川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: リフォーム

5月初旬に一件の退去がありました。

通常であれば退去立会いに私も参加して、その場で部屋の状況を確認し、すぐに知り合いの業者さんにリフォーム手配を行っておりました。

しかしコロナ禍の昨今、可能な限り外出したくありません。
また、今回は奇跡的に次の入居予定の方が決まっていたと言う事情もあり、初めて管理会社さんにすべてお任せで行ってみました。

退去されたお部屋は、幸いなことに綺麗だったそうです。
クロスのポイント洗い程度の汚れが少々。
畳表替え、室内&エアコン清掃で現状回復可能なレベルとのご報告でした。

実際には細かい不具合やクロスの傷みなどあるかもしれませんが、今回は目を瞑る事にしました。
管理会社さんのお見積もり通りの内容で、そのまま現状回復工事を発注。

畳表交換は、当方発注の通常価格1帖2800円に対し、5000円とややお高めでしたが仕方がありません。
現場に行かないための必要経費ですね。

そして工事は一週間で終了。
いつもなら完了後の現地確認を行うのですが、今回はそれも省略。
業者さんからの完了連絡の電話で終了としました。

この間の手間は、業者さんからの電話2回とFAXを1回送付したのみ。
めちゃめちゃ楽だ~。

私には初めての経験だったので、とても新鮮でした。

いつもなら、退去立会い、工事内容説明&見積もりのための業者さん現地立会い、工事後の確認と、3回は現地に向かいます。
最終確認で不具合があれば、さらに現地訪問の回数は増えます。
工事内容によっては、複数の業者さんに発注をする手間も発生します。
その他、施主支給品の購入や運送がある事も。
現地に行けば管理会社さんへのご挨拶や、近隣不動産仲介さんへの営業、室内写真撮影、ステージング等々・・・。

あ~メンドクサイ。

私にとっての退去~入居活動はこれが当たり前でした。


でも、世の大家さんの大部分は違うのでしょう。
今回のようなFAX1枚のお任せ現状回復。

確かに手間なし楽ちんです。
たまには良いかもしれません。

でも、こんな内容でいつまでも安定運営ができるのか?
「お任せでしばらく見ないうちに、室内がとんでもない状態だった」
という事が起きるのもうなずけます。
なにより工賃が高い。

まぁ、地域を代表するメガ大家さんとか、稀にしか存在しない当たりの管理会社さんであれば、それでもしっかり運営ができるのでしょうけど・・・。

逆に言えば、世の大家さんがお任せ管理だからこそ、大したとりえのない私のボロ家達もソコソコ戦えているのでしょうね。

この状況って10年経っても大して変わっていないなぁ。
このまま変わらない事を祈ります。

でも、昨今のコロナ渦でテレワークが進むと、退去立会いもネットが当たり前になるかもしれませんね。
入居者が撮影しながら、管理会社と大家がライブで見るとか。
リフォームの完了確認だって、ネットになるかもしれません。
すごく便利かも。

そうなると、今まで関心の薄かった大家達も部屋の状況を目の当たりにするわけで、自分の物件の状況に気が付いてしまうかもしれません。
寝た子は起こして欲しくないなぁ。

時代が変わって欲しいやら、変わって欲しくないやら。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

物件の外灯が壊れてしまいました。
経年劣化のためかカバーが傷みそこから少しずつ漏水。
端子部分が錆てしまい、接触不良になったのが原因のようです。

ちなみにこの外灯、2年前にLED化しておりました。
LED化と言っても、既存の機器を利用したいわゆる「直結工事」での対応です。

一般的な直管蛍光灯の外灯には、グローランプを使うグロースタート方式、グローランプを使わないインバータ方式やラピット方式と、大きく3つの方式があります。
何れの方式にも、「安定器」という機器が入っているのですが、LEDを使う上では邪魔な存在です。
そのため、回路的に安定器をバイパスする工事が必要となります。
この工事は「直結」とか「バイパス」という名称で呼ばれる事が多いですね。

工事内容の詳細についてはこの場では割愛しますが、詳しく知りたい方はコチラのサイトが参考になります。
なお、当方はリンク先とは一切関係はございませんので、その点はご了承ください。


私の場合、所有するアパートの何棟かで、LEDの直結工事を行ってきました。
工事依頼は物件周辺の電気工事屋さん。
町の電気屋さんでもOKなはずです。

工事自体は、線を切ってつないで蛍光灯をLEDに入れ替えると言った単純なもの。
通常は1カ所10分程度で終わります。
工事費用もたかがしれており、1カ所当たり3千円程度と言った所でしょうか。
ただ、外灯の位置が悪く脚立では危ないような場合は、工賃は高くなるでしょう。

LED化のメリットは、何と言っても電気代削減。
蛍光灯に比べおよそ半額になりました。
と言っても、交換前が1500円で、交換後750円みたいな世界ですが・・・。
小規模アパートなので、金額の絶対値が低いです。

