川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

管理会社

入居者を追い出す

私の物件の困ったさんのお話です。


更新時期を迎えたものの、正式な更新
契約を頂けない方がいらっしゃいました。

もちろん、更新料も無し。

しかし、保障会社の更新費用はお支払頂き、
家賃の支払いも続いていました。



この方少々事象が込み入っており、
契約更新にあわせて、名義変更を
求めていました。

元々ご夫婦でしたが離婚。
離婚後名義を元旦那さんに変更し、
引き続き旦那さんが住みたいとの
ご要望でした。


なのに・・・。

何度お約束をしても、元旦那さんが
契約変更に現れない。

更新料の支払いも無し。

部屋に荷物は残っているものの、
住んでいる気配も無し。


その間も、元奥様は住んでもいない部屋の
家賃を支払い続けているご様子。



意味わからん。

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家賃は頂けているので
そのままにするのもアリですが、
何とも気持ちが悪い。

そもそも、更新料をもらっておらず、
正確な更新契約も頂いていない。


やっぱりマズイですよね。


3か月程こんな状態が続きましたが
追い出しに舵を切る事にしました。



でも・・・。

「追い出す理由がない(涙)」



契約書には、契約期間満了後に双方異議が
ない場合、同一条件で更新される旨が
記載されています。

普通賃貸契約では当然の文言ですね。


更新のご契約は頂いていないものの、
家賃の支払いを頂いている現状は、
更新されているのか?それとも
不法占拠なのか?

微妙ですよね。


これが家賃滞納なら、3か月待って訴訟を
起こす事も可能でしたが・・・。


結局のところ、現契約者の方に粘り強く
交渉し、通常退去をして頂くのが現実的
です。



幸い契約者当人やご両親に連絡が
つきましたので、管理会社さんに
交渉を頂き、無事通常退去に
漕ぎつけました。


実際にはかなり連絡に手間取り
「私はもう住んでいないから敷金返せ」
とか、意味不明な事も言われたようです。


管理会社さんも大変ですよね。


このやり取りを、自分ですべて行ったら
さぞストレスが溜まった事でしょう。


改めて管理会社さんのありがたみを
感じた一件でした。



退去の日、私も現地で立ち会いました。

こういう「だらしない方」の場合、
往々にして部屋も荒れているもので、
早く室内の状況を知りたかったです。


覚悟して入室しましたが思いのほかキレイ。
良い意味で期待外れでした。
(汚いのを期待している時点でドMですね)


「ご迷惑をおかけして申し訳ありません」

とお詫びの言葉も頂戴しました。


なんだ、意外とまともな人なんだ。



元旦那は今どこで何をしている?
なぜ家賃を払い続けたのか?


など、非常に気になりましたが、
とても聞ける雰囲気ではなかったので
止めときました(笑)。



さて、部屋が空いたら次は入居付けだ!!



最後に少し告知を。

3月12日(日)14時より、
私が登壇するセミナーがあります。

今回は、経験事例を中心にお話を
する予定です。

私の他、自衛隊大家さん、楽待コラムニスト
としてご活躍の、不惑のラガーマン仙台の
良さんも登壇します。


詳しくはコチラをご覧ください。



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元値はいくらだ?

ルームクリーニングのお話です。


空室のルームクリーニング完了の
連絡を受け部屋へ。

私が作業をしていると来客アリ。


はて、管理会社の人では無いし
この方はいったい誰?

聞けば、ルームクリーニングの
完了確認に来たのとの事。


折角なので、私と一緒に確認。


残念ながら、エアコン清掃未実施、
その他清掃不備がいくつかあり、
担当者さん平謝り。


(担当)
申し訳ございません、
清掃業者に指摘事項を伝え
すぐに清掃を行わせます。


との事。



へ?
貴方、清掃業者の方じゃないの?


どうやら、清掃業者の元締め業者
の方だった様です。



今回、空室のルームクリーニングは
管理会社さんに依頼をしていました。

てっきり、管理会社から清掃会社に
直接発注をしているのかと思いきや、
間にもう一社入っていました。


管理会社⇒清掃管理会社⇒清掃会社


孫請けが実際の清掃業者さんだったのです。

もしかしたら、清掃会社の中でさらに
階層があるかもしれませんが・・・。

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今回のルームクリーニングの価格は、
1Kで2.5万円。
エアコン清掃8千円。


激安ではありませんが、ボッタクリ価格で
もないでしょう。

この中には、間に入る会社の利益も
乗っているはずです。



末端の清掃業者は、いったいいくらで
受注しているのだろう?

