川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: リフォーム

物件の外灯が壊れてしまいました。
経年劣化のためかカバーが傷みそこから少しずつ漏水。
端子部分が錆てしまい、接触不良になったのが原因のようです。

ちなみにこの外灯、2年前にLED化しておりました。
LED化と言っても、既存の機器を利用したいわゆる「直結工事」での対応です。

一般的な直管蛍光灯の外灯には、グローランプを使うグロースタート方式、グローランプを使わないインバータ方式やラピット方式と、大きく3つの方式があります。
何れの方式にも、「安定器」という機器が入っているのですが、LEDを使う上では邪魔な存在です。
そのため、回路的に安定器をバイパスする工事が必要となります。
この工事は「直結」とか「バイパス」という名称で呼ばれる事が多いですね。

工事内容の詳細についてはこの場では割愛しますが、詳しく知りたい方はコチラのサイトが参考になります。
なお、当方はリンク先とは一切関係はございませんので、その点はご了承ください。


私の場合、所有するアパートの何棟かで、LEDの直結工事を行ってきました。
工事依頼は物件周辺の電気工事屋さん。
町の電気屋さんでもOKなはずです。

工事自体は、線を切ってつないで蛍光灯をLEDに入れ替えると言った単純なもの。
通常は1カ所10分程度で終わります。
工事費用もたかがしれており、1カ所当たり3千円程度と言った所でしょうか。
ただ、外灯の位置が悪く脚立では危ないような場合は、工賃は高くなるでしょう。

LED化のメリットは、何と言っても電気代削減。
蛍光灯に比べおよそ半額になりました。
と言っても、交換前が1500円で、交換後750円みたいな世界ですが・・・。
小規模アパートなので、金額の絶対値が低いです。

また、LEDは寿命が長いので、玉切れによる交換の心配がないのも良いですね。
10年程度持つはずです。

個人的には、虫が寄ってこなくなるのも大きなメリットと考えています。
蛾やハエ等、多くの虫は紫外線に向かって飛ぶ習性があります。
蛍光灯や白熱電球の光には紫外線が含まれているので、これらの虫たちをおびき寄せる効果があります。
一方、LEDの光には紫外線が殆ど含まれていないので、これらの虫たちが寄ってこないのです。
外灯脇に張られたクモの巣に、蛾が絡まっているのは見栄えが悪いですよね。
(その前に、まめにクモの巣を取れといわれそうですが)

私は経営するコインランドリーでもLEDを利用していますが、小さな羽虫の類は本当に少ないです。
蛍光灯のお店は、春先の羽虫大発生の際に悲惨な事になっていますが・・・。

ただ、残念ながらゴキブリと蚊はそもそも紫外線を頼りにしていないので、LEDに代えても変化はないそうです。


少し話が脱線しました、もとに戻します。


冒頭でお話した外灯が壊れた物件。
端子を磨き、何とか使用可能になりましたが、いつ壊れるかわからない状況です。
残念ながら機器丸ごと新品の電灯に交換する事にしました。
お値段1.6万円也。
もちろんLEDです。

まぁ、20年以上使用している外灯ですから、壊れるのも仕方がないですね。

LED自体は10年持つので玉切れの心配が無いと思っていましたが、今回の様に機器自体が故障する事もあります。

LED化したからと安心せず、定期巡回はやっぱり必要ですね。


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私が不動産賃貸業に参入してからもう10年以上が経ちました。
10年ひと昔とはよく言ったもので、当時購入してリフォームした部屋を今見ると
残念ながら古さを感じます。

まぁ、購入当時既に築20年でしたから、間取りや建具の古さは否めませんでした。
それでも壁紙、シート、塗装等の色使いや素材感で、なんとなく古さを誤魔化していました。

当時も今も参考にするリフォーム事例は、セミナー、不動産投資本、ネットの写真。
ハッキリって他人のパクリですが、ある程度その頃のトレンドを掴んでいたつもりです。
でも、今見るとなんだか古臭い・・・


例えばキッチン。
当時から扉にカッティングシートを貼るリフォームは定番でした。
問題は色です。

10年前。
当時はビビットなカラーが流行だったと思います。
赤・青等原色のシートを貼って存在感を引き立たせることが良しとされていました。

ところが最近はどうでしょう。
木目や茶系等、あまり主張しない色が流行ではないでしょうか?


床材(CF、フローリング)はどうでしょう。
板の幅が狭い物(板巾7cm程度)や、色が濃い物はなんとなく古そうに見えませんか?
最近は、板の幅はある程度広く(板巾11cm以上)、色も明るい物が好まれまるとおもいます。
(ブルックリン風などあえてダークな部屋を作る事もありますが)


このような内装デザインの変化は、新築住宅の影響があります。
新築住宅の内装が、その時代の最先端のデザインです。
それを参考にして中古住宅のリフォームに取り入れられ、徐々に広まっていきます。
だから、デザインは常に変わり続けます。

10年前の色使いのままで固まっていると、リフォームしたつもりが古臭い部屋の再生産をしているだけだったりします。

安定稼働が続き、リフォーム業者さんとも阿吽の呼吸ができてくると、良くも悪くも慣れが出てきます。
リフォーム発注にも慣れ、「前回と同じで」なんてオーダーになりがちです。

