川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 入居者様リテンション

今、所有アパートで事件が進行中です。

「駐車場の車が傷つけられる事件」

半年ほど前からこれまでに3回。
しかも同じ入居者の車。
コインで引っ掻いたような傷をつけられているそうです。

最初は「たまたま何か当たったか?」と思われたようですが、流石に3回目となると
「故意の犯行」としか思えません。
しかも、同じ入居者の車というのが気持ちが悪いですね。

被害を受けている入居者は「同一アパート住民による犯行」を疑っており、この状況が続く場合は退去を検討しているとの事でした。

う~む、何とかせねば。


この物件は私の旗艦物件であり、家賃がちょっとお高めです。
ある程度の家賃を取れる物件なので、少し投資を行い物件価値を高めるのもアリかなと考えていました。

・インターネット無料
・宅配ボックス

このあたりの設備導入を検討していました。



そんな時に降って湧いた「駐車車両イタズラ事件」。

ちょうど良い機会かと思い、「各戸へのインターネット導入+防犯カメラ設置」を行う事にしました。



実は、インターネット導入は他の物件で既に行っています。
と言ってもこちらは「自前導入」です。

1Gの光回線を個人契約し、建物壁面に設置したWiFiルータで各戸に電波を飛ばすというもの。
バッファローがやってるサービスを、自前で構築した感じですね。

6戸程度の木造アパートなら各部屋に十分WiFi電波は届きますし、スピードも十分。
導入から2年程度経ちますが、安定稼働を続けています。

この方法は、知り合いの大家さんに教えて頂き、実際の導入についてサポートを頂きました。
お陰様で導入コスト10万円程度、ランニングコストも回線料金のみ5500円程度とリーズナブルな運用ができています。



また、防犯カメラの設置はコインランドリーの店舗で経験済です。
カメラとデコーダ(HDD)を購入しルーターに接続。
インターネット経由で監視できますし、データはデコーダに保管されます。


この二つの経験を組み合わせえば、自分で施工も可能ですね。



でも、問題が2つ。
それは「信頼性」と「めんどくささ」です。


インターネットを自前導入したアパートは、地域最安値価格帯の物件です。
なので、回線の信頼性はある程度妥協しています。

・使えない事があるかもしれないけど、良かったら使っていいよ
・だから文句言わないでね

という内容の覚書を入居者と交わしています。
オーナーの責任逃れですね。


ところが今度の物件はそれなりの家賃を頂いている物件であり、信頼性を犠牲にしたくありません。

回線自体の信頼性に、業者施工も自己施工も大した違いはないでしょう。

でも、使えない時の対応に差がでるかなと思います。
不具合があれば業者さんに直接連絡が行き、後はよろしくやってくれるかと。
「専門業者が管理しています」という体になりますね。

これもある意味私の責任逃れです。



もう一つは「監視カメラ」の問題。

よく本体のSDカードに保存するタイプがありますが、あれはダメです。
SDカードはよく壊れます、そして故障に気が付きにくい。

防犯カメラ映像が必要になるのは、何か問題が起きた時です。
その時肝心のデータが無かったら・・・。

これ、まさにコインランドリーで経験しました。
おかげで大クレームです。
「防犯カメラはお飾りか」と怒られ色々ありました。


保存容量の制約は仕方がありませんが、データの保全は絶対条件です。

最も望ましいのはクラウドへのデータ保管。
次善の策としてはデコーダ(HDD)への保管ですが、HDDは消耗品なので過信は禁物です。

今回は実際の犯罪が契機となってのカメラ導入です。
だからこそ、データの保全は譲れない所でした。

自己施工の場合そこまで責任負えません。
業者の施工なら、万が一データが無くなった際も業者のせいにできますね。
(またしてもオーナー責任逃れ)


