川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 管理会社

7月に退去があり空室だった部屋が無事決まりました。

8月に入り2件の内覧も決定に至らず。
その後お盆休みに入りしばし休戦。
お盆明け後に内覧申し込みがあり無事決定。
3件目の内覧で決まったのでまぁこんなものかといった感じですね。
空室期間は2か月弱。
この時期にしては良かったと思っています。

このアパートは、立地2流の築古2DK。
昭和の建物です。
その分家賃はリーズナブルで、地域最低よりちょい上レベル。

それでも、同じくらいの家賃価格帯の中では小奇麗で設備もまぁまぁ。
頭一つとは言いませんが、半歩くらい前に出ていると思っています。
この「半歩」の重要性は、身に染みて感じています。

それでもこのアパート、一時期かなり苦戦した時期がありました。
購入後の立ち上げ時はあっさり決まっていったのに、数年たったら急に決まらなくなったのです。

・家賃は相場通り
・敷礼ゼロ+フリーレントで初期費用激安
・内外装共に綺麗
・競争力のある広告費

地域の家賃水準も変わっていないようですし、急にライバル物件ができたわけでもありません。
いったいなぜ?
理由がわからず悩みましたね。
地場の他の不動産屋さんに私が営業して、何とかほそぼそ決めていくような有様になっていました。

原因ですが、後から考えれば担当者に問題があったように感じます。
立ち上げ当時の担当から変わったとたん、内見数・成約率ともにがた落ち。
物件との相性が悪かったようです。

その後担当の交代とともに内件数・成約率ともに上昇しました。
今回の空室期間においても内見案内を頂いており、今では頼りになる業者さんに戻っています。

結局、どんなに優秀な不動産屋さんでも、担当者次第で入居率に大きな影響が出てしまうものです。
逆に、エースに当たればこんなに楽なことはありません。

最近では大家が直接客付けするような仕組みも整いつつありますが、まだまだ現場の営業マンが客付けの主力です。
圧倒的な物件力があれば担当者の力量は関係ないかもしれませんが、「半歩出てる」レベルの物件力ではそれを覆すことは難しいでしょう。
地域最安値レベルの物件に圧倒的な物件力を求められても、それは酷というものですし・・・。

どうしても人依存になってしまう点は、不動産の怖いところかなと思っています。

そんな暗黒時代に行った私の地道な営業活動は、今頃になって花開いています。
少し離れたターミナル駅の業者さんが、最近よく決めてくれます。

物件の立ち上げ当初は「遠すぎる」と判断して全く声をかけていなかったのですが、入居率が苦しい時期に営業の範囲を広げた結果お付き合いができました。
一度その業者さんに決めて頂いたことがあり、それからは時々空室の照会を頂くようになったのです。

業者さんとしても、まったく付き合いのない大家より、一度でも部屋を決めたことのある大家の方が付き合い安いのでしょう。

私は、家賃や入居条件、支払いについて柔軟に対応します。
広告費も地域水準よりちょっと高くしています。
部屋はちゃんと仕上げていますので、内見さえすれば物件の印象も悪くないはずです。

付き合い安い大家&物件と見てくれているならうれしいですね。
実は今回決めてくれたのも、こちらの業者さんでした。

頼りになる業者さんが増えることは、本当にありがたいことです。

これで所有物件は再び完全満室。
よかった、よかった。

執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

東京で8日連続の猛暑日を記録した7月2日の夕方、アパートのエアコンが故障したという連絡が入りました。
最も恐れていたタイミングでの故障連絡です。

しかもこのお部屋にお住まいの方は、70代後半の独身女性。
「熱中症」にでもなったら、それこそ命の危険があるかもしれません。
一刻も早くエアコンを何とかする必要がありました。

このお部屋のエアコンは、プロパンガス会社からの貸与品です。
故障の際はプロパンガス会社に連絡し、修理の手はずをお願いすればOK。
もちろん修理代も無料です。

連絡をくれた管理会社に

「問題は私で引き取ります」

と啖呵を切り、電話を切りました。


さて、プロパンガス会社に電話をすればあとは丸投げ。
電話番号は何だったかなぁ?と契約書を引っ張り出します。

あれれ?
貸与期間が満了してるぞ?

