川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

入居者様リテンション

無駄か有益か?

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自衛隊大家こと、佐藤一彦さんの本に刺激を受け、

入居者リテンションの一環として、

「お誕生日プレゼント」をお送りしてみました。


「年収500万円以上」の人が豊かなまま早期リタイアを果たす実践マニュアル




これは、入居者さんのお誕生日に、大家から

ささやかなプレゼントを送り、

よい関係を築こうというもの。



今回は、佐藤さんに習い、リンベル

カタログギフトにしました。



リンベルは、ネットから商品の予約ができます。

ANAカードをお持ちの方であれば、

ANAマイレージモール経由で購入をすると、

100円につき2マイル加算されてお得です。


さらに、カード支払いのポイントが付与されるので、

ポイントダブル取りです。



都民共済にご加入の方であれば、池袋の

サンシャインにある、都民共済ブライダルプラザ

から、2割引程度でリンベルのカタログギフトが

購入できます。



ちなみに、都民共済ブライダルプラザは、

結婚式以外の用途でも、もちろん利用可能です。



リンベルのカタログギフトは、

オリジナルメッセージカードの作成が

ネット上からでき、商品に同封することが可能

です。


商品の購入、メッセージカード、発送が、

全てネット上でできるので、時間の無い

サラリーマン大家には、非常にありがたいです。



早速6月に誕生日を迎えられる入居者から、

お誕生日ギフト作戦を開始。


その結果は・・・?




「一室退去」




えぇ~~??

意味ないじゃん!!



まぁ、偶然だとは思いますが、ギフト発送直後に

退去のご連絡がありました。

退去するなら、先に言って欲しかった・・・。



2号物件の時にも、入居者リテンションとして、

エアコン設置をプレゼントした直後に

退去という事がありました。



私が余計な事をすると、退去が発生するジンクス

がありますね。



あ、佐藤さんの誕生日プレゼントを批判している

わけじゃありませんよ。


入居者リテンションは、やった方が良いとは

思います。


少なくても、悪い気持ちにはなりませんから。



でも、過大な期待を抱くべきでは無いという事です。



6月から始めた誕生日ギフト作戦。

もちろん今後も続けます。


その前に、暑中見舞い作戦かなぁ。


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ポストを交換する理由3

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イザ工事を始めようとした所で、また問題が発生しました。


それは「天気」。


予定日がことごとく悪天候で工事ができず、時間だけが過ぎて行きます。


工事用の電源を空き部屋から取ろうとしていましたが、その部屋の入居日が

近づきます。



そして・・・。


TIMEUP!!


入居しちゃいました。



その後、工務店さんから、TVのブースターボックスからの給電の可否につ

いて質問が来ましたが、私は現地を見たことが無かったので分かりません。



仕方がないので、「使えそうならば使っても良いです」と判断を工務店さん

に丸投げしてしまいました。


これまで何度も工事をお願いしており、信頼できる業者さんなので、妙な事

しないでしょう。



その後音沙汰名が無いまま一週間。


心配になってきた頃に「設置完了」のご連絡を工務店さんより頂きました。


あ~よかった。



結局電源の問題をどの様に解決されたのかは分かりませんが、ポストは無事

に設置されました。



入居者様からも感謝のお言葉を頂き、とりあえず今回の作戦は大成功かな?



ちなみに、設置から一週間程度経ちましたが、入居者様達はダイヤル錠を

固定するために貼ったシールを、剥がさずに使用しているようです。



このシールは、ポスト設置後、入居者様がポスト内に置いたダイヤル錠の

開錠方法のメモを取るまでに、鍵が動いてしまわないよう、業者さんが気を

利かせて貼ってくれたものです。



鍵は要らなかったのかなぁ・・・。




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ポストを交換する理由2

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ポスト交換の見積もりを依頼してから数日、お見積りが来ました。


