川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

プロパンガス

プロパンガス屋さんの探し方(番外編)

そういえば、大事な事を書き忘れていました。

プロパンガス屋さんを変える際には、ある条件を満たしていないと問題になることがあります。

突然ですが、ガスボンベは誰のものだと思いますか?

そう、当然プロパンガス屋さんのものですね。

では、ガスボンベ~台所までのガス管は?

プロパンガス屋さんの物だったり、自前の施設だったりします。

給湯器は如何ですか?

これも、プロパンガス屋さんからの借り物だったり、自前の施設だったります。

全て自前の施設であれば、プロパンガス屋さんを変えても問題ありませんが、施設が借り物の時にガス屋さんを変えたらどうなるでしょう?

契約がなくなるので、その設備は返さなければなりませんね。

実際には、プロパンガス屋さんから借りている設備は、ある期間で減価償却されており、その期間は概ね10年程度だと思います(中には20年なんてところもあるようです)。

償却期間残っている設備がある場合にプロパンガス屋さんを変更すると、残りの償却期間に応じた料金を請求される可能性があります。

これでは、折角良いガス屋さんを見つけても意味がありませんね。


しかしこれにも例外があります、オーナーチェンジで購入した場合には関係ありません。

既存のガス業者との設備に関する契約は、あくまでも前オーナーの物なので、新オーナーに責任が及ぶことはありません。

もちろん、設備が自前であれば何の問題もありません。


まとめると、以下の何れかの条件を満たす場合には、問題なくガス業者さんを変更できます。

・オーナーチェンジで購入した物件
・ガス設備設置後10年以上の物件(償却期間のチェックは必要です)
・ボンベ以外の設備が、全て自分の持ち物になっている物件


如何だったでしょうか。
参考にしていただければ幸いです。

プロパンガス屋さんの探し方(その2)

昨日の日記の続きです。
http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/412825.html

STEP2までの実行お疲れ様です。
意外と時間がかかりますよね?

でも貴方の手元には、既に数社に絞られたガス屋さんのリストがあると思います。
ここからが最後の詰めです。

<STEP3:既存ガス屋さんに連絡>

ここで、変更の意思があることを既存ガス屋さんに知らせます。
「好きにどうぞ」と受け流されることもありますが、「ちょっとまった~」と営業攻勢に出るところもあります。

知らせたとたんに、ガスの供給を止められたりしないので安心してください。

ガス屋さんの変更は、入居者さんにとってもちょっとした手間になるため、変わらずに良い条件になるならば、その方が良いでしょう。

一応既存のガス屋さんにも声をかけてみましょう。

<STEP4:見つかったガス屋さんで最後のバトル>

他社の条件をもう一方の会社に伝えて、最後の頑張りを見せてもらいましょう。
その時、「ほぼ御社にお願いしようと考えているのですが、他がどうしてもとしつこくて・・・」というニュアンスを伝えると、相手も気合が入るでしょう。

ただ、やりすぎは良くないと思います。
例えば、3社に絞ったところで、1~2周程度が無難かと思いますが・・・、そこは個人の感性にお任せします。

ちなみに、私は2社に絞った後、2往復させてしまいました。

<STEP5:管理会社さんに相談>

地域で有力な管理会社さんだと、地元のガス屋さんの社長と直接つながりがあったりします。
実際私の場合もありました。

最後に、自分で見つけた最も良い条件を管理会社さんに伝え、ガス屋さんを探してもらいましょう。

管理会社さんから紹介されたガス屋さんに乗り換えれば、管理会社さんの実績にもなるので、関係強化にもつながるでしょう。

ただ、管理会社さんとは今後も付き合いがあるので、出てきた条件を何度も叩いて引き下げさせる様なことはしない方がよいでしょう。

そのため、あえて最後の決戦まで声をかけないようにしています。

以上がガス屋さんを見つけるための方法です。


ちなみにこの方法で、私は以下の条件を勝ち取りました。

・ガス料金値下げ(基本料300円、従量料金80円引き下げ)
・24時間管理システム設置(設置費用、保守料金無料)
・給湯専用機から追炊き機への全戸無料変更(追炊き工事込み)


通常追炊きに変更する場合には、工事費だけで5万円程度はかかるでしょう。
4戸のアパートならこれだけで20万円になりますので、これだけの経費が浮いただけでも大きな成果だと思います。
もっと戸数が多い物件ならばすごい効果になりますね。

そもそも、「単身者向けに追炊き需要は少ない」と言われることもありますが、現在新築のアパートは追炊きが標準装備されていますから、近い将来当たり前の設備なると思っています。

そのような状況になってもある程度戦えるように、私は「追炊き化」にこだわっています。

また、「追炊き」は募集情報に書くことが出来るため、他物件との差別化になります。
特に私のように家賃が低い物件ならば尚更です。


プロパンガス屋さんの変更、貴方もいかがですか?