また、LEDは寿命が長いので、玉切れによる交換の心配がないのも良いですね。
10年程度持つはずです。

個人的には、虫が寄ってこなくなるのも大きなメリットと考えています。
蛾やハエ等、多くの虫は紫外線に向かって飛ぶ習性があります。
蛍光灯や白熱電球の光には紫外線が含まれているので、これらの虫たちをおびき寄せる効果があります。
一方、LEDの光には紫外線が殆ど含まれていないので、これらの虫たちが寄ってこないのです。
外灯脇に張られたクモの巣に、蛾が絡まっているのは見栄えが悪いですよね。
(その前に、まめにクモの巣を取れといわれそうですが)

私は経営するコインランドリーでもLEDを利用していますが、小さな羽虫の類は本当に少ないです。
蛍光灯のお店は、春先の羽虫大発生の際に悲惨な事になっていますが・・・。

ただ、残念ながらゴキブリと蚊はそもそも紫外線を頼りにしていないので、LEDに代えても変化はないそうです。


少し話が脱線しました、もとに戻します。


冒頭でお話した外灯が壊れた物件。
端子を磨き、何とか使用可能になりましたが、いつ壊れるかわからない状況です。
残念ながら機器丸ごと新品の電灯に交換する事にしました。
お値段1.6万円也。
もちろんLEDです。

まぁ、20年以上使用している外灯ですから、壊れるのも仕方がないですね。

LED自体は10年持つので玉切れの心配が無いと思っていましたが、今回の様に機器自体が故障する事もあります。

LED化したからと安心せず、定期巡回はやっぱり必要ですね。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

私が不動産賃貸業に参入してからもう10年以上が経ちました。
10年ひと昔とはよく言ったもので、当時購入してリフォームした部屋を今見ると
残念ながら古さを感じます。

まぁ、購入当時既に築20年でしたから、間取りや建具の古さは否めませんでした。
それでも壁紙、シート、塗装等の色使いや素材感で、なんとなく古さを誤魔化していました。

当時も今も参考にするリフォーム事例は、セミナー、不動産投資本、ネットの写真。
ハッキリって他人のパクリですが、ある程度その頃のトレンドを掴んでいたつもりです。
でも、今見るとなんだか古臭い・・・


例えばキッチン。
当時から扉にカッティングシートを貼るリフォームは定番でした。
問題は色です。

10年前。
当時はビビットなカラーが流行だったと思います。
赤・青等原色のシートを貼って存在感を引き立たせることが良しとされていました。

ところが最近はどうでしょう。
木目や茶系等、あまり主張しない色が流行ではないでしょうか?


床材(CF、フローリング)はどうでしょう。
板の幅が狭い物(板巾7cm程度)や、色が濃い物はなんとなく古そうに見えませんか?
最近は、板の幅はある程度広く(板巾11cm以上)、色も明るい物が好まれまるとおもいます。
(ブルックリン風などあえてダークな部屋を作る事もありますが)


このような内装デザインの変化は、新築住宅の影響があります。
新築住宅の内装が、その時代の最先端のデザインです。
それを参考にして中古住宅のリフォームに取り入れられ、徐々に広まっていきます。
だから、デザインは常に変わり続けます。

10年前の色使いのままで固まっていると、リフォームしたつもりが古臭い部屋の再生産をしているだけだったりします。

安定稼働が続き、リフォーム業者さんとも阿吽の呼吸ができてくると、良くも悪くも慣れが出てきます。
リフォーム発注にも慣れ、「前回と同じで」なんてオーダーになりがちです。

慣れたオーダーも良いですが、折角の機会ですから違った色を取り入れてみる方が面白いですね。


もう一つ。
自分の部屋を常に冷静に見られる感性を持っておきたいですね。

そもそもリフォームから10年もたてば、どんなに綺麗に使われた部屋でも、薄汚れた古臭さはどうしても出てしまいます。

でも、自分の物件だけを見ていると目が慣れてしまい、第三者がどう感じるかわかり難くなってしまいます。


少々違う例ですが、私の経営するコインランドリーでの事。
店の外に出しているのぼりがあるのですが、1年も経てば薄汚れてきます。
退色して古さを醸し出してはいるものの、破れなど大きな問題が無いと、私は何も感じませんでした。

でも、初めて店に来た友人が一言。

「なんか、のぼりが汚くない?」

残念ながら、これが第三者の素直な正しい意見です。
店に来るお客様も、「なんだかくたびれたのぼりだなぁ」と思っていたのかもしれず、少し怖くなりました。


何が言いたいのかと言うと、常に新しい情報を入れ、現状との比較が必要であるという事。
「他の人が見てどう思うのか?」を冷静に判断する事。

固まらないようにしたいですね。


他のオーナーの部屋を見に行くとか、インターネットで部屋の写真を検索してみるとか。
リフォーム前/後に管理会社の意見を聞くのも良いかもしれませんね。

そして、そのインプットを次に生かす。

そんな事を心掛けながら、もう3周目くらいのリフォームをしています。
まぁ、単純に壁紙や床材を選ぶのが楽しかったりするんですけどね。
不動産は大きなプラモデルと言った友人がいますが、まさにその通りだと思います。

