川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

リフォーム

台所が焦げちゃった

無知とは怖い物です。
私の経験不足により、台所を焦がしてしま
いました。


120cmのシンクと60cmのガス台。
良くある古い賃貸のキッチンです。

60cmのガス台の上に、入居者さんが
ガスコンロを置いて使用します。

ガスコンロの幅は通常56cmの2口。
皆様の家にもありますよね。

そうなると、ガスコンロの縁から壁までの
距離は10cmもありません。



一方、底が広い鍋などを強火で使用すると、
鍋の底面に沿って炎は広がります。


広がった炎。
10cmも無い距離の壁。


どうなるか・・・。



「壁が焦げます」



当たり前ですね。
 
IMG_4884_小

















そもそも本来ガスコンロと壁の間には、
15cmの距離が必要だそうです。


しかし、60cmのガス台に2口コンロを設置
する場合、そんな距離は不可能です。

「2口ガスコンロ禁止」にもできません。

難しいですね。



そもそも、ガスコンロの設置及び使用は
入居者の判断です。

「コンロ付き」として募集したなら兎も角、
入居者が設置したコンロで壁を焦がしたら、
それは入居者の過失である。

責任は入居者にアリ!!



こんな理屈で修繕費を請求する方もいるよ
うですが、それもどうなんでしょう?


私はそこまでやりたくないかな(笑)。



現実的な対策として、ステンレスの放熱板
を予め壁に張っておくとか、ガス台を少し
大きな物にする等、大家側の対策が必要
なのでしょう。

今後のリフォーム時の参考にしたいと
思っています。



さしあたり、今回は焦げたキッチンパネル
の上からステンレスの放熱板を張りました。

現場写真を忘れてしまいましたが、ちょう
こんな感じ(イメージ)です。




管理会社さんに丸投げしましたが、
1.8万円程度でした。


少々不格好かもしれませんが、
「安全第一」という事で。



実は、ガス台の壁が焦げたのは今回が
初めてです。


キッチンパネルに限らず、タイルでも
ステンレスでも、火が当たれば焦げます。

60cmガス台は良く使っていますので、
これまで焦げなかったのは、単に運が
よかっただけですね。


表面に焦げが無くても、下地が炭化して
火事の原因になる事もあるそうです。

通常は下地に耐火ボードを使っているので
心配ありませんが、中には木に直接張って
いる、粗悪な施工ももあるとか。


怖いですね。



ダメなリフォーム屋さんにハマると
粗悪な施工をされてしまいます。

「安かろう悪かろう」はもちろん、
「高かろう悪かろう」もあるので
怖い世界です。


私の物件は大丈夫かなぁ?

少し心配になってきました。



大家さんになって、9年目に入りましたが
まだまだ経験不足の事が沢山あります。

日々勉強ですね。




さて、同タイプの他の部屋はどうするか?

退去のタイミングで施工?
今すぐ施工?



結局退去時に考えるんだろうなぁ・・・。



水道管破損

「外の水道管から漏水しています」

ある寒い冬の日の事です。
突然清掃の会社から電話がありました。


場所は給湯器からキッチンに出ている
露出の給水管。

幸い派手に水が噴出しているわけではなく、
水がポタリ、ポタリと落ちている感じ。


該当の部屋の契約はあるものの、退去を数
日後に控え実質住んでいないような状況。

でも、勝手に水道元栓を止める訳にも
いきません。


仕方がないので退去までの数日放置・・・。




そして退去立会いの日。

行ってみると漏水していない。


あれ?
業者さんの勘違い?



ここで、元栓が閉まっている事を発見。

開けてみるがやっぱり漏れてこない。
なんでだ?


待つ事10分程度。

ポタリポタリと垂れてきた。

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「やった~、漏水発見!!」


ってちっともうれしくないが、とりあえず
漏水の発生を確認できました。


原因はおそらく凍結。



・寒い日が続いた。
・日当たりの悪い露出配管。
・入居者不在で日中の水の流れ無し。


これらが重なり、関東の温暖な地域にも
関わらず凍結破損が起きたようです。

首都圏でも冬を舐めてはいけませんね。


ちなみに修理費用は、1.8万円也。

今回は「凍結」による建物外部水道管破損
なので、水道管以外に被害なし。


これが室内漏水で、壁紙などに被害があれ
ば「水濡れ」名目でガッツリ火災保険が使
えたのですが・・・。



さて、今回はどうしたものか。

「偶発的な事故」で申請できるかもしれま
せんが、たかが1.8万円の為に一回申請を
するのもどうだろう?