というわけで、今回のインターネット&カメラ導入については、専門業者にお願いをする事としました。

早速数社見積もりを取ってみましたが・・・。
結構高いっすね(涙)。


それでも必要経費と割り切り、早めに導入したいと思います。

・インターネット無料
・防犯カメラ設置でセキュリティ重視

は物件の付加価値になるかなと。
繁忙期までには何とかしようと思っています。


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自衛隊大家こと、佐藤一彦さんの本に刺激を受け、

入居者リテンションの一環として、

「お誕生日プレゼント」をお送りしてみました。


「年収500万円以上」の人が豊かなまま早期リタイアを果たす実践マニュアル




これは、入居者さんのお誕生日に、大家から

ささやかなプレゼントを送り、

よい関係を築こうというもの。



今回は、佐藤さんに習い、リンベル

カタログギフトにしました。



リンベルは、ネットから商品の予約ができます。

ANAカードをお持ちの方であれば、

ANAマイレージモール経由で購入をすると、

100円につき2マイル加算されてお得です。


さらに、カード支払いのポイントが付与されるので、

ポイントダブル取りです。



都民共済にご加入の方であれば、池袋の

サンシャインにある、都民共済ブライダルプラザ

から、2割引程度でリンベルのカタログギフトが

購入できます。



ちなみに、都民共済ブライダルプラザは、

結婚式以外の用途でも、もちろん利用可能です。



リンベルのカタログギフトは、

オリジナルメッセージカードの作成が

ネット上からでき、商品に同封することが可能

です。


商品の購入、メッセージカード、発送が、

全てネット上でできるので、時間の無い

サラリーマン大家には、非常にありがたいです。



早速6月に誕生日を迎えられる入居者から、

お誕生日ギフト作戦を開始。


その結果は・・・?




「一室退去」




えぇ~~??

意味ないじゃん!!



まぁ、偶然だとは思いますが、ギフト発送直後に

退去のご連絡がありました。

退去するなら、先に言って欲しかった・・・。



2号物件の時にも、入居者リテンションとして、

エアコン設置をプレゼントした直後に

退去という事がありました。



私が余計な事をすると、退去が発生するジンクス

がありますね。



あ、佐藤さんの誕生日プレゼントを批判している

わけじゃありませんよ。


入居者リテンションは、やった方が良いとは

思います。


少なくても、悪い気持ちにはなりませんから。



でも、過大な期待を抱くべきでは無いという事です。



6月から始めた誕生日ギフト作戦。

もちろん今後も続けます。


その前に、暑中見舞い作戦かなぁ。


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イザ工事を始めようとした所で、また問題が発生しました。


それは「天気」。


予定日がことごとく悪天候で工事ができず、時間だけが過ぎて行きます。


工事用の電源を空き部屋から取ろうとしていましたが、その部屋の入居日が

近づきます。



そして・・・。


TIMEUP!!


入居しちゃいました。



その後、工務店さんから、TVのブースターボックスからの給電の可否につ

いて質問が来ましたが、私は現地を見たことが無かったので分かりません。



仕方がないので、「使えそうならば使っても良いです」と判断を工務店さん

に丸投げしてしまいました。


これまで何度も工事をお願いしており、信頼できる業者さんなので、妙な事

しないでしょう。



その後音沙汰名が無いまま一週間。


心配になってきた頃に「設置完了」のご連絡を工務店さんより頂きました。


あ~よかった。



結局電源の問題をどの様に解決されたのかは分かりませんが、ポストは無事

に設置されました。



入居者様からも感謝のお言葉を頂き、とりあえず今回の作戦は大成功かな?



ちなみに、設置から一週間程度経ちましたが、入居者様達はダイヤル錠を

固定するために貼ったシールを、剥がさずに使用しているようです。



このシールは、ポスト設置後、入居者様がポスト内に置いたダイヤル錠の

開錠方法のメモを取るまでに、鍵が動いてしまわないよう、業者さんが気を

利かせて貼ってくれたものです。



鍵は要らなかったのかなぁ・・・。




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ポスト交換の見積もりを依頼してから数日、お見積りが来ました。