センスの方は中々向上しませんが、固まらない努力だけは続けたいと思います。

執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

先日の漏水部屋ですが、リフォームが完了したので現地確認に行ってきました。

まずは靴箱の取っ手から。
実はこの取っ手、錆だらけだったので交換しようと思いIKEAの物を取付ました。
しかし、根元が細い物をチョイスしてしまったため、前の取っ手の錆跡が残る不細工な仕上がりに。
素人仕事(私)はこれだから困ります。
IMG_8183






















そこで根元が太いタイプを新たに購入して付け替えました。
取っ手だけやたらピカピカですがこれでOK。
IMG_8290






















次は、いよいよ漏水事故現場を確認。

天井に空いた穴。
壁の染み。
床のバケツ。
5127






















5126






















とても残念だった現場ですが、すっかり見違えていました。
流石プロ、すっかり綺麗に仕上げて頂きました。
IMG_8284






















IMG_8285






















他の部屋の仕上がりも確認。
ホスクリーンの設置OK。
IMG_8295






















玄関のIKEAフックもOK。
ってなんか変だぞ??
IMG_8291












「取付位置が逆やないかい!!」

これじゃフックにならないよ~


これまで何度も付けてきましたが、取付方向を間違えられたのは初めてです。
疲れていたのかなぁ・・・。
取付直しを依頼するのも面倒だし、どうした物か・・・。

ひとり途方に暮れていると、なんと奇跡が起きました。

「あ、俺ドライバー持ってるじゃん」

そう、靴箱の取っ手を付け替えるために、偶然にもドライバーを持参していたのです。
手動ですがフック3つ程度なら問題無し。
ネジを外して付け直し、無事一件落着しました。
あ~よかった。
片道1時間半かけて来た甲斐がありました。

IMG_8292












私が最初に靴箱の取っ手を間違えたのは、この日ドライバーを使うための運命だったのかもしれませんね。
人間万事塞翁が馬です。

実はこのお部屋、既に次の入居者様が決まっております。
リフォーム中に管理会社さんがお客様を付けてくれました。
ありがたい事です。

今の所、この部屋以外空室は無し。
退去連絡も無し。

このまま無事に繁忙期を乗り切れればよいですね。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

所有物件に防犯カメラを付けました。
駐車場の車へのイタズラが続いており、防犯対策を兼ねています。

施工&管理は業者さん丸投げです。
6戸のインターネット(有線LAN)と防犯カメラ2台(クラウド保存)で、工事費35万円。
月のランニングコストは1万円程度です。

今回の物件は、月の家賃を7万円近く頂いている物件なので、この程度のコストをかけて信頼性を取るのもアリかなと思い、業者さんにお願いをしました。

ちなみに、家賃3万円台のアパートは自己施工のなんちゃってWiFi物件になっており、「止まったらスマン、それでも良ければ使ってね」という内容の覚書を入居者さんと交わしています。


工事自体は予定通り無事完了。
昼間のカメラ画像を確認し問題無い事を確認。
物件の画像を家で見られるのってなんか新鮮です。

そしてその日の夜。
夜の我が物件はどんな感じかとカメラ画像を見てみると・・・。

何じゃこりゃ!!
一面の濃霧にぼんやりと車が映るだけ。
我が物件とは思えぬ不気味な風景が広がっており、とてもじゃないですが監視などできません。

すぐに業者さんへ連絡し、翌日現場を見て頂きました。

原因は2秒で発見され、3秒で対応完了。
さて、原因は何だと思いますか?


原因:レンズ保護シートの剥がし忘れ


新品のカメラには、レンズを守るための透明な保護シートが付いていました。
このシートを業者さんが剥がし忘れていたのです。

シートは透明なので、可視光撮影する昼間は問題無し。
画面越しではシートの存在すら気が付きません。

一方夜はナイトモードに切り替わり、赤外線撮影となります。
すると、赤外線が保護シートに乱反射してしまい、白く霧がかかったような状態になっておりました。
薄い透明シート一枚で、こんなにも見えなくなるとは・・・。

昼間の画像を見るだけでは絶対にわかりませんね。
夜の画像を確認しておいて良かったです。

今回は、車のイタズラ対策としての防犯カメラ設置。
お困りだった入居者様にも、「防犯カメラつけますよ」とアピールしていました。

なのに、いざ事件が起きて防犯カメラ映像を確認した時に「映っていませんでした」では入居者様への顔向けができません。

何事も、施工後の確認は重要だと改めて気付かされました。


防犯カメラ設置から一週間程度経ちますが、今の所車へのイタズラ被害は無し。
このまま何も起きないのが一番ですね。
抑止力になっていれば良いのですが。


物件のカメラ映像を確認すると、色々な事がわかりますね。

夜に外出し、明け方戻る入居者様。
昼夜逆転生活の方がいらっしゃったとは知りませんでした。
騒音問題が起きなきゃいいけど。


夜9時~10時頃、毎日のように前面道路をスケボーで行き来する若者。
しかも、2軒隣の家の人っぽい。
彼はいったいどこに行っているのか?

閑静な住宅街かと思っていましたが、いろんな人がいるようです。

防犯カメラを付けると、ちょっとおもしろい。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

このページのトップヘ