でも、やっぱりお金は惜しい。

とりあえず代理店と相談かな。



実は今回の漏水事件、ちょっとした
後日談があります。


水道元栓を開けて漏水の確認をした私。
そのまま閉めずに帰ってしまいました。

おかげで水がぽたぽた、ぽたぽた。

水道検針の際に使用を指摘され、
水道料金を請求されてしまいました(涙)。


私アホですな。



皆さんも、空室の戸締り、ブレーカ切断、
水道元栓閉めを忘れずにしてくださいね。



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費用対効果

2月初旬に退去がありました。
管理会社経由で出てきた原状回復の
見積もりは8.5万円。

う~ん、ちょっと高い。


パッと見ただけで、他の業者さんに
分離発注すれば5万円でできる事は
確実。

でも、時間がかかる。
私の手間もかかります。


今は2月の前半。
修繕を早く行えば、繁忙期の市場に
物件を乗せられます。

数週間の違いが、入居時期に大きな
違いを持たせる可能性があります。

修繕が2週間遅くなったために、
入居が一か月遅くなる事も
あるわけで・・・。

一か月早く家賃が入れば、
修繕費用の差など吹き飛びます。

ならば、このまま管理会社さんに
丸投げして時間を取る事もアリです。


でも、早く市場に出したからと言って
確実に入居付けができる保障はありません。

一方、目先の修繕費削減は確実に
成果があがります。



目先の修繕費削減を取るか?
ちょっと高くても時間を取るか?


う~ん、どうしようか・・・。



結果として、一部の項目のみ
私が分離発注し、残りは管理会社さんに
お任せする事としました。


畳表替え、網戸交換、その他小工事。
業者さんを既に知っており、すぐに工事を
行って頂ける事がわかっているものだけ
分離発注しました。

削減額は2万円弱。
それにかかる私の時間は
合計1日程度(現地確認含む)。

日給2万円の労働力投入です。

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なんだかセコイ話ですね。
でも、大家なんてセコイ事の積み重ねだと
思っています。



私なんかより、もっと業者さんの仕組みが
出来ている人は、手間をかけずに削減する
事が可能でしょう。
それこそが「大家力」だったりもします。

DIYが好きなら、自分でやれば大きく
費用の削減が可能です。

お金持ちの方はセコイ事を気にせず
丸投げしてしまえば良いでしょう。

日給2万円以上稼ぐ仕事がある方は、
丸投げしてそちらに時間を使った方が
良いでしょう。


要するに費用対効果。
どれも正解だと思います。


私もこれが8月の閑散期だったら、
もう少し時間をかけて費用削減に
務めたと思います。

おためしの小規模工事は、
新たな業者さんを探すいいチャンス
にもなりますしね。



ただ、修繕内容の必要要否、
費用が訂正が否かは知っておく
必要があるでしょう。


知った上での丸投げはアリですが、
知らずにカモられているだけなのは
マズイかも?。



と最後にお寒いギャグが決まった所で
本日はこの辺で失礼します。



最後に少しだけ告知を。

2月19日(日)14時から、初心者向けの
不動産座談会を行います。

私の他3名の大家さんと共に、
ざっくばらんに意見を言い合う会です。

気になる物件図面をお持ち頂いてもOK。
それをネタに盛り上がりましょう。

詳しくはこちら



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元値はいくらだ?

ルームクリーニングのお話です。


空室のルームクリーニング完了の
連絡を受け部屋へ。

私が作業をしていると来客アリ。


はて、管理会社の人では無いし
この方はいったい誰?

聞けば、ルームクリーニングの
完了確認に来たのとの事。


折角なので、私と一緒に確認。


残念ながら、エアコン清掃未実施、
その他清掃不備がいくつかあり、
担当者さん平謝り。


(担当)
申し訳ございません、
清掃業者に指摘事項を伝え
すぐに清掃を行わせます。


との事。



へ?
貴方、清掃業者の方じゃないの?


どうやら、清掃業者の元締め業者
の方だった様です。



今回、空室のルームクリーニングは
管理会社さんに依頼をしていました。

てっきり、管理会社から清掃会社に
直接発注をしているのかと思いきや、
間にもう一社入っていました。


管理会社⇒清掃管理会社⇒清掃会社


孫請けが実際の清掃業者さんだったのです。

もしかしたら、清掃会社の中でさらに
階層があるかもしれませんが・・・。

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今回のルームクリーニングの価格は、
1Kで2.5万円。
エアコン清掃8千円。


激安ではありませんが、ボッタクリ価格で
もないでしょう。

この中には、間に入る会社の利益も
乗っているはずです。



末端の清掃業者は、いったいいくらで
受注しているのだろう?