なんと、7年間の貸与期間が一週間前に切れていました。
間が悪い、悪すぎる。
貸与期間満了後はオーナーへの無償譲渡となるので、故障したらオーナーである私の責任で直さなければなりません。


「一週間前に故障していればよかったのに・・・」

と一人恨み言をつぶやいてみても始まりません。
自力で何とかするしかありません。


個人で動くのと、管理会社経由で動いてもらうのとどちらが良いか?


値段を考えれば個人。
でも、今は値段よりも早さが最優先です。
おばあちゃんが熱中症にならないよう、最速でエアコンを修理せねばなりません。

そこそこ大手である管理会社経由で動いてもらった方が、対応の早さと入居者とのやり取りの点からも確実ではないかと考え、管理会社にお願いすることにしました。


5分前、管理会社へ「こちらで引き取ります」と啖呵を切ったばかりなのに泣きつくのはカッコ悪いですが、そんなことは言っていられません。
恥を忍んで電話します。
あとは頼んだ、管理会社様~。


それから数日。
故障原因はエアコンの冷房と暖房の運転を切り替えるスイッチの不具合と判明。
部品交換で完全に直るが調達に時間がかかるため、応急処置として冷房専用として仮復旧。
再びおばあちゃんの部屋に冷たい風を送ることができるようになりました。

あ~よかった。
ありがとう、管理会社様。

ただ、修理費は6万近く・・・。
まぁそうなるよね。
もうちょっとで新品買えるじゃん。

でも、いいんです。
緊急時はお金じゃありません。
特に夏のエアコン故障は命にも関係する問題で、高齢者なら尚更です。
修理に時間がかかるなら、宿泊代を出すのでホテルに移ってもらった方が良いくらいだと考えています。

今回は少し慌てましたが、一件落着できてよかったです。

さて、後は修理費が火災保険でなんとかなればベストですがどうかな?
電気的機械的事故の特約はついていますが、最近の東京〇上は激渋なので期待薄かもしれませんね。
「7年目のエアコンの部品故障」という今回のケース、以前なら余裕で通るパターンですが、不正請求をする輩が増えたせいで保険会社はすっかり渋くなってしまいました。
最終的な部品交換が終わったら、一応保険申請はしてみます。

もうこれ以上エアコンが故障しませんように・・・。

執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

大家をやっていると、管理会社さんからのお金にまつわる送付物が結構あります。

入退去にかかる契約書や計算書、更新時の契約書や計算書、毎月の家賃表等々。
いろいろな書類が送られてきますが、それらに目を通し、ちゃんと確認していますか?

特に契約書等は、「署名捺印をお願いします」という付箋が必要カ所に張られている場合が多いので、そこにポンポンとハンコ押して返信用封筒に入れておしまいという方も多いのでは。

新規物件や管理会社が変わったときは念入りに確認しますが、同じ物件で何度も賃貸契約を行っていると、だんだんと確認が適当になってきます。

私自身も、相手の名前と契約期間をサラッと確認する程度で返信してしまう事が多く、後で見返して「ガスコンロは設備じゃなくて残置物なのに!」なんて間違いに気づき慌てることもあります。

空室があるのに管理費が満室相当で計算されているなんてこともありました。

書類はちゃんと確認しましょうねという話です。

実は先日もこんな事がありました。
私の知り合いの大家さんのお話です。

アパートの1室を、社宅として法人に貸出をしていました。
あるとき、法人の合併により社名が変更となったので、新法人名義で賃貸契約書のまき直しをすることに。

単なる名義変更なので、契約書の内容はそのまま。
入居者自体もそのまま引き続き住み続けるので、入退去の発生もなし。
何の問題もなく契約書のまき直しは完了しました。

しかし、後日送られてきた家賃表を確認したところ、なんだか入金額が少ない事に気が付きます。
それも、ちょうど一か月分の家賃相当額。
明細書には明確な項目がないそうで、なぜ一か月分少ないのかわかりませんでした。

相談を受けた私は、理由をいくつか考えてみました。

名義変更と共に入退去があったのなら、広告費名目での請求があるのもまだわかりますが、今回入退去は無いので違うでしょう。

法人側の都合で、切り替え時期の家賃支払いが翌月にずれ込んでいるのかもしれません。

更新時の手数料を大家側に負担させているのでは?
一番可能性が高そうな気がします。
でも、賃借人側の理由による契約書変更に対し、大家に負担があるのはオカシイですよね。
そんなアホな間違いするかなぁ・・・。

