
いです。
内装も昭和の香がします。
でも、少しいじれば化けるポテンシャルも
持っています。


砂壁、繊維壁を変えるだけで随分印象は
変わる物です。


極端な話、風呂場さえそのまま使えるなら
ば、築40年でも価格次第で十分アリだと
思っています。

見もしないでパスしてしまうのはモッタイ
ナイ。
とりあえず見に行ってから考えても遅くな
い。



水道管の錆が心配。
基礎が低く湿気がたまりそう。
シロアリがいるかも。


デメリットをあげればきりがありません。
でも、それって平成初期の築25年でも
そんなに変わらなかったりします。


木造なら、仮に何かが起きても修繕費は
たかが知れています。

そして、大抵は何もおきません。



という訳で、今週も私は築古物件を
見に行くのでありました。


無料セミナーやります

12月4日(日曜日)、13時より
東京国際フォーラムにて、無料セミナーを
させて頂く事になりました。

私の主戦場である「不動産賃貸業」につい
てお話をさせて頂きます。


今回は、私が実践する満室経営の方法や
キャッシュフローを増やすための方策
について中心にお話をいたします。


参加費無料ですので、宜しければ
覗きにきて頂ければ幸いです。

詳細およびお申込みは下記リンク
をクリックしてください。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ




5号物件のお話です。

リフォームが完了したので、
ウェルカムボックスと
室内POPを張りに行ってきました。


手を洗おうと、洗面所の水を出すと
何やら下の方に違和感が。


ふと見ると、足元に水たまり。


えっ?
俺、こぼしていないのに?


誰もいないはずの部屋で
謎の水たまり。


何故?

あぁ、

妖怪のせいなのね~♪
(by妖怪ウォッチ)



ごめんなさい。
今子供に大人気の
妖怪ウォッチ風にお送りしてみました。


うちの子も、ガッツリはまっています。




話をもとに戻します。



水たまりの原因は、妖怪のせいではなく、
パッキンの劣化でした。


2点ユニットの浴室ですが、
洗面ボウルの下のパッキンが劣化し
そこからポタポタと水が滴り
落ちていました。



水道水チェックと、排水の確認は
以前行っておりましたが、
洗面ボウルの下を見逃していたようです。


俺の目は節穴か~。
あぁ、ショック(涙)。


ふと他の部屋が心配になり、
空き室5部屋を確認すると。



なんと、3部屋で同様の水漏れ発生(涙)。
ダメじゃん。


しっかし、ここまで見逃すか?
俺の目はいったい何を見ていたのか?


ちょっと、自信を失ってしまいました。



水道のチェックは、水や排水の流れ
だけではなく、必ずボウルの下も
見ましょうね。

って、当たり前か。


この前の、トイレの漏水の件もあり、
長期空室物件はやはり怖いですね。

パッキンの劣化にはまっています。



それにしても、今回の漏水。
見逃した事が信じられん。


やっぱり妖怪のせいかもね。


今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



このページのトップヘ