なんだか心配になります。

そりゃ、清掃忘れも発生するかもと
少し納得しました。



以前、リフォーム工事の際に、
下請けの業者さんが、ぶつくさ文句を
言いながら作業しているのを
目の当たりにした事があります。

そうとう叩かれているご様子で、
品質を求めるのは酷かもしれませんね。



逆に言えば、末端の業者さんに直接
発注できれば、WIN-WINの関係が作れます。

直接発注で相応の価格にすれば、彼らの
利益は増えますし、安く品質よく、
高いモラルで作業を行って頂けるでしょう。

リフォームを安くする基本でもあります。



あ、でも今度は管理会社が蚊帳の外で、
一人LOSEになっちゃうなぁ。

誰の利益を最大化すると、全体として
ハッピーになるのか?

難しいですね。



たとえ工事を外に出しても、
「ウチは管理費だけで良いですよ」
なんて言ってくれる管理会社さんが
パートナーだと理想なんですけどね。

時々そういう業者さんもいらっしゃいます。


でも、実際に管理をお願いした後じゃない
と様子がわからないのが難しい所です。


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セルフ修繕をやってみた

1:電灯カバー破損
2:クロス破れ3か所
3:クロス染み1カ所
4:クロス亀裂2カ所
5:クロス隙間5カ所


先日退去のあった部屋の状況です。


入居期間は2年半。

1,2は明らかに入居者の過失。
3は微妙な所。
4,5は施工の不具合?



4,5は兎も角、それ以外の不具合に
ついては、退去した方に責任を
果たして頂こうと思っていました。

しかし当人に連絡はつかず、
管理会社にもメールをスル―されるし。

イライライライライライライラ・・・。

退去立会いの不手際と、
部屋の荒れ様に腹が立ち
すっかり頭に血が昇っておりました。



ん?
これは正しい行動なのか?


ふと冷静になった私は我に返りました。



たかが数万の工事のために
イライラしても仕方ない。

さっさと諦め、次善の策を練った方が
よほど建設的だ!!



という訳で、何とか安くする方法を考え、
プチセルフ修繕を行う事にしました。


【1.電灯カバー】
居間電灯傘破損





シーリングライトのカバーは、メーカーや
町の電気屋さん経由で取り寄せる事も
可能です。

ただ、元値が3980円の安物の場合、
カバー単体の方が高かったりします。


という訳で今回は、センスUPを兼ねて
イケアの照明(FOTO)に入れ替える事にし
ました。


【2.クロス破れ】
一部が切れて剥がれた状態でした。
これは、クロス用のボンドを剥がれた部分
に塗り込み、抑えてしまえば大丈夫。

はみ出たボンドは濡れ雑巾で拭き取り。


今回は
ボンド壁クロス用
という商品をつかいました。


クロス職人ローラー
を使ってしっかり圧着。


塗って張るだけで、意外と
継ぎ目も目立なくなり大成功?

(before)
居間壁紙破損1











(after)
破れA











【3.クロス染み】

リビングクリーン
という洗剤を使いました。
シュッとひと吹きし、固く絞った
雑巾でふき取り。

ビックリするほど跡形もなく
染みは無くなりました。

これまた大成功?

(before)
居間壁紙染み1










(after)
染みA






【4.クロス隙間、亀裂】

破れも亀裂も同じ方法で対応できました。

まずは浮いている部分を、クロス用ボンド
で接着。

隙間部分ジョイントコークで埋めたり
するようですが、あんなに沢山使わないし。

そこで、「クロスのすきまシール
を使用しました。

隙間部分にチュ~っと注入。
はみ出た所は付属のスポンジと
濡れ雑巾でふき取り。


ふき取り過ぎて、折角埋めた部分まで
取ってしまいやり直し(涙)。

何度かやるうちにコツをつかみ、
それらしく隙間が埋まりました。



でも、仕上がりは完璧ではありません。
かなり改善されましたが、少し目立つかな。

乾いた後で、ドライヤーで温めると膨らみ
目立たなくなるようなので、後日試して
見ようと思います。

(before)
居間壁紙破損4






(after)
亀裂A











と、素人仕事ながら何とか
リカバリー完了。

作業&移動時間:5.5時間
材料費:1821円
(イケア照明除く)

爆安!!



ただ、ここで終わりではありません。

修繕したとはいえ、まだ少し隙間が
目立ちます。

そこで、最終奥義を炸裂させました。
その名は・・・。


「目くらまし作戦!!」


数年前にヤフオクで購入したホスクリーン

イケアフック(BJARNUM)。


イケアの折り畳み物干しラック(GRUNDTAL)。



これらを設置し、

「わぁ~、いろいろ付いてる~」

と、関心を他に持って行く作戦です。



これで何とかなるでしょ(笑)。

前向き、前向き~。


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