川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

物件調査

出口戦略なき物件

物件は買って終わりではありません。
いつか売る時が来ます。

出口戦略というやつですね。



先日、横須賀市某所にある高利回り物件
を見に行ってきました。

築50年近くですが、現況で利回り15%。
満室想定は20%超え!!

最寄駅から徒歩10分以内。



ハッキリ言ってボロでしたが、手直しすれ
ば十分に住めるでしょう。

少々時間はかかるかもしれませんが、
うめられない物件では無い印象でした。


しかも、売主様はやる気無しで
現金化を望んでいらっしゃるそうです。

おまけに、仲介業者さんも早く売って
しまいたいご様子。


これは鬼の指値チャ~ンス!!

ガッツリ指して30%以上も狙えそうな
雰囲気です。



でも、私は指値をする事無く
お断りをしました。

なぜか?


出口戦略がまったく描けなかったのです。

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横須賀の超高利回りとくれば、ピンと来る
方も多いかもしれませんね。

はい、横須賀名物
「アクセスが階段物件」
です。

物件まで車が入って行かれないんですね。



ウグイスが鳴く静かな場所でしたが、
逆に言えば寂れ放題の場所。

空き家が多く、近隣はお年寄りばかり。
新築の家など見当たりません。


失礼ながら「死につつある土地」です。



確かに、安く買って5年以内に回収するの
もアリかもしれません。

でも、回収後どうするのか?


持ち続けても、築55年になった物件を
この先何年使えるか?

そのタイミングで購入する次の投資家も
いるのかどうか疑問です。

更地にして売るのも厳しい場所です。



回収したその先が私には全く見込めません。



それでも築30年の物件なら、
買い付けを入れたかもしれません。

5年経っても使えますし、次の投資家も
まだいると思います。


都内の再建築不可ならば、賃貸需要が
旺盛ですから、柱一本残して新築
そっくりさん作戦もアリです。


田舎のボロ戸建でも、「住める場所」
であれば何とか売る方法もあるでしょう。
駐車場さえ確保できるなら、救いが
あるはずです。


たとえ市街化調整区域に建つ物件でも、
再建築可能ならばなんとかなるでしょう。




でも、横須賀の階段の奥はどうにも
つぶしが効きません。


横須賀はあちこち見ていますが、車が入れ
ない場所で新築が建っている試しがない。

たとえ急坂でも、車さえ入れれば意外と新
築は建っており、何とかなりますが・・・。


横浜でも同じかもしれませんね。




築古の出口戦略として、最後の手は
「更地にして売却」だと思っています。


だから、物件を見に行くとき、周囲に新築
があるか否かを必ずチェックしています。


新築があるという事は、少なくても戸建需
要はあるという事であり、更地なら売れる
証明になります。



カッチカチの出口戦略は必要ないと思いま
すが、ざっくり「最悪更地で売れるかな」
という目星はつける必要があるでしょう。

適当すぎますかね?



今回の物件を見て、一つ思い出したこと
があります。


それは、「太陽光発電の土地」。


20年後、固定買取が終わった田舎の土地
はどうなるのか?

それこそ「出口戦略なき物件」なのでは?



横須賀の物件を出口戦略が描けないと
怖がるくせに、一方で私は太陽光発電を
やっている。


大いなる自己矛盾かもしれませんね。


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横須賀築40年戸建は是か非か?

築43年戸建 400万円。


横須賀あたりでも、時々このような物件が
出てきます。

少々傷みはありますが、リフォームすれば
十分使えそうな家。

リフォーム費用はざっくり
150~200万円と言った
ところでしょうか。

賃貸に出せば6万円程度は取れるので、
リフォーム代込みでも利回り12%。

現金で購入する分には、悪くない投資かも
しれませんね。



私も戸建賃貸をやりたいと思っており、
実際に物件を漁っています。



ただ、問題なのは「築40年」。

横須賀とは言え、住める家が400万円で
売りに出されるにはそれ相応の理由があり
ます。

何か?


「階段物件」

はい、これが多いです。


主要道路から前面道路までの間に
階段を通らなければならない物件です。

車が入れないのです。

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築40年戸建は、表層リフォームで頑張っ
ても寿命はあと10年程度でしょう。

もちろん、お金をかけて新築そっくり
リフォームをすれば大きく延命できますが、
投資の観点からは見合いません。


そのままでも住める人か、あるいは更地に
して売却が現実的でしょう。



では、階段物件の土地を購入する
次の人がいるのか?


