川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2号物件

土地が化けた

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2号物件は車の通れない2m程度の私道に面し、

隣地は草木の生い茂る廃墟群。


自然が豊か(くも、ムカデ、毛虫一杯)な

素敵なロケーションです。(笑)


その分、価格が安かったので、

いまさら文句も言えませんね。



しかし、その2号物件の土地が、一変しようと

しています。


なんと、隣地の廃墟群を地場の業者さんが一括購入。

そこに戸建を建設するそうです。


しかも、私道に面する所有者をとりまとめ、

セットバックを実行。

もちろん、我が物件もセットバックに協力します。

しかも工事費用は○○で・・・。


その他にも、敷地境界の変更やら、私道持分の変更。

水道管の変更(私設管からの変更)も協力して

行います。


等々、結局どうなるかと言うと・・・。



・隣地が廃墟 ⇒ きれいな新築戸建

・車が入れない ⇒ 車が入れる

・セットバック必要 ⇒ セットバック済

・水道管の責任は自分持ち ⇒ 横須賀市水道局持ち

・土地の形が悪い ⇒ 土地の形が良くなる


と、周囲の状況が一変します。

アパートとしての環境が良くなることは

もちろんですが、それ以上の大きいのが・・・。


「資産価値の上昇」


これまで車の入れない土地であったため、

価値は二束三文でした。

しかし、車が入れるようになれば話は別です。


購入金額ベースで考えれば、3割増し程度には

なりそうです。

完全に「土地値以下で購入」できた事になりますね。



しかも、「売りやすい土地」に変わります。


・セットバック不要

・水道本管設置済

・測量済


これも大きいですね。



「こんな事もあるのだな」

と言うのが、今回の感想です。

不動産の面白い所でもありますね。



最後に一つ注意点を。

今回のケースの様な大化けを狙って


「私道の奥の、隣地が廃墟の物件を買え」


という訳ではありません。


今回は廃墟歴20年を経て、たまたま土地が

動きました。

そこまで待てますか?


たとえ待ったとしても、誰も開発をしないかも

しれません。


さらに、車の入れないような二束三文の土地を、

安く購入していたから、資産価値上昇の恩恵を

受けるわけです。


そもそも、高く購入していては意味がありません。


結局、

「相場よりも安く買う」

という事がもっとも重要ですね。


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物件確認してますか?

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2号物件の清掃は、地元の便利屋さんにお願いしています。

隔月程度に現地写真をお送り頂けるのですが、写真の隅に気になる

物が写っています。


・ダンボール

・プラスチックボックス


もしや・・・。

不法投棄??



敷地内なので、おそらく入居者さんによるものと思われます。

まったく・・・、誰だよ!!


今はまだ、隅っこにダンボール4~5枚と、プラスチックボックス

程度ですが、ゴミはゴミを呼びます。

あっという間に増える可能性があります。



実は、2号物件には以前から『入居者さんの落し物』がありました。

室外機とエアコン本体。


いつか処理しようと思いながらも、これまで何となく放置中・・・。



ダンボールとあわせて、真面目に対応をする時が来たようです。



まずは、『不用品である事』の確認をするため、入居者さんへのアンケート

を実施します。


処理した後に、「ちょっと置いていただけ」といわれては困りますからね。

(写真を見る限り、かなり時間が経っているようですが・・・)



管理会社さん経由で、アンケートをお願いしようと思います。




やはり物件は、定期的に見に行くか、写真を送ってもらう必要がありますね。

管理会社の定期巡回では、報告がありませんでした。

タイミングの問題か、そもそも問題として認識していないか・・・。


定期巡回では、「破損の調査」に重きを置いているような気がします。

よほど目立つゴミでなければ、問題として認識されないのかも。


他人任せは駄目ですね。



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災い転じて福と成す?

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良い事は続くもので、2号物件より更新のご連絡を頂きました。

更新料GET!!