プロパンガス屋さんの探し方(その1)

今日は実際のプロパンガス屋さんの探し方

私がプロパンガス屋さんを探す時には、以下のステップで探しています。

1.最低希望条件を決める
2.条件を満たす業者さんを見つける
3.既存のガス屋さんに変更をにおわせ、競争参入の意思を確かめる、意思があれば競争に参戦
4.見つかった業者さん間で最後のバトル
5.残ったところの条件を管理会社さんに伝え、上回るところがあるか聞いてみる

「あまり無理をさせない」なんて前のブログに書きましたが、こうして文書にすると、我ながら酷い客ですね。

【step1:最低条件を決める】
キツ過ぎる条件では誰も相手にしてくれませんし、緩すぎると絞込みができません。
自分の中で譲れない最低条件を決めましょう。

「何をして欲しいのか」をよく考え、自分の感性で決めましょう。

ちなみに、ガス料金の引き下げを考えるなら、事前に地域の平均価格と、今のガス料金をを調べておくとよいでしょう。

平均価格はgoogleで「プロパンガス 平均」等で探すと幾つかのサイトが出てきます。
また、現在の料金は直接既存のガス屋さんに聞いてしまうのが早いでしょう。

【step2:探す】
その後いよいよ実際にガス屋さんを探しますが、意外と面倒だったりします。

私の探し方は、タウンページに載っているガス屋さんに、片っ端から電話をするという力技です。

全国のタウンページは図書館にあるので、事前にコピーをしておきましょう。
それも面倒な場合は、googleで「"物件エリア" プロパンガス」で探すとたくさん出てきます。


<ポイントその1:別のエリアから探す>

プロパンガス屋さんは、横のつながりが大変強いので、供給業者を変えるときは、既存の業者さんと別のエリアにしましょう。

実例をお話します。
私の2号物件は当初横須賀市の業者さんから供給を受けていました。
その状態で横須賀市内のほかの業者さんに変更のご相談をしても、殆どの業者さんから「取引がある」との理由で断られてしまいました。

1号物件の入間郡の物件でも似たような状況を経験しております。

無駄な手間を省くため、物件がある市町村から2つ離れた市町村のガス屋さんに声をかけた方が良いと思います。


<ポイントその2:大手は避ける>

業界大手のガス屋さんは、あまり良い条件が出てきません。
一部上場企業のニ〇ガスさんは例外ですが・・・。

下記のサイトの前頭以下を狙ってみると良いかもしれません。

http://www.gasone.jp/news_clip/pdf/070101.pdf

また、本拠地が遠いガス屋さんを狙って見るのも面白いです。
例えば、東北が地盤のガス屋さんが関東に進出するような場合には、新規顧客獲得のため、有利な条件を出すことがあります。


<ポイント3:土日の問い合わせに注意>

サラリーマンの方は、ガス業者さんの選定作業が、土日になってしまう事が多いと思います。

しかし、土日はガス屋さんもお休みの事が多く、担当の方がいない事が良くあります。

そのような場合は、月曜日以降に改めて折り返しの連絡を頂く事になってしまいます。
日中携帯電話に出られない方はご注意ください。

以前私が日曜日に10件程度一気に問い合わせをしたため、月曜の午前中に携帯電話がなり続けた事がありました(笑)。

あまり集中して問い合わせをしないようにしましょう。

(とにかく面倒が嫌な方へ)

こんな面倒が嫌な方。
もっと簡単にガス屋さんを探したい方は、仲介業者さんに丸投げしてしまうのも良い方法だと思います。

有名所ではこんな会社があります。
http://www.506910.com/

私も実際に相談をさせて頂きましたが、それなりに良い条件のガス屋さんを見つけてくれます。
残念ながらお断りしましたが、しつこい勧誘はありませんでした。


長くなってきたので本日はここまで。

続きはまた明日。

プロパンガス屋さん交換の特典

皆様のお宅はプロパンガスをお使いですか?

プロパンガスといえば、「料金が高い」とか「年々値上げされる」
など、都市ガスに比べて印象がよくありません。

しかし、大家さんの立場からすると「プロパンガス万歳」といった感じです。

なぜかというと、プロパンガスの供給業者さんを変更すると、いろいろと特典があるからです。

具体的にはこんな感じです。

・給湯器無料交換
・追炊き給湯器へのバージョンアップ
・24時間監視システム無料設置
・火災報知器無料設置
・ガスコンロ無料設置
・クーラー無料設置
・奨励金支払い
etc

どうです、すばらしいでしょ。
まだプロパンガスの供給業者さんを交換していない人は是非交換を!!

というところまではよく不動産賃貸系の書籍には書かれていますよね。

確かに、私の知り合いの大家さんにも、驚くような特典をガス会社さんからつけてもらっている方がいらっしゃいます。

でも、こんなに特典をつけて、ガス会社さんが儲かると思いますか?
つけた特典分は、どこかで取り戻していると考えられませんか?

実際、私も供給業者さんを探しているときに、担当の営業マンから言われました。

「大家さん向けのメリットと、入居者さん向けメリットのどちらを取りますか?」と。

では、つけた特典分はどこから取り戻すか?
それは当然「入居者様の日々のガス料金」です。

まぁ、入居者様のガス料金が高くなっても、大家にはまったく関係の無い話ですから、気にしなければそれまでです。
ただし入居満足度は下がるでしょう。

大した特典をつけなくてもガス料金は上昇傾向にありますし、「入居者様の料金を上げないでください」なんて約束もできません。

そうであれば、やはり「特典一杯」が一番よいのかもしれませんね。

しかし私は、「業者さんが無理をした分だけ、入居者様のガス料金に跳ねる」事を気にしてしまいます。

私は「相手に無理をさせてはいけない」をモットーとしているので、ほどほど条件で手を打つことにしています。

このあたりは、人それぞれの考え方ですね。
難しいところです。


長くなったので続きはまた今度。
次回は、プロパンガス業者さんの探し方を書きたいと思います。
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