【作業内容】

 ・新規ポスト設置4箇所&旧ポスト撤去&廃棄:1.5万

 ・旧ポスト撤去後塗装:6.5千円


 総額:約2.2万円



いや~、旧ポスト撤去後の塗装をすっかり忘れていましたね。

工務店さんからのご指摘により気が付きました。


まだまだ私も修行が足りないようです。


費用はまぁこんなものでしょう。

工期は1日程度だそうです。


その他、ポスト設置/撤去の際の、電源使用の許諾を求められました。


ポストの設置場所については、ドアから20cm程度離せば問題ないだろう

との事でしたので、右開きドアの右側に設置することにしました。



見積もりが出来たら次はポストの発注です。


一点ものでよければ、ヤフオクでも良いのですが、今回は4個同じものを

購入する必要があったので、楽天で探すことにしました。




ダイヤル錠付きで、安くて、カッコ良いやつは・・・。

楽天の各店舗を見ること1時間。



グリーンライフの「PD-60」というポストに決めました。


http://www.greenlife-web.co.jp/home_ex/post.htm


ちなみにお値段は8980円。


4個購入し、工務店さんに直接発送しました。


結局ポスト交換の総費用は、約5.8万円となりました。



さて、後はポストの設置だけですが、一つ問題がありました。


今回購入したポストはダイヤル錠付きなので、入居者さんに開け方をお知ら

せしなければなりません。


私から知らせようにも、現物は工務店さんに直接送付したので分からず。

工事日に入居者様がいらっしゃれば、直接知らせる事も出来ますが、それも

難しく・・・。



結局、以下の方法を取ることにしました。



【1.私から入居者さんへ事前連絡】

ポスト交換を行う事と、ポストの開け方のメモを新ポストに入れて置く事を

私から各戸に直接お知らせしました。



【2.設置業者さんへの指示】

開け方のメモをポストに入れる事と、ポストの鍵は閉めないようにする事を

業者さんにお願いしました。



【3.管理会社さんへの周知】

ポストの交換工事を行うことを管理会社さんに周知しました。

もし、鍵が開かないトラブルが発生した場合には、私に知らせるようにお願

いをしておきました。




管理会社さんに工事を丸投げすれば、このような調整も行って頂けますが、

その分費用も高めです。


自分で工事を発注する場合には、費用は低くなりますが、責任と面倒な調整

が発生します。



どちらが良いか・・・。



まぁ、人それぞれだと思います。


私は、この程度の調整ならば面倒と思わないので、費用の安さの方を取りま

すね。



さて、無事にポストが設置され、入居者様は鍵で困る事が無いのか?



次回に続きます。




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ポストを交換する理由1

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横須賀の2号物件には、4戸集合のポストがついています。

ポストには屋根が無く、昔ながらの幅の狭いポストなので、購入当初から気

になっておりました。


今時、アマゾンで購入した本が入らないようなポストなんて、あり得ないで

すよね。



2つ目の理由として、今年は安定した賃貸経営を行うことが出来たため、

黒字幅が大きくなっており、年内にもう少し経費を使いたいなぁという

大家側の事情もありました。



3つ目の理由として、来年春に更新の方が2室あり、その方に対する

アピールにもなるかなと考えており、今回ポストの交換に踏み切りました。



さて、ポストはどんな物が良いだろうか・・・?

新しいポストの要件を考えてみました。



【新ポスト要件】

1.雨に濡れない位置に設置する

2.アマゾンで購入した物が入る程度の幅の広さ

3.ダイヤル鍵付き

4.大家の懐に優しい(1万円以内)



今時の集合住宅ならば、鍵付きは当たり前ですよね。

南京錠も考えましたが、やはりダイヤル錠の方が便利です。


ちなみに、鍵無しのポストならば3~4千円からありますが、ダイヤル錠だ

と1万円近くになってしまいます。


でも、ポストは設置すれば長く使用するものなので、初期費用の5千円差な

ど長い目で見れば大した事は無いと思います。



ポストの要件が決まれば、次は設置場所の確認と、工事費用の見積りです。


利便性と雨に当たらないことを考え、ポストは各戸の玄関脇に設置する事に

しました。



ただ、設置場所について気になる事がありました。


物件の玄関は右開きですが、設置可能なスペースが右側にしかありません。

玄関ドアに近い位置にポストを設置すると、ドアのを開け放つ事が出来なく

なり、引越し等の際に困ってしまいます。



う~ん、素人ではどの程度ドアから離せば良いのか良く分からん・・・。



設置場所については、いつもお世話になっている工務店さんに現地調査を

行ってもらい、判断をして頂く事としました。



「仕事キッチリ」の信頼感のある工務店さんなので、場所はお任せです。



ポストの大きさと希望する工事内容を伝え、工務店さんに見積もりをお願い

しました。


次回に続く。



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手を掛けると入居者が離れていく?

■お薦め有料商材

日本政策金融公庫で融資を引きたい人はいませんか?

無担保、低利での融資が可能です。

物件購入はもちろん、大規模修繕の際の融資としても利用度大!!

私も過去に独学でチャレンジしたのですが・・・、挫折しました。

あぁ、この商材をもっと早く買っていればよかったです。

「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」

http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=29684

おまけについてくる、事業計画シミュレーションSWも利用度大でした。

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■本文

横須賀の2号物件は、3/4の入居状態で購入しました。


購入後空き室を埋める努力はもちろんですが、既存の入居者様にもより

快適にお住まいいただける様、いろいろと施策を打ってきたつもりでした。


入居者リテンションというヤツです。


【入居者リテンション内容】

■プロパンガス業者変更(ガス料金引き下げ)

■全戸給湯器を追い抱きに変更

■アパートまでの私道に自治会の外灯設置

■アパート自体に外灯設置

■早期地デジ化(2010年)


夜は暗くて不気味な私道を歩き、鍵穴さえ分からないほど暗かった建物が、

明るくなりました。


しかし、その間に1戸退去・・・。


そして昨年夏の猛暑。


エアコンがついていなかった2戸に無料でエアコンをプレゼント。


その後、追加した2戸とも退去・・・。


まぁ、購入後退去した3戸についてはそれぞれに理由があり、アパートに問

題があっての退去では無いようですが、手を掛けても退去は発生するもので

す。


もしかしたら、「住環境の変化」が「心の変化」を促進させてしまうのかも

しれませんね。


そして今年、埼玉の1号物件は「地上デジ化」を7月に行いました。

その一ヵ月後、退去の連絡が・・・。


これは単なる偶然か、それとも??


1号物件の郵便受けがボロイので、新しい物に交換しようかなと思っていま

すが、ちょっと怖くなってきました。




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