このお部屋は、昨年末に発生した「排水管逆流事件」の現場です。


年末~年始にかけて、一ヶ月以上も風呂が使えず、入居者さんには多大なる

ご迷惑をおかけしました。

事件発生時は大層ご立腹で、退去も考えていらっしゃいました。



また、入居直後にシンクから水漏れし、キッチンの交換を行ったのも

このお部屋です。


入居者さんにしてみれば、度重なるトラブルで、頭に来る事が多い部屋

だったと思います。



すっかり嫌われてしまったかと思っていましたが、今回の更新。

どうやらご機嫌を直して頂けたようです。



度重なるトラブルで、このお部屋の設備は、2号物件の中で最も優れた

物になりました。

キッチン、風呂を含め、まさにフルリフォーム状態。

建築当時の部分と言えば、柱と窓と台所のジプトン天井くらいでしょうか。


これだけの設備が揃っていれば、納得の家賃のはずです。


過去に色々と問題はありましたが、家賃と部屋のバランスを考えた時に、

入居者さんはバリューを見出して頂けたのだと思います。


その結果、更新につながったのでしょう。



ちなみに、昨年の排水管逆流事件の際に、「2階から水が滴る音がする」

とのクレームを頂いておりました。

確かに、ポタポタと水が滴るような音は確認できたのですが、漏水は無く、

原因は不明のまま。


一応、一部の配管を変えるなどの対策を取ってみましたが、根本解決が出来

たか否かは不明のまま。

しかし、その後のクレームは無し。


当時は『非常に気になる』とご立腹のようでしたが、更新を頂けた所を見る

と大丈夫なのかな。



いや~、よかった、よかった。




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坂の上のダメ物件

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横須賀市は平地が少なく、とても坂が多い街です。

平成24年現在、人口が約40万人とそれなりに大きな街です。

そのため、僅かな平地だけでは住宅が間に合わず、山にへばりつくように

家が乱立しています。


長い坂道を登らなければならない家が多く、中には道が階段しかないような

家も多いです。

階段では車も入れません。



最近の横須賀市は街の勢いが失われ、人口減が続いております。

そのため、いわゆる「坂道物件」の人気が急激に下落気味です。



先日の管理会社さんとのお話でも、厳しい現実を見せてもらいました。


「駅徒歩5分の戸建賃貸 家賃6.5万円」

築は少々古いですが、なんといっても駅徒歩5分、ペット可。

広さは2LDKだか3DK程度だったはずです。

それなのに家賃は6.5万円。


安くないですか?


でも、この物件、もう1年半も空いているそうです。


なぜか?


「物件までの道が階段のみ」


ココが大きなネックで、1年半も空きが続いているそうです。


5万円程度まで家賃の値下げを検討しているようですが、それでも厳しい

かもという見立てでした。



家賃5万円って・・・。

私のアパートと家賃が変わりませんね。

戸建賃貸の家賃とは思えません。


他にも、坂の上のダメ物件がゴロゴロ・・・。

横須賀市の坂道物件は、やはり厳しい戦いを強いられますね。



横須賀市で、家賃水準を調べると良くわかります。

駅からの距離、築年数、広さが同じような物件でも、家賃の開きが

結構あります。


なぜか?


「坂道物件」か、「平地物件」かによって、家賃に差がでてしまうのです。

同じ町名でも、坂か平地かで差があります。



物件ににとって、坂道という立地は、大きなマイナスポイントになります。

子供の小さなファミリー、高齢者、女性には特に嫌われます。

まして、階段なんて最悪です。



横須賀市の場合には、よほど安くない限り、坂道物件に手を出さない方が

無難ですね。





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横須賀物件の空室要因分析

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先週末、横須賀物件の空室テコ入れのため、管理会社さんを訪問し、

打ち合わせを行ってきました。


メールでは、ちょくちょく連絡を取っていましたが、やはり顔を付きあわせ

てのお話が基本です。


9月からの需要期を控えた今、物件の印象UPのため訪問してきました。


今回の手土産は、お菓子のホームラン王、亀屋万年堂のナボナです。


打ち合わせの内容は、以下の通りです。

およそ1時間程度のお話となりました。



・これまでの反響数、内見数、お断り理由

・内見時の優先順位(当て、中、決めのどれに使った?)

・最近の需要トレンド

・類似物件成約事例

・募集条件についてのご意見

・物件についてのご意見

・ポータルサイト掲載情報についての調整

・大家準備の販促グッズのご相談

・オーナーによる他社訪問の許可

・具体的な他社向け募集依頼内容の確認(何社に、何時、どの様に?)



やはり、6末から7月、8月と、人の動きはパッタリ。

私の物件に限らず、季節柄動きは少ないそうです。


最近の賃貸トレンドは、「駐車場必要」な方の増加でした。

来店者のアンケートからは、ハッキリとその傾向が出ていました。


最近の類似物件の成約事例を見ても、駐車場付きばかりです。


う~ん、これは我が物件には逆風だ。


9月の動向を見て、反応が悪ければ、「駐車場借り上げ」を視野に入れる必

要がありそうです。




物件の家賃、設備については、適切との事。

部屋も綺麗なので、「中~決め物件」として案内する事が多いそうです。

募集条件と、建物自体には問題はなさそうです。



次に、他社への募集依頼については・・・。

やはり、手薄でした(泣)。


具体的な他社への営業活動を聞くと、


「募集開始の際に電話をする程度ですね・・・」


って、まぁ、そんな物ですよね。


個別の物件をフォローできるほど、管理会社は暇じゃありませんから。



そこで私は、「大家による営業活動の解禁」を求めました。

当然の事ながら、管理会社さんは難色を示します。


「契約は管理会社にお願いします、費用はお支払いします」


と言っても、ダメ。


「他業者に怪しげなお客さんを付けられると困る」

という理由を盾に、大家の営業活動自粛を譲りません。



「幾つかの業者さんには、客付け依頼していると仰いましたよね?」

「他社への活動が、あまりできていませんよね?」

「私の物件だけを個別説明する時間は無いでしょ?」

「私は、○○さんのお手伝いがしたいだけです」


と、交渉し、なんとか大家営業権を頂いてまいりました。


まずは、「管理会社さんの友好提携先」を中心に、8月一杯を目処に、

物件説明に回りたいと思います。




よ~し、9月に向けて準備開始じゃ~!!




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