【作業内容】

 ・新規ポスト設置4箇所&旧ポスト撤去&廃棄:1.5万

 ・旧ポスト撤去後塗装:6.5千円


 総額:約2.2万円



いや~、旧ポスト撤去後の塗装をすっかり忘れていましたね。

工務店さんからのご指摘により気が付きました。


まだまだ私も修行が足りないようです。


費用はまぁこんなものでしょう。

工期は1日程度だそうです。


その他、ポスト設置/撤去の際の、電源使用の許諾を求められました。


ポストの設置場所については、ドアから20cm程度離せば問題ないだろう

との事でしたので、右開きドアの右側に設置することにしました。



見積もりが出来たら次はポストの発注です。


一点ものでよければ、ヤフオクでも良いのですが、今回は4個同じものを

購入する必要があったので、楽天で探すことにしました。




ダイヤル錠付きで、安くて、カッコ良いやつは・・・。

楽天の各店舗を見ること1時間。



グリーンライフの「PD-60」というポストに決めました。


http://www.greenlife-web.co.jp/home_ex/post.htm


ちなみにお値段は8980円。


4個購入し、工務店さんに直接発送しました。


結局ポスト交換の総費用は、約5.8万円となりました。



さて、後はポストの設置だけですが、一つ問題がありました。


今回購入したポストはダイヤル錠付きなので、入居者さんに開け方をお知ら

せしなければなりません。


私から知らせようにも、現物は工務店さんに直接送付したので分からず。

工事日に入居者様がいらっしゃれば、直接知らせる事も出来ますが、それも

難しく・・・。



結局、以下の方法を取ることにしました。



【1.私から入居者さんへ事前連絡】

ポスト交換を行う事と、ポストの開け方のメモを新ポストに入れて置く事を

私から各戸に直接お知らせしました。



【2.設置業者さんへの指示】

開け方のメモをポストに入れる事と、ポストの鍵は閉めないようにする事を

業者さんにお願いしました。



【3.管理会社さんへの周知】

ポストの交換工事を行うことを管理会社さんに周知しました。

もし、鍵が開かないトラブルが発生した場合には、私に知らせるようにお願

いをしておきました。




管理会社さんに工事を丸投げすれば、このような調整も行って頂けますが、

その分費用も高めです。


自分で工事を発注する場合には、費用は低くなりますが、責任と面倒な調整

が発生します。



どちらが良いか・・・。



まぁ、人それぞれだと思います。


私は、この程度の調整ならば面倒と思わないので、費用の安さの方を取りま

すね。



さて、無事にポストが設置され、入居者様は鍵で困る事が無いのか?



次回に続きます。




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横須賀の2号物件には、4戸集合のポストがついています。

ポストには屋根が無く、昔ながらの幅の狭いポストなので、購入当初から気

になっておりました。


今時、アマゾンで購入した本が入らないようなポストなんて、あり得ないで

すよね。



2つ目の理由として、今年は安定した賃貸経営を行うことが出来たため、

黒字幅が大きくなっており、年内にもう少し経費を使いたいなぁという

大家側の事情もありました。



3つ目の理由として、来年春に更新の方が2室あり、その方に対する

アピールにもなるかなと考えており、今回ポストの交換に踏み切りました。



さて、ポストはどんな物が良いだろうか・・・?

新しいポストの要件を考えてみました。



【新ポスト要件】

1.雨に濡れない位置に設置する

2.アマゾンで購入した物が入る程度の幅の広さ

3.ダイヤル鍵付き

4.大家の懐に優しい(1万円以内)



今時の集合住宅ならば、鍵付きは当たり前ですよね。

南京錠も考えましたが、やはりダイヤル錠の方が便利です。


ちなみに、鍵無しのポストならば3~4千円からありますが、ダイヤル錠だ

と1万円近くになってしまいます。


でも、ポストは設置すれば長く使用するものなので、初期費用の5千円差な

ど長い目で見れば大した事は無いと思います。



ポストの要件が決まれば、次は設置場所の確認と、工事費用の見積りです。


利便性と雨に当たらないことを考え、ポストは各戸の玄関脇に設置する事に

しました。



ただ、設置場所について気になる事がありました。


物件の玄関は右開きですが、設置可能なスペースが右側にしかありません。

玄関ドアに近い位置にポストを設置すると、ドアのを開け放つ事が出来なく

なり、引越し等の際に困ってしまいます。



う~ん、素人ではどの程度ドアから離せば良いのか良く分からん・・・。



設置場所については、いつもお世話になっている工務店さんに現地調査を

行ってもらい、判断をして頂く事としました。



「仕事キッチリ」の信頼感のある工務店さんなので、場所はお任せです。



ポストの大きさと希望する工事内容を伝え、工務店さんに見積もりをお願い

しました。


次回に続く。



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