いずれにせよオカシイ状態なので、すぐに管理会社へ抗議することを進言しました。

後でわかったのですが、「そんなアホな・・・」が正解でした。
前述の法人の名義変更にかかる手数料が、なぜか大家側に請求されていたのです。

もちろんこれは管理会社の完全な手違い。
担当者は平謝りで、お金もすぐに振り込まれました。

ただ、「指摘されなければわかりませんでした」とも言われたそうです。
怖いですね。
管理会社も後からわざわざ確認なんてしないのでしょう。

今回は、しっかりと家賃表を確認していた大家さんのファインプレーでした。

当たり前の事ですが、送られてきた書類はちゃんと確認しないとダメですね。
しかも、「ハイハイ、きっと正しいよね」ではなく、疑ってかかるくらいがちょうどよいのかもしれません。

あと、疑問点があれば調べるなり誰かに問い合わせるなりする事も重要。
この大家さんも異変に気が付いたものの確信が持てなかったので、私に相談をしてきました。

まぁ、人間だれしもミスはあるわけで、今回の一件も故意ではないのでしょう。
やはり頼れるものは己であり、常に緊張感を持たないとダメだなと感じさせられる一件でした。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

2020年4月より民法が一部改正となります。
不動産賃貸業にとって関係があるポイントは、主に次の5点と認識しています。


1.保証人限度額の明確化

これまで連帯保証人が負担すべき金額について明確な記載は無く、ある意味無制限でした。
これを、有限にしましょうという話です。
契約の際に上限額をを明文化する必要があります。
なお、上限をいくらにするかという部分は大家の自由です。

ちなみに、管理会社さんに上限額をいくらにするのか確認したところ、1000万円という回答がありました。
一部屋で一千万円って・・・。

でも、部屋で自殺でもされた場合は、修繕だけで100万円以上。
その後の長期間に渡る家賃減額や風評被害なども考えれば、あながち法外な金額では無いのかもしれませんね。

まぁ、あくまで上限なので、実際に1000万円請求できるというわけではありませんが。


2.敷金に関するルールの明確化

敷金はあくまで預かり金です。
また、賃借人の瑕疵による損害等に使われますが、残りは契約終了時に速やかに返金するべきものです。
これを契約時に明文化しましょうという話です。

既に東京ルールとして一般的になっていますから、今更感がありあまり影響はないように思います。


3.賃借人の原状回復義務の明確化

「原状回復とは何ぞや」を契約時に明文化しましょうという話です。
経年劣化は大家負担、賃借人の瑕疵は賃借人負担。

まぁ、これも既に一般化されており、あまり影響はないでしょう。



4.一部滅失の際の賃料減額の明確化

賃借人の責任ではない理由で発生した一部滅失(給湯器が壊れてお湯が出ない等)に対して、家賃の減額をしなければならない旨が明文化されます。

ただ、具体的な減額の規模や免責期間等に関する記載は民法上にはないため、契約の際に決めておく必要があります。

個人的には、この項目が一番影響があるように感じています。

私の経験ですが、年末にお風呂が壊れて入居者様に2週間近く風呂なし生活を強いた事があります。
流石に申し訳ないと思い、その月は家賃半額にしました。

ただ、もし相手がクレーマー気質であれば、真冬の銭湯通いで風邪をひいたから慰謝料よこせとか、その期間の代替となるホテル代をよこせとか、大いにゴネられた可能性もあります。