これ、かなり問題です。



横須賀は空き家が問題になっていますが、
その多くは階段物件です。


実際、坂の上でも車が入れる場所は
新築が立ち、所有者の新陳代謝が
続いています。



しかし、上町など、横須賀中央駅から
徒歩圏にも関わらず階段しかないような
場所は朽ち果てた家が目立ちます。

ほんと、極端です。

擁壁の上は車が入れるので新築が並び、
すぐ下は階段アクセスで廃墟が並ぶ。

こんな感じ。



賃貸目線のエリアとしては全く一緒でも、
土地の価値は大きく異なります。




階段物件の築40年でも駅から徒歩圏で
あれば、今なら何とか客付けできると
思います。

でも、建物はいつか朽ち、売却をすべき
時が来ます。



その時その土地は売れるのか?
価値はあるのか?

残念ながら厳しい想像しか
私にはできません。


「安けりゃ売れる」


なら、あんなに廃墟が残っているわけ
ないと思います。




「築40年だからダメ」

とは言いません。

実際私も買い付け出してます。


でも、築古を購入するなら、せめて
車が入る道路に面した物件でなければ
購入したくありません。


現況駐車場がなくてもOKです。
更地にすれば後から駐車場は作れます。


でも、道路は後から作れません。



たかが12%程度の利回りで、
目先賃貸が回るからと言って、
安易に始めてしまうのは怖いと
思っています。


3年で資金回収できるほどの高利回り
なら、また話は別ですが・・・。




利回りはリスクの裏返しとも言われます。
でも、その利回りとて、どんなリスクを
反映しているのかは考える必要があります。


対処可能なリスクか否か?

土地は変えられませんからね。



客付けを行う際の「立地」は重要ですが、
資産価値、将来性としての立地も重要だな
と最近思っています。


当たり前ですが、
「今後いくらで売れるのか?」
という観点は必要ですね。



横須賀なんて、階段物件以外にも
住むところ沢山ありますし、
坂道がブランド化されていませんからね。


これが、尾道とか神戸とか長崎なら
また話は別なのかもしれませんね。



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築40年でもOK

最近は、私よりも年上の築40年overの
物件を見に行く機会が多いです。 
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築40年と聞いてどう思いますか?

・ボロボロ
・汚い
・もう使えない


確かにその通りではありますが、
意外としっかりした家が多いなというのが
私の印象です。


築40年と言えば旧耐震の物件になります。
その点では、平成築の物件に比べ
耐震性能は劣っているものが多いでしょう。



しかし、家の作り自体は平成元年頃の物件
より昭和40年代後半の物件の方が、
しっかりしているように感じてなりません。


良くわかるのが2Fに上がった時の
響き方。


平成築の安アパートは、歩くとよく響き
振動があります。


一方、昭和40年代物件は意外と静か。
がっちりしている感じでしょうか。



戸建の場合はなおさらです。
築20年程度のペラペラな戸建より
よほどしっかり作られている印象です。

当時もいわゆる「ペラペラ戸建」の
安普請な家はあったのでしょう。
私が子供の頃に住んでいた家もそうでした。

しかし、40年経つ間にそのような家は淘
汰され今も残る物件は、それなりにお金を
かけて建てられた家の様に感じます。


私の感覚的なお話で申し訳ございませんが、
実際に物件調査をすれば、同じような
感想を持たれる方も多いと思います。



築40年overの物件は、確かに間取りが古
いです。
内装も昭和の香がします。
でも、少しいじれば化けるポテンシャルも
持っています。


砂壁、繊維壁を変えるだけで随分印象は
変わる物です。


極端な話、風呂場さえそのまま使えるなら
ば、築40年でも価格次第で十分アリだと
思っています。

見もしないでパスしてしまうのはモッタイ
ナイ。
とりあえず見に行ってから考えても遅くな
い。



水道管の錆が心配。
基礎が低く湿気がたまりそう。
シロアリがいるかも。


デメリットをあげればきりがありません。
でも、それって平成初期の築25年でも
そんなに変わらなかったりします。


木造なら、仮に何かが起きても修繕費は
たかが知れています。

そして、大抵は何もおきません。



という訳で、今週も私は築古物件を
見に行くのでありました。


無料セミナーやります

12月4日(日曜日)、13時より
東京国際フォーラムにて、無料セミナーを
させて頂く事になりました。

私の主戦場である「不動産賃貸業」につい
てお話をさせて頂きます。


今回は、私が実践する満室経営の方法や
キャッシュフローを増やすための方策
について中心にお話をいたします。


参加費無料ですので、宜しければ
覗きにきて頂ければ幸いです。

詳細およびお申込みは下記リンク
をクリックしてください。


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妖怪のせいなのね?