慣れたオーダーも良いですが、折角の機会ですから違った色を取り入れてみる方が面白いですね。


もう一つ。
自分の部屋を常に冷静に見られる感性を持っておきたいですね。

そもそもリフォームから10年もたてば、どんなに綺麗に使われた部屋でも、薄汚れた古臭さはどうしても出てしまいます。

でも、自分の物件だけを見ていると目が慣れてしまい、第三者がどう感じるかわかり難くなってしまいます。


少々違う例ですが、私の経営するコインランドリーでの事。
店の外に出しているのぼりがあるのですが、1年も経てば薄汚れてきます。
退色して古さを醸し出してはいるものの、破れなど大きな問題が無いと、私は何も感じませんでした。

でも、初めて店に来た友人が一言。

「なんか、のぼりが汚くない?」

残念ながら、これが第三者の素直な正しい意見です。
店に来るお客様も、「なんだかくたびれたのぼりだなぁ」と思っていたのかもしれず、少し怖くなりました。


何が言いたいのかと言うと、常に新しい情報を入れ、現状との比較が必要であるという事。
「他の人が見てどう思うのか?」を冷静に判断する事。

固まらないようにしたいですね。


他のオーナーの部屋を見に行くとか、インターネットで部屋の写真を検索してみるとか。
リフォーム前/後に管理会社の意見を聞くのも良いかもしれませんね。

そして、そのインプットを次に生かす。

そんな事を心掛けながら、もう3周目くらいのリフォームをしています。
まぁ、単純に壁紙や床材を選ぶのが楽しかったりするんですけどね。
不動産は大きなプラモデルと言った友人がいますが、まさにその通りだと思います。

センスの方は中々向上しませんが、固まらない努力だけは続けたいと思います。

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先日の漏水部屋ですが、リフォームが完了したので現地確認に行ってきました。

まずは靴箱の取っ手から。
実はこの取っ手、錆だらけだったので交換しようと思いIKEAの物を取付ました。
しかし、根元が細い物をチョイスしてしまったため、前の取っ手の錆跡が残る不細工な仕上がりに。
素人仕事(私)はこれだから困ります。
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そこで根元が太いタイプを新たに購入して付け替えました。
取っ手だけやたらピカピカですがこれでOK。
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次は、いよいよ漏水事故現場を確認。

天井に空いた穴。
壁の染み。
床のバケツ。
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とても残念だった現場ですが、すっかり見違えていました。
流石プロ、すっかり綺麗に仕上げて頂きました。
IMG_8284






















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他の部屋の仕上がりも確認。
ホスクリーンの設置OK。
IMG_8295






















玄関のIKEAフックもOK。
ってなんか変だぞ??
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「取付位置が逆やないかい!!」

これじゃフックにならないよ~


これまで何度も付けてきましたが、取付方向を間違えられたのは初めてです。
疲れていたのかなぁ・・・。
取付直しを依頼するのも面倒だし、どうした物か・・・。

ひとり途方に暮れていると、なんと奇跡が起きました。

「あ、俺ドライバー持ってるじゃん」

そう、靴箱の取っ手を付け替えるために、偶然にもドライバーを持参していたのです。
手動ですがフック3つ程度なら問題無し。
ネジを外して付け直し、無事一件落着しました。
あ~よかった。
片道1時間半かけて来た甲斐がありました。

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私が最初に靴箱の取っ手を間違えたのは、この日ドライバーを使うための運命だったのかもしれませんね。
人間万事塞翁が馬です。

実はこのお部屋、既に次の入居者様が決まっております。
リフォーム中に管理会社さんがお客様を付けてくれました。
ありがたい事です。

今の所、この部屋以外空室は無し。
退去連絡も無し。

このまま無事に繁忙期を乗り切れればよいですね。


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所有物件に防犯カメラを付けました。
駐車場の車へのイタズラが続いており、防犯対策を兼ねています。

施工&管理は業者さん丸投げです。
6戸のインターネット(有線LAN)と防犯カメラ2台(クラウド保存)で、工事費35万円。
月のランニングコストは1万円程度です。

今回の物件は、月の家賃を7万円近く頂いている物件なので、この程度のコストをかけて信頼性を取るのもアリかなと思い、業者さんにお願いをしました。

ちなみに、家賃3万円台のアパートは自己施工のなんちゃってWiFi物件になっており、「止まったらスマン、それでも良ければ使ってね」という内容の覚書を入居者さんと交わしています。


工事自体は予定通り無事完了。
昼間のカメラ画像を確認し問題無い事を確認。
物件の画像を家で見られるのってなんか新鮮です。

そしてその日の夜。
夜の我が物件はどんな感じかとカメラ画像を見てみると・・・。

何じゃこりゃ!!
一面の濃霧にぼんやりと車が映るだけ。
我が物件とは思えぬ不気味な風景が広がっており、とてもじゃないですが監視などできません。

すぐに業者さんへ連絡し、翌日現場を見て頂きました。

原因は2秒で発見され、3秒で対応完了。
さて、原因は何だと思いますか?