なんだか心配になります。

そりゃ、清掃忘れも発生するかもと
少し納得しました。



以前、リフォーム工事の際に、
下請けの業者さんが、ぶつくさ文句を
言いながら作業しているのを
目の当たりにした事があります。

そうとう叩かれているご様子で、
品質を求めるのは酷かもしれませんね。



逆に言えば、末端の業者さんに直接
発注できれば、WIN-WINの関係が作れます。

直接発注で相応の価格にすれば、彼らの
利益は増えますし、安く品質よく、
高いモラルで作業を行って頂けるでしょう。

リフォームを安くする基本でもあります。



あ、でも今度は管理会社が蚊帳の外で、
一人LOSEになっちゃうなぁ。

誰の利益を最大化すると、全体として
ハッピーになるのか?

難しいですね。



たとえ工事を外に出しても、
「ウチは管理費だけで良いですよ」
なんて言ってくれる管理会社さんが
パートナーだと理想なんですけどね。

時々そういう業者さんもいらっしゃいます。


でも、実際に管理をお願いした後じゃない
と様子がわからないのが難しい所です。


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通常使用を超える損耗

いわゆる「東京ルール」
という言葉はご存知かと思います。


退去時時の敷金精算に関する
ルールですね。



「普通に生活していても部屋は汚れる」


という、当たり前の原則に即し、
原状回復に関する大家/賃借人の
費用負担に関するガイドです。


10年も普通に生活していれば
壁紙も畳も汚れるので、入居者の
負担はほぼ無しです。

当然ですね。



ただ、これは「通常の使用」
による傷みのお話です。


「通常使用を超える損耗」

の場合は話は別です。



では、通常使用を超える損耗とは?



・壁や建具に穴が開いている
・設備が壊されている


この辺りは明確ですね。
普通に生活をすれば、多少壁に画びょう
の穴が空きますが、何十個も空きません。
まして壁に大きな穴は空きません。


・壁紙の破れ、えぐれ、傷


原則として入居者の過失ならアウト。

家具を置いた後の凹みはセーフですが、
家具をぶつけた壁の凹みはアウト。
入居者の過失です。



東京ルールは東京都の条例ですが、
ベースは国土交通省のガイドです。

現状回復をめぐるトラブルとガイドライン


大まかな基準はかかれていますが
ザックリとしたものです。


年数に応じた、大家/賃借人の
負担割合の目安や、入居者の責任と
認められる損害箇所については
一応示されています。

ただ、具体的な判断数値が示されている
訳ではありません。


入居2年の場合、3cmの破れ箇所が
1か所以上あれば通常使用を超える
損耗とする。


なんて、明確な数値はありません。


原則は

「入居者の過失か否か?」

ココを基準に判断されます。
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結局、ガイドはあるものの、
運用については各自の判断に
よるところが大きくなります。

ましてや、ガイド上アウトだから
必ず清算金がとれるかと言えば
そこは別のお話です。


管理会社と大家と賃借人。
各自のやる気と誠意によります。



大家としては原状回復のため、
なるべく多くの清算金を取りたい。

賃借人は払いたくない。

管理会社は一応「中立」の立場ですが、
できれば面倒な仕事はしたくない。


特に、敷金以上のお金を賃借人に
請求する必要がある場合、必ず揉めます。

揉めて手間をかけ、賃借人からお金を
取り戻しても、管理会社に特別な
フィーは発生しません。

敷金精算は管理業務の一環であり、
行って当然の内容だからです。

でも、メンドクサイ。



確かに傷はありますが、
長く住んで頂きましたし・・・。
(どうせリフォームするでしょ?)


なんて、説得された事はありませんか?


はっきり言って、大家には少々
分が悪いです。



こんな時、頼りになるのは
「保障会社」です。

保障会社が入っている場合、原状回復部分
についても保障会社に請求することが
可能です。
(契約によりますが)


実際、夜逃げされた部屋の原状回復費用を
請求し、お支払頂いた事もあります。

ガイドに沿って普通に請求をすれば、
敷金以上の被害額についても
すぐにお支払頂けました。


家賃滞納の対策という側面もありますが、
保障会社はいろいろな場面で本当に
頼りになります。

下手な保証人を付けるより、無保証人でも
保障会社を入れる方が、よほど安心で
手間がかからないように感じています。



管理会社の場合、原状回復費用の取り立て
はあくまでも「努力義務」に過ぎません。

「相手に連絡が取れない」とか、
「納得してもらえない」とか、
難しいケースはよくあります。


結局
「がんばったけど無理っす」
なんですよね・・・。



どうしても泣き寝入りが嫌なら、
最終的には大家が「少額訴訟」等の
法的手段に訴える事が必要となり、
自分で頑張る事になります。


管理会社はパートナーであり、
すべての責任を押し付ける召使では
ないですよね。



実は、最近退去した部屋が
少々荒れておりました。

残念ながら敷金ゼロのお部屋。
被害額はざっくり5~8万円程度?