5号物件のお話です。

リフォームが完了したので、
ウェルカムボックスと
室内POPを張りに行ってきました。


手を洗おうと、洗面所の水を出すと
何やら下の方に違和感が。


ふと見ると、足元に水たまり。


えっ?
俺、こぼしていないのに?


誰もいないはずの部屋で
謎の水たまり。


何故?

あぁ、

妖怪のせいなのね~♪
(by妖怪ウォッチ)



ごめんなさい。
今子供に大人気の
妖怪ウォッチ風にお送りしてみました。


うちの子も、ガッツリはまっています。




話をもとに戻します。



水たまりの原因は、妖怪のせいではなく、
パッキンの劣化でした。


2点ユニットの浴室ですが、
洗面ボウルの下のパッキンが劣化し
そこからポタポタと水が滴り
落ちていました。



水道水チェックと、排水の確認は
以前行っておりましたが、
洗面ボウルの下を見逃していたようです。


俺の目は節穴か~。
あぁ、ショック(涙)。


ふと他の部屋が心配になり、
空き室5部屋を確認すると。



なんと、3部屋で同様の水漏れ発生(涙)。
ダメじゃん。


しっかし、ここまで見逃すか?
俺の目はいったい何を見ていたのか?


ちょっと、自信を失ってしまいました。



水道のチェックは、水や排水の流れ
だけではなく、必ずボウルの下も
見ましょうね。

って、当たり前か。


この前の、トイレの漏水の件もあり、
長期空室物件はやはり怖いですね。

パッキンの劣化にはまっています。



それにしても、今回の漏水。
見逃した事が信じられん。


やっぱり妖怪のせいかもね。


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物件調査考察

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横須賀市某所まで、非公開物件の
調査に行ってきました。


最寄り駅徒歩6分。
2DK。
昭和築の、大○ハウスの軽量鉄骨。
満室想定表面利回り14%半ば。


これだけ見るとつまらない物件ですね。

どうせいつもの「ボロ物件」だろうと、
期待しないで見に行きましたが・・・。


良い意味で、裏切られました。


もともとバランス窯でしたが、
壁掛け型の給湯器に変更済。

バスタブも新品に交換済。


最大にお金のかかる浴室が
すでにリフォームされていたのです。

空室2部屋もリフォーム済。
本当にきれいで、すぐに貸出可能な状態。


おまけに、外壁も数年前に塗装したそうで
塗り替えの必要なし。

入居率も4/6とそこそこ。



つまり、購入後お金がかからない物件で、
すぐに収益を生み出してくれるのです。


私の所有物件も近くにあり、
運営基盤も構築済。


思わず購入に前のめりになりましたが・・・。



この物件、唯一最大の欠点あります。


それは・・・。



「階段を100段上らなければならない」



物件にたどり着くまでに
100段以上の階段が待ち受けています。


もちろん、車、バイク、自転車侵入不能。



これねぇ・・・。

横須賀でも募集がかなりキツイです。



せめて、バイクの入れる坂道なら
戦えるのですけどねぇ。



地元の業者さんにヒアリングをして
みましたが、案の定空室が1年以上
続いているそうでした。


訳を聞いてみると、やはり階段が
ネックだとか。


リフォーム済で家賃も安いので、
反響はそれなりにあるそうです。


しかし現場に連れていくと、
階段を目にしただけでお客様戦意喪失。

物件にたどり着くころにはすでに終戦。

部屋を見てもノーリアクションだとか。



もう、家賃云々ではなく、


「絶対的な立地の悪さ」


という、変えられない問題があるそうです。




この悪条件を覆すには、


「圧倒的な家賃の安さ」


くらいしかないでしょう。



となると、今の買値では利回りがでません。



思い切った指値を提案しましたが、

「売り出したばかりなので・・・」

とつれないお返事。


深追いする物件ではありませんね。



というわけで、お断りをしておきました。


行動は素早く、でも頭は冷静に。


貴重な休日を半日無駄にしましたが
「物件購入は冷静に」ですね。


冷静さを失わないためにも、知識武装が必要です。



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