原因:レンズ保護シートの剥がし忘れ


新品のカメラには、レンズを守るための透明な保護シートが付いていました。
このシートを業者さんが剥がし忘れていたのです。

シートは透明なので、可視光撮影する昼間は問題無し。
画面越しではシートの存在すら気が付きません。

一方夜はナイトモードに切り替わり、赤外線撮影となります。
すると、赤外線が保護シートに乱反射してしまい、白く霧がかかったような状態になっておりました。
薄い透明シート一枚で、こんなにも見えなくなるとは・・・。

昼間の画像を見るだけでは絶対にわかりませんね。
夜の画像を確認しておいて良かったです。

今回は、車のイタズラ対策としての防犯カメラ設置。
お困りだった入居者様にも、「防犯カメラつけますよ」とアピールしていました。

なのに、いざ事件が起きて防犯カメラ映像を確認した時に「映っていませんでした」では入居者様への顔向けができません。

何事も、施工後の確認は重要だと改めて気付かされました。


防犯カメラ設置から一週間程度経ちますが、今の所車へのイタズラ被害は無し。
このまま何も起きないのが一番ですね。
抑止力になっていれば良いのですが。


物件のカメラ映像を確認すると、色々な事がわかりますね。

夜に外出し、明け方戻る入居者様。
昼夜逆転生活の方がいらっしゃったとは知りませんでした。
騒音問題が起きなきゃいいけど。


夜9時~10時頃、毎日のように前面道路をスケボーで行き来する若者。
しかも、2軒隣の家の人っぽい。
彼はいったいどこに行っているのか?

閑静な住宅街かと思っていましたが、いろんな人がいるようです。

防犯カメラを付けると、ちょっとおもしろい。


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物件の仕事始めは退去確認からとなりました。

現場は若い女性が4年程住んだお部屋。
過去の経験上、とくに若い女性のお部屋は見事に二つに分かれます。
とっても綺麗か、とっても汚いか。

女性入居者の場合、年齢が上がるにつれ綺麗な部屋が増えるので不思議です。
ちなみに男性の場合は、年齢が上がるにつれ綺麗な部屋の割合は低下します。

あくまでも、個人的な経験即ですが。


さて、今回のお部屋は??



残念、汚い方でした(涙)。

特に水回りのカビが結構すごい。
窓も結露と思われるカビが多数。

あまりお掃除熱心な方では無かったようです。

まぁ、ハウスクリーニングで落ちそうな汚れなので良しとします。


壁の穴、設備破損等の破壊活動は一切なし。
男性部屋だと時々ありますが、流石に女性の破壊活動はあまりないですね。


なんかクロスが汚いなぁ、やりやがったか?

と思ったら、購入時そのままのクロスでした。
おそらく10年以上張り替えられていないものでしょう。

このお部屋、私が初期リフォームで手を抜いていたようです(笑)

当時は、ギリギリクロスはそのまま行けると判断し、一部にアクセントクロスを貼って
目くらまし的に誤魔化す作戦を取った模様。
ほぼ全空物件だったので、コストを抑える判断をしたのでしょう。

幸いすぐに満室になりましたが、今回はダメです。
ここはがっつり全面張替としましょう。


それにしてもこのお部屋、何だか暗い。
日当たりが悪いのに、床のフローリングはダーク系で、私が選んだアクセントクロスも青系。
特に真冬という事もあり、とっても寒々しい。

おまけに、キッチンのシートは青。
トイレや洗濯機置き場のCFも良くわからない青系のやつ。

センス悪っ、ダサッ。

こんな部屋で良く決まったなぁ。


入居者様に向かって「部屋が汚ねぇ」と毒づいてしまいましたが、私のリフォームセンスも決して褒められたものではありませんね。

過去の自分に反省です。



その他の問題点は・・・。


「ぐにゃ」

???

フローリングの一部が傷みベコベコする箇所発見。
おそらく経年劣化で、根太と根太の間の部分が弱っているだけでしょうが嫌な感じ。
剥がして原因調査ですね。
剥がして張りなおしてでお金がかかりそうです。


そして、洗濯機置き場の天井にモワモワとした嫌な感じの染み発見。
ちょうど上階の排水溝のあたりです。
過去に上階の方から、誤って水を漏らしてしまったとのご報告もないので、確かめる必要がありそうですね。
点検口もないので、天井をぶち抜いて確認するしか無いかなぁ。
またまたお金が・・・。


そういえば、初詣で引いたおみくじにこんな事が書いてありました。


「商売:思いがけぬ損あり」


ムム、早速神のお告げ通りなのか?

とりあえず、リフォーム業者さんと共に現状を確認し、策を考えたいと思います。

どうか大事になりませんように・・・。



繁忙期は目の前。
需要もそれほど旺盛な地域ではないので、この機を逃すと厳しい戦いが待っています。

1月初旬から手が打てるのは、まだラッキーだったかもしれませんね。

状況を前向きにとらえ、できる事をしっかり行っていきたいと思います。


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