泣き寝入りは嫌ですが、訴訟してまで
取り返すかと言われれば微妙な金額。

ただいま管理会社さん経由で、
元入居者にコンタクト中・・・。



さて、どうなる事やら。


最後に告知を一つ。
9/7に不動産に関する無料セミナーを行います。

私なりの経験談を交えつつ、リアルなお話をいたします。
お時間が御座いましたら、ご来場頂ければ幸いです。

詳細はコチラ



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なれ合い禁止

貴方はポータルサイトの募集条件を
募集開始の都度確認してますか?



所有物件の一つに空室が発生。

いつもなら一か月程度でうまるのに、
何故か今回はうまらない。

3月という繁忙期があったにも関わらず
うまらない。

何かがおかしい?


ポータルサイトを確認しても、
管理会社に確認しても、家賃水準が
大きく変わったとは思えない。


なぜ??



試しに自分の物件を検索してみる。

温水便座にチェックをいれて検索。


???


出てこないぞ?



そう、ポータルへの登録情報に
誤りがあったのです。



この物件は、少々家賃が高めの
水準にある物件です。

当然、温水便座、TVドアホン等、
イマドキ設備は標準装備。


この家賃帯の物件を探すような人は、
設備もそれなりについたものを
探すでしょう。



しかし、ポータル上の我が物件には、
これらの設備が漏れていたのです。

だから、設備にチェックを入れて
検索すると私の物件が出てこない。


ダメだこりゃ(涙)。



自分でチェックを付けたり外したりして、
足りない項目を確認。

スーモ、アットホーム、ホームズについて
確認し、足らない設備を列挙して
管理会社に修正を依頼しました。


その他、最寄り駅からの交通手段の
修正を依頼。

家賃と管理費と駐車場代金の比率を変更し、
ポータルに反映依頼。
総額では何も変えていません。
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するとどうでしょう?
その翌週、お客様が決まりました。

もちろん、家賃の値下げもなしです。



まぁ、ポータルサイト見直しが
入居につながったのかはわかりません。

自らのミスに「ヤベッ」と思い、
管理会社さんに鞭が入ったのかも
しれません。

たまたまかもしれません。



いままで調子がいい物件だったので、
正直ろくにチェックをしておりません
でした。

これまでは同じ登録内容でも
あっさり決まっていたのかもしれません。


慢心ですね。

私も、管理会社も。



仕事きっちりで、信頼できる管理会社さん
ですが、ある程度の緊張関係も
必要かもしれませんね。


募集開始したら、ポータルの内容を
チェックし

「掲載お礼&確認しました」

のメール一本出しておくとか。



「あ、大家さん見てるな」

というだけでも、印象は違うのでは
ないでしょうか。


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また滞納だ

満室物件の管理会社から入電!!
こんな時は間違いなく
「BAD NEWS」です。

恐る恐る電話に出ると・・・。



「長期滞納で訴訟の手続きを・・・」



キター!
本年2度目の長期滞納!!



ちなみに、このお部屋も
保証会社を付けています。


入居者-保証会社間で滞納のリカバリ
について話し合いが行われていましたが、
全く解決せず滞納継続。


ついに訴訟&強制退去コースになります。


こんな事が今年2度目。


前回は完全に「夜逃げ」で入居者とは
音信不通でした。


今回はまだ部屋に居るようで、
安否確認はできています。

家賃未払いのくせに、タダで住み続けて
おり頭に来ます。

おまけに、先日「お誕生日ギフト」まで
送ってしまいました。


くそ~、ギフト返せ!!


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滞納する人って、部屋が荒れる事が
多いです。

このお部屋は2年前にリフォームした
ばかりですが、どこまで荒れている
のやら・・・。



まぁ、今回も保証会社に入っていたので、
訴訟、残置物撤去、明け渡しまでの家賃
はすべて保証されます。

もはや保証会社は必須ですね。



夜逃げ、死亡、また訴訟。

何故今年は物件でいろいろと
事件が起きるのだろう?


入居者の属性が低い?
世の中不景気だから?


これは今に始まった事ではありません。

抱えていた「リスク」がたまたま
重なっているのかな?


やっぱり私が前厄だから?
本厄の来年はいったいどんな事に・・・。



来年は、厄払いの祈祷をしないと
まずいかな(笑)。



まぁ、粛々と退去に向けて進めます。



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