7月に退去があり空室だった部屋が無事決まりました。
8月に入り2件の内覧も決定に至らず。
その後お盆休みに入りしばし休戦。
お盆明け後に内覧申し込みがあり無事決定。
3件目の内覧で決まったのでまぁこんなものかといった感じですね。
空室期間は2か月弱。
この時期にしては良かったと思っています。
このアパートは、立地2流の築古2DK。
昭和の建物です。
その分家賃はリーズナブルで、地域最低よりちょい上レベル。
それでも、同じくらいの家賃価格帯の中では小奇麗で設備もまぁまぁ。
頭一つとは言いませんが、半歩くらい前に出ていると思っています。
この「半歩」の重要性は、身に染みて感じています。
それでもこのアパート、一時期かなり苦戦した時期がありました。
購入後の立ち上げ時はあっさり決まっていったのに、数年たったら急に決まらなくなったのです。
・家賃は相場通り
・敷礼ゼロ+フリーレントで初期費用激安
・内外装共に綺麗
・競争力のある広告費
地域の家賃水準も変わっていないようですし、急にライバル物件ができたわけでもありません。
いったいなぜ?
理由がわからず悩みましたね。
地場の他の不動産屋さんに私が営業して、何とかほそぼそ決めていくような有様になっていました。
原因ですが、後から考えれば担当者に問題があったように感じます。
立ち上げ当時の担当から変わったとたん、内見数・成約率ともにがた落ち。
物件との相性が悪かったようです。
その後担当の交代とともに内件数・成約率ともに上昇しました。
今回の空室期間においても内見案内を頂いており、今では頼りになる業者さんに戻っています。
結局、どんなに優秀な不動産屋さんでも、担当者次第で入居率に大きな影響が出てしまうものです。
逆に、エースに当たればこんなに楽なことはありません。
最近では大家が直接客付けするような仕組みも整いつつありますが、まだまだ現場の営業マンが客付けの主力です。
圧倒的な物件力があれば担当者の力量は関係ないかもしれませんが、「半歩出てる」レベルの物件力ではそれを覆すことは難しいでしょう。
地域最安値レベルの物件に圧倒的な物件力を求められても、それは酷というものですし・・・。
どうしても人依存になってしまう点は、不動産の怖いところかなと思っています。
そんな暗黒時代に行った私の地道な営業活動は、今頃になって花開いています。
少し離れたターミナル駅の業者さんが、最近よく決めてくれます。
物件の立ち上げ当初は「遠すぎる」と判断して全く声をかけていなかったのですが、入居率が苦しい時期に営業の範囲を広げた結果お付き合いができました。
一度その業者さんに決めて頂いたことがあり、それからは時々空室の照会を頂くようになったのです。
業者さんとしても、まったく付き合いのない大家より、一度でも部屋を決めたことのある大家の方が付き合い安いのでしょう。
私は、家賃や入居条件、支払いについて柔軟に対応します。
広告費も地域水準よりちょっと高くしています。
部屋はちゃんと仕上げていますので、内見さえすれば物件の印象も悪くないはずです。
付き合い安い大家&物件と見てくれているならうれしいですね。
実は今回決めてくれたのも、こちらの業者さんでした。
頼りになる業者さんが増えることは、本当にありがたいことです。
これで所有物件は再び完全満室。