予め契約書に明文化しておけば、このような心配は無くなりますね。

提供サービスの一部が使えなければ、その分割引するのは当たり前ではないでしょうか。
明文化は大家、賃借人両方にとって良い事かなと、個人的には思っています。


5.賃借人による修繕の要件明確化

何度も修繕要求をしたのに大家が修繕をしてくれない場合。
緊急を要する不具合の場合。

このような場合には、賃借人が自ら修繕を行っても良いとし、大家がその責任を賃借人に追求できない事が明文化されます。

まぁ、当たり前の話ではありますが、注意が必要です。
不必要であったにも関わらず「必要だった」と言われ、賃借人から費用を請求されてしまう可能性があります。

そうならないために、修繕を行う条件や対象範囲、費用、修繕時の手続きなどを契約書に明記しておくことが重要ですね。


今回の改正では、実務上は既に考慮されていたものの明確化されていなかった部分に対し、契約書に盛り込みましょうという内容が多く、実際の影響は少ないと感じています。

グレーな部分が明確化され、賃借人、大家双方にとって悪い話でもないでしょう。


ただ、本音を言えば、大家側に有利な項目も明文化して欲しいですね。

・滞納者は3か月で追い出せる
・不良入居者は3か月間改善要求の後是正されない場合は追い出せる
・不良入居者の更新を拒める
とか。

賃貸契約は、管理会社さんにおまかせの方も多く、中身を細かく見ない大家さんも多いと思います。
4月以降は自分の物件の賃貸契約書が、改正民法の内容を網羅しているのか確認する必要がありますね。


執筆の励みになるので応援クリックを頂ければ幸いです。

私の物件の困ったさんのお話です。


更新時期を迎えたものの、正式な更新
契約を頂けない方がいらっしゃいました。

もちろん、更新料も無し。

しかし、保障会社の更新費用はお支払頂き、
家賃の支払いも続いていました。



この方少々事象が込み入っており、
契約更新にあわせて、名義変更を
求めていました。

元々ご夫婦でしたが離婚。
離婚後名義を元旦那さんに変更し、
引き続き旦那さんが住みたいとの
ご要望でした。


なのに・・・。

何度お約束をしても、元旦那さんが
契約変更に現れない。

更新料の支払いも無し。

部屋に荷物は残っているものの、
住んでいる気配も無し。


その間も、元奥様は住んでもいない部屋の
家賃を支払い続けているご様子。



意味わからん。

26406c3a091648e89bf4a39fa2c579e2_s










家賃は頂けているので
そのままにするのもアリですが、
何とも気持ちが悪い。

そもそも、更新料をもらっておらず、
正確な更新契約も頂いていない。


やっぱりマズイですよね。


3か月程こんな状態が続きましたが
追い出しに舵を切る事にしました。



でも・・・。

「追い出す理由がない(涙)」



契約書には、契約期間満了後に双方異議が
ない場合、同一条件で更新される旨が
記載されています。

普通賃貸契約では当然の文言ですね。


更新のご契約は頂いていないものの、
家賃の支払いを頂いている現状は、
更新されているのか?それとも
不法占拠なのか?

微妙ですよね。


これが家賃滞納なら、3か月待って訴訟を
起こす事も可能でしたが・・・。


結局のところ、現契約者の方に粘り強く
交渉し、通常退去をして頂くのが現実的
です。



幸い契約者当人やご両親に連絡が
つきましたので、管理会社さんに
交渉を頂き、無事通常退去に
漕ぎつけました。


実際にはかなり連絡に手間取り
「私はもう住んでいないから敷金返せ」
とか、意味不明な事も言われたようです。


管理会社さんも大変ですよね。


このやり取りを、自分ですべて行ったら
さぞストレスが溜まった事でしょう。


改めて管理会社さんのありがたみを
感じた一件でした。



退去の日、私も現地で立ち会いました。

こういう「だらしない方」の場合、
往々にして部屋も荒れているもので、
早く室内の状況を知りたかったです。


覚悟して入室しましたが思いのほかキレイ。
良い意味で期待外れでした。
(汚いのを期待している時点でドMですね)


「ご迷惑をおかけして申し訳ありません」

とお詫びの言葉も頂戴しました。


なんだ、意外とまともな人なんだ。



元旦那は今どこで何をしている?
なぜ家賃を払い続けたのか?


など、非常に気になりましたが、
とても聞ける雰囲気ではなかったので
止めときました(笑)。



さて、部屋が空いたら次は入居付けだ!!



最後に少し告知を。

3月12日(日)14時より、
私が登壇するセミナーがあります。

今回は、経験事例を中心にお話を
する予定です。

私の他、自衛隊大家さん、楽待コラムニスト
としてご活躍の、不惑のラガーマン仙台の
良さんも登壇します。


詳しくはコチラをご覧ください。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



 

このページのトップヘ